遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場分析
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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1、引言
為貫徹實施中央經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，在2005年省委、省政府提出了打造“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略構想。2006年6月“五點一線”戰(zhàn)略擴展為遼寧省丹東、大連、盤錦、營口、錦州、葫蘆島全部的沿海城市。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎產(chǎn)業(yè)，以其GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大的特征，對經(jīng)濟社會的發(fā)展起著重大的影響作用。包括大連、營口、錦州、丹東、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在經(jīng)濟、政治等方面對本省的相關領域發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，如何在分析遼寧沿海經(jīng)濟帶六市房地產(chǎn)市場的基礎上，明確在今后一段時期內(nèi)遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展思路，具有重要意義。
2、遼寧省沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場分析
2.1 房地產(chǎn)投資分析
2017年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額約2289.7億元，與去年同期相比上升9.3個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1044.166億元。在遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)的六個城市中，營口市房地產(chǎn)開發(fā)投資上升最多，漲幅為30%,盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降最多，下降6.8%。
2.2 房屋施工面積分析
2017年遼寧省房屋施工面積為25906.0萬平方米，同比下降1.7%，遼寧沿海經(jīng)濟帶房屋施工面積為11509.43萬平方米，與上年同期持平。在遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)的六個城市中，下降最多的是營口市，同比下降5.8個百分點。
2.3 竣工面積分析
2017年遼寧省竣工面積2788.3萬平方米，與上年同期相比29個百，寧經(jīng)濟面積1237.1984萬平方米，與上年同期相比上升42.2個百分點。其中，遼寧沿海經(jīng)濟帶城市竣工面積上升最多的是營口市，漲幅達到113.1%。但相較于全省其他各市來看，遼寧沿海經(jīng)濟帶各市的總體竣工面積處于全省的中上游。
2.4 商品房銷售面積和銷售額
2017年遼寧省商品房銷售面積為4148.5萬平方米，與上年同期相比上升11.76個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房面積為1911.8萬平方米，與上年同期相比上升17.6個百分點。遼寧沿海經(jīng)濟帶各市中，葫蘆島市商品房銷售面積上升最多，與去年同期相比上升了62.5個百分點，其次是大連市，上升18.7個百分點。值得注意的是，遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)除了錦州市外，其余五市商品房銷售面積與上年同期相比均有所上升。
2.5 商品房平均銷售價格分析
2017年遼寧省商品房銷售均價為6681元/平方米，與上年同期相比上升9.9個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房平均銷售價格為5367.4元/平方米，與上年同期相比下降6.3個百分點。
綜合分析遼寧陷害經(jīng)濟帶城市的商品房平均銷售價格，如圖6所示，可以看出2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市商品房價格除營口市有小幅度的下降外，企業(yè)五市均成上升趨勢，且大連市和葫蘆島市商品房銷售均價漲幅均在10%以上。去年全年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場情況較好。
3、遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場SWOT分析
SWOT分析法是對各種影響房地產(chǎn)銷售的因素加以分析總結，從而確定遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勢、劣勢以及機會和挑戰(zhàn)，從而將遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進行有機結合。
3.1 優(yōu)勢分析
第一，城鎮(zhèn)人口的不斷增長，帶來房地產(chǎn)市場需求增加的優(yōu)勢。第二，相較于熱點城市，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房價格水平較低，具有后發(fā)優(yōu)勢。第三，遼寧沿海經(jīng)濟帶城市相較于遼寧省其他各市，經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，市場活躍度高，房地產(chǎn)發(fā)展機遇相對較好。
