成都市新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:53 瀏覽：600 收藏

    2016年下半年以來，成都市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，在恐慌爭搶的市場情緒推動下，房價快速上漲且無緩和趨勢。為抑制房價上漲過快，使房地產(chǎn)市場回歸理性，維護(hù)穩(wěn)定的市場秩序，成都市政府連續(xù)出臺了一系列公共政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，以期給樓市“降溫”。

    1、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺背景及內(nèi)容分析

    1.1 政策出臺背景分析。房價是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要指標(biāo)，如果房價上漲過快、過高，就會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生反向作用，壓縮了其它產(chǎn)業(yè)的市場空間，阻礙國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    2016年成都市房地產(chǎn)市場各類需求集中釋放，由低迷轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，去庫存任務(wù)基本完成。受房價上漲刺激，在市場逐利心態(tài)影響下，不少開發(fā)商、投機(jī)者跟風(fēng)炒作，刻意控制銷售節(jié)奏，放緩開盤、減少供應(yīng)量，制造房源緊張假象，引起市場緊張氣氛，導(dǎo)致恐慌性購房、投機(jī)購房等非理性消費增加，更有社會資金借機(jī)炒作，擾亂了成都市房地產(chǎn)市場，可能導(dǎo)致房價大起大落，破壞成都市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。此外，過高房價還會大量擠占社會財富和資源，進(jìn)而影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。為此，成都市政府制定了調(diào)控政策，用行政、經(jīng)濟(jì)等手段調(diào)節(jié)市場行為，用公共政策彌補市場自我調(diào)節(jié)失靈，抑制投機(jī)炒房，控制房價瘋漲，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

    1.2 政策內(nèi)容分析

    1.2.1、行政手段。限購:將成都市主城區(qū)納入限購范圍，附加購買者條件，從戶籍、社保、家庭住房擁有數(shù)等多個方面設(shè)置條件限制，不滿足條件則不能購買.限售:新購住房規(guī)定期限內(nèi)不得出售或轉(zhuǎn)讓?？貎r:實行價格申報審批，要求合理定價，防止新建商品價格過快上漲。搖號:新建商品房實行公證搖號排序購買，優(yōu)先保障剛需購房，且一次只能參與一個項目，防止開發(fā)商借熱暗漲房價。嚴(yán)懲違規(guī)行為:對開發(fā)商和個人不遵守房地產(chǎn)調(diào)控政策的予以嚴(yán)厲打擊，進(jìn)一步規(guī)范市場行為。

    1.2.2、經(jīng)濟(jì)手段。緊縮信貸:加強信貸條件審查，實行差額化信貸政策，提高首付比例，降低房貸比例、額度，遏制不合理的購房消費，防止信貸資本進(jìn)入市場炒房。增加供應(yīng):加大推地入市，保證土地開發(fā)和住宅建設(shè)效率，增加有效供給，保證住宅供應(yīng)量，進(jìn)一步促成供需平衡，壓縮房價上漲空間。

    2、成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策影響分析

    (1)抑制了市場需求。一系列限購、限售、搖號措施，對購買者設(shè)置了較高的門檻要求，將絕大部分投資客、炒房人和盲目跟風(fēng)者排除市場之外，疊加緊縮的信貸政策，極大減少了非剛需購房行為，有力緩解了市場需求，較大程度上壓制了資本“抬轎”。

    (2)改善了市場氛圍。頻繁加壓、連貫穩(wěn)定的調(diào)控政策使恐慌搶房的現(xiàn)象減輕，市場需求進(jìn)一步壓縮，開發(fā)商、炒房者急于脫手變現(xiàn)的情緒，房價下降的市場期望，持幣觀望的市場氛圍逐漸形成并加強。

    (3)緩和了上漲趨勢。繼調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，成都市房價總體上漲態(tài)勢逐漸趨于緩和，漲幅在不同月份出現(xiàn)回落，特別是新建商品房價格上漲被很好地抑制，處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。201８年5月出臺“戶籍＋社保”的雙重限購條件后，大批借人才落戶政策購房的潛在購買者被限制購房，此后，成都市新建商品房搖號排序人數(shù)大幅下降，中簽率大幅提高，說明政策效果明顯，市場需求被很好抑制，成都房價也隨后出現(xiàn)回落，房價上揚趨勢進(jìn)一步緩和。

    (4)帶動了外地房市。受一二線城市上漲影響，房地產(chǎn)市場整體帶動效益逐步向三四線及以下城市擴(kuò)散。成都市嚴(yán)厲的限購調(diào)控政策出臺后，這種擴(kuò)散效應(yīng)對周邊區(qū)域有力加強，大量社會資本被排除在外，促使其向其他區(qū)域流動，向周邊未實施限購或政策寬松的城市涌去，如重慶、綿陽、德陽、南充等，一定程度促進(jìn)了這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展及房價的上漲。

    3、房地產(chǎn)調(diào)控政策完善建議

    房地產(chǎn)市場系統(tǒng)復(fù)雜，涉及面廣，要從多個維度采取適度措施，對市場上多個因素施加影響，建立起長效綜合管控機(jī)制。

    (1)保持政策持續(xù)穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)涉及廣大群眾利益，應(yīng)合理慎重制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，充分考慮政策影響和配套措施。要保持政策的合理施壓、持續(xù)穩(wěn)定、連貫一致，發(fā)揮政策的長期效應(yīng)，可設(shè)置適度緩沖，并進(jìn)行效用觀測，不易“急功近利”、“陡升陡降”。

    (2)補齊法律手段短板。目前，我國房地產(chǎn)調(diào)控缺少法律手段，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場法律體系，明確住房的民生居住性質(zhì)，建立起打擊哄抬房價、投機(jī)炒房、囤地捂盤、操控價格等擾亂市場正常秩序的法律機(jī)制，充分發(fā)揮法律的約束管控作用。

    (3)加強差異住房供給。一是加強經(jīng)適房、廉租房、公租房的建設(shè)供應(yīng)，二是加快建設(shè)用地的開發(fā)利用，達(dá)到入市條件的及時交給市場，提高土地建設(shè)利用效率，三是盤活存量房、二手房和住房租賃市場。增加供應(yīng)渠道，提高市場總體供應(yīng)量，促進(jìn)供需平衡。

    (4)善于利用經(jīng)濟(jì)手段。稅收和利率一直是調(diào)節(jié)市場的利器，一是可適時征收房產(chǎn)稅、空置稅等特殊稅種，二是制定合理的差異化信貸政策，通過稅收和利率抑制市場投機(jī)炒房、追逐多房和不理性消費的熱情。

    (5)適度控制土地價格。當(dāng)前高房價的背后是高地價，地價不降，房價較難下降?？商剿鲗嵤┩恋爻鲎屜迌r機(jī)制，如附條件限價出讓制度，抑制高地價和地價的過快上漲，將地價控制在合理范圍，突出住宅用地的民生保障性質(zhì)，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，最大程度讓利于民。

    以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。

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