2020年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析與2021年展望

2020年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析與2021年展望

??2020年的新冠疫情使我國各個行業(yè)都遭受嚴(yán)重沖擊，二、三月份經(jīng)濟(jì)被按下暫停鍵，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，投資和銷售遭遇斷崖式下滑，但房價整體并未出現(xiàn)明顯下跌。隨著我國疫情得到控制，房地產(chǎn)行業(yè)快速復(fù)蘇，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售都出現(xiàn)快速回升，全年市場走出疫情初期的陰霾。

??一、2020年房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析

??受新冠疫情的影響，2020年一季度，除房價外，房地產(chǎn)各項指標(biāo)同比均達(dá)到歷史低位。二季度，隨著疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，各地政府也密集出臺穩(wěn)樓市政策，房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)回升，投資增速恢復(fù)快于銷售面積增速的恢復(fù)，全年走出疫情影響。

??(一)國房景氣指數(shù)稍低于2019年

??作為最能反映房地產(chǎn)整體情況指標(biāo)的國房景氣指數(shù)，100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平。2020年以來的景氣指數(shù)從2月份的97.44開始穩(wěn)步回升，三季度開始回到100以上區(qū)間，12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，低于2019年同期0.54個點(diǎn)。

??(二)房地產(chǎn)投資增速低于2019年近3個百分點(diǎn)

??雖然受到新冠疫情的影響，但2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然達(dá)到141443億元，同比增長7%，低于上年同期2.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長7.9%，低于上年同期6.3個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，投資增速都實現(xiàn)正增長，但增速都低于上年，其中西部地區(qū)和中部地區(qū)降低幅度最為明顯。2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降1.1%，比上年降幅收窄10.3個百分點(diǎn);土地成交價款同比增長17.4%，反映出2020年以來地價漲幅較快。

??(三)商品房銷售增速顯著高于2019年

??受新冠疫情影響嚴(yán)重，1-2月份商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)斷崖式下滑，同比分別為-39.9%和-35.9%。隨著疫情得到控制，銷售快速恢復(fù)，熱點(diǎn)地區(qū)在二季度甚至出現(xiàn)報復(fù)性反彈。全年商品房銷售面積同比增長2.6%，上年同期是下降0.1%。其中，住宅銷售面積同比增長3.2%，比上年提高1.7個百分點(diǎn)。商品房銷售額全年增長8.7%，比上年提高2.2個百分點(diǎn)。而且銷售額增速自二季度開始與銷售面積增速的差額逐步拉大，反映出房價上升快于銷售面積的上升速度。隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，商品房待售面積逐月減少，2020年末商品房待售面積49850萬平方米，僅比上年同期增加29萬平方米。

??(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金穩(wěn)步回升

??2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，同比增長8.1%，比上年提高0.5個百分點(diǎn)。其中，自籌資金同比增速提升4.8個百分點(diǎn)，而個人按揭貸款增速下降5.2個百分點(diǎn)，突出反映對房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管的收緊。

??(五)房價逆市反彈較快

??2020年房價受疫情影響較小，價格的反彈遠(yuǎn)高于成交量的反彈，部分城市在二季度不得不加大調(diào)控力度。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)測算，2020年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價連續(xù)4個月穩(wěn)站1萬關(guān)口，全國房價進(jìn)入萬元時代。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年房價整體漲幅高于近十年平均漲幅，也高于近四年嚴(yán)格調(diào)控以來的平均漲幅。

??二、2021年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境會有所改善，但政策會有所收緊

??2021年隨著疫情的控制，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境相對2020年會有所改善。但房地產(chǎn)調(diào)控政策不會有太大變化，“房住不炒”仍然是主基調(diào)。

??(一)外部環(huán)境會優(yōu)于2020年

??穩(wěn)定的外部環(huán)境是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的必要條件，2021年隨著美國新總統(tǒng)的上臺，中美關(guān)系會相對有所緩和，各國政府將會更加關(guān)注國內(nèi)事務(wù)，期盼控制住疫情、恢復(fù)正常生活秩序，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展都成為各國的要務(wù)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部環(huán)境會好于2020年。

??(二)國內(nèi)進(jìn)入新的發(fā)展階段

??2021年是中國全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，全面開啟建設(shè)社會主義現(xiàn)代化的新征程。同時，也是中國第十四個五年規(guī)劃的開局之年，開好局、起好步對于未來十五年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化至關(guān)重要。黨中央審時度勢，在深入分析研判后提出聚焦建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，為未來一段時期我國發(fā)展指明了方向。

