一線城市寫字樓市場全景分折
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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當前，四座一線城市中，有三座城市的寫字樓空置率居高不下,令人感到一絲異常。但這并不奇怪，實際上，住宅地產(chǎn)一直是各方關(guān)注的重點，此次供應(yīng)上升疊加經(jīng)濟下行，以前日子相對好過的京滬深，如今的痛苦程度相對比較深。
2019年1月16日，世邦魏理仕發(fā)布報告預(yù)測，北京、天津、大連、沈陽、青島、上海、南京、長沙等17個城市，寫字樓新增供應(yīng)有望突破千萬平米，新增需求總量預(yù)計下降1.3%,為530萬平方米。主要城市平均空置率預(yù)計在年末將突破20%,二線城市平均空置率料將接近30%。
此外，市場上已有相關(guān)機構(gòu)發(fā)表過這樣的預(yù)測。5月23日，中國社科院城市所及社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.l6(2019)>,預(yù)測到2019年年底，17個城市平均空置率將突破20%, 15個城市空置率同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。
而根據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年，北上廣深四座城市，深圳是空置率最高的,達到17%,北京和廣州的市場空置率只有8.7%到8.9%左右，比較健康。2019年第二季度，17個城市寫字樓新增的供應(yīng)量超過200萬平方米，環(huán)比持平；寫字樓凈吸納量同比下降58%,空置率20.9%,今年上半年,到達了2017年的預(yù)測。
凈吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的指標之一。如果一家公司，退租1000平方米,到別的辦公樓重新租了1000平方米,凈吸納量是0；新租1200平方米,凈吸納量是200；新租800,凈吸納量就是-200,而當前市場上的凈吸納量確實在下降。能夠預(yù)測到的風險就不是真正的風險，寫字樓市場雖然正在結(jié)構(gòu)性下降,但沒有到過不下去的程度。
北京：空置率上升，成為明憂
10月14日，高力國際發(fā)布2019年三季度北京甲級寫字樓市場回顧與展望報告，提出空置率上升，成為明憂。第三季度，空置率上漲到13.8%,創(chuàng)下近8年來最髙。而根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今年前三季度，按建筑面積計算，北京全市寫字樓有效凈租金是每月每平米388.16元，環(huán)比下降2.0%,同比下降3.7%。五大核心商圈的有效凈租金是433.64元/平方米/月，環(huán)比下降0.7%,同比下降2.0%。
截至三季度末,北京甲級寫字樓凈吸納量錄得264700平方米，環(huán)比增長212.7%,創(chuàng)下歷史新高。凈吸納量數(shù)據(jù)雖然不錯,但這并未表明租賃寫字樓的公司和機構(gòu)在增加。與此相反，這說明供應(yīng)增加太多。因為其中一半以上的吸納量來自本季度新入市項目之前積累的預(yù)租成交，如果不計入這部分，第三季度租賃市場活躍度沒有明顯提升。
深圳：空置率位于正常區(qū)間
深圳寫字樓市場亦是如此。據(jù)統(tǒng)計,2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%, 2019年一季度上漲至18.2%。高力國際發(fā)布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%,其中前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然各大房地產(chǎn)顧問公司統(tǒng)計口徑有區(qū)別，總體趨勢顯而易見在下降。
為此，相關(guān)鼓勵政策已經(jīng)出臺。6月17日，深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局正式印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》，提出在前海片區(qū)達到一定條件的租戶，每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼，并且可連續(xù)享受三年。
這被解讀為地方政府出手相助,并出現(xiàn)一些誤讀。深圳市住房建設(shè)局負責人稱,深圳寫字樓空置率超過20%,其中前?？罩寐矢哌_60%的文章,嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右,其中前海片區(qū)寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間。政府三年辦公用房租金補貼,實際上是三年歸巢計劃的一部分。
上海：供應(yīng)量與空置率都在上升
10月110,世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，上海寫字樓供應(yīng)量和空置率都在上升。
