2018年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與2019年展望
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然從嚴(yán)，調(diào)控地區(qū)的限售、限購制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的擴(kuò)大，房價(jià)漲幅趨緩，而非限購地區(qū)的三四線及以下城市量價(jià)齊升。雖然調(diào)控城市在不斷增加，但房地產(chǎn)投資仍保持較快增速，成為托底經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量。在金融領(lǐng)域的去杠桿和嚴(yán)監(jiān)管的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金面全面收緊，杠桿率進(jìn)一步上升。面對(duì)當(dāng)前調(diào)控的繼續(xù)從嚴(yán)和中美貿(mào)易摩擦對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的不確定性。
一、2018年嚴(yán)厲調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出乎意料
2018年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、中央對(duì)于調(diào)控仍然沒有放松的背景下，房地產(chǎn)投資增速大大出乎市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)格也沒有明顯的下行。隨著中美貿(mào)易摩擦負(fù)面影響的加深，讓市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松產(chǎn)生幻想，但七月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”打破了市場(chǎng)幻想，房地產(chǎn)調(diào)控的長期性不容置疑。
1.中央定調(diào)調(diào)控政策不放松，地方大力落實(shí)主體責(zé)任
2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入了一個(gè)新的階段，除了繼續(xù)通過限購限貸等措施抑制非理性需求外，重點(diǎn)是要求各地根據(jù)市場(chǎng)情況加強(qiáng)供給，調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。整個(gè)上半年中央雖未明確對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，但是各地為落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出臺(tái)，截至9月全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)政策近400條。各部委為落實(shí)“房住不炒”的理念也在積極加大政策供給。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，增加有效供給，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。為配合住房供給，尤其是租賃性住房的供給，在資金層面加快制度建設(shè)，4月25日中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。同時(shí)，險(xiǎn)資也被允許進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)。進(jìn)入6月份之后，中美貿(mào)易戰(zhàn)影響不斷加深，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，就在市場(chǎng)觀望調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)之時(shí)，7月31日中央政治局會(huì)議發(fā)出最強(qiáng)樓市調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。從“遏制房價(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，幾字之差，但態(tài)度比以往任何一次都要堅(jiān)決，徹底改變了市場(chǎng)預(yù)期。
2.房地產(chǎn)投資仍保持較高增速，房企拿地由積極轉(zhuǎn)向放緩
2018年以來，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控之下，但是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性有點(diǎn)超乎市場(chǎng)預(yù)期。1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%(見圖1)，增速比去年同期高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速比去年同期高3.8個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，比去年同期高1.7個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，東部地區(qū)同比增長10.8%，中部地區(qū)增長7.1%，西部地區(qū)增長8.4%，東北地區(qū)增長15.6%。從目前趨勢(shì)看，投資增速有逐步回落的趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資增速分別為9.5%和13.4%。
3.房地產(chǎn)銷售增速趨緩，房價(jià)漲幅開始回落
2018年以來，受調(diào)控和去年同期基數(shù)較高影響，商品房和住宅銷售增速都下滑較快，但地區(qū)差異較大。1-10月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比去年同期低7.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積增長3.3%，增速比去年同期低4.3個(gè)百分點(diǎn)(見圖3)。分區(qū)域來看，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)增長10.2個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)增長8.9個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)受調(diào)控影響銷售面積下降明顯，東北地區(qū)受經(jīng)濟(jì)增速緩慢和人口流出影響較大。四季度，銷售增速繼續(xù)呈放緩趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)面積銷售增速將在1.5%左右。
4.國房景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，房企到位資金增幅回落
