仲量聯(lián)行：2023年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

  2023年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。盡管新增供應(yīng)放緩，購(gòu)置自用需求保持相對(duì)平穩(wěn)，但由于整體租賃需求增長(zhǎng)仍有上升空間。與此同時(shí)，餐飲業(yè)態(tài)因消費(fèi)需求大幅釋放，租賃成交數(shù)量占上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租賃成交數(shù)量的近四成。頭部跨境電商推動(dòng)華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)去化，但部分城市受到上半年新增供應(yīng)沖擊，非保稅市場(chǎng)空置率有所上揚(yáng)。深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總交易額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。

  仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“上半年，深圳經(jīng)濟(jì)向?qū)嵪蚋呲厔?shì)明顯，主要高技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)量持續(xù)增長(zhǎng)，金融業(yè)為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支持。同時(shí)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，新能源汽車(chē)、光伏產(chǎn)品、鋰電池外貿(mào)‘新三樣’搶占出口新賽道，激發(fā)外貿(mào)新動(dòng)能。深圳堅(jiān)持‘制造業(yè)當(dāng)家’，積極培育現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，拓寬高新技術(shù)產(chǎn)品海外貿(mào)易通道，將為全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)向好提供堅(jiān)實(shí)的內(nèi)生動(dòng)力，本地商業(yè)地產(chǎn)有望迎來(lái)更高規(guī)模與質(zhì)量的增量需求?！?

  1 甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

  深圳辦公樓市場(chǎng)指深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

  1.1整體狀況

  2023年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行。在穩(wěn)增長(zhǎng)政策引領(lǐng)下，一季度經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好復(fù)蘇開(kāi)端，社會(huì)消費(fèi)亦加速反彈。疫情壓力緩解與經(jīng)營(yíng)預(yù)期轉(zhuǎn)好帶動(dòng)企業(yè)信心重塑。

  面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，二季度深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)化復(fù)蘇區(qū)間。經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)端的修復(fù)中，服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)比重較大，內(nèi)生動(dòng)力有所不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳1至5月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

  經(jīng)濟(jì)效益復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未牢固，促使更多企業(yè)維持謹(jǐn)慎的不動(dòng)產(chǎn)策略，成本節(jié)約型租戶(hù)在辦公樓租賃市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

  深圳企業(yè)在購(gòu)置自用辦公樓方面的需求保持相對(duì)平穩(wěn)，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業(yè)的成交記錄，南山前海片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目也完成了整層面積出售。此外，浙商銀行深圳分行于近期發(fā)布了擬購(gòu)買(mǎi)福田超4萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)辦公用房的公告。

  但整體而言，辦公樓租賃市場(chǎng)需求端活躍度承壓下行，且成交轉(zhuǎn)化率有所回落。盡管企業(yè)自購(gòu)自用需求較為穩(wěn)定，對(duì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量起到一定的支撐作用，二季度深圳全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約8萬(wàn)平方米，較一季度稍顯遜色。

  聚焦租賃需求格局，二季度市場(chǎng)增量需求表現(xiàn)一般。存量需求中，面對(duì)經(jīng)營(yíng)成本壓力，企業(yè)租戶(hù)傾向于與業(yè)主達(dá)成續(xù)租協(xié)議，爭(zhēng)取有利的租金條件，以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)固定成本進(jìn)行合理化控制。

  此外，亦有一定比例的企業(yè)租戶(hù)選擇在市場(chǎng)租金下行期間進(jìn)行辦公室搬遷。仲量聯(lián)行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在二季度的搬遷成交中，約一半的企業(yè)租戶(hù)從非甲級(jí)辦公樓升級(jí)至甲級(jí)辦公樓，亦有近三成企業(yè)租戶(hù)入駐更高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓宇。

  由于上半年全市有2座樓宇竣工入市，新增供應(yīng)體量較小，且其中1棟樓宇為全自用總部項(xiàng)目，因此全市空置率保持相對(duì)平穩(wěn)，較2022年年底小幅下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至22.6%。

  租金方面，一季度需求端集中釋放后，新增需求增長(zhǎng)動(dòng)能有所不足，而且供應(yīng)仍處于上升周期，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，業(yè)主進(jìn)一步加大租金定價(jià)策略調(diào)整力度以吸引更多租戶(hù)。因此，二季度深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平環(huán)比下跌約2.5%。