第一，遼寧地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展滯后，沿海經(jīng)濟帶六市優(yōu)勢不明顯。第二，遼寧沿海經(jīng)濟帶多數(shù)居民對購房呈現(xiàn)觀望態(tài)度，購買力后勁不足。第三，遼寧沿海經(jīng)濟帶人口增長速度緩慢，多數(shù)地級市人口呈負增長。第四，京津冀及熱點二線城市地區(qū)的人才引流反作用。
3.3 機會分析
第一，遼寧沿海經(jīng)濟帶住房需求潛力擴大。第二，遼寧自貿(mào)區(qū)的設立，其中包括沿海經(jīng)濟帶各市中大連市和營口市。第三，沈陽經(jīng)濟區(qū)、沿海經(jīng)濟帶、振興遼西北三大戰(zhàn)略的實施，為遼寧省經(jīng)濟創(chuàng)造巨大發(fā)展空間。
3.4 挑戰(zhàn)分析
第一，遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)經(jīng)濟活躍度不足。第二，遼寧沿海經(jīng)濟帶六市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡情況明顯，大連房地產(chǎn)市場情況明顯不同于其他五市。第三，沿海經(jīng)濟帶新區(qū)房地產(chǎn)市場存量較多，去庫存壓力大。第四，遼寧沿海經(jīng)濟帶經(jīng)商環(huán)境有改善趨勢。
4、遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場總結與展望
4.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)
在一線城市和二線熱點城市2017年房地產(chǎn)市場“火爆”背景下，遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。遼寧沿海經(jīng)濟帶城市發(fā)展前景要好于省內(nèi)其他地級城市。
4.2 房地產(chǎn)投資漲幅擴大
2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，可以推測2018年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額將持續(xù)小幅提升。其中，大連需要重點考慮房地產(chǎn)投資結構問題，而盤錦則需要重點考慮減少房地產(chǎn)投資降幅問題。
商品房銷售的競爭，除了建筑地塊位置、房地產(chǎn)開發(fā)商實力、價格水平等因素外，商品房設計水平、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務能力等因素將逐步得到重視。
租賃住房將成為2018年全國住房制度改革的核心內(nèi)容。未來一段時間遼寧沿海經(jīng)濟帶也將加大對發(fā)展住房租賃市場的重視程度，沿海經(jīng)濟帶也會陸續(xù)出臺一系列政策推進“租購同權”進一步落地。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉載，請注明出處。
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為貫徹實施中央經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，在2005年省委、省政府提出了打造“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略構想。2006年6月“五點一線”戰(zhàn)略擴展為遼寧省丹東、大連、盤錦、營口、錦州、葫蘆島全部的沿海城市。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎產(chǎn)業(yè)，以其GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大的特征，對經(jīng)濟社會的發(fā)展起著重大的影響作用。包括大連、營口、錦州、丹東、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在經(jīng)濟、政治等方面對本省的相關領域發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，如何在分析遼寧沿海經(jīng)濟帶六市房地產(chǎn)市場的基礎上，明確在今后一段時期內(nèi)遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展思路，具有重要意義。
2、遼寧省沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場分析
2.1 房地產(chǎn)投資分析
2017年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額約2289.7億元，與去年同期相比上升9.3個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1044.166億元。在遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)的六個城市中，營口市房地產(chǎn)開發(fā)投資上升最多，漲幅為30%,盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降最多，下降6.8%。
圖1 2013-2017年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額
2.2 房屋施工面積分析
2017年遼寧省房屋施工面積為25906.0萬平方米，同比下降1.7%，遼寧沿海經(jīng)濟帶房屋施工面積為11509.43萬平方米，與上年同期持平。在遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)的六個城市中，下降最多的是營口市，同比下降5.8個百分點。
2.3 竣工面積分析
2017年遼寧省竣工面積2788.3萬平方米，與上年同期相比29個百，寧經(jīng)濟面積1237.1984萬平方米，與上年同期相比上升42.2個百分點。其中，遼寧沿海經(jīng)濟帶城市竣工面積上升最多的是營口市，漲幅達到113.1%。但相較于全省其他各市來看，遼寧沿海經(jīng)濟帶各市的總體竣工面積處于全省的中上游。
