甘肅省房地產(chǎn)市場分析與發(fā)展對策
來源:絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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近年來,“三去一降一補(bǔ)”的結(jié)構(gòu)性改革有序推進(jìn),甘肅省商品房去庫存壓力得到積極釋放,房地產(chǎn)市場發(fā)展積極向好,但快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場與土地供應(yīng)、居民有效需求之間存在較為突出的失衡現(xiàn)象。甘肅省房地產(chǎn)市場的發(fā)展演變和其對經(jīng)濟(jì)金融的影響已成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。勿容置疑,對甘肅省房地產(chǎn)運(yùn)行的分析預(yù)判對維護(hù)金融穩(wěn)定,保障甘肅省經(jīng)濟(jì)社會健康持續(xù)發(fā)展具有重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。
甘肅省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
(一)房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長,新開工與施工面積同比下降
從投資變動(dòng)看,2017年1-5月,甘肅省房地產(chǎn)累計(jì)完成投資260.33億元,同比增長16.9%,高出同期全國增速8.16個(gè)百分點(diǎn)(圖1)。2016年以來,甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)投資月平均增速14.8%,其中2016年5月達(dá)到最高值18.7%。剔除季節(jié)性因素,甘肅省房地產(chǎn)投資相對穩(wěn)定,波動(dòng)幅度較小。
從區(qū)域變動(dòng)看,2017年1-5月,除蘭州外,甘肅省13個(gè)市州房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積呈現(xiàn)下滑趨勢,5月末,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資193.99億元、同比下降8.12%,新開工面積959.02萬㎡,同比下降8.96%;蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積實(shí)現(xiàn)雙增長,同比分別增長40.1%、11.5%。
(二)商品房銷售面積有所增加,同比增速放緩
2017年1-5月,甘肅省商品房銷售面積達(dá)496.6萬m2,同比增長4.3%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售額299.66億元,同比增長23.9%。然而,2016年以來二者同比增速持續(xù)放緩(圖2),銷售面積下降幅度明顯高于銷售額下降幅度。上述情況表明,商品房銷售額的增長很大程度上是商品房價(jià)格上漲拉升的結(jié)果。
(三)商品房銷售價(jià)格上漲明顯,部分市州房價(jià)同比下降
2017年5月,甘肅省商品房平均售價(jià)6034.15元/m2,同比上漲18.72%,月環(huán)比上漲1.02%。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,5月蘭州市新建住宅價(jià)格指數(shù)105.6%,較上年同期擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn),較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn),2016年以來該指數(shù)月增幅均小于1%。
(四)商品房去庫存效果顯著,去庫存周期有所縮短
2017年1-5月,甘肅省商品房竣工面積270.87萬㎡,同比下降10.6%。2016年以來,甘肅省商品房竣工面積同比增速波動(dòng)較大,一定程度地表征了供給市場的非均衡狀態(tài),同期商品房銷售面積溫和上漲,銷售面積大于同期竣工面積(圖4)。上述情況,一定程度地表明甘肅省房地產(chǎn)去庫存成效顯現(xiàn)。根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),2016年12月末,全國35個(gè)城市新建商品住宅存銷比(即庫存去化周期)為8.9,蘭州存銷比為161,相比11月縮短1.7個(gè)月。蘭州市商品房存銷比快速下降說明去庫存壓力正在積極釋放,去庫存戰(zhàn)略初見成效。2017年5月,人民銀行蘭州中心支行對78家蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問卷調(diào)查顯示,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率指數(shù)為58.33%,32.05%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比“提高”,52.56%企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比“持平”,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)加快。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利潤率回升,各市州企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)減速
