安徽省房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與投資前景
來源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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近年來,城市化加速推進(jìn),安徽非常快速發(fā)展,成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2017年,安徽全省新建商品住宅累計(jì)成交同比2016上漲304％,住宅成交面積同比上漲356％,住宅成交均價同比上漲226％。市場區(qū)域整體平穩(wěn)發(fā)展,主城市高房價讓剛需客群得不到滿足在其他地區(qū)尋求住房機(jī)會,周邊二三線城市得到發(fā)展機(jī)會。未來5年,安徽房地產(chǎn)健康發(fā)展應(yīng)本著發(fā)展與改革并重的原則,重視三四線城市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)不合理的問題。
1、安徽房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
1.1 行業(yè)市場環(huán)境基本情況
安徽位于中國華東地區(qū),屬于長江三角洲城市群之一。2017年安徽總?cè)丝诩s為595005萬人,其中鄉(xiāng)村人口總數(shù)量占安徽總?cè)丝诘?52％。全省城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入同比名義增長分別為82％和83％,整體居民消費(fèi)價格總水平同比上漲185％。全市范圍內(nèi)固定資產(chǎn)投資總投資額同比增長106％,其中房地產(chǎn)完成投資數(shù)量為50755億元,同比增長223％。
十九大以來,全省堅(jiān)持落實(shí)總體目標(biāo)不動搖;堅(jiān)決采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施,加快商品住房項(xiàng)目施工進(jìn)度,防止因供應(yīng)緊張、庫存量過少引發(fā)市場恐慌導(dǎo)致的價格上漲;堅(jiān)決穩(wěn)控房地產(chǎn)市場,密切關(guān)注市場走勢,因地制宜一城一策,全面調(diào)控各地區(qū)房地產(chǎn)市場,從源頭解決。
1.2 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r
2017年安徽省房地產(chǎn)整體開發(fā)投資勢頭延續(xù)年初,房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量不斷上升,供應(yīng)和銷售數(shù)量差距一定程度上的縮小。自2016年土地市場高價,全國房地產(chǎn)市場成交量和成交均價暴漲,為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,國家抓緊出臺一系列政策,于2017年全國樓市進(jìn)入真正意義上的調(diào)控年,調(diào)控風(fēng)潮自熱點(diǎn)城市向一線和二三四線城市蔓延,政策差異化明顯。在全國調(diào)控升級的大背景下,省會城市合肥樓市從2016年“大火”形勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn),房價停止瘋漲。而三四線城市在國家重點(diǎn)提出去庫存的政策和接收合肥二線城市在暴漲房價中無力購買的剛需客群下,市場成交量大幅提升。
房地產(chǎn)銷售量方面分化明顯。2017年安徽省各城市住宅套數(shù)方面,六安市同比增長1399％,蕪湖市同比增長1113％,阜陽市同比增長1099％,除蚌埠市同比降低190％,基本處于上漲趨勢。六安增長幅度最高原因一為合肥房地產(chǎn)市場今年出于市場負(fù)荷房價過高,剛需客群外溢;第二是兩個城市距離808千米,車程1小時30分,高鐵路程30分鐘交通便利。蚌埠在整體上漲態(tài)勢中,房地產(chǎn)行業(yè)卻顯低迷。即便利于樓市發(fā)展的新政策輪流出臺刺激,作用卻甚微。一方面購房者對房地產(chǎn)市場信心日漸降低,對基于城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的判斷上,認(rèn)為一些高端樓盤定價超出自己購買力,并且房價存在一定程度降價空間;另一方面開發(fā)商為降低成本減少舉辦樓盤推廣活動,不舉辦暖場活動,不推出新房型,謹(jǐn)慎應(yīng)對或不作為應(yīng)對市場。針對樓市推新情緒低的現(xiàn)狀,庫存逐漸減少反而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