2018年以來，反映房地產(chǎn)景氣程度的國房景氣指數(shù)一直在101點(diǎn)以上(100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平)，但從趨勢(shì)看，1-4月顯然是景氣下滑狀態(tài)，進(jìn)入5月隨著積極支持供給政策的出臺(tái)帶動(dòng)景氣上升，一直到9月份仍處于攀升狀態(tài)，9月達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)101.99，10月下滑0.05點(diǎn)。四季度，房地產(chǎn)景氣指數(shù)將進(jìn)一步降低，全年景氣指數(shù)預(yù)計(jì)101.8左右。
二、2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析
未來房地產(chǎn)走勢(shì)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變化關(guān)系密切，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但在經(jīng)濟(jì)下行過程中，貨幣政策適度寬松帶來的溢出效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的影響。
1.經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但中央有能力維持穩(wěn)定
2018年下半年以來，受中美貿(mào)易摩擦升級(jí)、國內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)等內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力再次增大。但是，正如IMF認(rèn)為的，中國有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有靈活的調(diào)控措施，中國有足夠的能力應(yīng)對(duì)貿(mào)易摩擦帶來的負(fù)面影響，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。2018年10月31日的中央政治局會(huì)議已經(jīng)重視到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期；圍繞資本市場(chǎng)改革，加強(qiáng)制度建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)資本市場(chǎng)長期健康發(fā)展；研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難；繼續(xù)積極有效利用外資，維護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益。這些積極應(yīng)對(duì)措施將會(huì)極大提振市場(chǎng)信心。因此，2019年中國經(jīng)濟(jì)增速會(huì)較2018年下降，但是不會(huì)下降太多，GDP增速將會(huì)達(dá)到6.3%。
2.貨幣政策穩(wěn)健中性，但穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需要定向?qū)捤?/strong>
2019年貨幣政策取向以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，不會(huì)比2018年更緊，但出現(xiàn)大幅寬松也不可能。結(jié)合央行行長易剛的講話和中央政治局會(huì)議不難看出，“去杠桿”暫時(shí)可以告一段落，不排除為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)可以適當(dāng)加一點(diǎn)杠桿。同時(shí)，正如央行行長所言，中國在利率政策和準(zhǔn)備金率上仍然有足夠的空間調(diào)節(jié)。可見，2019年的貨幣政策將以穩(wěn)健中性基礎(chǔ)上的定向?qū)捤蔀橹骰{(diào)，市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)比2018年有適度緩解。
自2016年12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確立“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位以來，可以說我國房地產(chǎn)3.0時(shí)代特征越來越明顯，進(jìn)一步弱化了房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，強(qiáng)化其消費(fèi)屬性；弱化房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，避免社會(huì)資源過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；從供給端和需求端都在降低房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率，防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)；更加強(qiáng)化租賃市場(chǎng)建設(shè)。2018年，國家既加大對(duì)租賃市場(chǎng)的供給，也加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理和機(jī)制建設(shè)，9月20日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》，在居住消費(fèi)方面指出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)住房租賃立法。可見擴(kuò)大房地產(chǎn)租賃消費(fèi)是未來的重點(diǎn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿風(fēng)險(xiǎn)猶存，集中度進(jìn)一步提升
在金融領(lǐng)域的去杠桿和嚴(yán)監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張程度上升，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。在近年去杠桿的背景下，不少行業(yè)的杠桿率有所下降，而房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有下降，反而有走高的趨勢(shì)，從2016年一季度的76.33%已漲至2018年第二季度的79.21%，房企負(fù)債率達(dá)到歷史高位。對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率高的房企，只要房價(jià)出現(xiàn)一定下跌，破產(chǎn)的幾率就會(huì)大增。而對(duì)于一些依賴境外大規(guī)模融資的房企，一旦人民幣匯率發(fā)生大幅下行，其償債成本也將大幅上升。未來三年房企將出現(xiàn)兩個(gè)償債高峰(地產(chǎn)債包括了公司債、短期融資、中期票據(jù)、美元債等)：第一次小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元，從短期來看，企業(yè)即將集中邁入第一個(gè)還債高峰期，在不能依靠融資的前提下，如果不能快速回籠資金解決流動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會(huì)爆發(fā)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度也會(huì)不斷提升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較去年同期增加12家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場(chǎng)份額提升15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