人民銀行蘭州中心支行問卷調(diào)查顯示,214戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利潤率指數(shù)為53.5%,處于擴(kuò)張區(qū)間,與上年同期相比企業(yè)銷售利潤率提高?!敖衲暌詠碣F企業(yè)的銷售凈利潤率”調(diào)查中,49.06%企業(yè)認(rèn)為銷售凈利潤率同比“持平”,28.97%認(rèn)為同比“上升”,21.96%認(rèn)為同比“下降”。蘭州市轄內(nèi)88.46%的企業(yè)認(rèn)為凈利潤率同比上升或持平。受全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,樓市成交量快速下滑的影響,我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是市州或縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)放緩,2017年4月末,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率”調(diào)查中,136戶市州或縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,19.85%的企業(yè)同比“提高”,46.32%的企業(yè)同比“持平”,33.82%的企業(yè)同比“下降”。
2014年4月以來,為遏制投資性購房和投機(jī)性購房行為,蘭州市出臺“區(qū)域性限購、差別化限貸”等一系列調(diào)控政策。調(diào)查顯示,限購限貸政策對房地產(chǎn)銷售量產(chǎn)生較大影響,對穩(wěn)定房價(jià)效果甚微;差別化限貸政策對居民購房影響大于限購政策?!敖诜刻m州市房地產(chǎn)限購政策對住宅銷售量的影響”調(diào)查顯示,71.79%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和64.28%的中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致房產(chǎn)銷量減少;60.62%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和76.2%的中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策對穩(wěn)定房價(jià)作用有限抑或無影響,26.92%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為“可以有效穩(wěn)定價(jià)格”
(七)蘭州住房需求較大,房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈
蘭州居民對住房的滿意度較低,改善型住房需求量大。2017年2季度,蘭州市居民房地產(chǎn)問卷調(diào)查顯示,近年來居民對住房的滿意度有所上升,但46%的居民對現(xiàn)有住房不滿意,32%的居民有購房打算,主要用來改善居住條件。同時(shí),各市州具有一定經(jīng)濟(jì)能力的居民具有在蘭州購房的實(shí)際需求。對各市州開展的“您所了解的本地居民家庭在外地包括蘭州購房情況”的調(diào)查顯示,25%的開發(fā)企業(yè)、17.77%的中介機(jī)構(gòu)、27.28%金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在5%以上。實(shí)際中,蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量較小。2017年5月,人民銀行蘭州中心支行對12戶大型房企現(xiàn)場調(diào)研顯示,除碧桂園、保利在蘭州周邊的土地儲備量較大,只有1戶開發(fā)企業(yè)在蘭州市區(qū)有土地儲備。上述情況表明,住房需求較大的情形下,土地供給有限,一定程度地引致較高的土地價(jià)格,導(dǎo)致房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長
2017年5月末,甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1301.21億元,同比增長46.01%,其中住房開發(fā)貸款余額1102.74億元,同比增長64.1%,占房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的91.54%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額較上年同期增加101.55億元,同比增長69.44%。房產(chǎn)開發(fā)貸款新增額較上年同期增加71.29億元,同比增長42.05%;其中住房開發(fā)貸款當(dāng)新增額較上年同期增加65.40億元,同比增長40.47%。
(二)保障性住房貸款迅猛增長
2017年5月末,甘肅省各類保障性安居工程貸款余額853.09億元,同比增長76.28%,1-5月新增貸款197.87億元,同比增加59.12億元。5月末,甘肅省個(gè)人購買保障性住房貸款余額19.77億元,較上年同期增加11.80億元增長2.48倍;新增個(gè)人購買保障性住房貸款較上年同期增加10.74億元,增長23.86倍。
(三)個(gè)人住房貸款穩(wěn)步增長
2017年5月末,甘肅省個(gè)人住房貸款余額1098.2億元,同比增長37.47%。調(diào)查顯示,個(gè)人按揭貸款利率水平指數(shù)為43.33%,與上年同期相比有所下降;各市州121家金融機(jī)構(gòu)中,17.36%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款利率水平低于上年同期,73.55%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款利率水平與上年持平。