  2023年上半年，金融、TMT與專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)占據(jù)深圳辦公樓租賃市場(chǎng)主導(dǎo)地位。由于各行業(yè)處于不同發(fā)展周期，租賃需求表現(xiàn)有所分化。金融行業(yè)中，證券公司、私募基金等傳統(tǒng)金融服務(wù)類(lèi)租賃需求保持相對(duì)穩(wěn)定。而隨著大型通信、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)業(yè)務(wù)持續(xù)調(diào)整，TMT行業(yè)整體租賃需求下滑，且單筆成交面積明顯收縮。與此同時(shí)，以會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所為代表的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)在新增需求中占據(jù)較顯著的份額。

  1.2市場(chǎng)展望

  今年以來(lái)，深圳持續(xù)以高質(zhì)量發(fā)展推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇，穩(wěn)增長(zhǎng)效果較明顯，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在一季度超預(yù)期反彈后，進(jìn)入持續(xù)的常態(tài)化修復(fù)階段。為提振消費(fèi)信心，深圳推出一系列促進(jìn)消費(fèi)提升扶持計(jì)劃，進(jìn)一步豐富消費(fèi)內(nèi)容，并在文體、餐飲、新能源汽車(chē)等多領(lǐng)域發(fā)放消費(fèi)券。擴(kuò)大有效內(nèi)需，將提振企業(yè)經(jīng)營(yíng)信心，壯大發(fā)展新動(dòng)能。與此同時(shí)，深圳持續(xù)優(yōu)化法治化營(yíng)商環(huán)境，增強(qiáng)服務(wù)型政府建設(shè)，優(yōu)化民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，以激發(fā)經(jīng)營(yíng)主體活力，拉動(dòng)民間投資增速。投資和消費(fèi)均衡復(fù)蘇，打造堅(jiān)實(shí)的復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)力，為大概率實(shí)現(xiàn)全年各項(xiàng)目標(biāo)提供保障。

  仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“但由于內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性，且預(yù)計(jì)大部分企業(yè)仍將維持當(dāng)前謹(jǐn)慎的不動(dòng)產(chǎn)策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰(zhàn)?！毕掳肽晟钲诩准?jí)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)新項(xiàng)目落成高峰。約170萬(wàn)平方米新增供應(yīng)中，近40%位于前海片區(qū)，南山子市場(chǎng)去化壓力預(yù)計(jì)將加劇。同時(shí)，羅湖片區(qū)亦將面臨較大體量新增供應(yīng)的沖擊。供求失衡加劇將推動(dòng)深圳辦公樓市場(chǎng)空置率水平在年內(nèi)繼續(xù)抬升，這勢(shì)必進(jìn)一步壓縮業(yè)主的議價(jià)空間，因此，租金水平預(yù)計(jì)在年內(nèi)持續(xù)受下行壓力影響（如圖1）。

  2  優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

  指深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)

  2.1整體狀況

  隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行恢復(fù)正常，今年2月以來(lái)，深圳地鐵月客流量超過(guò)2019年平均水平。線下消費(fèi)場(chǎng)景修復(fù)，各大購(gòu)物中心客流較去年明顯回升，餐飲消費(fèi)活力旺盛，復(fù)蘇態(tài)勢(shì)超出預(yù)期。

  隨著積壓的消費(fèi)需求及假日經(jīng)濟(jì)的周期性集中消費(fèi)逐漸釋放，疊加宏觀因素綜合影響，二季度深圳零售市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化復(fù)蘇階段。全市1至5月累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)13.2%，較1—4月同比增速收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)整體延續(xù)平穩(wěn)向好趨勢(shì)，但消費(fèi)品和服務(wù)CPI的走勢(shì)顯示，服務(wù)消費(fèi)的恢復(fù)性增長(zhǎng)優(yōu)于商品消費(fèi)。因此，對(duì)于服飾、家居等業(yè)態(tài)而言，經(jīng)營(yíng)收入波動(dòng)影響零售商擴(kuò)張信心，租賃市場(chǎng)活躍度較一季度稍顯不足。

  面對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不確定性，大部分零售商延續(xù)單店租售比管控策略，持續(xù)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張投資中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。商場(chǎng)是否具備成熟的經(jīng)營(yíng)管理水平和充足的客流保障，在零售商選址租賃決策中的重要性愈發(fā)凸顯。仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳零售市場(chǎng)租賃成交數(shù)量與2022年同期相仿，但成交面積同比下降逾三成。

  餐飲消費(fèi)需求的大幅釋放，推動(dòng)上半年餐飲業(yè)態(tài)占錄得租賃成交數(shù)量的近四成。受益于家庭聚餐、商務(wù)宴請(qǐng)等活動(dòng)的有序恢復(fù)，地方菜系類(lèi)餐飲的租賃成交數(shù)量與去年同期相比上漲超50%。不僅有受本地消費(fèi)者喜愛(ài)的大眾連鎖餐飲品牌積極拓店，亦有數(shù)家中高端餐廳首進(jìn)鵬城。

