緬甸仰光市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:39 瀏覽：2089 收藏

    緬甸是東南亞最后一片未開發(fā)的金土、最具有投資價(jià)值的熱土.隨著歐美對(duì)緬甸經(jīng)濟(jì)制裁解除.外資企業(yè)不斷涌入緬甸.緬甸大城市的寫字樓、酒店、公寓明顯供不應(yīng)求.房屋租金、住宿費(fèi)暴漲.受政策限制影響.外資至今尚未進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域.預(yù)計(jì)今后幾年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲.

    1 仰光市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

    1.1 仰光市城市現(xiàn)狀

    緬甸被譽(yù)為”佛塔之國(guó)”、東南亞最后一片未開發(fā)的金土、最具有投資價(jià)值的熱土.位于亞洲中南半島西北部.北部和東北部與中國(guó)毗鄰.東部和東南部與老撾和泰國(guó)相連.西南瀕臨印度洋的孟加拉灣和安達(dá)曼海.西部和西北部與孟加拉國(guó)和印度接壤.海岸線長(zhǎng)2832公里.國(guó)土面積67.66萬(wàn)平方公里.仰光為緬甸前首都.面積約為312平方英里.位于仰光河和伊洛瓦底江三角洲.是緬甸最繁榮居住人口最多的城市.仰光人口目前約736萬(wàn)(2015年統(tǒng)計(jì)).仰光的平均人口增長(zhǎng)率為2.6％.預(yù)計(jì)到2040年仰光的人口將達(dá)到1173萬(wàn).

    與其他東南亞的大城市比較.仰光有許多東南亞前殖民時(shí)期的建筑.相對(duì)不太繁榮.基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后.目前.仰光市部分前殖民時(shí)期建筑含政府部分的殖民地建筑(如高等法院、市政廳、Bogyoke市場(chǎng)和公立醫(yī)院等)均列入重建項(xiàng)目.部分住宅和商用建筑開始建設(shè)、重建和改建.隨著仰光人口的增加.城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展.仰光新城建設(shè)也被提上了議事日程.

    1.2 仰光房地產(chǎn)的供需情況

    1.2.1 仰光的公寓市場(chǎng)

    仰光公寓市場(chǎng)自2009年才開始承建和銷售.并且逐年遞增.到2016年公寓存量達(dá)到6000套.2017年超過(guò)10000套.同期的銷售率也在逐漸提升.在2014-2015年公寓進(jìn)入爆發(fā)式發(fā)展.直至2016年政府實(shí)施了持續(xù)數(shù)月的項(xiàng)目審核的政策.導(dǎo)致市場(chǎng)新增急劇回落.

    1.2.2 仰光的寫字樓市場(chǎng)

    隨著改革開放的深入.寫字樓市場(chǎng)需求逐步釋放.相比公寓的銷售與發(fā)展.寫字樓發(fā)展顯得稍微緩慢一些.在2015-2016年寫字樓才呈井噴式發(fā)展.2017年市場(chǎng)供應(yīng)量為33萬(wàn)平方米.其中入住率在2017年入住率環(huán)比上漲2.6％.高達(dá)64％.同比上漲7％.

    1.2.3 仰光的酒店式公寓市場(chǎng)

    酒店式公寓供應(yīng)量呈階梯性發(fā)展.至2017年酒店式公寓供應(yīng)量1600間.比2016年同期增加19％.同期酒店式公寓平均入住率維持在85％-90％的高位.需求量依然堅(jiān)挺.

    1.2.4 仰光的商鋪市場(chǎng)

    商鋪的供應(yīng)量相比也逐年遞增.至2017年商鋪總存量環(huán)比增長(zhǎng)19％.可租賃面積約30萬(wàn)平方米.商鋪占有率達(dá)到94.6％.同比上漲5.7％.

    1.2.5 仰光的酒店市場(chǎng)

截至2017年.高檔酒店總存量約3800間.計(jì)劃年內(nèi)竣工的JunctionCity太平洋酒店、樂(lè)天酒店、鉑爾曼酒店和喜來(lái)登酒店.共1200間房.其中高檔酒店平均入住率為52％.同期下降5％.高檔酒店日均房?jī)r(jià)達(dá)到136美元.同比下滑3.5％.仰光房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀請(qǐng)見下圖.

2010-2017年仰光房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖

2010-2017年仰光房地產(chǎn)現(xiàn)狀圖

    根據(jù)圖1所示.緬甸仰光的公寓、商鋪和酒店等市場(chǎng)一直處于上升發(fā)展階段.從2011年銷售量逐漸增加.由于政府決策層的不作為.政策的不明朗.投資者的利益得不到保障.導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振.

