2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望
來(lái)源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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2019年1-5月房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)，但是銷(xiāo)售下滑明顯，雖然3月回暖勢(shì)頭較猛，但5月份住宅銷(xiāo)售重回負(fù)增長(zhǎng)。土地購(gòu)置面積出現(xiàn)大幅下滑。下半年中美貿(mào)易摩擦帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)可能會(huì)更加明顯，房地產(chǎn)銷(xiāo)售難以出現(xiàn)較大反轉(zhuǎn)，土地購(gòu)置面積大幅下滑趨勢(shì)難以改變，受政策影響投資仍會(huì)高位運(yùn)行，但增速會(huì)回落。各地方政府為落實(shí)主體責(zé)任會(huì)以房?jī)r(jià)的波動(dòng)為目標(biāo)加大微調(diào)幅度。
一、上半年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售背離較大
2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資延續(xù)2018年以來(lái)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯下滑，1-2月出現(xiàn)43個(gè)月以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，雖然3月份較大幅度回暖，但難改上半年銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。與此同時(shí)，土地購(gòu)置面積出現(xiàn)較大幅度的下滑。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，但各地方政府跟隨地價(jià)和房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行微調(diào)。
(一)房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行
1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比2018年同期高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速比同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦不斷升級(jí)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求疲軟的狀態(tài)下，投資增速?zèng)]有出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的趨緩，顯然超出市場(chǎng)的預(yù)期，上半年投資增速保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)是確定的。其主要原因在于2017和2018年土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在去杠桿的大環(huán)境下，加快資金流轉(zhuǎn)，縮短投資周期，加大開(kāi)發(fā)力度。1-5月房地產(chǎn)施工面積同比增速8.8%，創(chuàng)下2014年12月以來(lái)的歷史新高，住宅施工面積增長(zhǎng)10.4%，住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)11.4%。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張，使得不少開(kāi)發(fā)商借預(yù)售“加杠桿”，延緩項(xiàng)目竣工交付，以致新開(kāi)工面積增速較高，但1-5月竣工面積卻下降12.4%，房屋新開(kāi)工面積增速與竣工面積增速形成較大“剪刀差”。
(二)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重回負(fù)增長(zhǎng)
1-5月商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，住宅銷(xiāo)售同比下降0.7%，分別比2018年同期低4.5和3.0個(gè)百分點(diǎn)。1-2月商品房銷(xiāo)售同比增速是時(shí)隔43個(gè)月后再次轉(zhuǎn)負(fù)，雖然3月份出現(xiàn)較大的反轉(zhuǎn)，4月份延續(xù)回暖趨勢(shì)，但是受局部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)回升調(diào)控收緊和貿(mào)易摩擦加劇的影響，5月份同比增速再次掉頭向下，5月當(dāng)月銷(xiāo)售面積增速由4月的1.3%轉(zhuǎn)為－5.5%，再次進(jìn)入收縮區(qū)間。從近期政策和形勢(shì)看，上半年銷(xiāo)售面積增速同比轉(zhuǎn)正的可能性不大。分地區(qū)看，1-5月商品房銷(xiāo)售面積東部地區(qū)同比下降6.7%，比2018年同期降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)同比增長(zhǎng)0.1%，比2018年增速下滑13.2個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)同比增長(zhǎng)3.8%，比2018年同期下滑6.1個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)同比下降8.1%，增速回落11.4個(gè)百分點(diǎn)。30個(gè)大中城市的銷(xiāo)售大體穩(wěn)定，所以銷(xiāo)售面積整體下滑主要源于三四線城市銷(xiāo)售收縮的壓力增大。
(三)土地購(gòu)置面積同比深度下滑
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不放松，尤其是資金面的從緊，加上銷(xiāo)售的放緩，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體拿地積極性有所下降，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)顯著變化。2019年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5170萬(wàn)平方米，同比下降33.2%，比2018年同期下滑35.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來(lái)土地購(gòu)置面積同比增速一直處于歷史的低點(diǎn)，土地購(gòu)置面積同比最低點(diǎn)是2009年1-3月的－40.1%。土地購(gòu)置面積增速的大幅下滑給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和房?jī)r(jià)帶來(lái)隱憂(yōu)。歷史數(shù)據(jù)顯示，土地購(gòu)置面積下滑嚴(yán)重的第二年70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比均顯著高于平均值。
