青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析
來(lái)源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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近年來(lái)，隨房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整，人民銀行總行聯(lián)合相關(guān)部委陸續(xù)出臺(tái)了“930新政”、“330新政”、“新930政策”、“201政策”、《青海省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的實(shí)施意見(jiàn)》和青海省住建廳、人民銀行西寧中心支行等十部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于印發(fā)青海省2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存方案的通知》等一系列住房金融政策，旨在進(jìn)一步支持白住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從需求端(資金供應(yīng)方面)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，已成為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。為促使金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)新政，普遍降低個(gè)人住房貸款條件，下調(diào)貸款利牢，房地產(chǎn)新政對(duì)青海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步產(chǎn)生積極影響，但需求端刺激政策的邊際效應(yīng)仍然較弱，人口導(dǎo)入緩慢和產(chǎn)業(yè)升級(jí)滯后成為青海省等西部地區(qū)化解庫(kù)存的主要困境。因此，在繼續(xù)完善差別化住房信貸政策、支持合理住房需求的同時(shí)，須注重加強(qiáng)供給側(cè)改革，深入挖掘市場(chǎng)活力。
一、房地產(chǎn)新政穩(wěn)步落實(shí)到位
(一)金融機(jī)構(gòu)利率上浮幅度顯著收窄
新政出臺(tái)前，全省金融機(jī)構(gòu)針對(duì)首套住房(含改善型，下同) 貸款平均執(zhí)行基準(zhǔn)利率 的1.072倍。隨著2014年“930新政”和11月降息政策的雙重引導(dǎo)，當(dāng)年12月執(zhí)行利率降至基準(zhǔn)1.048倍；隨后，執(zhí)行利率上浮幅度逐月收窄，2015年“330新政”出臺(tái)后，次月執(zhí)行利率更是人幅降至基準(zhǔn)1 009倍；雖然此后執(zhí)行利率上浮幅度有所擴(kuò)大，但“新930政策”出臺(tái)后，上升幅度又開(kāi)始顯著收窄，1月執(zhí)行利率為基準(zhǔn)1.033倍。2016年“201新政” 出臺(tái)后，執(zhí)行利率上浮幅度進(jìn)一步收窄，12月執(zhí)行利率降至基準(zhǔn)的1.028倍。
從利率絕對(duì)水平看，全省金融機(jī)構(gòu)針對(duì)首套住房貸款平均利率總體呈現(xiàn)逐月下降之勢(shì)，且累計(jì)降幅超過(guò)同期基準(zhǔn)利率降幅。新政出臺(tái)前，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為7.024%,此后受房地產(chǎn)新政及降息、降準(zhǔn)等政策的多重疊加效應(yīng)，各月新發(fā)放首套住房貸款平均利率快速下降。2015年10月，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為5.063%,同比下降196.1基點(diǎn)，而其間貸款基準(zhǔn)利率僅累計(jì)下降165基點(diǎn)，說(shuō)明全省住房貸款利率降幅更為明顯。隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，2016年12月，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為4.996%,同比下降141基點(diǎn)。
從利率分布情況看。新政出臺(tái)前，全省當(dāng)月新發(fā)放首套住房貸款中，基準(zhǔn)利率及以下貸款占比58.02%,受“930新政”及降息政策的積極推動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)普遍加大了房貸利率優(yōu)惠力度，各月發(fā)放基準(zhǔn)利率及以下貸款占比不斷上升，2015年3月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比達(dá)85.67%,相比2014年10月提高了27.65個(gè)百分點(diǎn)。此后，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放基準(zhǔn)利率及以下貸款占比雖波動(dòng)下降，但一直維持在65%以上，金融機(jī)構(gòu)房貸利率政策的普惠程度依然較高。“201新政”和“去庫(kù)存政策”出臺(tái)后，2016年10月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比達(dá)到73.73%,較上年同期提高了7.97個(gè)百分點(diǎn)。2017年1一4月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比持續(xù)維持在65%以上。