“與2016年末相比,2017年3月末您所在機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率”的調(diào)查顯示,7.71%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)貸款不良率“明顯上升”或“小幅上升”,2.22%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為“小幅下降”,選擇“明顯下降”的金融機(jī)構(gòu)不足1%?!芭c2016年末相比,2017年3月末您所在機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款的不良率”調(diào)查顯示,5.93%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款不良率“明顯上升”,21.48%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為“小幅上升”,認(rèn)為不良率下降的機(jī)構(gòu)僅占5.93%。
全省房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性分析
(一)房地產(chǎn)快速發(fā)展與土地供應(yīng)的失衡
全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆認(rèn)為,居民住房用地占城市所有土地的25%左右被認(rèn)為是合理的,全國平均水平僅有10%,居民住宅用地處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2011-2014年,甘肅省國有建設(shè)用地供應(yīng)中住宅用地面積占全部供應(yīng)土地面積比例一直維持在10%左右(表1),土地供應(yīng)緊張容易引致房地產(chǎn)土地價(jià)格居高不下。以蘭州市為例,2016年7-12月,全市土地購置面積同比下降,降幅低至60%左右,而同期土地成交價(jià)款卻升降不一,在月度“雙降”情況下成交價(jià)款降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前者(表2),這說明土地成交價(jià)格處于大幅上升態(tài)勢。上述情況,一定程度地表明甘肅省房地產(chǎn)快速發(fā)展及商品住宅需求較大與住宅土地供應(yīng)之間存在明顯的失衡現(xiàn)象。
一般而言,通常采用房價(jià)收入比來衡量房價(jià)是否偏離正常價(jià)值。世界銀行認(rèn)為,發(fā)達(dá)國家合理的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5之間,發(fā)展中國家合理房價(jià)收入比在3.0-6.0之間,比值越大,說明房價(jià)越高,居民購買房屋的能力越低,即房屋價(jià)格偏離正常價(jià)值程度越大。2012-2015年,蘭州市房價(jià)收入比逐年下降,但明顯高于在西北五省其他省會城市(圖6)。易居發(fā)布的2015年全國35個(gè)城市房價(jià)收入比排行榜,蘭州房價(jià)收入比7.8,高于全國平均水平7.2,明顯高于上述合理區(qū)間2017年2季度蘭州市居民房價(jià)滿意度指數(shù)調(diào)查顯示,被調(diào)查居民400戶,72.75%的認(rèn)為房價(jià)高,難以承受;272戶無購房打算的居民,因?yàn)榉績r(jià)過高無力購買的占比達(dá)到34.93%。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資過度依賴貸款融資,信用風(fēng)險(xiǎn)較大
2017年5月,調(diào)查顯示,214戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,主要依賴銀行貸款融資的占比82.71%,內(nèi)部職工借款融資的占比35.04%,其他企業(yè)借款融資的占比16.36%。
有關(guān)建議
(一)改革土地資源管理制度,完善土地供應(yīng)機(jī)制
改革土地資源管理制度,建立甘肅省統(tǒng)一的土地整治儲備中心,對甘肅省土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。應(yīng)充分借鑒重慶地票交易制度,合理增加土地供給。將各市州及縣域農(nóng)民閑置宅基地復(fù)墾,也可鼓勵(lì)農(nóng)民開墾耕地,增加耕地面積,經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生用地指標(biāo),以票據(jù)的形式通過土地交易所在甘肅省公開拍賣,從而將農(nóng)村閑置、利用不充分、價(jià)值低的農(nóng)村建設(shè)用地,通過指標(biāo)化的形式,跨界轉(zhuǎn)移到利用水平較高的城市區(qū)域。通過這種方式,既解決城市主城區(qū)發(fā)展缺用地指標(biāo)的問題,又增加農(nóng)民和地方政府收入,既節(jié)約土地,又保持生態(tài),既可保持經(jīng)濟(jì)高速增長,又能控制房價(jià)。