  由于大部分服飾及配飾零售商2023年上半年該業(yè)態(tài)錄得租賃成交數(shù)量同比仍持負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。部分本地服裝制造企業(yè)利用租金低位乘勢(shì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，加大品牌形象提升力度，拓展線下銷(xiāo)售渠道以謀求與消費(fèi)者建立更緊密的聯(lián)系。連鎖服飾行業(yè)在積極建設(shè)國(guó)際消費(fèi)城市的努力下，上半年深圳高端消費(fèi)品牌資源匯聚卓有成效。不僅有多個(gè)成人奢侈服飾品牌進(jìn)入更多零售項(xiàng)目，也有數(shù)家奢侈童裝品牌亦于高端商場(chǎng)拓展門(mén)店。

  2023年上半年全市共3個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)近19萬(wàn)平方米。零售商風(fēng)險(xiǎn)承受能力普遍降低導(dǎo)致項(xiàng)目租賃情況分化愈加明顯。因此，雖然優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目空置率較去年年末有所下降，但入市時(shí)間較短的項(xiàng)目仍輕微抬高全市空置水平。

  租金方面，隨著線下消費(fèi)場(chǎng)景逐漸修復(fù)，餐飲業(yè)態(tài)租賃率先回暖，市場(chǎng)租金得以止跌。地理位置優(yōu)越且客流穩(wěn)定的成熟項(xiàng)目受到追捧，部分業(yè)主開(kāi)始收回延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠性租賃條件，一些商場(chǎng)招租進(jìn)程依舊較為緩慢，需采取靈活的定價(jià)策略以去化空置。因此，2023年一季度起深圳市區(qū)購(gòu)物中心首層租金水平環(huán)比緩慢增長(zhǎng)，市郊首層租金水平則保持相對(duì)穩(wěn)定。

  2.2市場(chǎng)展望

  2023年下半年，深圳仍將持續(xù)多渠道發(fā)放消費(fèi)券及補(bǔ)貼，激發(fā)線上線下消費(fèi)市場(chǎng)潛力。提振新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展將會(huì)繼續(xù)作為助力消費(fèi)升級(jí)與擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的發(fā)力點(diǎn)。預(yù)計(jì)年內(nèi)深圳消費(fèi)復(fù)蘇的節(jié)奏、形態(tài)、力度的持續(xù)性以及就業(yè)和消費(fèi)的正向反饋還將經(jīng)受考驗(yàn)。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展從“主要是恢復(fù)性的”進(jìn)入新的階段，社會(huì)預(yù)期將不斷改善，內(nèi)生動(dòng)力加強(qiáng)，有效需求充足，深圳經(jīng)濟(jì)正在朝著由投資和消費(fèi)均衡復(fù)蘇引領(lǐng)的、健康且可持續(xù)的發(fā)展方向穩(wěn)步邁進(jìn)。

  下半年，深圳零售地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有3個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)新增供應(yīng)超28萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，“由于市場(chǎng)主體和微觀個(gè)體在預(yù)期和信心方面還存在進(jìn)一步增強(qiáng)發(fā)揮政策效力和激發(fā)經(jīng)營(yíng)主體活力的空間，預(yù)計(jì)深圳零售地產(chǎn)租賃市場(chǎng)擺脫波動(dòng)區(qū)間還需等待更多積極經(jīng)濟(jì)因素的積累。核心物業(yè)業(yè)主信心的進(jìn)一步回升有望帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)零售購(gòu)物中心整體租金持續(xù)上行，但項(xiàng)目層面租金表現(xiàn)分化仍將持續(xù)”（如圖2）。

  3  華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)

  3.1整體狀況

  2023年上半年，隨著華南地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)全面復(fù)常，消費(fèi)復(fù)蘇驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體向好。然而，不同城市、不同領(lǐng)域工業(yè)生產(chǎn)復(fù)蘇不均衡并出現(xiàn)復(fù)蘇強(qiáng)度分化，個(gè)別城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)前景仍面臨挑戰(zhàn)。

  第三方物流企業(yè)和國(guó)內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的傳統(tǒng)租戶(hù)的租賃需求有所下滑。對(duì)于第三方物流企業(yè)而言，由于終端客戶(hù)愈發(fā)關(guān)注運(yùn)營(yíng)的成本和效率，其擴(kuò)張意愿和承租能力因此受到一定影響。而國(guó)內(nèi)頭部電商則更傾向于將倉(cāng)儲(chǔ)需求整合至自有的區(qū)域配送中心項(xiàng)目中，外租需求有所減弱。