從首付比例要求看，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格貫徹落實(shí)房地產(chǎn)新政,降低購(gòu)房門(mén)檻，增加市場(chǎng)有效需求。全省金融機(jī)構(gòu)均能較好地執(zhí)行房地產(chǎn)新政和市場(chǎng)利率定價(jià)自律平臺(tái)關(guān)于差別化住房信貸政策的決定，對(duì)居民首次購(gòu)房申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款首付款比例由30%調(diào)整為25%,原則上再下降至20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，首付比例也按照首套房執(zhí)行；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，貸款最低首付款比例由40%調(diào)整為30%。
二、房地產(chǎn)新政對(duì)青海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響
(一)住房貸款需求顯著上升
新政出臺(tái)后，前來(lái)網(wǎng)點(diǎn)咨詢房貸業(yè)務(wù)的客戶人數(shù)明顯上升，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房貸款年均增長(zhǎng)率都保持在兩位數(shù)以上，由于購(gòu)房首付比例下調(diào)緩解了流動(dòng)性壓力，剛需按揭貸款業(yè)務(wù)有所增加，市民買(mǎi)房積極性得到有效調(diào)動(dòng)。
(二)商品房銷(xiāo)售回暖
新政出臺(tái)后，商品住宅銷(xiāo)售情況呈現(xiàn)不同程度回暖。
2014年新政出臺(tái)前，青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑態(tài)勢(shì)明顯,調(diào)査顯示，2014年6月末全省商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)-5.03%,近13個(gè)月內(nèi)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，“930新政”出臺(tái)刺激銷(xiāo)售回暖，10月當(dāng)月全省銷(xiāo)售面積高達(dá)56.27萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增速也攀升至11.36%。2015年第一季度，全省商品住宅銷(xiāo)售面積23.26萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)新低，同比大幅下降51.64%02015年“330新政”出臺(tái)后，4月銷(xiāo)售面積大幅回升，從歷史數(shù)據(jù)看，2013-2014年間，4月當(dāng)月銷(xiāo)售面積比3月平均減少8.7萬(wàn)平方米，而2015年4月比3月銷(xiāo)售面積增幅高達(dá)12.33萬(wàn)平方米，意味著在大致剔除季節(jié)因素后,“330新政”帶動(dòng)4月銷(xiāo)售面積環(huán)比增幅高出2013-2014年均值逾21萬(wàn)平方米?！叭?kù)存政策”出臺(tái)后，全省銷(xiāo)售面積大幅提升，2016年全年累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積達(dá)373萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)13.14個(gè)百分點(diǎn)。
2014年新政出臺(tái)前，全省商品住宅待售面積130.56萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)76.74%,受“930新政”出臺(tái)拉動(dòng)銷(xiāo)售回暖的影響，10月、11月全省商品住宅待售面積環(huán)比連續(xù)縮減，同比增速也分別回落至39.8%、5.47%,此后增速呈現(xiàn)較強(qiáng)的波動(dòng)性；經(jīng)歷2015年“330新政”后，待售面積再次緩慢縮減，同比增速也呈現(xiàn)小幅回落，截至2015年9月末,全省商品住宅累計(jì)待售面積149.64萬(wàn)平方米，相比2014年末減少11.13萬(wàn)平方米。截至2016年5月，全省去化周期達(dá)26個(gè)月，“去庫(kù)存政策”出臺(tái)后，庫(kù)存量大幅下降，截至年末，去化周期降至13個(gè)月，相比年初下降了14.23個(gè)月，去庫(kù)存效果較為顯著，住宅庫(kù)存處于供求適度區(qū)間。
三、青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素分析
(一)供給角度分析
1.從供給節(jié)奏上看，前期供給增長(zhǎng)過(guò)快，庫(kù)存基數(shù)大。一方面，從開(kāi)發(fā)投資⑤變化趨勢(shì)上看，近年來(lái)全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)波動(dòng)下行之勢(shì)，突出表現(xiàn)為前期投資增速過(guò)快。2013年之前，全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售走勢(shì)嚴(yán)重背離，在市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷不振的情況下，住房開(kāi)發(fā)投資依然長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)，2013年全省商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降25.67%,而同期商品住宅開(kāi)發(fā)投資依然增長(zhǎng)56.43%。此外，新開(kāi)工面積與同期市場(chǎng)銷(xiāo)售面積同樣嚴(yán)重錯(cuò)配，如2012年1-7月，全省新開(kāi)工商品住宅面積是銷(xiāo)售面積的4.2倍，新開(kāi)工商品住宅面積同比增長(zhǎng)53.79%,而累計(jì)銷(xiāo)售面積大幅減少33.99%?？