(四)房地產(chǎn)政策仍貫徹“房住不炒”的定位
2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在直面經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)依然從緊，仍舊延續(xù)“房住不炒”“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的表述。2019年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的表述比往年字?jǐn)?shù)減少，“房住不炒”“長(zhǎng)效機(jī)制”等表述未再提及，一度被市場(chǎng)誤認(rèn)為是放松的信號(hào)。但是住建部部長(zhǎng)在兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”出場(chǎng)時(shí)明確了2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作方案的五個(gè)“堅(jiān)持”。4月19日，習(xí)近平主持召開(kāi)中共中央政治局會(huì)議，再次堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位。即使是在貿(mào)易摩擦帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，也不會(huì)出現(xiàn)任何房地產(chǎn)政策放松的可能。各地政府仍需堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。
下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的影響都會(huì)有所加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨的壓力會(huì)進(jìn)一步加大，但區(qū)域差異也會(huì)較大。房地產(chǎn)投資在嚴(yán)格的政策調(diào)控下也會(huì)出現(xiàn)回落。在“房住不炒”的要求下宏觀調(diào)控難以出現(xiàn)較大松動(dòng)，但在房地產(chǎn)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求下，地方可能會(huì)根據(jù)各地土地出讓情況和房?jī)r(jià)上行的壓力加大微調(diào)力度。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)平穩(wěn)回落
當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻，中央對(duì)于房地產(chǎn)“房住不炒”和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”的決心堅(jiān)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體趨緩，尤其是三四線城市下行明顯，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資會(huì)更趨理性。土地購(gòu)置面積整體仍將會(huì)處低位，結(jié)構(gòu)分化明顯。大城市由于落戶(hù)條件的放寬，大都市圈發(fā)展預(yù)期明確，土地供給會(huì)繼續(xù)提升，三四線的棚改收縮，需求動(dòng)力不足，都將促使房企將更多的資源投向都市圈內(nèi)的一二線城市。6月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)違規(guī)資金通過(guò)信托流向房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)行新一輪嚴(yán)查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金面有一定影響。綜合2018年下半年的基數(shù)，預(yù)計(jì)2019年下半年投資增速會(huì)高位平穩(wěn)回落，全年投資同比增速7%左右，土地購(gòu)置面積同比增速仍將會(huì)有30%以上的降幅。
(二)商品房銷(xiāo)售仍將緩慢回落
下半年只要政策基本面不發(fā)生根本改變，銷(xiāo)售增速繼續(xù)減緩的趨勢(shì)就難以改變。雖然下半年按揭利率可能會(huì)延續(xù)下降趨勢(shì)，但在銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文“治亂象促合規(guī)”以及“房住不炒”的大前提下，按揭利率下行的空間可能相對(duì)有限。不排除在因城施策的要求下，不同地區(qū)也許會(huì)出現(xiàn)差異化的住房信貸利率變動(dòng)策略。商業(yè)銀行對(duì)居民按揭資產(chǎn)配置的意愿仍在高位，但增幅可能會(huì)趨緩，總之利率趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成一定積極的支撐。同時(shí)，戶(hù)籍制度改革力度加大，對(duì)于城市群地區(qū)的一些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍是長(zhǎng)期利好，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng)造較好的條件。綜合來(lái)看，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售同比增速預(yù)計(jì)在三季度會(huì)慣性回落，四季度有可能會(huì)企穩(wěn)，全年同比下降3%左右。
(三)地方落實(shí)主體責(zé)任的壓力會(huì)加大
從目前的發(fā)展趨勢(shì)看，雖然經(jīng)濟(jì)有下行的壓力，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)有足夠的韌性，房地產(chǎn)政策全面放松的可能性幾乎沒(méi)有。房地產(chǎn)調(diào)控隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，各地政府的調(diào)控方向和壓力也有較大差異。從上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以看出，幾大熱點(diǎn)都市圈地方政府的主要壓力是地價(jià)和房?jī)r(jià)的上升，遏制土地和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是其主要任務(wù)。下半年對(duì)于一些城市群地帶的熱點(diǎn)城市或者價(jià)值洼地區(qū)域仍然會(huì)有房?jī)r(jià)或者地價(jià)上漲的壓力。但是，下半年更多的壓力可能來(lái)自于一些三四線城市隨著成交量下滑較快帶來(lái)房?jī)r(jià)下行的壓力。對(duì)于各地方政府而言，最理想的模式應(yīng)該是成交量的上升和價(jià)格的平穩(wěn)，但是這對(duì)于各地方政府而言，調(diào)控的難度非常大。下半年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化程度還會(huì)進(jìn)一步加劇，三四線城市阻止房?jī)r(jià)下降的壓力可能比熱點(diǎn)地區(qū)遏制房?jī)r(jià)上行的壓力會(huì)更大。
