泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革及啟示

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:50 瀏覽：1320 收藏

    泰國(guó)與我國(guó)同屬發(fā)展中國(guó)家，地緣相近，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以及改革任務(wù)有很多相似之處，其房地產(chǎn)稅改革對(duì)我國(guó)有一定的借鑒意義。絲路印象泰國(guó)事業(yè)部介紹了泰國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以及本輪房地產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容和影響，總結(jié)了泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)啟示。

    2018年11月，泰國(guó)國(guó)家議會(huì)審議通過(guò)《土地和建筑物稅法》，新稅法將于2020年1月1日起正式實(shí)施。屆時(shí)現(xiàn)有的《房屋及建筑物稅法》《土地開(kāi)發(fā)稅法》將停止執(zhí)行。這意味著歷經(jīng)23年，泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革終得以成功實(shí)施。

    一、泰國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制

    在泰國(guó)現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)有兩個(gè)稅種：房屋及建筑物稅、土地開(kāi)發(fā)稅。其中，房屋及建筑物稅開(kāi)征于1932年，是泰國(guó)從集權(quán)政府向憲制政府變遷中所實(shí)施改革的一部分。土地開(kāi)發(fā)稅則是從一百多年前的土地稅演變而來(lái)，現(xiàn)行稅法發(fā)布于1954年。這兩個(gè)稅均為省以下地方政府收入，占其(省以下地方政府收入)比重約為90%，但占整個(gè)地方稅收收入(包含省和省以下地方政府收入)的比重不高，約15%。

    (一)房屋及建筑物稅

    房屋及建筑物稅最初只適用于曼谷地區(qū)，后來(lái)逐步擴(kuò)展到全國(guó)。

    1.征稅對(duì)象。征稅對(duì)象包括房屋、建筑物及其附著的土地。

    2.納稅人。納稅人為房屋、建筑物的所有權(quán)人。當(dāng)土地和房屋(建筑物)分屬不同所有人時(shí)，由房屋(建筑物)的所有權(quán)人納稅。

    3.計(jì)稅依據(jù)及稅率。計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際租金或評(píng)估租值，稅率為12.5%。稅基評(píng)估規(guī)則由內(nèi)政部制定，具體由地方成立的評(píng)估委員會(huì)組織實(shí)施。在具體執(zhí)行中，

    對(duì)于出租的房地產(chǎn)，由納稅人申報(bào)實(shí)際租金，以此作為評(píng)估租值的參考。對(duì)于未出租的房地產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)為評(píng)估租值。

    4.稅收優(yōu)惠。主要有以下四類(lèi)：

    (1)所有權(quán)人用于生活目的的房屋、建筑物及其附著的土地，即個(gè)人住房及用地免稅；

    (2)閑置超過(guò)12個(gè)月及以上的房屋、建筑物及其附著的土地；

    (3)政府、皇室、宗教組織所有的房屋、建筑物及其附著的土地；

    (4)非營(yíng)利性的醫(yī)院、教育機(jī)構(gòu)所有的房屋、建筑物及其附著的土地。

    5.存在的主要問(wèn)題。

    一是稅基窄，不利于發(fā)揮稅收職能作用。房屋及建筑物稅對(duì)所有者個(gè)人住房、閑置房屋及其占地免稅，征稅對(duì)象主要是工商業(yè)房地產(chǎn)，這樣既不利于籌集稅收收入，也不利于促進(jìn)房地產(chǎn)資源節(jié)約集約利用。

    二是免稅認(rèn)定難，不利于征收管理。泰國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)所有者用于生活居住以及閑置房屋及其用地免稅。但在征管中，如何判斷所有者是否用于生活居住、房地產(chǎn)是否閑置以及具體閑置期間有很大難度。

    三是稅基評(píng)估不規(guī)范，不利于稅收公平。在現(xiàn)行評(píng)估規(guī)則下，納稅人如果將房屋出租，應(yīng)將其申報(bào)的租金收入作為評(píng)估租值的重要參考依據(jù)。但在實(shí)踐中，一些納稅人會(huì)低報(bào)實(shí)際租金收入，試圖誤導(dǎo)評(píng)估人員，進(jìn)而降低評(píng)估租值。還有一些評(píng)估官員為減少爭(zhēng)議，直接將申報(bào)租金收入作為評(píng)估租值。這些做法既侵蝕了稅基，也影響了稅基評(píng)估的公平性。