傮w上看，開(kāi)發(fā)商未能針對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整商品住宅供給，導(dǎo)致前期庫(kù)存大量積壓，增加了當(dāng)前去庫(kù)存的困難。另一方面，從土地購(gòu)置面積變化趨勢(shì)上看，未能形成合理的土地供應(yīng)節(jié)奏。長(zhǎng)期以來(lái)，由于土地出讓收入成為地方財(cái)政收入不可缺少的組成部分，地方政府土地出讓意愿強(qiáng)烈,土地供應(yīng)節(jié)奏較快。土地出讓面積增速波動(dòng)劇烈，缺乏長(zhǎng)期的用地規(guī)劃，未能針對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況有針對(duì)性地調(diào)整供地節(jié)奏。進(jìn)入2014年，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況急速惡化，但土地購(gòu)置面積卻呈現(xiàn)超高速增長(zhǎng)。隨后供地節(jié)奏快速調(diào)整，放緩節(jié)奏加快，2015年土地購(gòu)置面積同比下降51.59%,2016年土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，降幅達(dá)到61.67%。
3.從供給替代性上看，保障性安居工程項(xiàng)目密集推出，對(duì)商品住宅產(chǎn)生擠出效應(yīng)。近年來(lái)，青海大力推進(jìn)保障房建設(shè)，“十二五”期間，全省城鎮(zhèn)保障性住房開(kāi)工建設(shè)44.39萬(wàn)套，基本建成30.8萬(wàn)套，入住17.53萬(wàn)套，保障范圍更加廣泛氣早在2012年末，全省城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面就超30%以上，保障房覆蓋水平走在全國(guó)前列，此后省內(nèi)各地保障房建設(shè)繼續(xù)加速推進(jìn)，從保障新安居工程貸款上看，全省保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增速長(zhǎng)期維持高位運(yùn)行，增速顯著領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，2014年10月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)102.73%,而保障性住房貸款同比增速則高達(dá)247.05%。保障性住房密集推出，將會(huì)通過(guò)增加商品住房替代產(chǎn)品的形式產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也增加了商品房庫(kù)存去化難度。
(二)需求角度分析
1.人口吸附效應(yīng)減緩，難以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求。人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的核心環(huán)節(jié)，持續(xù)穩(wěn)定的人口導(dǎo)入是支撐高速住房供給的基礎(chǔ)。一是全省常住人口增速較低,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)緩慢，難以支撐長(zhǎng)期持續(xù)的住房需求。2.國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)均表明，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為優(yōu)質(zhì)、服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，人口吸納能力及所形成的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用往往較強(qiáng)。2001年以來(lái)，青海經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)工業(yè)化主導(dǎo)的特征，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較為緩慢，面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的瓶頸,進(jìn)而導(dǎo)致就業(yè)人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限,房?jī)r(jià)上漲的后勁不足。即使是省會(huì)城市西寧，近十多年來(lái),第三產(chǎn)業(yè)占比也未實(shí)現(xiàn)明顯提高，2014年末第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為46.70%,與2003年水平基本相當(dāng)，低于全國(guó)平均水平48.2%。
(一)放緩供地節(jié)奏，加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃
一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)中長(zhǎng)期土地規(guī)劃，推動(dòng)由土地城市化到人口城市化的城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，減小拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大土地財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“路徑依賴”，同時(shí)完善土地招拍掛制度，規(guī)范土地出讓市場(chǎng)，避免供地大起大落。另一方面，應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，并通過(guò)稅收手段和價(jià)格引導(dǎo)，支持自主和改善性住房需求，形成“低端有保障、中端有供給、高端有市場(chǎng)”的多層次住房市場(chǎng)。