三、對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議
雖然下半年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力可能會(huì)加大，但是中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的定位仍需要貫徹，防止市場(chǎng)發(fā)生錯(cuò)誤的預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)地方政府的督查。地方政府要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和調(diào)控，積極落實(shí)主體責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)多元化發(fā)展。房地產(chǎn)需求者應(yīng)根據(jù)自身情況，做到理性釋放需求。
(一)中央政策以“穩(wěn)”為主，加強(qiáng)對(duì)地方落實(shí)主體責(zé)任的監(jiān)督
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的下行壓力，中央仍然需堅(jiān)定“房住不炒”的定位，圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，注意政策的供給和微調(diào)，加大對(duì)地方落實(shí)主體責(zé)任的督查。首先，在政策上加大對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)的支持，穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求。督查地方政府對(duì)需求較大的熱點(diǎn)地區(qū)加大土地的供給，加大租賃性住房供給，同時(shí)，也要注意在保障性住房不斷攀升的同時(shí)，商品房供給出現(xiàn)大幅減少的現(xiàn)象，各地保障性住房的供給要根據(jù)申請(qǐng)需求的狀況來(lái)確定。需求端應(yīng)該繼續(xù)嚴(yán)控投機(jī)性需求，重視剛性需求。但是，對(duì)于限價(jià)帶來(lái)的一二手房房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。其次，在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面繼續(xù)督促地方落實(shí)主體責(zé)任。對(duì)于都市圈的熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)要制定漲幅紅線，如果確實(shí)屬于供給的不足，應(yīng)該加大土地供給，既要堅(jiān)決遏制一些熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)的過(guò)快上漲，也要注意三四線城市房?jī)r(jià)的大幅下滑及其帶來(lái)的負(fù)面影響。第三，充分發(fā)揮中央政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。在當(dāng)前情況下不輕易對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行較大的變動(dòng)，尤其是可能引起較大波動(dòng)的政策出臺(tái)前要有充分的評(píng)估。不建議在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力時(shí)中央頒布一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生較大影響的政策，應(yīng)把調(diào)控的主要任務(wù)交給地方政府。最后，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要注意結(jié)構(gòu)性寬松，謹(jǐn)防貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)。謹(jǐn)防實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)壓力的情形下，部分資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)房?jī)r(jià)的攀升。
(二)地方政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，防止房?jī)r(jià)有較大波動(dòng)
注重強(qiáng)調(diào)地方政府的主體責(zé)任可以說(shuō)是住房3.0時(shí)代的一個(gè)重要特征。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)在“房住不炒”的定位下，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的3.0時(shí)期，也就是差異化發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，調(diào)控必須因地制宜。熱點(diǎn)地區(qū)的地方政府要更加注重政策微調(diào)的精準(zhǔn)度。由于在區(qū)域一體化戰(zhàn)略加速推進(jìn)和大城市落戶(hù)政策放松的背景下，都市圈內(nèi)的很多城市房地產(chǎn)都具有更強(qiáng)的需求，但是也更容易成為資本追逐的對(duì)象，這些地區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)上行壓力相對(duì)較大。地方政府需要盯住地價(jià)、房?jī)r(jià)的波動(dòng)采取相應(yīng)的微調(diào)政策，為了保證調(diào)控的精準(zhǔn)，對(duì)于同一個(gè)城市不同的區(qū)域政策可能都要有所不同。同時(shí)，這些熱點(diǎn)地區(qū)的政府必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系及庫(kù)存水平，加強(qiáng)對(duì)土地供給的微調(diào)。與此相反的是一些三四線城市要加大對(duì)房?jī)r(jià)下行較快的應(yīng)對(duì)政策儲(chǔ)備。2018年由于棚改的貨幣化，導(dǎo)致很多三四線城市購(gòu)房需求火熱，而2019年棚改貨幣化政策發(fā)生改變，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也大大縮減。因此，這些地區(qū)要做好穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的政策儲(chǔ)備，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式的下滑。