近年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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自2017年10月18日習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位后，去除房地產(chǎn)的投資屬性、以其消費(fèi)屬性拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展這一主旨精神從中央到地方逐漸形成共識(shí)。
上海作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的關(guān)注度比較高。近年來，在金融、土地、財(cái)稅、投資、政策等多種因素綜合影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯以及未來趨勢(shì)值得研究，對(duì)其帶來的影響也必須給予足夠的重視。
一、商品住房市場(chǎng)趨穩(wěn)，以剛需自住為主
(一)價(jià)格指數(shù)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，上海一手房?jī)r(jià)格指數(shù)和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在2014年至2016年10月間，出現(xiàn)較大幅度上漲。此后，指數(shù)較為平穩(wěn)。
2015年1月，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)118.8，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)114.9(以2010年為基期統(tǒng)一折算，下同)；2018年1月，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)184.6，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)170.8。按此計(jì)算，從2015年1月到2018年1月三年間，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲55.4%，年均增長(zhǎng)18.5%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲48.7%，年均增長(zhǎng)16.2%，漲幅遠(yuǎn)超同期的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或GDP增長(zhǎng)幅度。按2018年12月最新公布的指數(shù)(一手房?jī)r(jià)格指數(shù)186.1，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)166.1)計(jì)算，從2014年12月到2018年12月四年期間的年均增長(zhǎng)也分別達(dá)到了11.9%和9.7%。
租賃價(jià)格，目前歷史數(shù)據(jù)比較全的是二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室公布的租賃價(jià)格指數(shù)，真實(shí)性和權(quán)威性尚待考證，但從其公布的數(shù)據(jù)來看，其趨勢(shì)與統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的一、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)比較接近。三個(gè)指數(shù)定基走勢(shì)如圖1所示。
(二)供應(yīng)特征
土地供應(yīng)方面，市場(chǎng)化新建商品住房用地供應(yīng)呈下降趨勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)、土地部門公布的數(shù)據(jù)，2015年以來住宅用地出讓面積降幅明顯，出讓結(jié)構(gòu)方面，征收安置房用地出讓比例略高于市場(chǎng)化商品住房用地。
(三)需求特征
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：一手房銷售面積2015年最高，2017年最低；二手房成交面積2016年最高，預(yù)計(jì)2018年與2017年持平。其中一手房銷售面積在2017年、2018年比2015年、2016年約縮減一半；二手房成交面積縮減更多，基本上是2015年、2016年成交面積的三分之一。
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海一手房月度住宅成交面積構(gòu)成中，套均建筑面積主要為90-140平方米，與二手房的成交面積層次明顯，符合住房消費(fèi)升級(jí)發(fā)展預(yù)期，體現(xiàn)了以居住和市民消費(fèi)為主的住房發(fā)展理念。
(四)金融貨幣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響趨大
2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”金融貨幣因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響排到了第一位，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)也基本反映了這一特點(diǎn)。
二、保障性住房體系化層次化
作為一個(gè)人口高度聚集的特大型開放城市，多年來上海不斷在實(shí)踐中探索符合中央部署要求和地方發(fā)展實(shí)際的住房供應(yīng)體系。一方面，建設(shè)“誠(chéng)信、規(guī)范、透明、法治”的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，支持廣大居民通過購(gòu)買、承租商品住房逐步改善住房條件；另一方面，建立“四位一體”、租購(gòu)并舉的住房保障體系，通過多種渠道幫助缺乏通過市場(chǎng)解決基本住房需求能力的中低收入家庭逐步解決住房困難。
(一)廉租住房
廉租住房主要面向上海城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭供應(yīng)。2000年起，上海在全國(guó)率先實(shí)施廉租住房制度；從2013年起，將實(shí)物配租范圍擴(kuò)大到全體符合條件的廉租對(duì)象，基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”和“愿配盡配”。
