鄭州房地產融資現(xiàn)狀及對策

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:53 瀏覽：2352 收藏

    房地產融資順暢能夠促進房地產產業(yè)鏈條的健康發(fā)展。房地產行業(yè)是國家宏觀經濟的基礎性、支柱性的產業(yè)，同時它也是宏觀經濟中的一個特殊產業(yè)，在土地獲取、房屋建設、設計開發(fā)以及房屋經營管理的過程中都需要巨額、長期的資金投入，可以看出房地產企業(yè)融資途徑的順利與否關系到房地產業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展。

    一、鄭州房地產融資發(fā)展現(xiàn)狀

    (一)鄭州房地產企業(yè)資金來源構成。從1997年中國房地產市場化起步開始，國內貸款和其他資金來源(主要是定金及預收款)兩項所占比重超過房地產開發(fā)資金來源總量的50%，二者構成了房地產開發(fā)最重要的兩個資金來源。對鄭州房地產資金來源的構成來說，鄭州房地產的企業(yè)也具有房地產企業(yè)發(fā)展的普遍特點，資金的來源渠道也較為單一，大部分通過銀行貸款、股權融資、企業(yè)債券等，而銀行貸款所占房地產行業(yè)的資金構成比居高。

    (二)鄭州房地產企業(yè)融資特點分析。隨著河南經濟的發(fā)展，以及房地產業(yè)、金融業(yè)市場化改革的進一步深入，經濟中的各種資金形態(tài)已越來越具備資本的特征，房地產與金融業(yè)資本相互融資也成為引人注目的一個問題。結合中外學者的研究經驗，現(xiàn)階段產融的結合通常具有以下幾個鮮明的特點：

    其一，融資過程風險性。不規(guī)范的金融操作與產權不清晰的企業(yè)之間的合作是一把雙刃劍。在房地產企業(yè)效益好的情況下，不規(guī)范行為可得到克服，讓風險盡可能的降低。然而，在企業(yè)效益并不是很好的情況下，潛在不規(guī)范行為的增加，激化潛在的矛盾，房地產企業(yè)的信用可能會透支，影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

    其二，政府干預不可忽視。我國金融機構的建立和發(fā)展離不開國家的引導和支持，銀行本身又具有很強的行政色彩，房地產企業(yè)必然要花費大量的精力搞好與政府的關系。因此，在房地產企業(yè)與金融行業(yè)的融資之初，可能形成一種行政推力，但是在具體的結合中，政府推行的各種機制適應不了市場的發(fā)展，不能接受市場的檢驗，會導致這種結合的失敗。

    其三，運行態(tài)勢良好的金融資本不能忽視。表面上看，房地產對金融資本的追求熱情高漲，從實際上來看，金融資本具有實際上的主動性，而房地產具有表面上的主動性。這大概反映了中國現(xiàn)階段包括鄭州本市金融行業(yè)組織和制度供給的相對不足。根據西方發(fā)達國家房地產發(fā)展軌跡看，這種現(xiàn)象在我國是一個必然的現(xiàn)象。房地產成熟后，比如成長為資產規(guī)模較大的公司后，可能會成為金融資本的追逐對象。

    (三)鄭州房地產企業(yè)融資風險分析。貸款需求無彈性是中國房地產信貸市場較為典型的特點。隨著愈發(fā)明顯的房地產企業(yè)信貸活動差別，效益好的企業(yè)資金寬松，效益差的企業(yè)資金緊張。同時，商業(yè)化改革后的銀行業(yè)之間競爭加劇，競相爭取對效益好的優(yōu)勢房地產企業(yè)貸款機會，直接導致優(yōu)勢房地產企業(yè)貸款供給大于貸款需求，而對中小型房地產企業(yè)則進行貸款限制，致使其貸款供給嚴重不足。

    從銀行信貸的角度來看，優(yōu)勢房地產企業(yè)貸款供給大于貸款需求，這就可能會導致大量的資本流入，誘使房地產企業(yè)擴大資金的投入，這會加速貨幣資金的流動，間接地吸進更多的社會閑置資本，這就會推動房價的上漲。更多的房產投機者進入該領域，金融加速器機制慢慢地被放大，房地產有潛在的金融風險。

    二、鄭州房地產融資途徑探析

    (一)建立良好的促進房地產發(fā)展的環(huán)境。面對鄭州房地產市場近兩年發(fā)生的巨大變化，面臨房地產產業(yè)經營中有可能出現(xiàn)的新風險，在正確科學合理的理念指導下，從提高市場競爭力和風險防范能力的角度出發(fā)，創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，有利于房地產業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展，有利于房地產業(yè)產融結合的順利推進。首先，建立房地產市場的風險調控機制。在房地產市場出現(xiàn)波動的情況下，金融行業(yè)可以通過調控機制提前判斷市場走勢、分辨潛在風險，從而降低市場波動給自身帶來的潛在損失；其次，保護投資人權利。完善相關法律，保護銀行債權，為房地產金融業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造有利的外部環(huán)境；最后，健全房地產信貸政策。信貸政策上要做到“發(fā)展”與“風險防范”兩手抓。金融企業(yè)要正視房地產信貸的潛在風險，要有防患于未然的意識和措施，不斷提高風險防范的手段和技術，使房地產貸款管理更為科學化。

    (二)促進金融業(yè)的規(guī)范和完善。房地產業(yè)與金融行業(yè)結合的實現(xiàn)是基于金融業(yè)的規(guī)范和完善基礎上的，即金融業(yè)應該按照市場經濟要求進一步規(guī)范，要深化銀行和各類金融機構的改革，產權要明晰，盈虧問題要解決，綜合效益要提升，投資決策要有風險規(guī)制。反之，如果融資建立在不規(guī)范的基礎之上，那么，產融結合只會增大金融風險，影響企業(yè)家主管能動性的發(fā)揮，降低房地產企業(yè)的效益。但我們需要注意的是，不能過度地發(fā)展房地產，要明確離開實業(yè)發(fā)展金融，可能會造成泡沫經濟，最終釀成金融危機。因此，我們要防止產業(yè)資本在產融結合中，失去對發(fā)展實業(yè)的興趣而圖短期金融獲利的傾向。

     (三)建立防范產融結合風險的機制。通過組合投資方法平衡風險，合理控制不同產業(yè)之間的風險。企業(yè)投資于房地產行業(yè)和金融行業(yè)應讓兩個行業(yè)的周期與投資回收期形成良好的配合，使得各個行業(yè)形成嚴密的互補關系從而使資金鏈處于穩(wěn)定狀態(tài)。政府相應的政策支持也是房地產業(yè)產融結合順利推進過程中不可或缺的重要條件之一。什么樣的房地產與金融行業(yè)的融資在政策上應該支持？什么樣的結合在政策上應該加以規(guī)制？這是宏觀經濟政策指導者應該重視的問題。

    三、結論及展望

    全行業(yè)高速發(fā)展的浪潮中，鄭州商品房銷售數額和房價的不斷上漲使房地產企業(yè)不斷加大房地產開發(fā)的投資力度，因而房地產企業(yè)比以往要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展。正是在以銀行為代表的金融行業(yè)的支持下，房地產企業(yè)才逐步成長起來，但房地產項目投資具有金額巨大而且投資周期較長的特點，房地產企業(yè)與金融產業(yè)的融資就顯得尤為的必要。一方面它為房地產企業(yè)開拓了新的融資途徑，使過度集中于銀行體系的風險可以得到有效的轉移配置；另一方面它又豐富了金融市場的產品品種，滿足了投資者多樣化的投資需求。

    以上內容摘自絲路印象建筑房產事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉載，請注明出處。

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