在銷售火爆的整體趨勢上,安徽省住宅市場去化周期普遍降低。去化在房地產(chǎn)領(lǐng)域意為銷售,去化周期為商品房銷售周期。對于住宅市場去化周期在6個月以下的城市,要增加供地面積加快供應(yīng)節(jié)奏;6－12個月的城市,要增加供地;18－36個月的城市應(yīng)減少供地;36個月以上的城市,應(yīng)停止供應(yīng)。2017年上半年,全省在售商品房庫存去化周期由2016年末16個月縮短至133個月。安徽省各地市住宅去化周期最長的為淮北155個月,較低的如阜陽38個月。說明2017年房地產(chǎn)市場“去庫存,促銷費(fèi)”的調(diào)控政策行之有效。針對安慶、阜陽等去化周期短樓市發(fā)展良好的城市,應(yīng)考慮本市常住居民自住剛需與改善型市場需求之間的差距,合理調(diào)控外來流入人員購房與被拆遷居民購房共同組成的住房需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,各級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)完善對開發(fā)商事前、事中、事后全程監(jiān)督,充分認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法經(jīng)營行為對維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序、保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場的重大意義,堅(jiān)持一城一策因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則,防止房價過快上漲。
2、2018－2023年安徽房地產(chǎn)投資前景
2.1 房地產(chǎn)市場未來趨勢分析
十九大報告中,習(xí)近平主席指出完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制,我國經(jīng)濟(jì)模式從出口和投資驅(qū)動為主轉(zhuǎn)變?yōu)榭績?nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長,從而奠定了在房地產(chǎn)政策上堅(jiān)持的總基調(diào)。地方房地產(chǎn)調(diào)控從傳統(tǒng)的需求調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)量增加,優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),一城一策,因城施策。省會城市合肥九區(qū)2017年一季度商品住宅成交量同比下跌7378％,這是因?yàn)樵搮^(qū)域長期供應(yīng)量不足,政府多重樓市調(diào)控政策,限購令限制了購房門檻,同時也使得部分剛需客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)三縣區(qū)域或者周邊城市。三四線城市在接收大城市外溢客群需求中,商品住宅成交價格上漲明顯,房地產(chǎn)開發(fā)火熱從而產(chǎn)生大量庫存常住居民購買力有限,致使2017年三四線城市商品房住宅成交量不升反降,對于目前部分城市商品住宅去化周期在12個月之內(nèi)的,消化庫存仍為不小的挑戰(zhàn)。由此可以看出,2018年之后安徽房地產(chǎn)整體處于上漲熱度但是后勁不足,省會城市合肥在市中心和九區(qū)供應(yīng)量與庫存量飽和狀態(tài)下,區(qū)域房價呈現(xiàn)平穩(wěn)的走勢,三縣區(qū)域得到發(fā)展時機(jī),房價升高。三四線城市在2015－2017年發(fā)展火熱,商品住宅供應(yīng)量大幅提升,同時房價上漲過快,常住居民需求減少購買力不足,房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅去化周期將受到影響。
2.2 安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資機(jī)遇
2013年9月,習(xí)近平主席首次提出共同建設(shè)“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”。2015年,承接“一帶一路”相關(guān)國家投資執(zhí)行金額同比增長2345％。合肥作為“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市之一,自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時輻射全省范圍,促進(jìn)全省建設(shè)。同時,安徽省處于長江三角洲內(nèi)陸地區(qū),自2009年與上海、浙江、江蘇建立地區(qū)合作機(jī)制,承接上海發(fā)展機(jī)遇,為整個長三角地區(qū)提供人才、資源。2016年為保障新就業(yè)大學(xué)生住房,穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員住房,大力推進(jìn)改革供需結(jié)構(gòu),將去產(chǎn)能、去庫存等作為重點(diǎn)改革任務(wù),積極化解過剩的非住宅庫存,一定程度緩解2017年房價攀升的壓力。
2.3 安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資風(fēng)險
