鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:53 瀏覽：2436 收藏

    鄂爾多斯市作為國家房地產(chǎn)去庫存試點(diǎn)城市之一，2016年至2019年1季度末，全市累計(jì)消化商品房庫存1427.15萬平方米(不包括辦公及其他用房)，占庫存總量的51%。隨著去庫存工作的深入推進(jìn)以及一些其他因素，2019年1季度鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，房屋市場量價(jià)并舉，部分核心地段房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。為掌握樓市上漲的基本原因，我們對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況進(jìn)行了調(diào)研分析，并提出引導(dǎo)建議。

    一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

    (一)房地產(chǎn)行業(yè)投資持續(xù)下降

    2019年1季度，鄂爾多斯市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降51.67%。其中：住宅投資同比下降32.3%，辦公樓投資同比下降95.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降27.7%。一季度，全市房屋施工面積657.6萬平方米，同比增加49.1%，房屋新開工面積為0。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為2%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。2014年鄂爾多斯市政府負(fù)責(zé)人在全國“兩會(huì)”上表態(tài)，三年內(nèi)不批復(fù)新建商品房，目前政策仍未全面放開，因此近幾年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資及房屋新開工面積均維持相對(duì)低的水平。2018年鄂爾多斯市政府工作報(bào)告提及，2019年將適度開放房地產(chǎn)業(yè)，目前正在做前期工作，有望在下半年布局開工建設(shè)。

    (二)房地產(chǎn)市場量價(jià)并舉

市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1季度，全市商品房銷售面積7.4萬平方米，同比上升60%，商品房銷售額56776萬元，同比上升146.6%。市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至1季度，全市住宅成交均價(jià)為4561.36元/平方米，同比上漲1.15%，較2018年底上漲約204元/平方米?；ヂ?lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月全市二手住房銷售均價(jià)6325元，較去年同期上漲7.79%，全市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格上漲明顯。

2015-2019年一季度末年鄂爾多斯市房地產(chǎn)庫存情況

2015-2019年一季度末年鄂爾多斯市房地產(chǎn)庫存情況

    各旗區(qū)住宅成交均價(jià)市房管局未能提供，經(jīng)過我們抽樣選取互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)、實(shí)地走訪中介機(jī)構(gòu)以及結(jié)合筆者在康巴什區(qū)、東勝區(qū)的購房經(jīng)歷，各旗區(qū)住宅交易價(jià)格從2016年開始不斷上漲，其中康巴什區(qū)、東勝區(qū)、伊旗三個(gè)旗區(qū)漲幅最大。2019年一季度，康巴什區(qū)主要學(xué)區(qū)房成交均價(jià)在10000～13000元/平方米，如文瀾雅筑、園丁小區(qū)、育英一品、財(cái)富文苑、皇庭駿景、駿士名門等小區(qū)，其中文瀾雅筑由2012年的團(tuán)購價(jià)5100元/平方米漲至最新均價(jià)12500元/平方米，年均漲幅14%。東勝區(qū)學(xué)區(qū)房或基礎(chǔ)設(shè)施完善、綠化較好的小區(qū)成交均價(jià)約為7000～10000元/平方米，如二期限價(jià)商品住房、萬佳裕園、伊泰華府世家、民聯(lián)BC區(qū)、天潤城市華庭等小區(qū)。伊旗均價(jià)6132元/平方米，其中最受關(guān)注的公務(wù)員小區(qū)由2012年的團(tuán)購價(jià)3300元/平方米上漲至最新均價(jià)5850元/平方米，年均漲幅8.5%。

    (三)房地產(chǎn)庫存中住宅庫存消化速度快，商業(yè)庫存消化困難

    2014年，鄂爾多斯市開展了全市城鎮(zhèn)房屋調(diào)查摸底，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至2015年末，全市房屋庫存量2778.78萬平方米(不含辦公及其他)，其中住宅庫存9.47萬套、1413.58萬平方米，商業(yè)用房1365.2萬平方米。通過棚戶區(qū)改造異地安置、引導(dǎo)企業(yè)降價(jià)促銷、發(fā)展住房租賃市場、企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展等方式推動(dòng)，2016年，全市消化房地產(chǎn)庫存569.14萬平方米(不含辦公及其他)，其中住宅3.6萬套、444.54萬平方米，商業(yè)用房124.61萬平方米。2017年，全市消化商品房庫498.18萬平方米(不含辦公及其他13.3萬平方米)，其中住宅2萬套、266.32萬平方米，商業(yè)用房231.86萬平方米。2018年，全市消化房地產(chǎn)庫存317.72萬平方米(不含辦公及其他)，其中住宅1.2萬套、169.19萬平方米，商業(yè)用房148.53萬平方米。2019年1季度，共化解庫存42.11萬平方米，其中住宅1259套、24.97萬平方米，商業(yè)用房17.14萬平方米。