三、2019年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)政策仍將維持從緊，地方積極落實(shí)主體責(zé)任
雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力加大導(dǎo)致短期有放松政策調(diào)控的需求，但是這與中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)3.0時(shí)代的要求相去甚遠(yuǎn)，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸血”。因此，2019年中央房地產(chǎn)政策仍將以從緊為主，但只要房價(jià)不出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，就難以再出臺(tái)從緊的新政。而為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，貨幣政策會(huì)在一定程度上相對(duì)寬松，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)形成一定的壓力。因此，2019年中央會(huì)加大力度督促地方對(duì)當(dāng)前從緊房地產(chǎn)政策的落實(shí)。
2.房地產(chǎn)投資增速會(huì)放緩，房企拿地積極性會(huì)下滑
2019年，各地政府在落實(shí)租售并舉的政策上仍會(huì)加大租賃性住房建設(shè)力度。同時(shí)，2018年5月后房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度加快，必然使得2019年開發(fā)力度加大。加上2019年整個(gè)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性可能會(huì)好于2018年，房地產(chǎn)企業(yè)投資也會(huì)受益，但受上年高基數(shù)影響，增速降低在所難免，全年增速將在6%左右。2019年房地產(chǎn)企業(yè)拿地會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2018年四季度以來下滑趨勢(shì)的影響，積極性會(huì)有所下滑，購地面積增幅會(huì)出現(xiàn)前低后高的態(tài)勢(shì)。
中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心得到社會(huì)廣泛認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)下行壓力強(qiáng)化收入下降預(yù)期，貨幣政策也難以對(duì)房地產(chǎn)松動(dòng)，加上棚改貨幣化比例的降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求自2018年四季度開始減緩，2019年上半年料會(huì)繼續(xù)延續(xù)弱勢(shì)需求，房地產(chǎn)銷售也會(huì)延續(xù)弱勢(shì)格局，2019年后期隨著“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”政策的相對(duì)寬松，尤其是貨幣流動(dòng)性的向好，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售有所上升，加上2018年較低基數(shù)的影響，2019年全年銷售增速有望達(dá)到5%左右。房價(jià)的地區(qū)差異會(huì)更加明顯，土地價(jià)格依然高企、房地產(chǎn)供給依然不足的一二線城市的房價(jià)難以出現(xiàn)大幅下行，而一些人口流入不足的區(qū)域房價(jià)會(huì)有明顯的下降。鑒于房價(jià)持續(xù)上漲不僅推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本，擠壓了企業(yè)的利潤，也削弱了居民的消費(fèi)能力，降低了城市競爭力，中央對(duì)于房價(jià)控制的決心不會(huì)動(dòng)搖，房價(jià)即使出現(xiàn)上行也難以出現(xiàn)大幅攀升，理性的房價(jià)將是政府所期望的，也是市場(chǎng)必須適應(yīng)的。
4.國房景氣指數(shù)低開高走，房企到位資金增速平穩(wěn)
受房地產(chǎn)銷售和投資都可能延續(xù)2018年四季度下行趨勢(shì)的影響，2019年國房景氣指數(shù)會(huì)大致呈現(xiàn)出低開高走的趨勢(shì)，但是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控的影響，高走的幅度也有限，全年指數(shù)仍將會(huì)在101-102之間波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，一方面會(huì)繼續(xù)加快開發(fā)進(jìn)度，加快資金周轉(zhuǎn)，另一方面會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境適當(dāng)減緩拿地需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速會(huì)比較平穩(wěn)。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議
1.中央政策以“穩(wěn)”為主，注意貨幣政策的溢出效應(yīng)