第三季度，上海寫字樓市場新增供應(yīng)32.6萬平方米，新交付項目預(yù)租表現(xiàn)低于預(yù)期；投資市場合計成交金額人民幣63億元，同比下降23%；凈吸納量約&3萬平方米，同比下降32%,前三個季度相比去年同期,下滑了 52%。
供應(yīng)量大，尤其為了長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略，虹橋等板塊寫字樓供應(yīng)量大漲。因為新項目入駐率較低,非核心商圈空置率環(huán)比上升1.0%,達到8.8%o相應(yīng)的，非核心區(qū)商圈租金也就下跌了，同期租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%,每平方米每天5.76元。但令人欣喜的是，核心商圈購物中心空置率在下降，第三季度環(huán)比上個季度,下降了1.0%,為 5.8%。
寫字樓空置率上升，是因為經(jīng)濟不景氣？
寫字樓空置率上升，有三大原因。第一，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型處于陣痛期。各個公司只能提前布局、提前改變，量入為出。從2011到2012年，外企大批裁員，一部分外資退出租賃市場。短暫的壓力后，北京寫字樓市場才更加火爆。之后，隨著中資企業(yè)迅速崛起，互金時代到來，寫字樓市場尤其是高大上核心商圈的5A級寫字樓,進入了火爆期。再加上現(xiàn)在公司的洗牌速度非?？欤瑢懽謽鞘袌錾?，翻牌翻得也很快。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年,北京寫字樓市場凈吸納量同比下降了53.9%,不過,市場可以繼續(xù)支撐，當時，北京寫字樓的有效凈租金可以達到每月每平米400.1元。
當前是實體和大機構(gòu)主導(dǎo)的時代,企業(yè)和資金不再瘋狂追逐風口，而是盯準自己擅長的領(lǐng)域，讓自己成為風口。洗牌之后,有一技之長者留下，寫字樓出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性空置。上海商務(wù)園區(qū)寫字樓受科技產(chǎn)業(yè)擴張和新產(chǎn)業(yè)基地啟動等利好，空置率下降，租金不降反升；物流倉儲市場，空置率下降，租金環(huán)比持平。資金與機會向有實力的金融機構(gòu)、實體領(lǐng)域流動。
根據(jù)市場監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)，2019年上半年,我國日均新設(shè)企業(yè)1.94萬戶，同比增長7.1%。截至2019年6月底，全國有各類市場主體1.16億戶。P2P、投資公司雖然減少，但新興的市場主體依然層出不窮,寫字樓要向這些高技術(shù)企業(yè)、消費企業(yè)、服務(wù)企業(yè)傾斜。
第二，供應(yīng)量大，經(jīng)濟增速沒有飆升，寫字樓市場的骨頭在雙重擠壓下“嘎嘎作響” o寫字樓供應(yīng)量大一宜是一顆得割掉的“瘤”,在高速城鎮(zhèn)化時代，擴大房地產(chǎn)供應(yīng)成為慣性，一時降不下來。
上海屬于成熟市場，供應(yīng)量依舊偏大，尤其在非核心區(qū)域，擁有大量的寫字樓。第一太平戴維斯認為，預(yù)計第四季度上海甲級寫字樓市場還將迎來包括核心與非核心區(qū)域約110萬平方米的新增供應(yīng)，“大量未來供應(yīng)加之需求放緩將繼續(xù)推升未來寫字樓空置水平。北京也是非核心商圈供應(yīng)過度。明年供應(yīng)量還會繼續(xù)增加，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2020年，北京全市寫字樓市場預(yù)計還將迎來241.7萬平米的新增供應(yīng)，65.3%位于新興商圈。而深圳前海雖然有前景，但其問題在于供應(yīng)量太大，配套沒有完善，需要時間消化?，F(xiàn)在，一二線城市土地和開工已經(jīng)在壓縮。長期來看,寫字樓投資是遞減的。根據(jù)中指控股數(shù)據(jù)，今年上半年，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬平方米，同比下降28.09%。今年前五個月，15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米，同比降幅16.57%。其中,一線城市同比下降12.26%；二線城市新開工面積同比下降18.63%；觀測2021年以后,情況將得到好轉(zhuǎn)。前提是,地方不再瘋狂批地,資金不再瘋狂投資。
第三，一線城市對于商辦樓，很不友好,無緩解跡象。10月11日，《華夏時報》報道，早在2017年，北京的寫字樓市場出現(xiàn)下行。原因是，當年推出“3 ? 26政策”，商辦地產(chǎn)項目重回商業(yè)用途，不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。北京寫字樓寫字樓交易量在當年跌至歷史最低水平?，F(xiàn)在，情況不會繼續(xù)惡化，需要時間換空間，消化陣痛、消化后遺癥，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移。