在安徽房地產(chǎn)市場整體發(fā)展上升態(tài)勢中,房地產(chǎn)投資仍存在較大風(fēng)險。省會城市合肥尚有大量住房剛需未滿足,同時,二線城市與三四線城市圈內(nèi)部分化,臨供給與需求偏緊的狀況,促進(jìn)房價上漲。2017年,三四線城市房地產(chǎn)市場異常繁榮,城市整體建設(shè)需求下全市棚戶區(qū)計(jì)劃內(nèi)改造,一系列棚戶區(qū)改造貨幣化政策更推進(jìn)了房地產(chǎn)市場成為強(qiáng)勁的市場。2018年,三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化對房地產(chǎn)市場發(fā)展的支撐力量減弱,房價上漲城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均可支配收入漲幅跟不上,接受了2017年全省范圍內(nèi)70％的高價土地,常住居民購買力有限,房地產(chǎn)開發(fā)積極,去掉可售庫存,會剩余大量潛在庫存。城市城鎮(zhèn)化速度慢,水平低,質(zhì)量差,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步發(fā)展,實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不暢,對人口吸引力不強(qiáng)。例如阜陽市目前城鎮(zhèn)化率僅有34％,作為擁有千萬人口的農(nóng)業(yè)大市,有260萬外出務(wù)工人員。這部分外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員在政府政策支持住房公積金貸款、商業(yè)貸款下返鄉(xiāng)置業(yè),短時期內(nèi)難以入住,整體入住率低。
3、安徽房地產(chǎn)行業(yè)未來投資策略
安徽房地產(chǎn)市場基本特征:一是整體健康,但發(fā)展極不均衡。合肥2017年一季度土地成交面積503045畝,成交金額439473528萬元,市區(qū)內(nèi)最低房價區(qū)域?yàn)?2716元/平方米?；茨?017第一季度住宅成交面積6164萬平方米,成交總金額2932億元,成交均價475723元/平方米;二是與全國房地產(chǎn)市場相比,周期滯后,形勢較好。中部省份中,安徽省全省商品房銷售面積增幅低于河南、湖北,高于江西、山西、湖南;三是市場庫存剩余,去庫存能力減弱。二線城市合肥在2017年限購政策下,房地產(chǎn)市場較平穩(wěn),承接外溢需求的三四線城市房價上漲過快,庫存剩余。由此影響房地產(chǎn)投資增長后續(xù)支撐能力不足。
預(yù)計(jì)安徽省房地產(chǎn)2018年銷售整體同比正增長,商品房市場銷售回升幅度較小,新開工房地產(chǎn)面積較快增長,資金到位形勢較好,政策不再加碼給二線城市合肥房地產(chǎn)市場壓力,三四線城市有望延續(xù)寬松政策。但房價上升給許多中低收入人群帶來壓力,政府需要重視三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地產(chǎn)市場較于全國其他省份地區(qū)而言仍有較大投資機(jī)會和潛力。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。
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1、安徽房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
1.1 行業(yè)市場環(huán)境基本情況
安徽位于中國華東地區(qū),屬于長江三角洲城市群之一。2017年安徽總?cè)丝诩s為595005萬人,其中鄉(xiāng)村人口總數(shù)量占安徽總?cè)丝诘?52％。全省城鄉(xiāng)常住居民人均可支配收入同比名義增長分別為82％和83％,整體居民消費(fèi)價格總水平同比上漲185％。全市范圍內(nèi)固定資產(chǎn)投資總投資額同比增長106％,其中房地產(chǎn)完成投資數(shù)量為50755億元,同比增長223％。
十九大以來,全省堅(jiān)持落實(shí)總體目標(biāo)不動搖;堅(jiān)決采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施,加快商品住房項(xiàng)目施工進(jìn)度,防止因供應(yīng)緊張、庫存量過少引發(fā)市場恐慌導(dǎo)致的價格上漲;堅(jiān)決穩(wěn)控房地產(chǎn)市場,密切關(guān)注市場走勢,因地制宜一城一策,全面調(diào)控各地區(qū)房地產(chǎn)市場,從源頭解決。
1.2 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r
2017年安徽省房地產(chǎn)整體開發(fā)投資勢頭延續(xù)年初,房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量不斷上升,供應(yīng)和銷售數(shù)量差距一定程度上的縮小。自2016年土地市場高價,全國房地產(chǎn)市場成交量和成交均價暴漲,為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,國家抓緊出臺一系列政策,于2017年全國樓市進(jìn)入真正意義上的調(diào)控年,調(diào)控風(fēng)潮自熱點(diǎn)城市向一線和二三四線城市蔓延,政策差異化明顯。在全國調(diào)控升級的大背景下,省會城市合肥樓市從2016年“大火”形勢轉(zhuǎn)為平穩(wěn),房價停止瘋漲。而三四線城市在國家重點(diǎn)提出去庫存的政策和接收合肥二線城市在暴漲房價中無力購買的剛需客群下,市場成交量大幅提升。