(二)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)對(duì)外來(lái)就業(yè)人口的吸納能力
產(chǎn)業(yè)升級(jí)是地區(qū)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，城鎮(zhèn)化必須和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并行推進(jìn)，如果缺乏產(chǎn)業(yè)支持，人口嚴(yán)重流失，房地產(chǎn)庫(kù)存和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。應(yīng)加快青海特色的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，大力發(fā)展電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，以及交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，既能發(fā)揮對(duì)就業(yè)人口的吸附力，支撐長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求，也能通過(guò)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)擺脫房地產(chǎn)依賴。
在戶籍制度改革上，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，進(jìn)一步完善農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體城鎮(zhèn)定居落戶支持機(jī)制，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制。完善土地流轉(zhuǎn)制度，在一定時(shí)期內(nèi)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。在住房制度改革上，進(jìn)一步完善公積金制度改革，放寬公積金繳存提取條件，建立政策性住房銀行，推進(jìn)住房貸款資產(chǎn)證券化，積極支持居民合理的購(gòu)房需求。
政府保障性住房供給模式不能局限于建設(shè)安置，可以通過(guò)回購(gòu)“過(guò)?！鄙唐纷》坑米鞅Ｕ嫌猛荆瑥膶?shí)物保障為主向建設(shè)、租賃和補(bǔ)貼并舉的模式轉(zhuǎn)化。青海省商品房待售面積長(zhǎng)期居高不下，空置率較高，庫(kù)存去化壓力呈上升趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大情況下，建議釆取通過(guò)房屋價(jià)格評(píng)估將部分積壓的商品住房轉(zhuǎn)化成保障房使用，其中的房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃差價(jià)，可利用財(cái)政資金給予補(bǔ)貼或者政府購(gòu)買(mǎi)的辦法解決，從而在完善保障性住房體系的同時(shí)，加速消化商品住房庫(kù)存。
鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
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一、房地產(chǎn)新政穩(wěn)步落實(shí)到位
(一)金融機(jī)構(gòu)利率上浮幅度顯著收窄
新政出臺(tái)前，全省金融機(jī)構(gòu)針對(duì)首套住房(含改善型，下同) 貸款平均執(zhí)行基準(zhǔn)利率 的1.072倍。隨著2014年“930新政”和11月降息政策的雙重引導(dǎo)，當(dāng)年12月執(zhí)行利率降至基準(zhǔn)1.048倍；隨后，執(zhí)行利率上浮幅度逐月收窄，2015年“330新政”出臺(tái)后，次月執(zhí)行利率更是人幅降至基準(zhǔn)1 009倍；雖然此后執(zhí)行利率上浮幅度有所擴(kuò)大，但“新930政策”出臺(tái)后，上升幅度又開(kāi)始顯著收窄，1月執(zhí)行利率為基準(zhǔn)1.033倍。2016年“201新政” 出臺(tái)后，執(zhí)行利率上浮幅度進(jìn)一步收窄，12月執(zhí)行利率降至基準(zhǔn)的1.028倍。
圖1 青海省住房貸款利率政策執(zhí)行情況
從利率絕對(duì)水平看，全省金融機(jī)構(gòu)針對(duì)首套住房貸款平均利率總體呈現(xiàn)逐月下降之勢(shì)，且累計(jì)降幅超過(guò)同期基準(zhǔn)利率降幅。新政出臺(tái)前，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為7.024%,此后受房地產(chǎn)新政及降息、降準(zhǔn)等政策的多重疊加效應(yīng)，各月新發(fā)放首套住房貸款平均利率快速下降。2015年10月，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為5.063%,同比下降196.1基點(diǎn)，而其間貸款基準(zhǔn)利率僅累計(jì)下降165基點(diǎn)，說(shuō)明全省住房貸款利率降幅更為明顯。隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，2016年12月，全省新發(fā)放首套住房貸款平均利率為4.996%,同比下降141基點(diǎn)。
圖2 青海省住房貸款利率政策分布情況