??(三)房地產(chǎn)調(diào)控會邊際收緊

??2021年隨著經(jīng)濟(jì)的逐步回升，貨幣政策也必然逐步恢復(fù)常態(tài)，尤其對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，限制開發(fā)商融資的“三條紅線”于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。另外，央行規(guī)定了各大銀行房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款上限，總之，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策總體相對于2020年明顯偏緊。2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，而且重點(diǎn)提出要解決大城市住房突出問題。因此，2021年宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)而言只會更緊。

??三、2021年房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，重點(diǎn)解決大城市住房突出問題

??2021年在國內(nèi)外環(huán)境更趨穩(wěn)定的背景下，房地產(chǎn)市場也將逐步擺脫疫情影響，保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。

??由于受2020年房地產(chǎn)行業(yè)單邊上行趨勢的影響，2021年房地產(chǎn)市場會走出前高后底的趨勢。

??(一)房地產(chǎn)市場區(qū)域分化進(jìn)一步加劇

??2021年，隨著經(jīng)濟(jì)的回升，住房剛性需求會得到更好釋放，產(chǎn)業(yè)支撐能力強(qiáng)的城市群地區(qū)房地產(chǎn)市場熱度會繼續(xù)有所上升，大城市內(nèi)部受商品房位置和教育等因素影響，結(jié)構(gòu)性行情會較為明顯，但地方會根據(jù)房價漲幅積極落實調(diào)控主體責(zé)任。與此同時，部分三四線及以下的城市，原本產(chǎn)業(yè)支撐比較乏力，人口呈現(xiàn)凈流出，加上后疫情時代收入增長難度加大，房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整壓力。

??(二)房地產(chǎn)投資增速將會達(dá)到7.5%左右

??2021年，新冠疫情對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)一步減小，房地產(chǎn)市場銷售將會延續(xù)回升態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地的購置面積信心會進(jìn)一步增強(qiáng)，對房地產(chǎn)投資增速回升提供有力支撐。同時，為了解決大城市住房突出問題，保障性住房建設(shè)投資力度會加大。預(yù)計全年投資增速在7.5%左右，略高于2020年。

??(三)房地產(chǎn)銷售面積增速3%左右

??2021年在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)背景下，剛性需求和改善性需求會繼續(xù)穩(wěn)步得到釋放，但受貨幣政策收緊影響，需求釋放程度會有所減緩。同時，受國家對大城市住房突出問題的重視，消費(fèi)者住房需求釋放可能更為理性，預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積增速3%左右，略高于2020年，全年呈現(xiàn)前高后低趨勢。

??(四)大城市住房突出問題開始解決

??2020年在疫情影響下一些長租公寓事件造成較大影響。因此，2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議直指大城市住房突出問題，而突出問題無非是高房價和政策性保障房不足。因此，2021年大城市將會穩(wěn)定房價和加大保障性住房建設(shè)力度。住建部明確2021年的工作重點(diǎn)，要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。包括加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè);加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系;擴(kuò)大保障性租賃住房供給等。租賃性住房的大力發(fā)展實際上對于大城市的房價也有一定的平抑作用。

??四、房地產(chǎn)發(fā)展政策建議

??雖然疫情后房地產(chǎn)市場得到快速恢復(fù)，但是整體上還需要以穩(wěn)為主，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革和長效機(jī)制的完善。

??(一)繼續(xù)貫徹房住不炒定位，盡快完善長效機(jī)制

??發(fā)揮中央政策對房地產(chǎn)市場的預(yù)期和引導(dǎo)，在“房住不炒”的基調(diào)下，做好對地方主體責(zé)任落實的監(jiān)督和長效機(jī)制的建設(shè)。一方面堅持“房住不炒”的定位，堅決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。監(jiān)督地方繼續(xù)貫徹好“因城施策”的調(diào)控措施，以穩(wěn)房價為目標(biāo)控制好房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，堅決抵制投機(jī)需求的房地產(chǎn)金融政策。在房地產(chǎn)市場問題突出的城市發(fā)展好租賃市場，完善保障性住房體系。同時，中央要聯(lián)合多部門真正落實租售同權(quán)問題，切實讓買不起房的能安心租房，長期租房。另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。進(jìn)一步改革和完善土地供給制度，落實新增常駐人口與土地掛鉤的政策。對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，合理確定保障房和商品住房占比。尤其要注意在城市更新過程中大拆小建，加劇市場供需矛盾。完善城市土地流轉(zhuǎn)制度，盤活城市存量土地;完善招拍掛制度，嚴(yán)控土地價格對房價的沖擊。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)金融體制，保持房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。盡快完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的法律法規(guī)體系，盡快通過市場機(jī)制進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)。加強(qiáng)住房信息化建設(shè)，為全國調(diào)控一盤棋管理奠定基礎(chǔ)。