    (二)土地開(kāi)發(fā)稅

    1.征稅對(duì)象。征稅對(duì)象包含所有的土地，但不包括政府、宗教用地以及用于個(gè)人居住、耕作的土地。

    2.納稅人。泰國(guó)實(shí)行土地私有制，土地開(kāi)發(fā)稅納稅人為土地所有權(quán)人。

    3.計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)為土地中等價(jià)值。該價(jià)值為土地價(jià)值，不包括土地改良物(如地上建筑物、附屬設(shè)施)的價(jià)值。中等價(jià)值由地方評(píng)估委員會(huì)參考當(dāng)?shù)赝恋刈钚陆灰變r(jià)格(最少3宗以上)確定，并向社會(huì)公布。中等價(jià)值一經(jīng)確定，四年不變。如果當(dāng)?shù)貨](méi)有土地交易發(fā)生，中等價(jià)值的計(jì)算則要參考有相似的土地條件和使用的最近地區(qū)的相關(guān)土地銷(xiāo)售價(jià)值。

    4.稅率。土地開(kāi)發(fā)稅稅率為定額稅率。每奈1土地的中等價(jià)值越高，適用稅率越高。稅率表見(jiàn)下表。

    5.稅收優(yōu)惠。主要有以下三類(lèi)：

    (1)政府、非營(yíng)利性醫(yī)院和教育機(jī)構(gòu)、宗教組織所有的土地；

    (2)個(gè)人所有但被政府用于公共利益的土地；

    (3)對(duì)用于個(gè)人居住、養(yǎng)殖或種植的土地，根據(jù)所處位置、用途等給予一定減免面積。以曼谷都市區(qū)的土地為例，其免稅標(biāo)準(zhǔn)為：人口稠密地區(qū)免稅面積為50～100平方佤2；居住區(qū)免稅面積為100平方佤～1奈；農(nóng)村地區(qū)免稅面積為3～5奈。

    6.存在的主要問(wèn)題。

    土地開(kāi)發(fā)稅的問(wèn)題主要是稅率及稅基帶來(lái)的不公平。一是稅率具有累退性。價(jià)值越高的土地，稅負(fù)反而較輕。從土地開(kāi)發(fā)稅稅率表可以看出，如果一宗土地，其每奈中等價(jià)值為1400泰銖，則其稅率折合每奈0.64%，如果其中等價(jià)值上升至20000泰銖，其稅率折合每奈0.29%，土地價(jià)值上升了十多倍，稅率卻下降了一半多，不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的原則。二是中等價(jià)值多年未進(jìn)行更新。雖然稅法規(guī)定，中等價(jià)值每四年重估一次，但在實(shí)際中卻未得到執(zhí)行。迄今為止，各地仍在使用1978年的中等價(jià)值，比土地的實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重偏低。

    二、泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容及影響

    泰國(guó)改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的提議始于1995年，當(dāng)時(shí)政府提出的改革方案與目前大體相同。由于房地產(chǎn)稅改革影響范圍大，各方對(duì)于改革方案一直持有爭(zhēng)議，加之政府更迭等原因，改革遲遲未能推出。2014年巴育政府上臺(tái)后，將房地產(chǎn)稅改革作為利國(guó)惠民的一項(xiàng)措施并積極推動(dòng)。2015年，泰國(guó)財(cái)政部牽頭起草了土地和建筑物稅法草案，2016年6月內(nèi)閣會(huì)議通過(guò)后提交議會(huì)審議，歷經(jīng)三審后于2018年11月審議通過(guò)。

    (一)改革的主要內(nèi)容

    泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革的主要目的在于減少貧富差距，鼓勵(lì)充分利用土地，提高稅收收入。相比現(xiàn)行稅制，新稅法對(duì)計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制要素均進(jìn)行了重大調(diào)整，主要有以下變化：

    1.合并現(xiàn)行稅種?！锻恋睾徒ㄖ锒惙ā肥┬泻螅F(xiàn)行的房屋及建筑物稅、土地開(kāi)發(fā)稅將廢止，保有環(huán)節(jié)稅種由兩個(gè)稅種整合為一個(gè)稅種。

    2.統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)。土地和建筑物稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。

    3.調(diào)整稅率?！锻恋睾徒ㄖ锒惙ā芬?guī)定：不同用途的土地和建筑物實(shí)行不同稅率，其中，農(nóng)業(yè)用途最低，居住用途其次，商業(yè)及閑置最高，為1.2%。其中，對(duì)于閑置房地產(chǎn)，如果閑置時(shí)間連續(xù)在3年以上，第4年的稅率將增加0.3%，但最高不超過(guò)3%。比如,某土地所在地適用稅率為0.1%，如果閑置9年，前3年稅率為0.1%，第4～6年稅率為0.1%加上0.3%，第7～9年稅率為0.1%加上0.6%。