在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中央以六穩(wěn)為目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也要注意三穩(wěn)：穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)市場(chǎng)就是穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求，供給方面除了注意加大租賃性住房供給外，對(duì)于商品房供給不可大幅減少；需求的穩(wěn)定仍然是以剛需為主，嚴(yán)控投機(jī)性需求，對(duì)于限價(jià)帶來的一二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。穩(wěn)房價(jià)既要堅(jiān)決遏制房價(jià)的上漲，也要關(guān)注房價(jià)的大幅波動(dòng)。穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期需要中央在調(diào)控敏感時(shí)期注意政策上的把握，不隨便增加或者消減，因?yàn)槭袌?chǎng)往往會(huì)對(duì)于中央的舉動(dòng)有過度解讀。如10月31日政治局會(huì)議沒有再提房地產(chǎn)，就被市場(chǎng)認(rèn)為中央對(duì)房地產(chǎn)政策放松了。同時(shí)，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要注意定向?qū)捤?，防止貨幣政策?duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)，杜絕寬松的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來房價(jià)的攀升。
2.地方應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控的精準(zhǔn)性，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴
房地產(chǎn)3.0時(shí)代的一個(gè)重要特征就是調(diào)控更加注重發(fā)揮地方政府的責(zé)任，因?yàn)?.0時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，調(diào)控必須因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系及庫存水平，做好相應(yīng)的土地供給或者約束；貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的決定，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)決遏制投機(jī)性的需求。同時(shí)，經(jīng)過兩年的嚴(yán)厲調(diào)控，地方政府應(yīng)對(duì)前期調(diào)控的精準(zhǔn)性進(jìn)行評(píng)估，為下一階段的房地產(chǎn)政策制定提供借鑒，尤其是注意防止誤傷剛需，并準(zhǔn)備好適應(yīng)房地產(chǎn)3.0時(shí)代租售并舉特征的政策供給，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量”“價(jià)”的大幅波動(dòng)。
此外，地方政府要逐漸摒棄土地財(cái)政的思維，趁當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展之際遏制房價(jià)的攀升，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，大力加強(qiáng)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
針對(duì)高杠桿可能帶來的企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)自身一方面要加快土地開發(fā)節(jié)奏，加快銷售進(jìn)度、加快資金回籠；另一方面要積極主動(dòng)地加快去杠桿工作。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時(shí)代特征的認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競爭力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。大企業(yè)需加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的尤其是后端服務(wù)的附加值：強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開發(fā)向空間運(yùn)營邁進(jìn)，從產(chǎn)品開發(fā)商變身空間運(yùn)營商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
4.房地產(chǎn)需求者對(duì)房價(jià)要有理性認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為敏感的時(shí)期，尤其是房價(jià)的走勢(shì)讓房地產(chǎn)需求者無論是剛需還是改善性需求者都猶疑不決。因此，房地產(chǎn)需求者必須對(duì)未來房價(jià)波動(dòng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期。房價(jià)并不是只漲不跌的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下要有足夠的契約精神，而不是出現(xiàn)降價(jià)后就出來鬧事。在中央“房住不炒”的理念下，廣大地方政府為積極落實(shí)主體責(zé)任出臺(tái)了很多遏制投機(jī)的政策，但很多城市在調(diào)控后出現(xiàn)新房價(jià)格與二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象還是極大刺激了投資者的欲望，對(duì)此，要引導(dǎo)投資者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長期性保有清醒的認(rèn)識(shí)，當(dāng)前政策的退出只會(huì)在房地產(chǎn)稅收等長效機(jī)制建立后才有可能，當(dāng)前的限售政策和房價(jià)的波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)投資者具有極大風(fēng)險(xiǎn)，投資者一定要樹立投資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
一、2018年嚴(yán)厲調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出乎意料
2018年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、中央對(duì)于調(diào)控仍然沒有放松的背景下，房地產(chǎn)投資增速大大出乎市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)格也沒有明顯的下行。隨著中美貿(mào)易摩擦負(fù)面影響的加深，讓市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松產(chǎn)生幻想，但七月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”打破了市場(chǎng)幻想，房地產(chǎn)調(diào)控的長期性不容置疑。
1.中央定調(diào)調(diào)控政策不放松，地方大力落實(shí)主體責(zé)任