從利率分布情況看。新政出臺(tái)前，全省當(dāng)月新發(fā)放首套住房貸款中，基準(zhǔn)利率及以下貸款占比58.02%,受“930新政”及降息政策的積極推動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)普遍加大了房貸利率優(yōu)惠力度，各月發(fā)放基準(zhǔn)利率及以下貸款占比不斷上升，2015年3月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比達(dá)85.67%,相比2014年10月提高了27.65個(gè)百分點(diǎn)。此后，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放基準(zhǔn)利率及以下貸款占比雖波動(dòng)下降，但一直維持在65%以上，金融機(jī)構(gòu)房貸利率政策的普惠程度依然較高。“201新政”和“去庫(kù)存政策”出臺(tái)后，2016年10月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比達(dá)到73.73%,較上年同期提高了7.97個(gè)百分點(diǎn)。2017年1一4月基準(zhǔn)利率及以下貸款占比持續(xù)維持在65%以上。
圖3 青海省商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增速變化情況
從首付比例要求看，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格貫徹落實(shí)房地產(chǎn)新政,降低購(gòu)房門(mén)檻，增加市場(chǎng)有效需求。全省金融機(jī)構(gòu)均能較好地執(zhí)行房地產(chǎn)新政和市場(chǎng)利率定價(jià)自律平臺(tái)關(guān)于差別化住房信貸政策的決定，對(duì)居民首次購(gòu)房申請(qǐng)的個(gè)人住房貸款首付款比例由30%調(diào)整為25%,原則上再下降至20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，首付比例也按照首套房執(zhí)行；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，貸款最低首付款比例由40%調(diào)整為30%。
二、房地產(chǎn)新政對(duì)青海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響
(一)住房貸款需求顯著上升
新政出臺(tái)后，前來(lái)網(wǎng)點(diǎn)咨詢房貸業(yè)務(wù)的客戶人數(shù)明顯上升，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房貸款年均增長(zhǎng)率都保持在兩位數(shù)以上，由于購(gòu)房首付比例下調(diào)緩解了流動(dòng)性壓力，剛需按揭貸款業(yè)務(wù)有所增加，市民買(mǎi)房積極性得到有效調(diào)動(dòng)。
(二)商品房銷(xiāo)售回暖
新政出臺(tái)后，商品住宅銷(xiāo)售情況呈現(xiàn)不同程度回暖。
2014年新政出臺(tái)前，青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑態(tài)勢(shì)明顯,調(diào)査顯示，2014年6月末全省商品住宅銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)-5.03%,近13個(gè)月內(nèi)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，“930新政”出臺(tái)刺激銷(xiāo)售回暖，10月當(dāng)月全省銷(xiāo)售面積高達(dá)56.27萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增速也攀升至11.36%。2015年第一季度，全省商品住宅銷(xiāo)售面積23.26萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)新低，同比大幅下降51.64%02015年“330新政”出臺(tái)后，4月銷(xiāo)售面積大幅回升，從歷史數(shù)據(jù)看，2013-2014年間，4月當(dāng)月銷(xiāo)售面積比3月平均減少8.7萬(wàn)平方米，而2015年4月比3月銷(xiāo)售面積增幅高達(dá)12.33萬(wàn)平方米，意味著在大致剔除季節(jié)因素后,“330新政”帶動(dòng)4月銷(xiāo)售面積環(huán)比增幅高出2013-2014年均值逾21萬(wàn)平方米?！叭?kù)存政策”出臺(tái)后，全省銷(xiāo)售面積大幅提升，2016年全年累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積達(dá)373萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)13.14個(gè)百分點(diǎn)。
圖4 青海省商品住宅代售面積變化情況
2014年新政出臺(tái)前，全省商品住宅待售面積130.56萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)76.74%,受“930新政”出臺(tái)拉動(dòng)銷(xiāo)售回暖的影響，10月、11月全省商品住宅待售面積環(huán)比連續(xù)縮減，同比增速也分別回落至39.8%、5.47%,此后增速呈現(xiàn)較強(qiáng)的波動(dòng)性；經(jīng)歷2015年“330新政”后，待售面積再次緩慢縮減，同比增速也呈現(xiàn)小幅回落，截至2015年9月末,全省商品住宅累計(jì)待售面積149.64萬(wàn)平方米，相比2014年末減少11.13萬(wàn)平方米。截至2016年5月，全省去化周期達(dá)26個(gè)月，“去庫(kù)存政策”出臺(tái)后，庫(kù)存量大幅下降，截至年末，去化周期降至13個(gè)月，相比年初下降了14.23個(gè)月，去庫(kù)存效果較為顯著，住宅庫(kù)存處于供求適度區(qū)間。
三、青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)供求因素分析
(一)供給角度分析