    4.調(diào)整住房免稅政策?！锻恋睾徒ㄖ锒惙ā啡∠藢?duì)住房一律免稅的規(guī)定，僅對(duì)家庭主要住房以及價(jià)值低于一定金額的實(shí)行免稅。具體標(biāo)準(zhǔn)是，住房總價(jià)值(地價(jià)加房?jī)r(jià))低于5000萬(wàn)泰銖(約合人民幣1100萬(wàn)元)或者房屋價(jià)值低于1000萬(wàn)泰銖(約合人民幣230萬(wàn)元)。

    5.取消閑置房地產(chǎn)免稅政策。土地和建筑物稅取消了閑置房地產(chǎn)免稅政策，并且對(duì)閑置房地產(chǎn)實(shí)施較高稅率。

    (二)過(guò)渡政策

    為避免新稅法實(shí)施給納稅人帶來(lái)過(guò)重的負(fù)擔(dān)，新稅法采取稅負(fù)和稅率漸進(jìn)式到位的策略。

1.新增稅負(fù)逐步到位。對(duì)于納稅人新增加的稅負(fù)，按照每年25%逐步增加。比如，2019年應(yīng)繳稅額3600泰銖，按照新稅法計(jì)算應(yīng)繳稅額5000泰銖。對(duì)于增加的1400泰銖，按照每年增加350泰銖繳稅3，即2020年繳納3950泰銖，2021年繳納4300泰銖，2022年繳納4650泰銖，2023年及以后繳納5000泰銖。

泰國(guó)土地開(kāi)發(fā)稅稅率表

泰國(guó)土地開(kāi)發(fā)稅稅率表

    2.兩年低稅率過(guò)渡。新稅法實(shí)施后，2020年到2021年期間將先適用低稅率，2022年再頒布新的適用稅率，但不會(huì)高于稅法規(guī)定的最高稅率。2019年6月12日，泰國(guó)財(cái)政部公布了2020—2021年過(guò)渡稅率?？偟脑瓌t是，根據(jù)用途、價(jià)值高低實(shí)行稅率累進(jìn)。具體為：

    (1)農(nóng)業(yè)用途。0～5000萬(wàn)泰銖，免稅；5000萬(wàn)～7500萬(wàn)泰銖，稅率為0.01%；5000萬(wàn)～7500萬(wàn)泰銖，稅率為0.03%；7500萬(wàn)～1億泰銖，稅率為0.07%，1億泰銖以上，稅率為0.10%。

    (2)居住用途。分三種情況：第一種情況，如果業(yè)主同時(shí)擁有土地及建筑物所有權(quán)證，并按照規(guī)定登記門(mén)牌號(hào)。5000萬(wàn)泰銖以下，免稅；5000萬(wàn)～7000萬(wàn)泰銖，稅率為0.03%；7000萬(wàn)～1億泰銖，稅率為0.05%，1億泰銖以上，稅率為0.10%。第二種情況，如果業(yè)主只擁有建筑物所有權(quán)證，并按照規(guī)定登記門(mén)牌號(hào)。0～1000萬(wàn)泰銖，免稅；1000萬(wàn)～5000萬(wàn)泰銖，稅率為0.02%；5000萬(wàn)～7500萬(wàn)泰銖，稅率為0.03%；7500萬(wàn)～1億泰銖，稅率為0.05%；1億泰銖以上，稅率為0.10%。第三種情況，其他情況。0～5000萬(wàn)泰銖，稅率為0.02%；5000萬(wàn)～7500萬(wàn)泰銖，稅率為0.03%；7500萬(wàn)～1億泰銖，稅率為0.05%；1億泰銖以上，稅率為0.10%。

    (3)商業(yè)及工業(yè)用地。0～5000萬(wàn)泰銖，稅率為0.3%；5000萬(wàn)～2億泰銖，稅率為0.4%；2億～10億泰銖，稅率為0.5%；10億～50億泰銖，稅率為0.6%；50億泰銖以上,稅率為0.7%。

    (4)閑置土地。0～5000萬(wàn)泰銖,稅率為0.3%；5000萬(wàn)～2億泰銖,稅率為0.4%；2億～10億泰銖,稅率為0.5%；10億～50億泰銖,稅率為0.6%；50億泰銖以上，稅率為0.7%。

    (三)改革的主要影響

    泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革的主要目的在于減少貧富差距，鼓勵(lì)充分利用土地，提高稅收收入。

