2018-2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場分析與展望
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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深入推進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略是遼寧省貫徹落實(shí)黨的“十九大”精神、加快推動(dòng)遼寧全面振興的重要舉措。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)作為遼寧老工業(yè)基地的重要組成部分，是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體，也是遼寧省經(jīng)濟(jì)核心帶，房地產(chǎn)在遼寧省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位。
房地產(chǎn)市場發(fā)展情況影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模。目前，房地產(chǎn)市場處于關(guān)鍵發(fā)展階段，為使沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場綜合、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，需對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行分析與展望。
1、2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1299億元，占遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資的50%,增幅與2017年同期相比增加明顯。其中，沈陽市開發(fā)投資最多，接近1000億元；本溪市房地產(chǎn)開發(fā)投資最少，僅43億元。與2017年同期相比，遼陽增幅最大，為36%；鞍山降幅最大，為13%(見圖1）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房屋施工面積10655萬占遼寧省房屋施工面積的44%,與2017年同比略下降。其中，沈陽房屋施工面積最多，為6526萬㎡；本溪最低，為480萬㎡。與2017年同期相比，本溪增幅最高，為13%；鞍山降幅最大，為19%(見圖2）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積2060萬㎡,占遼寧省新開工面積的52%,同比增幅明顯。其中，沈陽新開工面積最多，為1416萬計(jì)；撫順最低，為106萬㎡。同比2017年，本溪、撫順增幅較大，分別為68%和67%；遼陽呈現(xiàn)降幅，為8%(見圖3）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)竣工面積為858萬㎡,占遼寧省竣工面積的38%,同比降幅20%以上。其中沈陽竣工面積最多，為661萬計(jì)；遼陽竣工面積最少，為25萬訐。同比2017年，沈陽降幅最小，為20%；鞍山降幅最大，為63%(見圖4）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售面積為1927萬計(jì)，占遼寧省商品房銷售面積的49%,同比小幅下降。其中沈陽商品房銷售面積最多，為1355萬㎡,占遼寧省商品房銷售面積的1/3；本溪商品房銷售面積最少，為72萬同比2017年，沈陽增幅最高，為4%；鞍山降幅最大，為15%(見圖5）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售額為1488億元，占遼寧省商品房銷售額的40%,同比增長明顯。其中，沈陽商品房銷售額最高，為1205億元，占遼寧省商品房銷售額的40%；本溪商品房銷售額最低，為37億元。同比2017年，其中沈陽增幅最大，為15%；鞍山降幅最大，為5%(見圖6）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價(jià)格7722元/㎡,略高于遼寧省商品房平均銷售價(jià)格。其中，沈陽商品房平均銷售價(jià)格最高，為8892元/㎡；撫順商品房平均銷售價(jià)格最低，為4889元/亦。同比2017年，本溪增幅最大，為19%；撫順增幅最小，為7%(見圖7）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房待售面積為1093萬㎡占遼寧省待售面積的1/3,同比降幅明顯。其中沈陽待售面積最多，為472萬計(jì)；遼陽最少，為55萬㎡。同比2017年，沈陽降幅最大，為19%；鞍山降幅最小，不足1%(見圖8)。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅138億元，占遼寧省的46%,同比增加明顯。其中沈陽房地產(chǎn)業(yè)稅最多，為115億元，本溪最低，為3.1億元。同比2017年，本溪增幅最大，為44%,撫順降幅最大，為32%。占總稅收的比重情況，沈陽占比最高，為1/3；撫順占比最低,為9%(見圖9）。
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金345億元，占遼寧省的54%,同比增幅明顯。其中，沈陽土地出辻金最多，為345億元，占遼寧省的48%；撫順最低，為門億元。同比2017年，沈陽同比增幅超100%；鞍山降幅最大，為27%(見圖10）。
1.11 小結(jié)
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年房地產(chǎn)投資、商品房銷售額均占全省1/2；商品房銷售面積占全省49%,新開工面積占全省52%,房屋施工面積占全省44%,竣工面積占全省37%；待售面積占全省1/3。從占比情況分析，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場在遼寧省占重妾比重。
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售面積略低于新開工面積，明顯高于竣工面積；待售面積下降明顯。商品房銷售情況在較理想范圍內(nèi)。
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售額與2017年同比增幅明顯，商品房銷售面積與2017年同比略微下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積與2017年同比增加明顯，待售面積與2017年同比下降明顯。由指標(biāo)同比情況可見，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較積極。