1.從供給節(jié)奏上看，前期供給增長(zhǎng)過(guò)快，庫(kù)存基數(shù)大。一方面，從開(kāi)發(fā)投資⑤變化趨勢(shì)上看，近年來(lái)全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)波動(dòng)下行之勢(shì)，突出表現(xiàn)為前期投資增速過(guò)快。2013年之前，全省商品住宅開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售走勢(shì)嚴(yán)重背離，在市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷不振的情況下，住房開(kāi)發(fā)投資依然長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)，2013年全省商品住宅累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降25.67%,而同期商品住宅開(kāi)發(fā)投資依然增長(zhǎng)56.43%。此外，新開(kāi)工面積與同期市場(chǎng)銷(xiāo)售面積同樣嚴(yán)重錯(cuò)配，如2012年1-7月，全省新開(kāi)工商品住宅面積是銷(xiāo)售面積的4.2倍，新開(kāi)工商品住宅面積同比增長(zhǎng)53.79%,而累計(jì)銷(xiāo)售面積大幅減少33.99%?？傮w上看，開(kāi)發(fā)商未能針對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整商品住宅供給，導(dǎo)致前期庫(kù)存大量積壓，增加了當(dāng)前去庫(kù)存的困難。另一方面，從土地購(gòu)置面積變化趨勢(shì)上看，未能形成合理的土地供應(yīng)節(jié)奏。長(zhǎng)期以來(lái)，由于土地出讓收入成為地方財(cái)政收入不可缺少的組成部分，地方政府土地出讓意愿強(qiáng)烈,土地供應(yīng)節(jié)奏較快。土地出讓面積增速波動(dòng)劇烈，缺乏長(zhǎng)期的用地規(guī)劃，未能針對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況有針對(duì)性地調(diào)整供地節(jié)奏。進(jìn)入2014年，市場(chǎng)銷(xiāo)售情況急速惡化，但土地購(gòu)置面積卻呈現(xiàn)超高速增長(zhǎng)。隨后供地節(jié)奏快速調(diào)整，放緩節(jié)奏加快，2015年土地購(gòu)置面積同比下降51.59%,2016年土地購(gòu)置面積持續(xù)下降，降幅達(dá)到61.67%。
圖5 青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工面積變化情況
3.從供給替代性上看，保障性安居工程項(xiàng)目密集推出，對(duì)商品住宅產(chǎn)生擠出效應(yīng)。近年來(lái)，青海大力推進(jìn)保障房建設(shè)，“十二五”期間，全省城鎮(zhèn)保障性住房開(kāi)工建設(shè)44.39萬(wàn)套，基本建成30.8萬(wàn)套，入住17.53萬(wàn)套，保障范圍更加廣泛氣早在2012年末，全省城鎮(zhèn)住房保障覆蓋面就超30%以上，保障房覆蓋水平走在全國(guó)前列，此后省內(nèi)各地保障房建設(shè)繼續(xù)加速推進(jìn)，從保障新安居工程貸款上看，全省保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增速長(zhǎng)期維持高位運(yùn)行，增速顯著領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，2014年10月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)102.73%,而保障性住房貸款同比增速則高達(dá)247.05%。保障性住房密集推出，將會(huì)通過(guò)增加商品住房替代產(chǎn)品的形式產(chǎn)生擠出效應(yīng)，也增加了商品房庫(kù)存去化難度。
圖6 青海省土地購(gòu)置面積與商品住宅銷(xiāo)售面積變化情況
(二)需求角度分析
1.人口吸附效應(yīng)減緩，難以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求。人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的核心環(huán)節(jié)，持續(xù)穩(wěn)定的人口導(dǎo)入是支撐高速住房供給的基礎(chǔ)。一是全省常住人口增速較低,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)緩慢，難以支撐長(zhǎng)期持續(xù)的住房需求。2.國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)均表明，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為優(yōu)質(zhì)、服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，人口吸納能力及所形成的購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用往往較強(qiáng)。2001年以來(lái)，青海經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)工業(yè)化主導(dǎo)的特征，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)較為緩慢，面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的瓶頸,進(jìn)而導(dǎo)致就業(yè)人口導(dǎo)入水平低，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限,房?jī)r(jià)上漲的后勁不足。即使是省會(huì)城市西寧，近十多年來(lái),第三產(chǎn)業(yè)占比也未實(shí)現(xiàn)明顯提高，2014年末第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為46.70%,與2003年水平基本相當(dāng)，低于全國(guó)平均水平48.2%。
圖7 青海省商品住宅代售面積區(qū)域分布情況
(一)放緩供地節(jié)奏，加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃
一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)中長(zhǎng)期土地規(guī)劃，推動(dòng)由土地城市化到人口城市化的城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，減小拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大土地財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“路徑依賴”，同時(shí)完善土地招拍掛制度，規(guī)范土地出讓市場(chǎng)，避免供地大起大落。另一方面，應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，并通過(guò)稅收手段和價(jià)格引導(dǎo)，支持自主和改善性住房需求，形成“低端有保障、中端有供給、高端有市場(chǎng)”的多層次住房市場(chǎng)。
(二)加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，增強(qiáng)對(duì)外來(lái)就業(yè)人口的吸納能力
產(chǎn)業(yè)升級(jí)是地區(qū)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，城鎮(zhèn)化必須和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并行推進(jìn)，如果缺乏產(chǎn)業(yè)支持，人口嚴(yán)重流失，房地產(chǎn)庫(kù)存和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。應(yīng)加快青海特色的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐，大力發(fā)展電子信息、裝備制造、新能源、生物醫(yī)藥等先進(jìn)制造業(yè)，以及交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸、軟件和信息技術(shù)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，既能發(fā)揮對(duì)就業(yè)人口的吸附力，支撐長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房需求，也能通過(guò)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)擺脫房地產(chǎn)依賴。
圖8 青海省保障性住房貸款增速變化情況
在戶籍制度改革上，推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，進(jìn)一步完善農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體城鎮(zhèn)定居落戶支持機(jī)制，健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制。完善土地流轉(zhuǎn)制度，在一定時(shí)期內(nèi)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行。在住房制度改革上，進(jìn)一步完善公積金制度改革，放寬公積金繳存提取條件，建立政策性住房銀行，推進(jìn)住房貸款資產(chǎn)證券化，積極支持居民合理的購(gòu)房需求。
圖9 青海省和西寧市常駐人口與戶籍人口比例變化情況
政府保障性住房供給模式不能局限于建設(shè)安置，可以通過(guò)回購(gòu)“過(guò)?！鄙唐纷》坑米鞅Ｕ嫌猛荆瑥膶?shí)物保障為主向建設(shè)、租賃和補(bǔ)貼并舉的模式轉(zhuǎn)化。青海省商品房待售面積長(zhǎng)期居高不下，空置率較高，庫(kù)存去化壓力呈上升趨勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大情況下，建議釆取通過(guò)房屋價(jià)格評(píng)估將部分積壓的商品住房轉(zhuǎn)化成保障房使用，其中的房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃差價(jià)，可利用財(cái)政資金給予補(bǔ)貼或者政府購(gòu)買(mǎi)的辦法解決，從而在完善保障性住房體系的同時(shí)，加速消化商品住房庫(kù)存。
圖10 青海省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷情況
鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
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2019亞洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：95頁(yè)
圖表數(shù)：63
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：156頁(yè)
圖表數(shù)：131
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：133頁(yè)
圖表數(shù)：93
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：109頁(yè)
圖表數(shù)：112
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：84頁(yè)
圖表數(shù)：74
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：92頁(yè)
圖表數(shù)：92
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最后修訂：2025.01
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