甘肅省房地產(chǎn)成交量的有效提升和房價(jià)穩(wěn)定。目前,甘肅省各市州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨商品房庫存量大,銷售放緩,資金周轉(zhuǎn)困難的問題。對此,一方面,金融機(jī)構(gòu)在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要盡量滿足符合政策要求和信貸條件的資金需求,另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要放緩進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的過熱沖動(dòng),積極開展各類促銷活動(dòng),強(qiáng)化企業(yè)的資金回籠能力,條件成熟時(shí),通過企業(yè)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)證券化等方式,增加企業(yè)現(xiàn)金流,主動(dòng)規(guī)避各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從住房需求及其結(jié)構(gòu)入手促進(jìn)住房價(jià)格的合理回歸,以中低收入階層為主體,合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu),滿足廣大居民的住房需求。同時(shí),大力發(fā)展住房租賃市場,改變過去“重拆建、輕改建”的舊習(xí)慣,將棚戶區(qū)改造政策擴(kuò)展到城鎮(zhèn)危舊房改造,改善城市居民的生活條件,并帶動(dòng)投資和居民消費(fèi)。
(三)加強(qiáng)金融監(jiān)管,避免發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
一是完善宏觀審慎管理框架,弱化金融機(jī)構(gòu)的順周期行為,建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,在完善房地產(chǎn)信貸政策基礎(chǔ)上,規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測,督導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)管理的內(nèi)部控制機(jī)制,降低房地產(chǎn)市場波動(dòng)對銀行系統(tǒng)的沖擊。三是根據(jù)各市州及縣域房地產(chǎn)庫存實(shí)際,嚴(yán)厲打擊首付貸、過橋貸、場外配資等違法違規(guī)行為,堅(jiān)決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存,有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)。
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甘肅省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
(一)房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長,新開工與施工面積同比下降
從投資變動(dòng)看,2017年1-5月,甘肅省房地產(chǎn)累計(jì)完成投資260.33億元,同比增長16.9%,高出同期全國增速8.16個(gè)百分點(diǎn)(圖1)。2016年以來,甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)投資月平均增速14.8%,其中2016年5月達(dá)到最高值18.7%。剔除季節(jié)性因素,甘肅省房地產(chǎn)投資相對穩(wěn)定,波動(dòng)幅度較小。
圖1 2016.05-2017.05 甘肅與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比對比圖
從區(qū)域變動(dòng)看,2017年1-5月,除蘭州外,甘肅省13個(gè)市州房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積呈現(xiàn)下滑趨勢,5月末,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資193.99億元、同比下降8.12%,新開工面積959.02萬㎡,同比下降8.96%;蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積實(shí)現(xiàn)雙增長,同比分別增長40.1%、11.5%。
(二)商品房銷售面積有所增加,同比增速放緩
2017年1-5月,甘肅省商品房銷售面積達(dá)496.6萬m2,同比增長4.3%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售額299.66億元,同比增長23.9%。然而,2016年以來二者同比增速持續(xù)放緩(圖2),銷售面積下降幅度明顯高于銷售額下降幅度。上述情況表明,商品房銷售額的增長很大程度上是商品房價(jià)格上漲拉升的結(jié)果。
(三)商品房銷售價(jià)格上漲明顯,部分市州房價(jià)同比下降
2017年5月,甘肅省商品房平均售價(jià)6034.15元/m2,同比上漲18.72%,月環(huán)比上漲1.02%。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,5月蘭州市新建住宅價(jià)格指數(shù)105.6%,較上年同期擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn),較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn),2016年以來該指數(shù)月增幅均小于1%。
圖2 2016.05-2017.05甘肅省商品房銷售情況
(四)商品房去庫存效果顯著,去庫存周期有所縮短