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到，去杠桿是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，針對(duì)高杠桿可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面要加快土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加快銷(xiāo)售進(jìn)度、加快資金回籠;另一方面要積極提高房地產(chǎn)自有資金的比率，通過(guò)股權(quán)式融資降低債務(wù)杠桿率。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)并購(gòu)重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時(shí)代特征的認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開(kāi)發(fā)向空間運(yùn)營(yíng)邁進(jìn)，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商變身空間運(yùn)營(yíng)商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
(四)購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異會(huì)越來(lái)越大，購(gòu)房者需要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)3.0時(shí)代的特征，堅(jiān)信中央貫徹“房住不炒”的決心。對(duì)于購(gòu)房的需求主要還是著眼于自身的經(jīng)濟(jì)能力和需求的緊迫性，對(duì)于剛性需求應(yīng)該趁政策有微調(diào)的時(shí)候果斷出手。同時(shí)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)應(yīng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期。尤其要對(duì)未來(lái)房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有足夠的預(yù)期，商品房持有成本的提升是必然趨勢(shì)。因此，擁有多套住房的所有者在資產(chǎn)配置時(shí)要適度考慮資產(chǎn)配置的均衡性。畢竟當(dāng)前我國(guó)家庭部門(mén)的房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中所占的比例過(guò)高。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
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一、上半年房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售背離較大
2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資延續(xù)2018年以來(lái)的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯下滑，1-2月出現(xiàn)43個(gè)月以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)，雖然3月份較大幅度回暖，但難改上半年銷(xiāo)售負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。與此同時(shí)，土地購(gòu)置面積出現(xiàn)較大幅度的下滑。房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)未變，但各地方政府跟隨地價(jià)和房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行微調(diào)。
(一)房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行
1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比2018年同期高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速比同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦不斷升級(jí)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求疲軟的狀態(tài)下，投資增速?zèng)]有出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的趨緩，顯然超出市場(chǎng)的預(yù)期，上半年投資增速保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)是確定的。其主要原因在于2017和2018年土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)較快增長(zhǎng)，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在去杠桿的大環(huán)境下，加快資金流轉(zhuǎn)，縮短投資周期，加大開(kāi)發(fā)力度。1-5月房地產(chǎn)施工面積同比增速8.8%，創(chuàng)下2014年12月以來(lái)的歷史新高，住宅施工面積增長(zhǎng)10.4%，住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)11.4%。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張，使得不少開(kāi)發(fā)商借預(yù)售“加杠桿”，延緩項(xiàng)目竣工交付，以致新開(kāi)工面積增速較高，但1-5月竣工面積卻下降12.4%，房屋新開(kāi)工面積增速與竣工面積增速形成較大“剪刀差”。
圖1 全國(guó)房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)投資額同比
(二)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重回負(fù)增長(zhǎng)