2、2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場展望
2.1 房地產(chǎn)市場總體仍將平穩(wěn)發(fā)展
2018年國家相繼頒布限購及調(diào)控政策，金融監(jiān)管加強(qiáng)，短中長線遙控機(jī)制確立，加快長效機(jī)制建設(shè)，調(diào)控收緊，分城持續(xù)深化。遼寧省2018年相繼出臺(tái)限購等調(diào)控政策，有效保證市場健康可持續(xù)發(fā)展，防止房價(jià)過快上漲。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)未來將延續(xù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢，繼續(xù)保持較健康穩(wěn)定發(fā)展。
2.2 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各市發(fā)展差異較大，因城施策精準(zhǔn)化
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)5個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度亦不同。沈陽甫在房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房銷售、土地出讓金等方面的指標(biāo)數(shù)值均遠(yuǎn)高于其他4市。
各市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況嚴(yán)重不均衡。沈陽作為遼寧省會(huì)城市，定位為東北地區(qū)重要的中心城市，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、較高的人□數(shù)量及居民收入，使其房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)需求。
鞍山作為遼寧省第三大城市和東北地區(qū)最大的鋼鐵城市，城市星礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)済水平和居民消費(fèi)水平相對較好，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好。撫順、本溪、遼陽房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，沒有突出表現(xiàn)，各項(xiàng)指標(biāo)較低，且3市指標(biāo)數(shù)值較接近。
根據(jù)國家頒布的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和遼寧省地區(qū)調(diào)控政策，考慮沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，當(dāng)?shù)卣虺鞘┎?，分類指?dǎo)，促進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2.3 商品房銷售量變化幅度不大
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積和土地出讓金2頂指標(biāo)漲幅明顯，意味著2019年商品房入市量可能提高，推動(dòng)銷售量的上升。同時(shí)，2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價(jià)格漲幅10%以上，價(jià)格上漲在某種程度上可能抑制部分需求。在沒有其他重大影響因素出現(xiàn)的情況下，未來沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售量變化幅度較小。
2.4 商品房銷售價(jià)格合理上漲
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價(jià)格漲幅首次達(dá)10%以上，結(jié)合近3年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)及遼寧省商品房平均價(jià)格走勢，202年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售價(jià)格還將在合理范圍內(nèi)小幅上漲。
2.5 土地市場日趨理性
2018年，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金漲幅明顯。在未來調(diào)控政策不放松、貨幣政策持續(xù)穩(wěn)健中性的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地市場日趨理性。
2.6 “去庫存”“棚改”逐漸淡出
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)待售面積降幅10%以上，房價(jià)呈上漲趨勢，未來“去庫存”可能將逐漸淡出，不排除個(gè)別庫存量較大縣域沿用。同時(shí)棚改目標(biāo)完成較好，棚改也可能逐步淡出。
2.7 縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注
縣域地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多數(shù)為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)開發(fā)商，實(shí)力較弱。房地產(chǎn)配套設(shè)施和公共服務(wù)不完善，縣域地區(qū)人口收入偏低，剛性需求占主導(dǎo)地位。因此，縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。
以上內(nèi)容摘自絲路印象海外事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。
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房地產(chǎn)市場發(fā)展情況影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場已形成一定規(guī)模。目前，房地產(chǎn)市場處于關(guān)鍵發(fā)展階段，為使沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場綜合、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，需對沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行分析與展望。