(二)公共租賃住房
公共租賃住房主要面向存在階段性住房困難的上海青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等常住人口供應(yīng)。上海于2010年建立公共租賃住房制度，一方面由政府統(tǒng)籌建設(shè)公共租賃住房，面向符合條件的對(duì)象供應(yīng)，另一方面鼓勵(lì)企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等通過利用自用土地自建單位租賃房以及向租房職工發(fā)放租金補(bǔ)貼等方式，解決本單位、本園區(qū)職工居住困難。2013年以來，上海按照國(guó)家的部署要求，對(duì)廉租住房、公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行，主要在房源建設(shè)籌措和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制上實(shí)施并軌，基本制度仍分別聚焦不同的住房困難家庭。
(三)共有產(chǎn)權(quán)保障住房
共有產(chǎn)權(quán)保障住房主要面向上海戶籍或來滬人員中的中低收入住房困難家庭供應(yīng)。上海共有產(chǎn)權(quán)保障房制度于2009年推出試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。
(四)征收安置住房
征收安置住房主要面向房屋征收區(qū)域內(nèi)的被安置對(duì)象定向供應(yīng)。
在供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的總體把握上，上海每年新建商品住房和保障性住房約各占一半，但在現(xiàn)有住房總量中，保障性住房所占比例還較低。在商品住房量縮價(jià)穩(wěn)情況下，需要更合理地安排商品住房、保障性住房建設(shè)供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加大保障性住房供應(yīng)規(guī)模，使保障性住房覆蓋面達(dá)到合理占比。同時(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，更好地滿足本市居民的合理住房消費(fèi)需求，通過住房供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，穩(wěn)步降低房地產(chǎn)的投資屬性，提高以消費(fèi)屬性拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的力度。
三、租賃住房市場(chǎng)可期，新增供應(yīng)明顯
(一)住房租賃市場(chǎng)的真正意義
培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，必須深入理解其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用和意義，必須準(zhǔn)確理解“房子是用來住的，不是用來炒的”，否則難以把握黨的十九大的“租購(gòu)并舉”、租賃新政推出的要點(diǎn)。
然而，抑制僅僅解決或者說是緩解了投資方面的部分問題，在房地產(chǎn)消費(fèi)、滿足購(gòu)房需求方面，由于房?jī)r(jià)高企、政策執(zhí)行不力等種種原因，往往會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用，甚至傷及剛需，從而導(dǎo)致政策的反復(fù)。既要擠出房地產(chǎn)泡沫，又不傷及真正的剛需，讓調(diào)控治標(biāo)又治本，就需要設(shè)置一個(gè)“緩沖區(qū)”，即住房租賃市場(chǎng)。
(二)上海開始大規(guī)模供應(yīng)住房租賃用地
從土地市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)來看，上海從2017年開始大規(guī)模供應(yīng)住房租賃用地。2017年共計(jì)出讓29幅租賃住房用地，建筑面積合計(jì)約180萬平方米；2018年共出讓35幅租賃住房用地，建筑面積合計(jì)約205萬平方米；兩年出讓租賃住房用地64幅，建筑面積合計(jì)約385萬平方米。上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)提出，到2020年新增供應(yīng)租賃住房70萬套，加大投入，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
四、結(jié)語
數(shù)據(jù)表明，近年來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，始終聚焦住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的建設(shè)，始終深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主的住房發(fā)展理念，不斷優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系，完善租購(gòu)并舉的住房體系，在多方面堅(jiān)持不懈的努力下，形成了目前住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、住房困難有效緩解、住房租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范的良好局面，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的形成。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
上海作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的關(guān)注度比較高。近年來，在金融、土地、財(cái)稅、投資、政策等多種因素綜合影響下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展邏輯以及未來趨勢(shì)值得研究，對(duì)其帶來的影響也必須給予足夠的重視。
一、商品住房市場(chǎng)趨穩(wěn)，以剛需自住為主