  但值得注意的是，跨境電商在華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)中表現(xiàn)十分亮眼，相關(guān)企業(yè)目前依然保持了較快發(fā)展與擴(kuò)張節(jié)奏，其對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求正處于上升期。今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)在廣州、東莞和佛山三市合計(jì)租下了逾60萬(wàn)平方米的非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間，顯著推動(dòng)了市場(chǎng)去化。

  2023年上半年，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州組成的華南地區(qū)五大非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華南五市”）新增供應(yīng)體量可觀，合計(jì)約116萬(wàn)平方米。因此，截至二季度末，除上半年無(wú)新項(xiàng)目入市的深圳，以及年內(nèi)新項(xiàng)目去化情況較為理想的佛山以外，其余三個(gè)城市的非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率與去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度廣州非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的空置率更突破20%，與去年年底相比上升超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

  整體而言，2023上半年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長(zhǎng)率均不足1%，部分城市受新增項(xiàng)目租金低于市場(chǎng)水平影響，整體租金環(huán)比名義增長(zhǎng)率為負(fù)數(shù)。一方面，新項(xiàng)目的入市為存量租戶(hù)提供了更多選擇，部分存量租戶(hù)在續(xù)租談判過(guò)程中更為主動(dòng)，壓制了租金遞增的空間。另一方面，頭部跨境電商作為當(dāng)前市場(chǎng)上的租賃“主力”，需求體量大、議價(jià)能力強(qiáng)；而且此類(lèi)企業(yè)由于SKU（庫(kù)存量單位）數(shù)量大，更傾向于租用大面積的倉(cāng)儲(chǔ)空間以方便管理，因此業(yè)主往往會(huì)在租金談判過(guò)程中適當(dāng)讓步，以推動(dòng)項(xiàng)目去化。

  3.2市場(chǎng)展望

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)將延續(xù)當(dāng)前以消費(fèi)的恢復(fù)性增長(zhǎng)為主要驅(qū)動(dòng)力的復(fù)蘇模式，而消費(fèi)的復(fù)蘇有助于企業(yè)信心和預(yù)期的修復(fù)，且對(duì)于下半年華南地區(qū)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求也將起到一定的支撐作用。

  目前，數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部跨境電商企業(yè)依然在華南地區(qū)積極尋求擴(kuò)張機(jī)會(huì)。仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一表示：“預(yù)計(jì)此類(lèi)企業(yè)在今年下半年將繼續(xù)成為租賃需求的重要來(lái)源，助力市場(chǎng)去化。不過(guò)，由于華南五市預(yù)計(jì)仍將有超150萬(wàn)平方米新增供應(yīng)在下半年入市，部分城市的非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)空置率將繼續(xù)面臨上行壓力，業(yè)主可能需要面對(duì)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在大量新增供應(yīng)集中出現(xiàn)的短期沖擊下，會(huì)使得整體租金增長(zhǎng)的空間在下半年繼續(xù)承壓?！?br />
  4 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

  4.1整體狀況

  2023年上半年以廣州和深圳為主的華南區(qū)房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產(chǎn)大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。以物業(yè)類(lèi)型劃分，辦公樓占比最高，交易額約38億元，占總額約81%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近6.5萬(wàn)平方米，占比約為62%（如圖3）。

  深圳辦公樓投資市場(chǎng)需求依然以自用為主導(dǎo)，81%的辦公樓成交皆為自用，但對(duì)比去年，自用比例有所下降。買(mǎi)家以銀行、保險(xiǎn)和證券等金融企業(yè)為主，共占約一半（48%）成交。

  除辦公樓物業(yè)外，零售類(lèi)資產(chǎn)得益于消費(fèi)復(fù)蘇以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs，關(guān)注度有所回升。物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園及長(zhǎng)租公寓依然是投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的熱點(diǎn)板塊。

  4.2市場(chǎng)展望

  雖然在銀行貸款、債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面出臺(tái)了一系列的政策，但深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖與整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇息息相關(guān)。

  最近公募REITs市場(chǎng)的波動(dòng)，一定程度上促使投資者重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回報(bào)關(guān)系，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，這有助市場(chǎng)理性發(fā)展，促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的成熟。

  仲量聯(lián)行深圳投資及資本市場(chǎng)部總監(jiān)曾紀(jì)欣表示：“歐美市場(chǎng)的加息進(jìn)程導(dǎo)致境外資金回籠或追求更高回報(bào)，但上半年外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。期待隨著國(guó)外加息過(guò)程趨向結(jié)束，及市場(chǎng)更加理性化，會(huì)有更多境外資金投入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?br />