2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入了一個(gè)新的階段，除了繼續(xù)通過限購限貸等措施抑制非理性需求外，重點(diǎn)是要求各地根據(jù)市場(chǎng)情況加強(qiáng)供給，調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。整個(gè)上半年中央雖未明確對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)，但是各地為落實(shí)地方主體責(zé)任，政策密集出臺(tái)，截至9月全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)政策近400條。各部委為落實(shí)“房住不炒”的理念也在積極加大政策供給。5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，增加有效供給，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。為配合住房供給，尤其是租賃性住房的供給，在資金層面加快制度建設(shè)，4月25日中國證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。同時(shí)，險(xiǎn)資也被允許進(jìn)入長租公寓市場(chǎng)。進(jìn)入6月份之后，中美貿(mào)易戰(zhàn)影響不斷加深，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，就在市場(chǎng)觀望調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)松動(dòng)之時(shí)，7月31日中央政治局會(huì)議發(fā)出最強(qiáng)樓市調(diào)控信號(hào)：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。從“遏制房價(jià)過快上漲”到“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，幾字之差，但態(tài)度比以往任何一次都要堅(jiān)決，徹底改變了市場(chǎng)預(yù)期。
2.房地產(chǎn)投資仍保持較高增速，房企拿地由積極轉(zhuǎn)向放緩
2018年以來，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控之下，但是房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性有點(diǎn)超乎市場(chǎng)預(yù)期。1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%(見圖1)，增速比去年同期高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資70370億元，增長13.7%，增速比去年同期高3.8個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%，比去年同期高1.7個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，東部地區(qū)同比增長10.8%，中部地區(qū)增長7.1%，西部地區(qū)增長8.4%，東北地區(qū)增長15.6%。從目前趨勢(shì)看，投資增速有逐步回落的趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資增速分別為9.5%和13.4%。
圖1 近一年來房地產(chǎn)及住宅開發(fā)投資情況
3.房地產(chǎn)銷售增速趨緩，房價(jià)漲幅開始回落
2018年以來，受調(diào)控和去年同期基數(shù)較高影響，商品房和住宅銷售增速都下滑較快，但地區(qū)差異較大。1-10月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比去年同期低7.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積增長3.3%，增速比去年同期低4.3個(gè)百分點(diǎn)(見圖3)。分區(qū)域來看，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)增長10.2個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)增長8.9個(gè)百分點(diǎn)，東北地區(qū)下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。東部地區(qū)受調(diào)控影響銷售面積下降明顯，東北地區(qū)受經(jīng)濟(jì)增速緩慢和人口流出影響較大。四季度，銷售增速繼續(xù)呈放緩趨勢(shì)，全年房地產(chǎn)面積銷售增速將在1.5%左右。
圖2 近一年來全國土地購置面積情況
4.國房景氣指數(shù)先抑后揚(yáng)，房企到位資金增幅回落
2018年以來，反映房地產(chǎn)景氣程度的國房景氣指數(shù)一直在101點(diǎn)以上(100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平)，但從趨勢(shì)看，1-4月顯然是景氣下滑狀態(tài)，進(jìn)入5月隨著積極支持供給政策的出臺(tái)帶動(dòng)景氣上升，一直到9月份仍處于攀升狀態(tài)，9月達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)101.99，10月下滑0.05點(diǎn)。四季度，房地產(chǎn)景氣指數(shù)將進(jìn)一步降低，全年景氣指數(shù)預(yù)計(jì)101.8左右。
圖3 近一年來全國商品房及住宅銷售情況
二、2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析
未來房地產(chǎn)走勢(shì)與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)變化關(guān)系密切，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但在經(jīng)濟(jì)下行過程中，貨幣政策適度寬松帶來的溢出效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的影響。
1.經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但中央有能力維持穩(wěn)定
2018年下半年以來，受中美貿(mào)易摩擦升級(jí)、國內(nèi)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)等內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力再次增大。但是，正如IMF認(rèn)為的，中國有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有靈活的調(diào)控措施，中國有足夠的能力應(yīng)對(duì)貿(mào)易摩擦帶來的負(fù)面影響，維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。2018年10月31日的中央政治局會(huì)議已經(jīng)重視到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”：穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期；圍繞資本市場(chǎng)改革，加強(qiáng)制度建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)資本市場(chǎng)長期健康發(fā)展；研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難；繼續(xù)積極有效利用外資，維護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益。這些積極應(yīng)對(duì)措施將會(huì)極大提振市場(chǎng)信心。因此，2019年中國經(jīng)濟(jì)增速會(huì)較2018年下降，但是不會(huì)下降太多，GDP增速將會(huì)達(dá)到6.3%。
