越南躍升房地產(chǎn)淘金熱門目的地

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:30 瀏覽：2490 收藏

    劉鐵成透露，胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

    越南，作為東南亞地區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)增速最快的國家，其房地產(chǎn)市場越來越受到全球投資者的關(guān)注。

    根據(jù)越南外國投資局（FIA）近日公布的數(shù)據(jù)，今年前五個月外資在越南直接投資達(dá)167.4億（約為1150億人民幣）美元，同比增長69.1%，創(chuàng)最近四年以來新高，其中約11億美元流入了房地產(chǎn)市場，僅次于制造、加工業(yè)。

    大量外來投資的涌入，使得該國的中高端房產(chǎn)、尤其是公寓水漲船高。

    當(dāng)然，在越南投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，比如：外國人只能購買不帶土地的公寓，并且產(chǎn)權(quán)只有50年（可續(xù)）；同一小區(qū)外籍戶主擁有的房產(chǎn)不能超過30%；以及越南盾（對美元的）貶值風(fēng)險(xiǎn)。

    越南鐵成房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理劉鐵成也提醒，頂端的豪宅價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)厝说氖杖胨?，投資潛力有限，僅僅是當(dāng)?shù)馗缓郎矸莸南笳鳌?/span>

    躋身全球GDP增速最快國家行列

    據(jù)全球房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司仲量聯(lián)行（JLL）統(tǒng)計(jì)，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓價格同比飆升22.7%，至2028美元（約13933元人民幣）/平方米；同期首都河內(nèi)的公寓均價也升至了1407美元/平方米，同比上漲6.8%。

    海外房產(chǎn)網(wǎng)站居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣女士（Carrie Law）表示，越南房價與東南亞其他地區(qū)相比十分具有競爭力，逐漸壯大的中產(chǎn)階層、持續(xù)發(fā)展的城市化，和不斷加強(qiáng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都給越南房地產(chǎn)市場帶來了長期的利好。

    她認(rèn)為，對于中國買家來說，越南房產(chǎn)很有吸引力，預(yù)計(jì)越南房價在相當(dāng)長的時間內(nèi)將會保持上升。

    越南房地產(chǎn)市場的火爆和該國經(jīng)濟(jì)的增長強(qiáng)勁緊密相關(guān)。

    世界銀行數(shù)據(jù)顯示，2000年~2017年越南的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長了七倍，2018年的GDP增速更是達(dá)到了7.08%，創(chuàng)下了10年來新高，進(jìn)入了全球GDP增速最快的國家行列。國際貨幣基金組織（IMF）預(yù)測越南今明兩年的GDP將保持6.5%的增速。

    據(jù)美國方面統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，越南對美出口同比激增40.2%，其對美出口總額將有望超越意大利、法國、英國和印度等大型經(jīng)濟(jì)體。

    此外，星展銀行在一份研究報(bào)告中提到，越南社會的人口結(jié)構(gòu)也十分具有活力，該國35歲以下年輕人占總?cè)丝诘?0%，人口紅利無疑將為越南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)勁支撐。

    星展銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家西雅（Elvin Seattle）表示，在強(qiáng)勁外國投資和勞動力增長刺激下，今后十年越南經(jīng)濟(jì)增速有望保持在6%到6.5%的水平。

    高端公寓每平方米均價超5000美元

    普華永道（PwC）在其發(fā)布的《2019年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢》報(bào)告中指出，越南胡志明市的投資與開發(fā)前景排在亞太地區(qū)城市前列，看齊日本東京和泰國曼谷。該報(bào)告認(rèn)為，對于機(jī)會型投資者而言，胡志明市存在很多獲利的機(jī)會。

    越南鐵成房產(chǎn)中介公司總經(jīng)理劉鐵成表示，自從越南政府2015年7月起開放國內(nèi)房地產(chǎn)市場，允許外資在滿足一定條件下購買當(dāng)?shù)氐淖≌飿I(yè)之后，河內(nèi)和胡志明市的中高端住宅市場便走上快速增長的道路。他表示，自己正是看到這方面的商機(jī)，于是在2016年時選擇到越南開設(shè)中介公司，為中國買家提供相關(guān)服務(wù)。

    據(jù)他介紹，由于海外（個人）投資者在越南無法購買擁有土地的住宅，因此公寓成了他們的首選。越南目前最火的住宅市場是胡志明市，其次是河內(nèi)，以及芽莊等旅游城市，而中部地區(qū)開發(fā)程度相對落后。

    仲量聯(lián)行（JJL）統(tǒng)計(jì)顯示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均價同比飆升22.7%，達(dá)2028美元/平方米；房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)也顯示，2018年底該市的豪華公寓已經(jīng)升至5518美元/平方米，同比上漲了17%。

    據(jù)外媒報(bào)道，去年胡志明市中心一處尚未完工的豪華公寓剛推出不久便被搶購一空，其售價約為3000美元/平方米；在有著“西貢華爾街”之稱的胡志明市第一郡，39層高的曼哈頓大廈的公寓，目前平均售價已經(jīng)超過6000美元/平方米。而據(jù)劉鐵成透露，胡志明市個別奢華公寓的售價甚至超過了一萬美元/平方米。