(一)價(jià)格指數(shù)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，上海一手房?jī)r(jià)格指數(shù)和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在2014年至2016年10月間，出現(xiàn)較大幅度上漲。此后，指數(shù)較為平穩(wěn)。
2015年1月，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)118.8，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)114.9(以2010年為基期統(tǒng)一折算，下同)；2018年1月，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)184.6，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)170.8。按此計(jì)算，從2015年1月到2018年1月三年間，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲55.4%，年均增長(zhǎng)18.5%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲48.7%，年均增長(zhǎng)16.2%，漲幅遠(yuǎn)超同期的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或GDP增長(zhǎng)幅度。按2018年12月最新公布的指數(shù)(一手房?jī)r(jià)格指數(shù)186.1，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)166.1)計(jì)算，從2014年12月到2018年12月四年期間的年均增長(zhǎng)也分別達(dá)到了11.9%和9.7%。
圖1 一手房、二手房及租賃價(jià)格定基指數(shù)
租賃價(jià)格，目前歷史數(shù)據(jù)比較全的是二手房?jī)r(jià)格指數(shù)辦公室公布的租賃價(jià)格指數(shù)，真實(shí)性和權(quán)威性尚待考證，但從其公布的數(shù)據(jù)來看，其趨勢(shì)與統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的一、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)比較接近。三個(gè)指數(shù)定基走勢(shì)如圖1所示。
(二)供應(yīng)特征
土地供應(yīng)方面，市場(chǎng)化新建商品住房用地供應(yīng)呈下降趨勢(shì)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)、土地部門公布的數(shù)據(jù)，2015年以來住宅用地出讓面積降幅明顯，出讓結(jié)構(gòu)方面，征收安置房用地出讓比例略高于市場(chǎng)化商品住房用地。
圖2 住宅用地及市場(chǎng)化商品住房用地出讓面積
(三)需求特征
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：一手房銷售面積2015年最高，2017年最低；二手房成交面積2016年最高，預(yù)計(jì)2018年與2017年持平。其中一手房銷售面積在2017年、2018年比2015年、2016年約縮減一半；二手房成交面積縮減更多，基本上是2015年、2016年成交面積的三分之一。
圖3 市場(chǎng)化商品住房可建面積、上市面積及成交量
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海一手房月度住宅成交面積構(gòu)成中，套均建筑面積主要為90-140平方米，與二手房的成交面積層次明顯，符合住房消費(fèi)升級(jí)發(fā)展預(yù)期，體現(xiàn)了以居住和市民消費(fèi)為主的住房發(fā)展理念。
(四)金融貨幣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響趨大
2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。”金融貨幣因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響排到了第一位，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)也基本反映了這一特點(diǎn)。
圖4 一手房及二手房交易量
二、保障性住房體系化層次化
作為一個(gè)人口高度聚集的特大型開放城市，多年來上海不斷在實(shí)踐中探索符合中央部署要求和地方發(fā)展實(shí)際的住房供應(yīng)體系。一方面，建設(shè)“誠(chéng)信、規(guī)范、透明、法治”的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，支持廣大居民通過購(gòu)買、承租商品住房逐步改善住房條件；另一方面，建立“四位一體”、租購(gòu)并舉的住房保障體系，通過多種渠道幫助缺乏通過市場(chǎng)解決基本住房需求能力的中低收入家庭逐步解決住房困難。
圖5 二手房交易結(jié)構(gòu)
(一)廉租住房
廉租住房主要面向上海城鎮(zhèn)戶籍的低收入住房困難家庭供應(yīng)。2000年起，上海在全國(guó)率先實(shí)施廉租住房制度；從2013年起，將實(shí)物配租范圍擴(kuò)大到全體符合條件的廉租對(duì)象，基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”和“愿配盡配”。
(二)公共租賃住房
公共租賃住房主要面向存在階段性住房困難的上海青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員等常住人口供應(yīng)。上海于2010年建立公共租賃住房制度，一方面由政府統(tǒng)籌建設(shè)公共租賃住房，面向符合條件的對(duì)象供應(yīng)，另一方面鼓勵(lì)企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等通過利用自用土地自建單位租賃房以及向租房職工發(fā)放租金補(bǔ)貼等方式，解決本單位、本園區(qū)職工居住困難。2013年以來，上海按照國(guó)家的部署要求，對(duì)廉租住房、公共租賃住房實(shí)行并軌運(yùn)行，主要在房源建設(shè)籌措和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制上實(shí)施并軌，基本制度仍分別聚焦不同的住房困難家庭。