2.貨幣政策穩(wěn)健中性，但穩(wěn)經(jīng)濟(jì)需要定向?qū)捤?/strong>
2019年貨幣政策取向以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，不會(huì)比2018年更緊，但出現(xiàn)大幅寬松也不可能。結(jié)合央行行長易剛的講話和中央政治局會(huì)議不難看出，“去杠桿”暫時(shí)可以告一段落，不排除為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)可以適當(dāng)加一點(diǎn)杠桿。同時(shí)，正如央行行長所言，中國在利率政策和準(zhǔn)備金率上仍然有足夠的空間調(diào)節(jié)。可見，2019年的貨幣政策將以穩(wěn)健中性基礎(chǔ)上的定向?qū)捤蔀橹骰{(diào)，市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)比2018年有適度緩解。
圖4 近一年來國房景氣指數(shù)
自2016年12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上確立“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位以來，可以說我國房地產(chǎn)3.0時(shí)代特征越來越明顯，進(jìn)一步弱化了房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，強(qiáng)化其消費(fèi)屬性；弱化房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，避免社會(huì)資源過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；從供給端和需求端都在降低房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率，防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)；更加強(qiáng)化租賃市場(chǎng)建設(shè)。2018年，國家既加大對(duì)租賃市場(chǎng)的供給，也加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理和機(jī)制建設(shè)，9月20日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》，在居住消費(fèi)方面指出要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，總結(jié)推廣住房租賃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)住房租賃立法。可見擴(kuò)大房地產(chǎn)租賃消費(fèi)是未來的重點(diǎn)。
4.房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿風(fēng)險(xiǎn)猶存，集中度進(jìn)一步提升
在金融領(lǐng)域的去杠桿和嚴(yán)監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張程度上升，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。在近年去杠桿的背景下，不少行業(yè)的杠桿率有所下降，而房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有下降，反而有走高的趨勢(shì)，從2016年一季度的76.33%已漲至2018年第二季度的79.21%，房企負(fù)債率達(dá)到歷史高位。對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率高的房企，只要房價(jià)出現(xiàn)一定下跌，破產(chǎn)的幾率就會(huì)大增。而對(duì)于一些依賴境外大規(guī)模融資的房企，一旦人民幣匯率發(fā)生大幅下行，其償債成本也將大幅上升。未來三年房企將出現(xiàn)兩個(gè)償債高峰(地產(chǎn)債包括了公司債、短期融資、中期票據(jù)、美元債等)：第一次小高峰集中在2018年9月-2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月-2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元，從短期來看，企業(yè)即將集中邁入第一個(gè)還債高峰期，在不能依靠融資的前提下，如果不能快速回籠資金解決流動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會(huì)爆發(fā)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的集中度也會(huì)不斷提升。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較去年同期增加12家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額49743億元，平均銷售額361億元，同比增長25.6%；市場(chǎng)份額提升15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
三、2019年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)政策仍將維持從緊，地方積極落實(shí)主體責(zé)任
雖然經(jīng)濟(jì)下行壓力加大導(dǎo)致短期有放松政策調(diào)控的需求，但是這與中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)3.0時(shí)代的要求相去甚遠(yuǎn)，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，不再需要房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“火車頭”，更不能讓房地產(chǎn)從高科技產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)中“吸血”。因此，2019年中央房地產(chǎn)政策仍將以從緊為主，但只要房價(jià)不出現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，就難以再出臺(tái)從緊的新政。而為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，貨幣政策會(huì)在一定程度上相對(duì)寬松，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)形成一定的壓力。因此，2019年中央會(huì)加大力度督促地方對(duì)當(dāng)前從緊房地產(chǎn)政策的落實(shí)。