1-5月商品房銷(xiāo)售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，住宅銷(xiāo)售同比下降0.7%，分別比2018年同期低4.5和3.0個(gè)百分點(diǎn)。1-2月商品房銷(xiāo)售同比增速是時(shí)隔43個(gè)月后再次轉(zhuǎn)負(fù)，雖然3月份出現(xiàn)較大的反轉(zhuǎn)，4月份延續(xù)回暖趨勢(shì)，但是受局部地區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)回升調(diào)控收緊和貿(mào)易摩擦加劇的影響，5月份同比增速再次掉頭向下，5月當(dāng)月銷(xiāo)售面積增速由4月的1.3%轉(zhuǎn)為－5.5%，再次進(jìn)入收縮區(qū)間。從近期政策和形勢(shì)看，上半年銷(xiāo)售面積增速同比轉(zhuǎn)正的可能性不大。分地區(qū)看，1-5月商品房銷(xiāo)售面積東部地區(qū)同比下降6.7%，比2018年同期降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)同比增長(zhǎng)0.1%，比2018年增速下滑13.2個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)同比增長(zhǎng)3.8%，比2018年同期下滑6.1個(gè)百分點(diǎn);東北地區(qū)同比下降8.1%，增速回落11.4個(gè)百分點(diǎn)。30個(gè)大中城市的銷(xiāo)售大體穩(wěn)定，所以銷(xiāo)售面積整體下滑主要源于三四線城市銷(xiāo)售收縮的壓力增大。
圖2 全國(guó)房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售增速
(三)土地購(gòu)置面積同比深度下滑
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不放松，尤其是資金面的從緊，加上銷(xiāo)售的放緩，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體拿地積極性有所下降，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)顯著變化。2019年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5170萬(wàn)平方米，同比下降33.2%，比2018年同期下滑35.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來(lái)土地購(gòu)置面積同比增速一直處于歷史的低點(diǎn)，土地購(gòu)置面積同比最低點(diǎn)是2009年1-3月的－40.1%。土地購(gòu)置面積增速的大幅下滑給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和房?jī)r(jià)帶來(lái)隱憂(yōu)。歷史數(shù)據(jù)顯示，土地購(gòu)置面積下滑嚴(yán)重的第二年70城房?jī)r(jià)指數(shù)同比均顯著高于平均值。
(四)房地產(chǎn)政策仍貫徹“房住不炒”的定位
2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，在直面經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)依然從緊，仍舊延續(xù)“房住不炒”“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的表述。2019年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的表述比往年字?jǐn)?shù)減少，“房住不炒”“長(zhǎng)效機(jī)制”等表述未再提及，一度被市場(chǎng)誤認(rèn)為是放松的信號(hào)。但是住建部部長(zhǎng)在兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”出場(chǎng)時(shí)明確了2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)工作方案的五個(gè)“堅(jiān)持”。4月19日，習(xí)近平主持召開(kāi)中共中央政治局會(huì)議，再次堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位。即使是在貿(mào)易摩擦帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，也不會(huì)出現(xiàn)任何房地產(chǎn)政策放松的可能。各地政府仍需堅(jiān)持落實(shí)城市主體責(zé)任，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。
圖3 全國(guó)土地購(gòu)置面積與增速
下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力及貿(mào)易摩擦帶來(lái)的影響都會(huì)有所加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨的壓力會(huì)進(jìn)一步加大，但區(qū)域差異也會(huì)較大。房地產(chǎn)投資在嚴(yán)格的政策調(diào)控下也會(huì)出現(xiàn)回落。在“房住不炒”的要求下宏觀調(diào)控難以出現(xiàn)較大松動(dòng)，但在房地產(chǎn)的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求下，地方可能會(huì)根據(jù)各地土地出讓情況和房?jī)r(jià)上行的壓力加大微調(diào)力度。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)平穩(wěn)回落
當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻，中央對(duì)于房地產(chǎn)“房住不炒”和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”的決心堅(jiān)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體趨緩，尤其是三四線城市下行明顯，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資會(huì)更趨理性。土地購(gòu)置面積整體仍將會(huì)處低位，結(jié)構(gòu)分化明顯。大城市由于落戶(hù)條件的放寬，大都市圈發(fā)展預(yù)期明確，土地供給會(huì)繼續(xù)提升，三四線的棚改收縮，需求動(dòng)力不足，都將促使房企將更多的資源投向都市圈內(nèi)的一二線城市。6月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文對(duì)違規(guī)資金通過(guò)信托流向房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)行新一輪嚴(yán)查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金面有一定影響。綜合2018年下半年的基數(shù)，預(yù)計(jì)2019年下半年投資增速會(huì)高位平穩(wěn)回落，全年投資同比增速7%左右，土地購(gòu)置面積同比增速仍將會(huì)有30%以上的降幅。
(二)商品房銷(xiāo)售仍將緩慢回落