    1.3 仰光房地產(chǎn)建筑成本

    1.3.1 建筑材料價(jià)格

    緬甸房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展.對(duì)建材的需求日益增加.但建材市場(chǎng)幾乎還是一片空白.自2011年起.年均水泥需求量已達(dá)600萬(wàn)噸.但國(guó)產(chǎn)水泥生產(chǎn)非常落后.全國(guó)共有14家水泥廠.年均生產(chǎn)總量?jī)H約200萬(wàn)噸.遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求.所以每年都需要大量進(jìn)口.

    其次.鋼材也很匱乏.1996年以來(lái).緬甸先后建立了6家鋼鐵企業(yè).其中日資有4家.韓資有1家.馬來(lái)西亞獨(dú)資1家.由于鋼材生產(chǎn)數(shù)量有限、質(zhì)量不穩(wěn)定和政策原因.3家日資企業(yè)無(wú)心經(jīng)營(yíng).陸續(xù)被緬甸公司收購(gòu).現(xiàn)在仍然從泰國(guó)、印度和中國(guó)進(jìn)口.

    1.3.2 勞動(dòng)力價(jià)格

    緬甸勞動(dòng)力價(jià)格是其最大的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).主要?jiǎng)趧?dòng)力價(jià)格相比中國(guó)勞動(dòng)力價(jià)格較低.參考在建的Golden City和卡塔亞中心項(xiàng)目的建筑數(shù)據(jù).主要的建筑安裝成本(不含土地費(fèi).含除軟裝外的其他裝修費(fèi)用)見表1.

如表1所示.目前仰光的建筑成本遠(yuǎn)低于中國(guó)平均水平.這正是很多中國(guó)投資者和開發(fā)商看重的方面.但機(jī)械化生產(chǎn)程度低導(dǎo)致緬甸各行業(yè)生產(chǎn)發(fā)展緩慢.也是緬甸國(guó)民購(gòu)房能力較弱的主要原因.

表１仰光人工費(fèi)、建材價(jià)格統(tǒng)計(jì)

仰光人工費(fèi)、建材價(jià)格統(tǒng)計(jì)

1.3.3 有關(guān)稅費(fèi)

緬甸的有關(guān)稅費(fèi)請(qǐng)見表2.

表２緬甸有關(guān)稅費(fèi)統(tǒng)計(jì)

緬甸有關(guān)稅費(fèi)統(tǒng)計(jì)

緬甸法律法規(guī)相對(duì)不是很健全.但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.緬甸政府也在不斷完善相關(guān)稅收項(xiàng)目.

1.4 仰光房地產(chǎn)的租售情況

由于政策不明朗.緬甸經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng).致使仰光公寓、寫字樓、酒店等的供求緊張.最終導(dǎo)致仰光高額的租賃和銷售價(jià)格.自2012年以來(lái).公寓、寫字樓和商場(chǎng)等價(jià)格居高不下.仰光市區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃價(jià)格情況請(qǐng)見表3.

表３仰光市區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃價(jià)格

仰光市區(qū)商業(yè)房產(chǎn)租賃價(jià)格

    如表3所示.仰光市區(qū)寫字樓平均租賃價(jià)格保持在45美元/平方米.月以上.預(yù)計(jì)2018年平均將達(dá)到47.8美元/平方米.月.全市商場(chǎng)的平均租金率在2017年環(huán)比上漲了11.4％.為歷史最快增速.仰光昂貴的租房市場(chǎng)是由于仰光寫字樓奇缺.開發(fā)商一般采用只租不賣的策略導(dǎo)致.未來(lái)幾年內(nèi).預(yù)計(jì)還將持續(xù)上漲.

    2 仰光房地產(chǎn)相關(guān)政策、法律和法規(guī)

    仰光的房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)一直不完善.無(wú)法保障投資人的收益.也不能幫助投資人降低風(fēng)險(xiǎn).甚至打擊投資人的信心.這是房地產(chǎn)滯后與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的重要原因.

    居住在緬甸的外國(guó)人.大部分都有較強(qiáng)的購(gòu)房愿望.盡管2016年1月緬甸聯(lián)邦議會(huì)通過(guò)了.共管公寓法.規(guī)定40％的公寓可以賣給外國(guó)人.但法律至今沒(méi)有頒布細(xì)則.實(shí)際上處于無(wú)法實(shí)施的狀態(tài).

    緬甸政府于1988年頒布了.緬甸聯(lián)邦外國(guó)投資法.第二年制定了.緬甸聯(lián)邦外國(guó)投資項(xiàng)目條例.這兩個(gè)法規(guī)奠定了現(xiàn)政府外資政策的框架.2015年政府又出臺(tái)了新.外國(guó)投資法.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、土地使用、電信、貿(mào)易以及外匯匯款等領(lǐng)域采取了改革措施.

    2014年5月在.金融及銀行法規(guī).中同意開放外國(guó)銀行進(jìn)駐和開設(shè)分行.為改革開放注入了強(qiáng)心劑.2017年8月從緬甸建設(shè)與房屋發(fā)展銀行(ＣＨＤＢ)獲悉.ＣＨＤＢ擬對(duì)購(gòu)買廉價(jià)房和平價(jià)房的房貸期限延長(zhǎng)至20年.普通商品房的貸款期限則不會(huì)延長(zhǎng).