2017年1-5月,甘肅省商品房竣工面積270.87萬㎡,同比下降10.6%。2016年以來,甘肅省商品房竣工面積同比增速波動(dòng)較大,一定程度地表征了供給市場的非均衡狀態(tài),同期商品房銷售面積溫和上漲,銷售面積大于同期竣工面積(圖4)。上述情況,一定程度地表明甘肅省房地產(chǎn)去庫存成效顯現(xiàn)。根據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),2016年12月末,全國35個(gè)城市新建商品住宅存銷比(即庫存去化周期)為8.9,蘭州存銷比為161,相比11月縮短1.7個(gè)月。蘭州市商品房存銷比快速下降說明去庫存壓力正在積極釋放,去庫存戰(zhàn)略初見成效。2017年5月,人民銀行蘭州中心支行對78家蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問卷調(diào)查顯示,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率指數(shù)為58.33%,32.05%的企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比“提高”,52.56%企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率同比“持平”,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)加快。
圖3 2016.05-2017.05蘭州市住宅價(jià)格指數(shù)趨勢圖
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利潤率回升,各市州企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)減速
人民銀行蘭州中心支行問卷調(diào)查顯示,214戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售凈利潤率指數(shù)為53.5%,處于擴(kuò)張區(qū)間,與上年同期相比企業(yè)銷售利潤率提高?!敖衲暌詠碣F企業(yè)的銷售凈利潤率”調(diào)查中,49.06%企業(yè)認(rèn)為銷售凈利潤率同比“持平”,28.97%認(rèn)為同比“上升”,21.96%認(rèn)為同比“下降”。蘭州市轄內(nèi)88.46%的企業(yè)認(rèn)為凈利潤率同比上升或持平。受全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,樓市成交量快速下滑的影響,我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是市州或縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)放緩,2017年4月末,企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率”調(diào)查中,136戶市州或縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,19.85%的企業(yè)同比“提高”,46.32%的企業(yè)同比“持平”,33.82%的企業(yè)同比“下降”。
圖4 2016.05-2017.05甘肅省商品房供求情況
2014年4月以來,為遏制投資性購房和投機(jī)性購房行為,蘭州市出臺“區(qū)域性限購、差別化限貸”等一系列調(diào)控政策。調(diào)查顯示,限購限貸政策對房地產(chǎn)銷售量產(chǎn)生較大影響,對穩(wěn)定房價(jià)效果甚微;差別化限貸政策對居民購房影響大于限購政策?!敖诜刻m州市房地產(chǎn)限購政策對住宅銷售量的影響”調(diào)查顯示,71.79%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和64.28%的中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致房產(chǎn)銷量減少;60.62%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和76.2%的中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策對穩(wěn)定房價(jià)作用有限抑或無影響,26.92%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為“可以有效穩(wěn)定價(jià)格”
(七)蘭州住房需求較大,房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈
蘭州居民對住房的滿意度較低,改善型住房需求量大。2017年2季度,蘭州市居民房地產(chǎn)問卷調(diào)查顯示,近年來居民對住房的滿意度有所上升,但46%的居民對現(xiàn)有住房不滿意,32%的居民有購房打算,主要用來改善居住條件。同時(shí),各市州具有一定經(jīng)濟(jì)能力的居民具有在蘭州購房的實(shí)際需求。對各市州開展的“您所了解的本地居民家庭在外地包括蘭州購房情況”的調(diào)查顯示,25%的開發(fā)企業(yè)、17.77%的中介機(jī)構(gòu)、27.28%金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在5%以上。實(shí)際中,蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量較小。2017年5月,人民銀行蘭州中心支行對12戶大型房企現(xiàn)場調(diào)研顯示,除碧桂園、保利在蘭州周邊的土地儲備量較大,只有1戶開發(fā)企業(yè)在蘭州市區(qū)有土地儲備。上述情況表明,住房需求較大的情形下,土地供給有限,一定程度地引致較高的土地價(jià)格,導(dǎo)致房價(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。
圖5 甘肅省13地市(州)商品住宅庫存
(一)房地產(chǎn)開發(fā)貸款快速增長