??(二)落實好因城施策措施，提升風(fēng)險處置能力

??疫情之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力較大，地方政府應(yīng)徹底摒棄經(jīng)濟(jì)發(fā)展依賴賣地的思維。對于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性分化的趨勢各地政府應(yīng)有清醒的認(rèn)識，熱點(diǎn)地區(qū)的城市要警惕地價和房價過快上漲的風(fēng)險，加強(qiáng)調(diào)控的精準(zhǔn)性，按照各地區(qū)的不同情況細(xì)化調(diào)控措施，嚴(yán)格盯住地價、房價的波動采取相應(yīng)的調(diào)控政策。一些三四線城市要謹(jǐn)防疫情之后房地產(chǎn)市場需求萎縮，做好房價下行較快的應(yīng)對，提升市場應(yīng)對能力，防止房價出現(xiàn)斷崖式下滑。要加強(qiáng)對市場的監(jiān)測，做好預(yù)案，促進(jìn)剛需和改善性需求的合理釋放。以城市更新為抓手引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，通過城市更新加強(qiáng)對城市低效、閑置資產(chǎn)的利用，提升老舊小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn)、升級產(chǎn)業(yè)、改善環(huán)境等，釋放消費(fèi)潛力，實現(xiàn)城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，有效防范我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中高級階段后房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

??(三)保持行業(yè)理性發(fā)展，加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險控制

??面對“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)要理性發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在拿地、開發(fā)、銷售和售后各環(huán)節(jié)都應(yīng)把握好節(jié)奏，控制好風(fēng)險。拿地要理性，對于大的項目也可以聯(lián)合拿地，減少市場競爭、哄抬地價，避免非理性地套牢自己。在保證房屋建設(shè)質(zhì)量的前提下，要加快土地開發(fā)節(jié)奏，適度降價搶收回款。同時，加快銷售進(jìn)度，利用VＲ看房和直播賣房等網(wǎng)絡(luò)信息平臺拓寬傳統(tǒng)房屋銷售渠道，加速去庫存，提高資金周轉(zhuǎn)率。積極通過股權(quán)式融資降低債務(wù)杠桿率。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上要把握好我國城鎮(zhèn)化發(fā)展階段特征，避免擴(kuò)張式發(fā)展產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險，積極參與城市更新建設(shè)，參與老舊小區(qū)改造。加快房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快推動與物業(yè)、中介之間的合作，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。加強(qiáng)風(fēng)險控制，完善內(nèi)部信息傳遞機(jī)制，保證危機(jī)在萌芽階段盡早發(fā)現(xiàn)，盡早研究制定融資風(fēng)險處理預(yù)案。建立專門風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，組織落實專人專員和財務(wù)專家，聘請外部專家和智庫，在出現(xiàn)不同程度風(fēng)險時能夠及時采取預(yù)案并及時化解，把損失和危害控制在最小范圍。

??(四)正確認(rèn)識市場預(yù)期，理性釋放購房需求

??房地產(chǎn)需求者要深刻認(rèn)識到中央貫徹“房住不炒”的決心，意識到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，政策不支持未來房價的整體快速上漲。但是房價大跌帶來的風(fēng)險可能比房價上漲更嚴(yán)重，因此穩(wěn)住房價是關(guān)鍵。房地產(chǎn)調(diào)控目的是為了讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，降低房地產(chǎn)市場的金融屬性，回歸居住功能，這也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。雖然寬松的貨幣政策有推動房價上漲的預(yù)期，但是嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)力度的加大，以及“十四五”期間有可能開征的房產(chǎn)稅，房價也缺乏大幅上升的基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)需求者要理性，對于購房壓力較大的需求者應(yīng)積極考慮租賃性住房。