    3 仰光房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景展望

    3.1 仰光城市規(guī)劃簡(jiǎn)述

    根據(jù)仰光城市發(fā)展委員會(huì)發(fā)布的目標(biāo).將通過(guò)實(shí)施民主化政策致力于讓仰光成為和平、博愛(ài)的城市.仰光舊城的陳舊、擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施不完善和改造成本的昂貴.以及無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展需要等原因使得仰光新城的建設(shè)勢(shì)在必行.

    仰光城市規(guī)劃以空間發(fā)展策略---從老城到新城.由空間到地面.采用一軸一帶.多片區(qū)綜合發(fā)展.其中一軸即為橫向主軸.既是景觀主軸也是城市活力發(fā)展的主軸.以大金塔為核心.中央綠帶為脈絡(luò).展示城市獨(dú)特文化.發(fā)展城市文化產(chǎn)業(yè).“一帶”即為東側(cè)沿伊洛瓦底江發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)功能.形成濱水休閑展示帶.同時(shí)設(shè)置多功能區(qū):產(chǎn)業(yè)制造、科教文化、品質(zhì)文創(chuàng)、行政辦公和公共服務(wù).

    3.2 仰光房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景與展望

    根據(jù)仰光平均人口增長(zhǎng)速率.仰光市2040年的勞動(dòng)人口比例將由2011年的50.8％逐步增長(zhǎng)到55.0％.2040年預(yù)計(jì)將有645萬(wàn)勞動(dòng)人口.

    2016年10月以美國(guó)為代表的西方國(guó)家全面解除了對(duì)緬甸的經(jīng)濟(jì)制裁.給緬甸經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造了良好的金融環(huán)境.也隨著中國(guó)倡導(dǎo)的“一帶一路”倡議的深化合作.必將帶動(dòng)緬甸經(jīng)濟(jì)的騰飛.緬甸未來(lái)10年還將是全球最具投資價(jià)值地區(qū).尤其是仰光的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)又一個(gè)春天.

    4 仰光房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)

    2012年起緬甸實(shí)施改革開放.尤其是第二年后大量的國(guó)際開發(fā)商蜂擁而至.為仰光房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了生機(jī)和活力.有些開發(fā)商取得了較好的成績(jī).但也有部分開發(fā)商由于缺乏對(duì)緬甸市場(chǎng)的了解和對(duì)緬甸法律法規(guī)和行業(yè)配套政策的不完善無(wú)所適從.以致高興而來(lái).卻鎩羽而歸.

    緬甸房地產(chǎn)缺乏金融政策的支持.房地產(chǎn)市場(chǎng)極不穩(wěn)定.例如金融信貸方面.金融信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持作用微乎其微.雖然目前已有部分銀行開放了購(gòu)房按揭貸款的業(yè)務(wù).但貸款年限多為5-7年.貸款利率10％-13％.政策不具優(yōu)勢(shì).

    仰光房地產(chǎn)開發(fā)的配套產(chǎn)業(yè)不健全.表現(xiàn)在:一是與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè).包括建筑建材等還處于起步階段.很多原材料還處于空白.不得不依賴于進(jìn)口.這無(wú)疑增加了開發(fā)商的建筑成本.二是城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善.包括城市供水、供電、排污、垃圾處理、交通等基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后.導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)存在很多預(yù)算外成本及投資風(fēng)險(xiǎn).三是緬甸本土專業(yè)人才稀缺.教育跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐.要想完成高標(biāo)準(zhǔn)的建筑產(chǎn)品.就不得不重金聘請(qǐng)國(guó)外的專業(yè)人才及技術(shù)工人.這無(wú)疑加重了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本.

    5 結(jié)論

    盡管緬甸房地產(chǎn)政策還未全面開放.建筑材料市場(chǎng)的發(fā)展不穩(wěn)定.甚至具有較高的投資風(fēng)險(xiǎn)等致使緬甸房地產(chǎn)“等價(jià)交換”的原始階段已經(jīng)結(jié)束.但在“一帶一路”倡議和全球經(jīng)濟(jì)共同體的國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)下.隨著人口基數(shù)、城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)增速和住房需求量的增加.必將推動(dòng)緬甸政府逐步完善房地產(chǎn)政策和相關(guān)法律法規(guī).逐步開放金融工具.逐步出臺(tái)行業(yè)配套政策等.到時(shí)候.現(xiàn)在面臨的種種問(wèn)題將逐一解決.仰光的城市化進(jìn)程是無(wú)法阻止的.必將推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)至少10年的蓬勃發(fā)展期.

    以上內(nèi)容摘自絲路印象緬甸事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

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