1、2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場分析
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資1299億元，占遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資的50%,增幅與2017年同期相比增加明顯。其中，沈陽市開發(fā)投資最多，接近1000億元；本溪市房地產(chǎn)開發(fā)投資最少，僅43億元。與2017年同期相比，遼陽增幅最大，為36%；鞍山降幅最大，為13%(見圖1）。
圖1 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房屋施工面積10655萬占遼寧省房屋施工面積的44%,與2017年同比略下降。其中，沈陽房屋施工面積最多，為6526萬㎡；本溪最低，為480萬㎡。與2017年同期相比，本溪增幅最高，為13%；鞍山降幅最大，為19%(見圖2）。
圖2 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房屋施工面積情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積2060萬㎡,占遼寧省新開工面積的52%,同比增幅明顯。其中，沈陽新開工面積最多，為1416萬計(jì)；撫順最低，為106萬㎡。同比2017年，本溪、撫順增幅較大，分別為68%和67%；遼陽呈現(xiàn)降幅，為8%(見圖3）。
圖3 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)竣工面積為858萬㎡,占遼寧省竣工面積的38%,同比降幅20%以上。其中沈陽竣工面積最多，為661萬計(jì)；遼陽竣工面積最少，為25萬訐。同比2017年，沈陽降幅最小，為20%；鞍山降幅最大，為63%(見圖4）。
圖4 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)竣工面積情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售面積為1927萬計(jì)，占遼寧省商品房銷售面積的49%,同比小幅下降。其中沈陽商品房銷售面積最多，為1355萬㎡,占遼寧省商品房銷售面積的1/3；本溪商品房銷售面積最少，為72萬同比2017年，沈陽增幅最高，為4%；鞍山降幅最大，為15%(見圖5）。
圖5 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售面積情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售額為1488億元，占遼寧省商品房銷售額的40%,同比增長明顯。其中，沈陽商品房銷售額最高，為1205億元，占遼寧省商品房銷售額的40%；本溪商品房銷售額最低，為37億元。同比2017年，其中沈陽增幅最大，為15%；鞍山降幅最大，為5%(見圖6）。
圖6 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售額情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價(jià)格7722元/㎡,略高于遼寧省商品房平均銷售價(jià)格。其中，沈陽商品房平均銷售價(jià)格最高，為8892元/㎡；撫順商品房平均銷售價(jià)格最低，為4889元/亦。同比2017年，本溪增幅最大，為19%；撫順增幅最小，為7%(見圖7）。
圖7 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均銷售價(jià)格情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房待售面積為1093萬㎡占遼寧省待售面積的1/3,同比降幅明顯。其中沈陽待售面積最多，為472萬計(jì)；遼陽最少，為55萬㎡。同比2017年，沈陽降幅最大，為19%；鞍山降幅最小，不足1%(見圖8)。
圖8 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)待售面積情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅138億元，占遼寧省的46%,同比增加明顯。其中沈陽房地產(chǎn)業(yè)稅最多，為115億元，本溪最低，為3.1億元。同比2017年，本溪增幅最大，為44%,撫順降幅最大，為32%。占總稅收的比重情況，沈陽占比最高，為1/3；撫順占比最低,為9%(見圖9）。
圖9 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅情況
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金345億元，占遼寧省的54%,同比增幅明顯。其中，沈陽土地出辻金最多，為345億元，占遼寧省的48%；撫順最低，為門億元。同比2017年，沈陽同比增幅超100%；鞍山降幅最大，為27%(見圖10）。
1.11 小結(jié)
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年房地產(chǎn)投資、商品房銷售額均占全省1/2；商品房銷售面積占全省49%,新開工面積占全省52%,房屋施工面積占全省44%,竣工面積占全省37%；待售面積占全省1/3。從占比情況分析，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場在遼寧省占重妾比重。
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售面積略低于新開工面積，明顯高于竣工面積；待售面積下降明顯。商品房銷售情況在較理想范圍內(nèi)。
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)2018年商品房銷售額與2017年同比增幅明顯，商品房銷售面積與2017年同比略微下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積與2017年同比增加明顯，待售面積與2017年同比下降明顯。由指標(biāo)同比情況可見，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較積極。
圖10 2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金情況
2、2019年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場展望
2.1 房地產(chǎn)市場總體仍將平穩(wěn)發(fā)展