(三)共有產(chǎn)權(quán)保障住房
共有產(chǎn)權(quán)保障住房主要面向上海戶籍或來滬人員中的中低收入住房困難家庭供應(yīng)。上海共有產(chǎn)權(quán)保障房制度于2009年推出試點(diǎn)，實(shí)行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。
(四)征收安置住房
征收安置住房主要面向房屋征收區(qū)域內(nèi)的被安置對(duì)象定向供應(yīng)。
在供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的總體把握上，上海每年新建商品住房和保障性住房約各占一半，但在現(xiàn)有住房總量中，保障性住房所占比例還較低。在商品住房量縮價(jià)穩(wěn)情況下，需要更合理地安排商品住房、保障性住房建設(shè)供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加大保障性住房供應(yīng)規(guī)模，使保障性住房覆蓋面達(dá)到合理占比。同時(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，更好地滿足本市居民的合理住房消費(fèi)需求，通過住房供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，穩(wěn)步降低房地產(chǎn)的投資屬性，提高以消費(fèi)屬性拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的力度。
三、租賃住房市場(chǎng)可期，新增供應(yīng)明顯
(一)住房租賃市場(chǎng)的真正意義
培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，必須深入理解其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用和意義，必須準(zhǔn)確理解“房子是用來住的，不是用來炒的”，否則難以把握黨的十九大的“租購(gòu)并舉”、租賃新政推出的要點(diǎn)。
表1 2018年10月一手房成交面積構(gòu)成
然而，抑制僅僅解決或者說是緩解了投資方面的部分問題，在房地產(chǎn)消費(fèi)、滿足購(gòu)房需求方面，由于房?jī)r(jià)高企、政策執(zhí)行不力等種種原因，往往會(huì)產(chǎn)生負(fù)面作用，甚至傷及剛需，從而導(dǎo)致政策的反復(fù)。既要擠出房地產(chǎn)泡沫，又不傷及真正的剛需，讓調(diào)控治標(biāo)又治本，就需要設(shè)置一個(gè)“緩沖區(qū)”，即住房租賃市場(chǎng)。
表2 上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)
(二)上海開始大規(guī)模供應(yīng)住房租賃用地
從土地市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)來看，上海從2017年開始大規(guī)模供應(yīng)住房租賃用地。2017年共計(jì)出讓29幅租賃住房用地，建筑面積合計(jì)約180萬平方米；2018年共出讓35幅租賃住房用地，建筑面積合計(jì)約205萬平方米；兩年出讓租賃住房用地64幅，建筑面積合計(jì)約385萬平方米。上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)提出，到2020年新增供應(yīng)租賃住房70萬套，加大投入，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
四、結(jié)語
數(shù)據(jù)表明，近年來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，始終聚焦住房市場(chǎng)和住房保障兩大體系的建設(shè)，始終深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主的住房發(fā)展理念，不斷優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系，完善租購(gòu)并舉的住房體系，在多方面堅(jiān)持不懈的努力下，形成了目前住房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、住房困難有效緩解、住房租賃市場(chǎng)逐步規(guī)范的良好局面，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的形成。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
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2019亞洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019非洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019美洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019歐洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：95頁
圖表數(shù)：63
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：156頁
圖表數(shù)：131
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：133頁
圖表數(shù)：93
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：109頁
圖表數(shù)：112
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：84頁
圖表數(shù)：74
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：92頁
圖表數(shù)：92
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
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