    不過盡管當(dāng)?shù)毓r格高企，其租金平均回報(bào)率卻并不低，據(jù)第一太平戴維斯的研究數(shù)據(jù)，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

    羅雪欣也表示，胡志明市是中國買家最關(guān)注的越南城市，她認(rèn)為：“未來10年該市的財(cái)富增長速度將是世界上最快的城市之一。當(dāng)?shù)噩F(xiàn)在主要行業(yè)有建筑業(yè)、基礎(chǔ)材料業(yè)、旅游業(yè)和金融業(yè)等，未來還有望成為IT行業(yè)的集聚地?！?/span>

    外資的流入固然刺激了越南樓市，但房價堅(jiān)挺的根本原因還是內(nèi)需的增加。

    根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）之前公布的全球財(cái)富報(bào)告顯示，越南“百萬富翁”的增長速度僅次于中國和印度。目前，該國擁有超過3000萬美元資產(chǎn)的超級富豪已達(dá)142人，對于富裕人士而言，投資房地產(chǎn)無疑是最好的資產(chǎn)配置方式之一。

    第一太平戴維斯越南分公司（Savills Vietnam）的負(fù)責(zé)人麥克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越來越富有的越南人，尤其是企業(yè)家們一直在尋找讓他們資產(chǎn)保值的方法。事實(shí)上，與中國人類似，越南人也是世界上最愛買家的民族之一，其自住房擁有率超過了90%。

    CBRE高級總監(jiān)Duong Thuy Dung女士表示，“我們看到了一個重大變化，現(xiàn)在年輕夫婦更愿意在結(jié)婚后搬離父母的家，選擇在封閉式社區(qū)購買公寓”。

    前景雖看好，對外國人購房風(fēng)險(xiǎn)也不容易忽視

    需指出的是，投資都有風(fēng)險(xiǎn)。近年來越南房價上漲的主要是受當(dāng)?shù)卣叻艑捄拓泿懦l(fā)的推動。如果政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，或者全球性金融危機(jī)爆發(fā)，房價可能出現(xiàn)大幅回調(diào)。

    2015年7月1日生效的修訂后的越南《住房法》顯示，外國公民可以購買越南房產(chǎn)，前提是他們必須合法進(jìn)入越南。同時，外國人享有50年的住房產(chǎn)權(quán)，并享有與越南公民一樣的租賃轉(zhuǎn)讓或出售財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

    其具體條款有七條，分別是：第一，在越南投資住房項(xiàng)目的外國實(shí)體、外商投資企業(yè)、外國公司在越南的分支機(jī)構(gòu)和代表處，外國投資基金、外國銀行分行均有權(quán)依法購買房地產(chǎn)；第二，外國投資個人和機(jī)構(gòu)只允許在不限制外國人購房的區(qū)域投資房產(chǎn)；第三，外國個人和實(shí)體最多可以購買一個街區(qū)中30%的公寓，及一個特定區(qū)域中最多250套房屋；第四，根據(jù)他們的需要，個人投資者可以再50年后延長房屋的產(chǎn)權(quán)；第五，外國業(yè)主可以將房產(chǎn)出租用于任何“非法律禁止的目的”，但必須在租賃物業(yè)前通知當(dāng)?shù)胤课莨芾頇C(jī)構(gòu)；第六，外國業(yè)主需要繳納國家財(cái)產(chǎn)稅；第七，外國實(shí)體可以購買住宅房產(chǎn)安置員工，但不允許出租或用于任何其他目的。

    劉鐵成也稱，投資者應(yīng)盡量選擇名氣較大、信譽(yù)較好的開發(fā)商，減少踩雷買到爛尾樓，或因開發(fā)商未按實(shí)申報(bào)而拿不到產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。

    對于有興趣投資越南房產(chǎn)的人士，他表示，投資房產(chǎn)應(yīng)該看長遠(yuǎn)，不要加杠桿，不應(yīng)抱著炒房、投機(jī)的心態(tài)，短期的回報(bào)率可能會有波動，但長線來說，越南樓市前景依舊看好。

    此外劉鐵成還表示，如果是機(jī)構(gòu)投資者，也可以考慮投資工業(yè)地產(chǎn)，投資額相對住宅要多，但其回報(bào)率也更高。

    另外，羅雪欣表示，今年第一季度，中國買家通過居外網(wǎng)對越南房產(chǎn)的咨詢量上漲有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中國買家的咨詢量同比2017年第一季度上漲了164.4%。

    羅雪欣稱：“我們認(rèn)為這跟近來越南市場上新開盤豪宅數(shù)量不足有關(guān)。河內(nèi)與胡志明兩市的新房供應(yīng)量分別比去年下降了25%和50%。下半年或明天市場上的新盤一旦有所增加，中國買家將會再次活躍起來?！?/span>

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