2.4 商品房銷售面積和銷售額
2017年遼寧省商品房銷售面積為4148.5萬平方米，與上年同期相比上升11.76個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房面積為1911.8萬平方米，與上年同期相比上升17.6個百分點。遼寧沿海經(jīng)濟帶各市中，葫蘆島市商品房銷售面積上升最多，與去年同期相比上升了62.5個百分點，其次是大連市，上升18.7個百分點。值得注意的是，遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)除了錦州市外，其余五市商品房銷售面積與上年同期相比均有所上升。
圖2 2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市房屋施工面積
2.5 商品房平均銷售價格分析
2017年遼寧省商品房銷售均價為6681元/平方米，與上年同期相比上升9.9個百分點，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房平均銷售價格為5367.4元/平方米，與上年同期相比下降6.3個百分點。
綜合分析遼寧陷害經(jīng)濟帶城市的商品房平均銷售價格，如圖6所示，可以看出2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市商品房價格除營口市有小幅度的下降外，企業(yè)五市均成上升趨勢，且大連市和葫蘆島市商品房銷售均價漲幅均在10%以上。去年全年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場情況較好。
圖3 2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市房屋竣工面積
3、遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場SWOT分析
SWOT分析法是對各種影響房地產(chǎn)銷售的因素加以分析總結，從而確定遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勢、劣勢以及機會和挑戰(zhàn)，從而將遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進行有機結合。
3.1 優(yōu)勢分析
第一，城鎮(zhèn)人口的不斷增長，帶來房地產(chǎn)市場需求增加的優(yōu)勢。第二，相較于熱點城市，遼寧沿海經(jīng)濟帶商品房價格水平較低，具有后發(fā)優(yōu)勢。第三，遼寧沿海經(jīng)濟帶城市相較于遼寧省其他各市，經(jīng)濟發(fā)展較為迅速，市場活躍度高，房地產(chǎn)發(fā)展機遇相對較好。
圖4 2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市商品房銷售面積
第一，遼寧地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展滯后，沿海經(jīng)濟帶六市優(yōu)勢不明顯。第二，遼寧沿海經(jīng)濟帶多數(shù)居民對購房呈現(xiàn)觀望態(tài)度，購買力后勁不足。第三，遼寧沿海經(jīng)濟帶人口增長速度緩慢，多數(shù)地級市人口呈負增長。第四，京津冀及熱點二線城市地區(qū)的人才引流反作用。
3.3 機會分析
第一，遼寧沿海經(jīng)濟帶住房需求潛力擴大。第二，遼寧自貿(mào)區(qū)的設立，其中包括沿海經(jīng)濟帶各市中大連市和營口市。第三，沈陽經(jīng)濟區(qū)、沿海經(jīng)濟帶、振興遼西北三大戰(zhàn)略的實施，為遼寧省經(jīng)濟創(chuàng)造巨大發(fā)展空間。
3.4 挑戰(zhàn)分析
第一，遼寧沿海經(jīng)濟帶地區(qū)經(jīng)濟活躍度不足。第二，遼寧沿海經(jīng)濟帶六市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡情況明顯，大連房地產(chǎn)市場情況明顯不同于其他五市。第三，沿海經(jīng)濟帶新區(qū)房地產(chǎn)市場存量較多，去庫存壓力大。第四，遼寧沿海經(jīng)濟帶經(jīng)商環(huán)境有改善趨勢。
4、遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場總結與展望
4.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)
在一線城市和二線熱點城市2017年房地產(chǎn)市場“火爆”背景下，遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。遼寧沿海經(jīng)濟帶城市發(fā)展前景要好于省內(nèi)其他地級城市。
4.2 房地產(chǎn)投資漲幅擴大
2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，可以推測2018年遼寧沿海經(jīng)濟帶房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額將持續(xù)小幅提升。其中，大連需要重點考慮房地產(chǎn)投資結構問題，而盤錦則需要重點考慮減少房地產(chǎn)投資降幅問題。
圖5 2017年遼寧沿海經(jīng)濟帶各市商品房銷售額
商品房銷售的競爭，除了建筑地塊位置、房地產(chǎn)開發(fā)商實力、價格水平等因素外，商品房設計水平、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務能力等因素將逐步得到重視。
圖6 2017年沿海經(jīng)濟帶各市商品房平均銷售價格
租賃住房將成為2018年全國住房制度改革的核心內(nèi)容。未來一段時間遼寧沿海經(jīng)濟帶也將加大對發(fā)展住房租賃市場的重視程度，沿海經(jīng)濟帶也會陸續(xù)出臺一系列政策推進“租購同權”進一步落地。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉載，請注明出處。
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