2017年5月末,甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1301.21億元,同比增長46.01%,其中住房開發(fā)貸款余額1102.74億元,同比增長64.1%,占房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的91.54%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額較上年同期增加101.55億元,同比增長69.44%。房產(chǎn)開發(fā)貸款新增額較上年同期增加71.29億元,同比增長42.05%;其中住房開發(fā)貸款當(dāng)新增額較上年同期增加65.40億元,同比增長40.47%。
(二)保障性住房貸款迅猛增長
2017年5月末,甘肅省各類保障性安居工程貸款余額853.09億元,同比增長76.28%,1-5月新增貸款197.87億元,同比增加59.12億元。5月末,甘肅省個(gè)人購買保障性住房貸款余額19.77億元,較上年同期增加11.80億元增長2.48倍;新增個(gè)人購買保障性住房貸款較上年同期增加10.74億元,增長23.86倍。
(三)個(gè)人住房貸款穩(wěn)步增長
2017年5月末,甘肅省個(gè)人住房貸款余額1098.2億元,同比增長37.47%。調(diào)查顯示,個(gè)人按揭貸款利率水平指數(shù)為43.33%,與上年同期相比有所下降;各市州121家金融機(jī)構(gòu)中,17.36%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款利率水平低于上年同期,73.55%的機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款利率水平與上年持平。
表1 2011-2014年甘肅省住宅建設(shè)用地情況
“與2016年末相比,2017年3月末您所在機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率”的調(diào)查顯示,7.71%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)貸款不良率“明顯上升”或“小幅上升”,2.22%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為“小幅下降”,選擇“明顯下降”的金融機(jī)構(gòu)不足1%?!芭c2016年末相比,2017年3月末您所在機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款的不良率”調(diào)查顯示,5.93%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為個(gè)人按揭貸款不良率“明顯上升”,21.48%的金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為“小幅上升”,認(rèn)為不良率下降的機(jī)構(gòu)僅占5.93%。
全省房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性分析
(一)房地產(chǎn)快速發(fā)展與土地供應(yīng)的失衡
全國人大財(cái)經(jīng)委副主任委員黃奇帆認(rèn)為,居民住房用地占城市所有土地的25%左右被認(rèn)為是合理的,全國平均水平僅有10%,居民住宅用地處于供不應(yīng)求狀態(tài)。2011-2014年,甘肅省國有建設(shè)用地供應(yīng)中住宅用地面積占全部供應(yīng)土地面積比例一直維持在10%左右(表1),土地供應(yīng)緊張容易引致房地產(chǎn)土地價(jià)格居高不下。以蘭州市為例,2016年7-12月,全市土地購置面積同比下降,降幅低至60%左右,而同期土地成交價(jià)款卻升降不一,在月度“雙降”情況下成交價(jià)款降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前者(表2),這說明土地成交價(jià)格處于大幅上升態(tài)勢。上述情況,一定程度地表明甘肅省房地產(chǎn)快速發(fā)展及商品住宅需求較大與住宅土地供應(yīng)之間存在明顯的失衡現(xiàn)象。
表2 2016年7-12月蘭州市土地購置與成交價(jià)款情況
一般而言,通常采用房價(jià)收入比來衡量房價(jià)是否偏離正常價(jià)值。世界銀行認(rèn)為,發(fā)達(dá)國家合理的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5之間,發(fā)展中國家合理房價(jià)收入比在3.0-6.0之間,比值越大,說明房價(jià)越高,居民購買房屋的能力越低,即房屋價(jià)格偏離正常價(jià)值程度越大。2012-2015年,蘭州市房價(jià)收入比逐年下降,但明顯高于在西北五省其他省會城市(圖6)。易居發(fā)布的2015年全國35個(gè)城市房價(jià)收入比排行榜,蘭州房價(jià)收入比7.8,高于全國平均水平7.2,明顯高于上述合理區(qū)間2017年2季度蘭州市居民房價(jià)滿意度指數(shù)調(diào)查顯示,被調(diào)查居民400戶,72.75%的認(rèn)為房價(jià)高,難以承受;272戶無購房打算的居民,因?yàn)榉績r(jià)過高無力購買的占比達(dá)到34.93%。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資過度依賴貸款融資,信用風(fēng)險(xiǎn)較大
2017年5月,調(diào)查顯示,214戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,主要依賴銀行貸款融資的占比82.71%,內(nèi)部職工借款融資的占比35.04%,其他企業(yè)借款融資的占比16.36%。