下半年只要政策基本面不發(fā)生根本改變，銷(xiāo)售增速繼續(xù)減緩的趨勢(shì)就難以改變。雖然下半年按揭利率可能會(huì)延續(xù)下降趨勢(shì)，但在銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文“治亂象促合規(guī)”以及“房住不炒”的大前提下，按揭利率下行的空間可能相對(duì)有限。不排除在因城施策的要求下，不同地區(qū)也許會(huì)出現(xiàn)差異化的住房信貸利率變動(dòng)策略。商業(yè)銀行對(duì)居民按揭資產(chǎn)配置的意愿仍在高位，但增幅可能會(huì)趨緩，總之利率趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售形成一定積極的支撐。同時(shí)，戶(hù)籍制度改革力度加大，對(duì)于城市群地區(qū)的一些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍是長(zhǎng)期利好，為房地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng)造較好的條件。綜合來(lái)看，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售同比增速預(yù)計(jì)在三季度會(huì)慣性回落，四季度有可能會(huì)企穩(wěn)，全年同比下降3%左右。
(三)地方落實(shí)主體責(zé)任的壓力會(huì)加大
從目前的發(fā)展趨勢(shì)看，雖然經(jīng)濟(jì)有下行的壓力，但是我國(guó)經(jīng)濟(jì)有足夠的韌性，房地產(chǎn)政策全面放松的可能性幾乎沒(méi)有。房地產(chǎn)調(diào)控隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，各地政府的調(diào)控方向和壓力也有較大差異。從上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以看出，幾大熱點(diǎn)都市圈地方政府的主要壓力是地價(jià)和房?jī)r(jià)的上升，遏制土地和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是其主要任務(wù)。下半年對(duì)于一些城市群地帶的熱點(diǎn)城市或者價(jià)值洼地區(qū)域仍然會(huì)有房?jī)r(jià)或者地價(jià)上漲的壓力。但是，下半年更多的壓力可能來(lái)自于一些三四線城市隨著成交量下滑較快帶來(lái)房?jī)r(jià)下行的壓力。對(duì)于各地方政府而言，最理想的模式應(yīng)該是成交量的上升和價(jià)格的平穩(wěn)，但是這對(duì)于各地方政府而言，調(diào)控的難度非常大。下半年，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化程度還會(huì)進(jìn)一步加劇，三四線城市阻止房?jī)r(jià)下降的壓力可能比熱點(diǎn)地區(qū)遏制房?jī)r(jià)上行的壓力會(huì)更大。
三、對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議
雖然下半年受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力可能會(huì)加大，但是中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“房住不炒”的定位仍需要貫徹，防止市場(chǎng)發(fā)生錯(cuò)誤的預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控以“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)地方政府的督查。地方政府要加強(qiáng)監(jiān)測(cè)和調(diào)控，積極落實(shí)主體責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)多元化發(fā)展。房地產(chǎn)需求者應(yīng)根據(jù)自身情況，做到理性釋放需求。
(一)中央政策以“穩(wěn)”為主，加強(qiáng)對(duì)地方落實(shí)主體責(zé)任的監(jiān)督
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的下行壓力，中央仍然需堅(jiān)定“房住不炒”的定位，圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，注意政策的供給和微調(diào)，加大對(duì)地方落實(shí)主體責(zé)任的督查。首先，在政策上加大對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)的支持，穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求。督查地方政府對(duì)需求較大的熱點(diǎn)地區(qū)加大土地的供給，加大租賃性住房供給，同時(shí)，也要注意在保障性住房不斷攀升的同時(shí)，商品房供給出現(xiàn)大幅減少的現(xiàn)象，各地保障性住房的供給要根據(jù)申請(qǐng)需求的狀況來(lái)確定。需求端應(yīng)該繼續(xù)嚴(yán)控投機(jī)性需求，重視剛性需求。但是，對(duì)于限價(jià)帶來(lái)的一二手房房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。其次，在穩(wěn)房?jī)r(jià)方面繼續(xù)督促地方落實(shí)主體責(zé)任。對(duì)于都市圈的熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)要制定漲幅紅線，如果確實(shí)屬于供給的不足，應(yīng)該加大土地供給，既要堅(jiān)決遏制一些熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)、地價(jià)的過(guò)快上漲，也要注意三四線城市房?jī)r(jià)的大幅下滑及其帶來(lái)的負(fù)面影響。第三，充分發(fā)揮中央政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用。在當(dāng)前情況下不輕易對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行較大的變動(dòng)，尤其是可能引起較大波動(dòng)的政策出臺(tái)前要有充分的評(píng)估。不建議在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)壓力時(shí)中央頒布一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生較大影響的政策，應(yīng)把調(diào)控的主要任務(wù)交給地方政府。最后，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要注意結(jié)構(gòu)性寬松，謹(jǐn)防貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)。謹(jǐn)防實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)壓力的情形下，部分資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)房?jī)r(jià)的攀升。