    2016～2019年1季度全市共化解庫存1427.15萬平方米，占庫存總量的51%，其中住宅6.93套(占住宅庫存數(shù)量的73%)、905.02萬平方米(占住宅庫存總量的64%)；商業(yè)用房504.7萬平方米(占商業(yè)用房庫存總量的38%)。

    由此可見，整體房地產(chǎn)庫存壓力在下降，較高峰期下降49%；住宅庫存消化速度較快，消化住宅庫存套數(shù)73%、平方米數(shù)64%；商業(yè)用房庫存仍存在較大的壓力，僅消化商業(yè)用房庫存38%。

    二、房地產(chǎn)金融運(yùn)行情況

    總的來看，當(dāng)前鄂爾多斯市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人購房貸款同比均大幅下降，住房公積金貸款穩(wěn)步增長。個(gè)人購房貸款不良率仍較高，但呈現(xiàn)出逐步下降的趨勢(shì)。

    (一)房地產(chǎn)貸款持續(xù)負(fù)增長，貸款不良率較高。截至2019年1季度末，鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額124.03億元，同比下降3.44%；房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率16.07%，同比下降1.95個(gè)百分點(diǎn)。其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額28.82億元(均為保障性住房開發(fā)貸款)，同比下降79.64%；個(gè)人購房貸款余額80.99億元，同比下降23.38%，不良率11.18%，同比下降3.84個(gè)百分點(diǎn)。證券化的房地產(chǎn)貸款14.22億元，同比增長112.37%。

    (二)繼續(xù)落實(shí)“因城施策”的差別化住房信貸政策。首套住房貸款可按照客戶信用給予一定的利率下浮優(yōu)惠，首付比例最低降至20%。2019年1～3月，全市主要金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款203筆，同比增長61.11%；發(fā)放金額5999.5萬元，同比增長80.31%。執(zhí)行首套房貸款政策筆數(shù)199筆，同比增長61.79%；發(fā)放金額5839.5萬元，同比增長80.14%。平均利率水平為基準(zhǔn)利率的1.13倍，最低利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    (三)住房公積金貸款穩(wěn)步增長。鄂爾多斯市住房公積金中心積極落實(shí)住房公積金歸集、提取、貸款管理等一系列政策，有效地?cái)U(kuò)大了住房公積金的覆蓋面，加大了住房公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持力度。2018年末全市公積金貸款余額77.09億元，同比增長11.35%。2018年共發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款19.42億元，同比增長5.8%。

    三、鄂爾多斯房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析

    2016年以來，受棚改貨幣化、一二線城市嚴(yán)厲的限購政策影響，鄂爾多斯房地產(chǎn)需求和價(jià)格不斷上漲。2019年，棚改降速、貨幣化退出，但受棚改余溫以及一些深層因素的影響，住宅需求仍然旺盛。隨著去庫存的深入推進(jìn)，住宅庫存量已下降至合理的水平，同時(shí)新建住房供應(yīng)有限，供給低于有效需求，推動(dòng)鄂爾多斯市，尤其是康巴什區(qū)房價(jià)持續(xù)上漲。

    (一)需求方面，對(duì)良好居住環(huán)境的追求，對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐，投資需求、“投機(jī)”需求等均為住宅需求不斷增加的主要因素。隨著居民生活水平的提高，相應(yīng)會(huì)產(chǎn)生對(duì)良好居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育資源等更高層次的需求。近年，鄂爾多斯市生態(tài)環(huán)境持續(xù)向好，盎然綠色不斷擴(kuò)展，空氣質(zhì)量優(yōu)良，地區(qū)“顏值”和“氣質(zhì)”不斷提升，經(jīng)濟(jì)“體格”和“體質(zhì)”不斷向好，教育質(zhì)量在全區(qū)首屈一指，成為吸引外來人口的“風(fēng)水寶地”。尤其是市政府所在地康巴什區(qū)，良好的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的教育資源，成為旗縣及外來人口競相愿意生活的地方，住宅需求量不斷增加，市重點(diǎn)中學(xué)康一中、市一中附近的住房尤為緊俏。此外，依賴得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，鄂爾多斯地區(qū)居民手中資金充裕，人們的消費(fèi)需求、財(cái)富增值保值需求強(qiáng)烈，過去十年中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展讓越來越多的人認(rèn)識(shí)到購房的紅利，很多具備條件的人愿意將手中的貨幣投資轉(zhuǎn)換為房屋。同時(shí)，2016年以來，一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控手段嚴(yán)厲，資金只能去往三、四線城市，康巴什及東勝區(qū)房地產(chǎn)是吸引外來資金的“洼地”。當(dāng)?shù)鼐用竦摹巴顿Y”需求及外來炒房客的“投機(jī)”需求也是拉動(dòng)住宅需求上揚(yáng)的不可忽略的因素。