2.房地產(chǎn)投資增速會(huì)放緩，房企拿地積極性會(huì)下滑
2019年，各地政府在落實(shí)租售并舉的政策上仍會(huì)加大租賃性住房建設(shè)力度。同時(shí)，2018年5月后房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度加快，必然使得2019年開發(fā)力度加大。加上2019年整個(gè)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性可能會(huì)好于2018年，房地產(chǎn)企業(yè)投資也會(huì)受益，但受上年高基數(shù)影響，增速降低在所難免，全年增速將在6%左右。2019年房地產(chǎn)企業(yè)拿地會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和2018年四季度以來下滑趨勢(shì)的影響，積極性會(huì)有所下滑，購地面積增幅會(huì)出現(xiàn)前低后高的態(tài)勢(shì)。
圖5 近一年來全國房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速
中央調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心得到社會(huì)廣泛認(rèn)同，經(jīng)濟(jì)下行壓力強(qiáng)化收入下降預(yù)期，貨幣政策也難以對(duì)房地產(chǎn)松動(dòng)，加上棚改貨幣化比例的降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求自2018年四季度開始減緩，2019年上半年料會(huì)繼續(xù)延續(xù)弱勢(shì)需求，房地產(chǎn)銷售也會(huì)延續(xù)弱勢(shì)格局，2019年后期隨著“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”政策的相對(duì)寬松，尤其是貨幣流動(dòng)性的向好，會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)銷售有所上升，加上2018年較低基數(shù)的影響，2019年全年銷售增速有望達(dá)到5%左右。房價(jià)的地區(qū)差異會(huì)更加明顯，土地價(jià)格依然高企、房地產(chǎn)供給依然不足的一二線城市的房價(jià)難以出現(xiàn)大幅下行，而一些人口流入不足的區(qū)域房價(jià)會(huì)有明顯的下降。鑒于房價(jià)持續(xù)上漲不僅推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本，擠壓了企業(yè)的利潤，也削弱了居民的消費(fèi)能力，降低了城市競爭力，中央對(duì)于房價(jià)控制的決心不會(huì)動(dòng)搖，房價(jià)即使出現(xiàn)上行也難以出現(xiàn)大幅攀升，理性的房價(jià)將是政府所期望的，也是市場(chǎng)必須適應(yīng)的。
4.國房景氣指數(shù)低開高走，房企到位資金增速平穩(wěn)
受房地產(chǎn)銷售和投資都可能延續(xù)2018年四季度下行趨勢(shì)的影響，2019年國房景氣指數(shù)會(huì)大致呈現(xiàn)出低開高走的趨勢(shì)，但是受到房地產(chǎn)市場(chǎng)從嚴(yán)調(diào)控的影響，高走的幅度也有限，全年指數(shù)仍將會(huì)在101-102之間波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下，一方面會(huì)繼續(xù)加快開發(fā)進(jìn)度，加快資金周轉(zhuǎn)，另一方面會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境適當(dāng)減緩拿地需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速會(huì)比較平穩(wěn)。
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展建議
1.中央政策以“穩(wěn)”為主，注意貨幣政策的溢出效應(yīng)
在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，中央以六穩(wěn)為目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也要注意三穩(wěn)：穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)市場(chǎng)就是穩(wěn)定市場(chǎng)的供給和需求，供給方面除了注意加大租賃性住房供給外，對(duì)于商品房供給不可大幅減少；需求的穩(wěn)定仍然是以剛需為主，嚴(yán)控投機(jī)性需求，對(duì)于限價(jià)帶來的一二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)象也應(yīng)引起重視。穩(wěn)房價(jià)既要堅(jiān)決遏制房價(jià)的上漲，也要關(guān)注房價(jià)的大幅波動(dòng)。穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期需要中央在調(diào)控敏感時(shí)期注意政策上的把握，不隨便增加或者消減，因?yàn)槭袌?chǎng)往往會(huì)對(duì)于中央的舉動(dòng)有過度解讀。如10月31日政治局會(huì)議沒有再提房地產(chǎn)，就被市場(chǎng)認(rèn)為中央對(duì)房地產(chǎn)政策放松了。同時(shí)，貨幣政策在保持流動(dòng)性合理充裕、維持寬松格局的情況下，一定要注意定向?qū)捤?，防止貨幣政策?duì)房地產(chǎn)的溢出效應(yīng)，杜絕寬松的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來房價(jià)的攀升。
2.地方應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控的精準(zhǔn)性，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴
房地產(chǎn)3.0時(shí)代的一個(gè)重要特征就是調(diào)控更加注重發(fā)揮地方政府的責(zé)任，因?yàn)?.0時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，調(diào)控必須因地制宜。地方政府在中央“房住不炒”的理念下，必須密切關(guān)注本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系及庫存水平，做好相應(yīng)的土地供給或者約束；貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的決定，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期引導(dǎo)，堅(jiān)決遏制投機(jī)性的需求。同時(shí)，經(jīng)過兩年的嚴(yán)厲調(diào)控，地方政府應(yīng)對(duì)前期調(diào)控的精準(zhǔn)性進(jìn)行評(píng)估，為下一階段的房地產(chǎn)政策制定提供借鑒，尤其是注意防止誤傷剛需，并準(zhǔn)備好適應(yīng)房地產(chǎn)3.0時(shí)代租售并舉特征的政策供給，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“量”“價(jià)”的大幅波動(dòng)。
此外，地方政府要逐漸摒棄土地財(cái)政的思維，趁當(dāng)前高質(zhì)量發(fā)展之際遏制房價(jià)的攀升，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，大力加強(qiáng)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。
3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)逐步降低杠桿率，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
針對(duì)高杠桿可能帶來的企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)自身一方面要加快土地開發(fā)節(jié)奏，加快銷售進(jìn)度、加快資金回籠；另一方面要積極主動(dòng)地加快去杠桿工作。政府應(yīng)積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)展開并購重組，允許合規(guī)企業(yè)發(fā)行ABS等債務(wù)融資工具。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時(shí)代特征的認(rèn)識(shí)，深刻意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長期性，加快企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團(tuán)，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、中介之間的合作。增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競爭力，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與教育、醫(yī)療、物流等跨界聯(lián)合。大企業(yè)需加快開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的尤其是后端服務(wù)的附加值：強(qiáng)化企業(yè)服務(wù)，由產(chǎn)品開發(fā)向空間運(yùn)營邁進(jìn)，從產(chǎn)品開發(fā)商變身空間運(yùn)營商，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
4.房地產(chǎn)需求者對(duì)房價(jià)要有理性認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為敏感的時(shí)期，尤其是房價(jià)的走勢(shì)讓房地產(chǎn)需求者無論是剛需還是改善性需求者都猶疑不決。因此，房地產(chǎn)需求者必須對(duì)未來房價(jià)波動(dòng)有理性認(rèn)識(shí)，有足夠的心理預(yù)期。房價(jià)并不是只漲不跌的，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下要有足夠的契約精神，而不是出現(xiàn)降價(jià)后就出來鬧事。在中央“房住不炒”的理念下，廣大地方政府為積極落實(shí)主體責(zé)任出臺(tái)了很多遏制投機(jī)的政策，但很多城市在調(diào)控后出現(xiàn)新房價(jià)格與二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象還是極大刺激了投資者的欲望，對(duì)此，要引導(dǎo)投資者對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的長期性保有清醒的認(rèn)識(shí)，當(dāng)前政策的退出只會(huì)在房地產(chǎn)稅收等長效機(jī)制建立后才有可能，當(dāng)前的限售政策和房價(jià)的波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)投資者具有極大風(fēng)險(xiǎn)，投資者一定要樹立投資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
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2019亞洲國家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019非洲國家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019美洲國家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019歐洲國家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年中國水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：90頁
圖表數(shù)：62
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年中國礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：142頁
圖表數(shù)：148
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：85頁
圖表數(shù)：124
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年中國基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：141頁
圖表數(shù)：80
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年中國挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：102頁
圖表數(shù)：78
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年中國化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：139頁
圖表數(shù)：126
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
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