    泰國(guó)此次房地產(chǎn)稅改革變動(dòng)較大，但對(duì)應(yīng)稅住房設(shè)置了很高的起征點(diǎn)，且在實(shí)施上是漸進(jìn)的，目前社會(huì)反響不大。盡管如此，隨著改革逐步實(shí)施，對(duì)住房及其他房地產(chǎn)持有人都會(huì)產(chǎn)生一定影響，進(jìn)而傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    一是多套房或高價(jià)值住房持有成本將增加，可能增加二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)的供應(yīng)。按照新稅法規(guī)定，非主要居所或者價(jià)值超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房要征稅，而在現(xiàn)行稅制下，這些住房是免稅的。無(wú)疑，將增加這些住房持有人的成本。這些人可能將持有住房出售或者出租，從而增加二手房市場(chǎng)及租賃市場(chǎng)的供應(yīng)。

    二是未開(kāi)發(fā)土地持有成本增加，有利于加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。新稅法取消了閑置土地的免稅規(guī)定，對(duì)未開(kāi)發(fā)土地，最高可按其評(píng)估價(jià)值的0.5%征稅。這一變化可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響，有利于促使其加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

    三是長(zhǎng)期看有利于增加稅收收入。現(xiàn)行房屋及建筑物稅稅率為評(píng)估租值的12.5%。根據(jù)泰國(guó)諾亞房產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，2018年泰國(guó)房產(chǎn)租金收益平均約為5%，以此計(jì)算，房屋及建筑物稅的稅率相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值的0.625%。新稅法實(shí)施后，按照用途實(shí)行差別稅率。對(duì)住房而言，新稅法規(guī)定的稅率水平明顯偏低，即使是按最高稅率計(jì)算，稅率也僅為0.3%。對(duì)工商業(yè)以及空置房地產(chǎn)而言，最高稅率可達(dá)1.2%、3%，在過(guò)渡政策結(jié)束后，將帶來(lái)稅收收入快速增長(zhǎng)。

    三、幾點(diǎn)啟示

    泰國(guó)房地產(chǎn)稅改革歷經(jīng)23年，期間幾經(jīng)波折。房地產(chǎn)稅改革難，泰國(guó)并非個(gè)案，這是與房地產(chǎn)稅自身特性有關(guān)。例如，由于其稅基廣，所以影響面大；由于其對(duì)存量財(cái)富征稅，所以可能產(chǎn)生稅負(fù)與支付能力不匹配的矛盾；相比高收入群體，低收入人群房地產(chǎn)稅的支出占收入的比重更大，稅負(fù)反而更重，稅制本身存在累退問(wèn)題等。泰國(guó)此次出臺(tái)的新稅法，相比1995年最初的改革方案，內(nèi)容并沒(méi)有太大變化，其得以成功的一個(gè)重要原因是，采用了漸進(jìn)、溫和的策略以凝聚共識(shí)，減少改革阻力。

    (一)為稅法實(shí)施預(yù)留充分的準(zhǔn)備期

    泰國(guó)新稅法2018年11月審議通過(guò)，2020年1月正式實(shí)施，期間約有1年左右的準(zhǔn)備期。這既可以緩沖新稅法對(duì)納稅人的影響，也為政府部門(mén)應(yīng)對(duì)稅法變化預(yù)留了較為充分的準(zhǔn)備時(shí)間。

    (二)對(duì)個(gè)人住房給予必要的稅收優(yōu)惠

    對(duì)個(gè)人住房征稅涉及廣大民眾，不同人基于自身利益的考慮成為房地產(chǎn)稅改革的重要阻力。泰國(guó)《土地和建筑物稅法》雖然取消了對(duì)個(gè)人住房一律免稅的規(guī)定，但最高稅率僅有0.3%，稅率極低，而且絕大多數(shù)普通民眾的住房均能享受免稅優(yōu)惠。根據(jù)泰國(guó)Colliers公司2019年第3季度數(shù)據(jù)顯示，目前曼谷新建公寓平均售價(jià)為每平方米137933泰銖，折算1000萬(wàn)泰銖可購(gòu)買(mǎi)72平方米的公寓。按照新稅法，1000萬(wàn)泰銖以下住房免稅，即多數(shù)普通民眾的住房都可以不用繳稅，這有利于提高民眾對(duì)新稅法的認(rèn)可度。

    (三)設(shè)置必要的過(guò)渡政策

    不論制度設(shè)計(jì)如何周密，改革總會(huì)造成有的納稅人稅負(fù)降低，有的納稅人稅負(fù)提高。對(duì)稅負(fù)提高的納稅人而言，往往會(huì)花費(fèi)時(shí)間動(dòng)用各種可能的資源去爭(zhēng)取自身利益，成為改革的阻力。考慮到工商業(yè)和閑置房地產(chǎn)稅負(fù)增加較多，為此，泰國(guó)新稅法采取新稅負(fù)逐步到位、2年低稅率過(guò)渡的方式，以緩解其不利影響，爭(zhēng)取這部分利益群體的支持。

    以上內(nèi)容摘自絲路印象泰國(guó)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

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