三座一線城市三座寫字樓入冬，說明傳統(tǒng)的經(jīng)驗不能用于以后的投資,沒有永恒的聚寶盆，只有贏利、技術(shù)、品牌與市場才靠得住。
以上內(nèi)容摘自絲路印象海外事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。
2019年1月16日，世邦魏理仕發(fā)布報告預(yù)測，北京、天津、大連、沈陽、青島、上海、南京、長沙等17個城市，寫字樓新增供應(yīng)有望突破千萬平米，新增需求總量預(yù)計下降1.3%,為530萬平方米。主要城市平均空置率預(yù)計在年末將突破20%,二線城市平均空置率料將接近30%。
此外，市場上已有相關(guān)機構(gòu)發(fā)表過這樣的預(yù)測。5月23日，中國社科院城市所及社會科學(xué)文獻出版社共同發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.l6(2019)>,預(yù)測到2019年年底，17個城市平均空置率將突破20%, 15個城市空置率同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。
而根據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年，北上廣深四座城市，深圳是空置率最高的,達到17%,北京和廣州的市場空置率只有8.7%到8.9%左右，比較健康。2019年第二季度，17個城市寫字樓新增的供應(yīng)量超過200萬平方米，環(huán)比持平；寫字樓凈吸納量同比下降58%,空置率20.9%,今年上半年,到達了2017年的預(yù)測。
凈吸納量是衡量寫字樓市場景氣度的指標之一。如果一家公司，退租1000平方米,到別的辦公樓重新租了1000平方米,凈吸納量是0；新租1200平方米,凈吸納量是200；新租800,凈吸納量就是-200,而當前市場上的凈吸納量確實在下降。能夠預(yù)測到的風險就不是真正的風險，寫字樓市場雖然正在結(jié)構(gòu)性下降,但沒有到過不下去的程度。
北京：空置率上升，成為明憂
10月14日，高力國際發(fā)布2019年三季度北京甲級寫字樓市場回顧與展望報告，提出空置率上升，成為明憂。第三季度，空置率上漲到13.8%,創(chuàng)下近8年來最髙。而根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，今年前三季度，按建筑面積計算，北京全市寫字樓有效凈租金是每月每平米388.16元，環(huán)比下降2.0%,同比下降3.7%。五大核心商圈的有效凈租金是433.64元/平方米/月，環(huán)比下降0.7%,同比下降2.0%。
截至三季度末,北京甲級寫字樓凈吸納量錄得264700平方米，環(huán)比增長212.7%,創(chuàng)下歷史新高。凈吸納量數(shù)據(jù)雖然不錯,但這并未表明租賃寫字樓的公司和機構(gòu)在增加。與此相反，這說明供應(yīng)增加太多。因為其中一半以上的吸納量來自本季度新入市項目之前積累的預(yù)租成交，如果不計入這部分，第三季度租賃市場活躍度沒有明顯提升。
深圳：空置率位于正常區(qū)間
深圳寫字樓市場亦是如此。據(jù)統(tǒng)計,2018年深圳甲級寫字樓空置率為10.3%, 2019年一季度上漲至18.2%。高力國際發(fā)布的2019年上半年報告稱，深圳甲級寫字樓空置率是23.3%,其中前海寫字樓空置率高達65.7%。雖然各大房地產(chǎn)顧問公司統(tǒng)計口徑有區(qū)別，總體趨勢顯而易見在下降。
為此，相關(guān)鼓勵政策已經(jīng)出臺。6月17日，深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局正式印發(fā)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進企業(yè)回歸辦公用房租金補貼辦法》，提出在前海片區(qū)達到一定條件的租戶，每年可獲得高達500萬元的辦公用房租金補貼，并且可連續(xù)享受三年。
這被解讀為地方政府出手相助,并出現(xiàn)一些誤讀。深圳市住房建設(shè)局負責人稱,深圳寫字樓空置率超過20%,其中前?？罩寐矢哌_60%的文章,嚴重不實。深圳寫字樓的平均空置率為15%左右,其中前海片區(qū)寫字樓項目正在逐步竣工、陸續(xù)招商，部分項目存在暫時性空置，是正常情況。寫字樓空置率處于10%-20%區(qū)間都是健康合理的，總體上看深圳寫字樓空置率處在正常區(qū)間。政府三年辦公用房租金補貼,實際上是三年歸巢計劃的一部分。
上海：供應(yīng)量與空置率都在上升
10月110,世邦魏理仕(CBRE)發(fā)布《2019年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，上海寫字樓供應(yīng)量和空置率都在上升。
第三季度，上海寫字樓市場新增供應(yīng)32.6萬平方米，新交付項目預(yù)租表現(xiàn)低于預(yù)期；投資市場合計成交金額人民幣63億元，同比下降23%；凈吸納量約&3萬平方米，同比下降32%,前三個季度相比去年同期,下滑了 52%。