    (二)供給方面，住宅庫存的不斷消化，以及新建住房的有限供給，住宅供給總體呈下降趨勢(shì)。截至2019年1季度末，全市剩余庫存1351.63萬平方米，但主要是商業(yè)庫存，住宅庫存僅占36%。住宅庫存量中以200平方米以上的大戶型為主。2017、2018年兩年的成交數(shù)據(jù)顯示，購房者更青睞于中小戶型，200平方米以上的大戶型銷售占比不足9%。庫存中適合中低收入者的中小平方米住房有限，再加上近年基本無新建住房供給，供給已不能滿足旺盛的需求。

    四、政策建議

    鄂爾多斯房地產(chǎn)現(xiàn)狀是，庫存量仍較大，但主要是商業(yè)用房庫存(占庫存量的62%)消化慢，2015～2019年1季度末，僅消化存量的38%；住宅庫存中大平方米房占比例高，不能迎合中低收入者的剛性購房需求,消化較為困難;大部分旗區(qū)住宅庫存已經(jīng)回歸至合理的區(qū)間；康巴什區(qū)、東勝區(qū)及伊金霍洛旗房價(jià)上漲迅速；房地產(chǎn)不良貸款比率仍處高位，信貸風(fēng)險(xiǎn)需密切關(guān)注。為此，筆者給出如下政策建議：

    (一)多措并舉消化大戶型住宅庫存及商業(yè)用房庫存。一是政府繼續(xù)通過回購商品房作為棚改安置房來不斷消化庫存。二是推行產(chǎn)權(quán)共有模式，探索推行棚戶區(qū)改造安置住房產(chǎn)權(quán)共有模式，鼓勵(lì)被征收人選擇大戶型房屋作為安置房源，房屋征收人持有的產(chǎn)權(quán)部分由被征收人采取租賃等方式使用，并由被征收人按約定

    逐年回購剩余產(chǎn)權(quán)，有效消化大戶型商品住房。三是大力發(fā)展住房租賃市場，在引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷的同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以租賃方式將商品住房推向市場，由單一銷售向以租代售、租售并舉模式轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)資金的有效回籠，推行“以租代售”房屋產(chǎn)權(quán)共有模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所持有的產(chǎn)權(quán)部分租賃給購房人，由購房人按照約定逐年購買剩余產(chǎn)權(quán)。四是拓寬非住宅商品房消化渠道，城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療、文化、衛(wèi)生、養(yǎng)老、體育等公共服務(wù)用房優(yōu)先從符合條件的存量商品房中回購，鼓勵(lì)將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間”、“雙創(chuàng)”基地、科技企業(yè)孵化器、商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、高層次人才公寓等。五是推動(dòng)跨界地產(chǎn)發(fā)展，依托我市豐富的旅游資源和優(yōu)良的生態(tài)自然環(huán)境，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)等多元化地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整相結(jié)合，利用存量商品房大力開發(fā)旅游度假、休閑養(yǎng)老、健康養(yǎng)生、教育體育、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有效消化公寓、寫字樓等商業(yè)公建，推動(dòng)跨界地產(chǎn)發(fā)展。

    (二)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一是加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為的監(jiān)管與引導(dǎo)。完善房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)誠信經(jīng)營；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托本地資源及環(huán)境優(yōu)勢(shì)，加快“調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式促升級(jí)”，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，不斷做大做強(qiáng)。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分析研判，精準(zhǔn)施策。對(duì)確有新建住房需求的旗區(qū)，在嚴(yán)格規(guī)劃、審核的前提下，批準(zhǔn)其新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免房價(jià)出現(xiàn)大起大落等極端情況。三是加大住房保障工作力度。以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展；進(jìn)一步完善我市住房保障體系，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造步伐，積極推進(jìn)公租房貨幣化，出臺(tái)公租房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施辦法。四是不斷改善地方經(jīng)濟(jì)金融生態(tài)，改善勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)，拓寬民間資本的投資渠道，引導(dǎo)民間資金合理流動(dòng)，激發(fā)民間資本活力。

    (三)密切關(guān)注房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行信貸是房地產(chǎn)最重要的資金來源，金融監(jiān)管部門要高度重視對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量，關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率問題。加強(qiáng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款等信貸資金用途真實(shí)性的核查，嚴(yán)防信貸資金以其他途徑變相流入房地產(chǎn)。同時(shí)金融監(jiān)管部門要與政府房管部門加強(qiáng)信息互動(dòng)，定期分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運(yùn)行情況及存在的問題，據(jù)此采取有效的防控措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的全面把控。其次，堅(jiān)持住房居住屬性，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步加大對(duì)符合條件的普通商品住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的支持力度。最后，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用體系建設(shè)，積極宣傳良好個(gè)人征信記錄的意義，強(qiáng)力推進(jìn)打擊惡意逃廢銀行債務(wù)的工作力度，建立良好的地區(qū)金融生態(tài)環(huán)境。

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