2018年國家相繼頒布限購及調(diào)控政策，金融監(jiān)管加強(qiáng)，短中長線遙控機(jī)制確立，加快長效機(jī)制建設(shè)，調(diào)控收緊，分城持續(xù)深化。遼寧省2018年相繼出臺(tái)限購等調(diào)控政策，有效保證市場健康可持續(xù)發(fā)展，防止房價(jià)過快上漲。沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)未來將延續(xù)遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢，繼續(xù)保持較健康穩(wěn)定發(fā)展。
2.2 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各市發(fā)展差異較大，因城施策精準(zhǔn)化
沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)5個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度亦不同。沈陽甫在房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房銷售、土地出讓金等方面的指標(biāo)數(shù)值均遠(yuǎn)高于其他4市。
各市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況嚴(yán)重不均衡。沈陽作為遼寧省會(huì)城市，定位為東北地區(qū)重要的中心城市，完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、較高的人□數(shù)量及居民收入，使其房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)需求。
鞍山作為遼寧省第三大城市和東北地區(qū)最大的鋼鐵城市，城市星礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)済水平和居民消費(fèi)水平相對較好，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好。撫順、本溪、遼陽房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，沒有突出表現(xiàn)，各項(xiàng)指標(biāo)較低，且3市指標(biāo)數(shù)值較接近。
根據(jù)國家頒布的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策和遼寧省地區(qū)調(diào)控政策，考慮沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，當(dāng)?shù)卣虺鞘┎?，分類指?dǎo)，促進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2.3 商品房銷售量變化幅度不大
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)新開工面積和土地出讓金2頂指標(biāo)漲幅明顯，意味著2019年商品房入市量可能提高，推動(dòng)銷售量的上升。同時(shí)，2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價(jià)格漲幅10%以上，價(jià)格上漲在某種程度上可能抑制部分需求。在沒有其他重大影響因素出現(xiàn)的情況下，未來沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售量變化幅度較小。
2.4 商品房銷售價(jià)格合理上漲
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房平均價(jià)格漲幅首次達(dá)10%以上，結(jié)合近3年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)及遼寧省商品房平均價(jià)格走勢，202年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房銷售價(jià)格還將在合理范圍內(nèi)小幅上漲。
2.5 土地市場日趨理性
2018年，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)土地出讓金漲幅明顯。在未來調(diào)控政策不放松、貨幣政策持續(xù)穩(wěn)健中性的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地將保持謹(jǐn)慎態(tài)度，土地市場日趨理性。
2.6 “去庫存”“棚改”逐漸淡出
2018年沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)待售面積降幅10%以上，房價(jià)呈上漲趨勢，未來“去庫存”可能將逐漸淡出，不排除個(gè)別庫存量較大縣域沿用。同時(shí)棚改目標(biāo)完成較好，棚改也可能逐步淡出。
2.7 縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注
縣域地區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)多數(shù)為當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)開發(fā)商，實(shí)力較弱。房地產(chǎn)配套設(shè)施和公共服務(wù)不完善，縣域地區(qū)人口收入偏低，剛性需求占主導(dǎo)地位。因此，縣域房地產(chǎn)發(fā)展將持續(xù)受到關(guān)注。
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：95頁
圖表數(shù)：63
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：156頁
圖表數(shù)：131
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：133頁
圖表數(shù)：93
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：109頁
圖表數(shù)：112
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：84頁
圖表數(shù)：74
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁數(shù)：92頁
圖表數(shù)：92
報(bào)告類別：前景預(yù)測報(bào)告
最后修訂：2025.01
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