供應(yīng)量大，尤其為了長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略，虹橋等板塊寫字樓供應(yīng)量大漲。因為新項目入駐率較低,非核心商圈空置率環(huán)比上升1.0%,達到8.8%o相應(yīng)的，非核心區(qū)商圈租金也就下跌了，同期租金指數(shù)環(huán)比下降0.7%,每平方米每天5.76元。但令人欣喜的是，核心商圈購物中心空置率在下降，第三季度環(huán)比上個季度,下降了1.0%,為 5.8%。
寫字樓空置率上升，是因為經(jīng)濟不景氣？
寫字樓空置率上升，有三大原因。第一，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型處于陣痛期。各個公司只能提前布局、提前改變，量入為出。從2011到2012年，外企大批裁員，一部分外資退出租賃市場。短暫的壓力后，北京寫字樓市場才更加火爆。之后，隨著中資企業(yè)迅速崛起，互金時代到來，寫字樓市場尤其是高大上核心商圈的5A級寫字樓,進入了火爆期。再加上現(xiàn)在公司的洗牌速度非?？欤瑢懽謽鞘袌錾?，翻牌翻得也很快。
戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年,北京寫字樓市場凈吸納量同比下降了53.9%,不過,市場可以繼續(xù)支撐，當時，北京寫字樓的有效凈租金可以達到每月每平米400.1元。
當前是實體和大機構(gòu)主導(dǎo)的時代,企業(yè)和資金不再瘋狂追逐風口，而是盯準自己擅長的領(lǐng)域，讓自己成為風口。洗牌之后,有一技之長者留下，寫字樓出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性空置。上海商務(wù)園區(qū)寫字樓受科技產(chǎn)業(yè)擴張和新產(chǎn)業(yè)基地啟動等利好，空置率下降，租金不降反升；物流倉儲市場，空置率下降，租金環(huán)比持平。資金與機會向有實力的金融機構(gòu)、實體領(lǐng)域流動。
根據(jù)市場監(jiān)管總局的數(shù)據(jù)，2019年上半年,我國日均新設(shè)企業(yè)1.94萬戶，同比增長7.1%。截至2019年6月底，全國有各類市場主體1.16億戶。P2P、投資公司雖然減少，但新興的市場主體依然層出不窮,寫字樓要向這些高技術(shù)企業(yè)、消費企業(yè)、服務(wù)企業(yè)傾斜。
第二，供應(yīng)量大，經(jīng)濟增速沒有飆升，寫字樓市場的骨頭在雙重擠壓下“嘎嘎作響” o寫字樓供應(yīng)量大一宜是一顆得割掉的“瘤”,在高速城鎮(zhèn)化時代，擴大房地產(chǎn)供應(yīng)成為慣性，一時降不下來。
上海屬于成熟市場，供應(yīng)量依舊偏大，尤其在非核心區(qū)域，擁有大量的寫字樓。第一太平戴維斯認為，預(yù)計第四季度上海甲級寫字樓市場還將迎來包括核心與非核心區(qū)域約110萬平方米的新增供應(yīng)，“大量未來供應(yīng)加之需求放緩將繼續(xù)推升未來寫字樓空置水平。北京也是非核心商圈供應(yīng)過度。明年供應(yīng)量還會繼續(xù)增加，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計到2020年，北京全市寫字樓市場預(yù)計還將迎來241.7萬平米的新增供應(yīng)，65.3%位于新興商圈。而深圳前海雖然有前景，但其問題在于供應(yīng)量太大，配套沒有完善，需要時間消化?，F(xiàn)在，一二線城市土地和開工已經(jīng)在壓縮。長期來看,寫字樓投資是遞減的。根據(jù)中指控股數(shù)據(jù)，今年上半年，15個重點城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積超2000萬平方米，同比下降28.09%。今年前五個月，15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米，同比降幅16.57%。其中,一線城市同比下降12.26%；二線城市新開工面積同比下降18.63%；觀測2021年以后,情況將得到好轉(zhuǎn)。前提是,地方不再瘋狂批地,資金不再瘋狂投資。
第三，一線城市對于商辦樓，很不友好,無緩解跡象。10月11日，《華夏時報》報道，早在2017年，北京的寫字樓市場出現(xiàn)下行。原因是，當年推出“3 ? 26政策”，商辦地產(chǎn)項目重回商業(yè)用途，不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。北京寫字樓寫字樓交易量在當年跌至歷史最低水平?，F(xiàn)在，情況不會繼續(xù)惡化，需要時間換空間，消化陣痛、消化后遺癥，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移。
三座一線城市三座寫字樓入冬，說明傳統(tǒng)的經(jīng)驗不能用于以后的投資,沒有永恒的聚寶盆，只有贏利、技術(shù)、品牌與市場才靠得住。
以上內(nèi)容摘自絲路印象海外事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。
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