表3 2011-2016年甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況
有關(guān)建議
(一)改革土地資源管理制度,完善土地供應(yīng)機(jī)制
改革土地資源管理制度,建立甘肅省統(tǒng)一的土地整治儲備中心,對甘肅省土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。應(yīng)充分借鑒重慶地票交易制度,合理增加土地供給。將各市州及縣域農(nóng)民閑置宅基地復(fù)墾,也可鼓勵(lì)農(nóng)民開墾耕地,增加耕地面積,經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生用地指標(biāo),以票據(jù)的形式通過土地交易所在甘肅省公開拍賣,從而將農(nóng)村閑置、利用不充分、價(jià)值低的農(nóng)村建設(shè)用地,通過指標(biāo)化的形式,跨界轉(zhuǎn)移到利用水平較高的城市區(qū)域。通過這種方式,既解決城市主城區(qū)發(fā)展缺用地指標(biāo)的問題,又增加農(nóng)民和地方政府收入,既節(jié)約土地,又保持生態(tài),既可保持經(jīng)濟(jì)高速增長,又能控制房價(jià)。
圖6 2012-2015年西北五省會城市房價(jià)收入比
甘肅省房地產(chǎn)成交量的有效提升和房價(jià)穩(wěn)定。目前,甘肅省各市州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨商品房庫存量大,銷售放緩,資金周轉(zhuǎn)困難的問題。對此,一方面,金融機(jī)構(gòu)在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要盡量滿足符合政策要求和信貸條件的資金需求,另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要放緩進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模的過熱沖動(dòng),積極開展各類促銷活動(dòng),強(qiáng)化企業(yè)的資金回籠能力,條件成熟時(shí),通過企業(yè)轉(zhuǎn)型、資產(chǎn)證券化等方式,增加企業(yè)現(xiàn)金流,主動(dòng)規(guī)避各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從住房需求及其結(jié)構(gòu)入手促進(jìn)住房價(jià)格的合理回歸,以中低收入階層為主體,合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu),滿足廣大居民的住房需求。同時(shí),大力發(fā)展住房租賃市場,改變過去“重拆建、輕改建”的舊習(xí)慣,將棚戶區(qū)改造政策擴(kuò)展到城鎮(zhèn)危舊房改造,改善城市居民的生活條件,并帶動(dòng)投資和居民消費(fèi)。
(三)加強(qiáng)金融監(jiān)管,避免發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
一是完善宏觀審慎管理框架,弱化金融機(jī)構(gòu)的順周期行為,建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,在完善房地產(chǎn)信貸政策基礎(chǔ)上,規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測,督導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)構(gòu)建房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)管理的內(nèi)部控制機(jī)制,降低房地產(chǎn)市場波動(dòng)對銀行系統(tǒng)的沖擊。三是根據(jù)各市州及縣域房地產(chǎn)庫存實(shí)際,嚴(yán)厲打擊首付貸、過橋貸、場外配資等違法違規(guī)行為,堅(jiān)決杜絕用非正規(guī)金融手段加杠桿促銷售、去庫存,有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理,若轉(zhuǎn)載,請注明出處。
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2019亞洲國家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
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2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
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2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
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2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
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2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
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圖表數(shù):92
報(bào)告類別:前景預(yù)測報(bào)告
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