(二)地方政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，防止房?jī)r(jià)有較大波動(dòng)
注重強(qiáng)調(diào)地方政府的主體責(zé)任可以說(shuō)是住房3.0時(shí)代的一個(gè)重要特征。因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)在“房住不炒”的定位下，已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的3.0時(shí)期，也就是差異化發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，調(diào)控必須因地制宜。熱點(diǎn)地區(qū)的地方政府要更加注重政策微調(diào)的精準(zhǔn)度。由于在區(qū)域一體化戰(zhàn)略加速推進(jìn)和大城市落戶(hù)政策放松的背景下，都市圈內(nèi)的很多城市房地產(chǎn)都具有更強(qiáng)的需求，但是也更容易成為資本追逐的對(duì)象，這些地區(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)上行壓力相對(duì)較大。地方政府需要盯住地價(jià)、房?jī)r(jià)的波動(dòng)采取相應(yīng)的微調(diào)政策，為了保證調(diào)控的精準(zhǔn)，對(duì)于同一個(gè)城市不同的區(qū)域政策可能都要有所不同。同時(shí)，這些熱點(diǎn)地區(qū)的政府必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系及庫(kù)存水平，加強(qiáng)對(duì)土地供給的微調(diào)。與此相反的是一些三四線城市要加大對(duì)房?jī)r(jià)下行較快的應(yīng)對(duì)政策儲(chǔ)備。2018年由于棚改的貨幣化，導(dǎo)致很多三四線城市購(gòu)房需求火熱，而2019年棚改貨幣化政策發(fā)生改變，加上經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也大大縮減。因此，這些地區(qū)要做好穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的政策儲(chǔ)備，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式的下滑。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該意識(shí)到，去杠桿是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，針對(duì)高杠桿可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面要加快土地開(kāi)發(fā)節(jié)奏，加快銷(xiāo)售進(jìn)度、加快資金回籠;另一方面要積極提高房地產(chǎn)自有資金的比率，通過(guò)股權(quán)式融資降低債務(wù)杠桿率。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)并購(gòu)重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時(shí)代特征的認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。加快開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈尤其是后端服務(wù)的附加值。強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開(kāi)發(fā)向空間運(yùn)營(yíng)邁進(jìn)，從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商變身空間運(yùn)營(yíng)商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
(四)購(gòu)房者應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異會(huì)越來(lái)越大，購(gòu)房者需要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)3.0時(shí)代的特征，堅(jiān)信中央貫徹“房住不炒”的決心。對(duì)于購(gòu)房的需求主要還是著眼于自身的經(jīng)濟(jì)能力和需求的緊迫性，對(duì)于剛性需求應(yīng)該趁政策有微調(diào)的時(shí)候果斷出手。同時(shí)，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)應(yīng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期。尤其要對(duì)未來(lái)房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有足夠的預(yù)期，商品房持有成本的提升是必然趨勢(shì)。因此，擁有多套住房的所有者在資產(chǎn)配置時(shí)要適度考慮資產(chǎn)配置的均衡性。畢竟當(dāng)前我國(guó)家庭部門(mén)的房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中所占的比例過(guò)高。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
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2019亞洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019非洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019美洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019歐洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：95頁(yè)
圖表數(shù)：63
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：156頁(yè)
圖表數(shù)：131
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：133頁(yè)
圖表數(shù)：93
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：109頁(yè)
圖表數(shù)：112
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：84頁(yè)
圖表數(shù)：74
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：92頁(yè)
圖表數(shù)：92
報(bào)告類(lèi)別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
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