房地產(chǎn)銷售量方面分化明顯。2017年安徽省各城市住宅套數(shù)方面,六安市同比增長1399％,蕪湖市同比增長1113％,阜陽市同比增長1099％,除蚌埠市同比降低190％,基本處于上漲趨勢。六安增長幅度最高原因一為合肥房地產(chǎn)市場今年出于市場負(fù)荷房價過高,剛需客群外溢;第二是兩個城市距離808千米,車程1小時30分,高鐵路程30分鐘交通便利。蚌埠在整體上漲態(tài)勢中,房地產(chǎn)行業(yè)卻顯低迷。即便利于樓市發(fā)展的新政策輪流出臺刺激,作用卻甚微。一方面購房者對房地產(chǎn)市場信心日漸降低,對基于城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的判斷上,認(rèn)為一些高端樓盤定價超出自己購買力,并且房價存在一定程度降價空間;另一方面開發(fā)商為降低成本減少舉辦樓盤推廣活動,不舉辦暖場活動,不推出新房型,謹(jǐn)慎應(yīng)對或不作為應(yīng)對市場。針對樓市推新情緒低的現(xiàn)狀,庫存逐漸減少反而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
在銷售火爆的整體趨勢上,安徽省住宅市場去化周期普遍降低。去化在房地產(chǎn)領(lǐng)域意為銷售,去化周期為商品房銷售周期。對于住宅市場去化周期在6個月以下的城市,要增加供地面積加快供應(yīng)節(jié)奏;6－12個月的城市,要增加供地;18－36個月的城市應(yīng)減少供地;36個月以上的城市,應(yīng)停止供應(yīng)。2017年上半年,全省在售商品房庫存去化周期由2016年末16個月縮短至133個月。安徽省各地市住宅去化周期最長的為淮北155個月,較低的如阜陽38個月。說明2017年房地產(chǎn)市場“去庫存,促銷費(fèi)”的調(diào)控政策行之有效。針對安慶、阜陽等去化周期短樓市發(fā)展良好的城市,應(yīng)考慮本市常住居民自住剛需與改善型市場需求之間的差距,合理調(diào)控外來流入人員購房與被拆遷居民購房共同組成的住房需求。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,各級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)完善對開發(fā)商事前、事中、事后全程監(jiān)督,充分認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理合法經(jīng)營行為對維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序、保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)市場的重大意義,堅(jiān)持一城一策因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控原則,防止房價過快上漲。
2、2018－2023年安徽房地產(chǎn)投資前景
2.1 房地產(chǎn)市場未來趨勢分析
十九大報告中,習(xí)近平主席指出完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制,我國經(jīng)濟(jì)模式從出口和投資驅(qū)動為主轉(zhuǎn)變?yōu)榭績?nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長,從而奠定了在房地產(chǎn)政策上堅(jiān)持的總基調(diào)。地方房地產(chǎn)調(diào)控從傳統(tǒng)的需求調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)量增加,優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu),一城一策,因城施策。省會城市合肥九區(qū)2017年一季度商品住宅成交量同比下跌7378％,這是因?yàn)樵搮^(qū)域長期供應(yīng)量不足,政府多重樓市調(diào)控政策,限購令限制了購房門檻,同時也使得部分剛需客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)三縣區(qū)域或者周邊城市。三四線城市在接收大城市外溢客群需求中,商品住宅成交價格上漲明顯,房地產(chǎn)開發(fā)火熱從而產(chǎn)生大量庫存常住居民購買力有限,致使2017年三四線城市商品房住宅成交量不升反降,對于目前部分城市商品住宅去化周期在12個月之內(nèi)的,消化庫存仍為不小的挑戰(zhàn)。由此可以看出,2018年之后安徽房地產(chǎn)整體處于上漲熱度但是后勁不足,省會城市合肥在市中心和九區(qū)供應(yīng)量與庫存量飽和狀態(tài)下,區(qū)域房價呈現(xiàn)平穩(wěn)的走勢,三縣區(qū)域得到發(fā)展時機(jī),房價升高。三四線城市在2015－2017年發(fā)展火熱,商品住宅供應(yīng)量大幅提升,同時房價上漲過快,常住居民需求減少購買力不足,房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅去化周期將受到影響。
2.2 安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資機(jī)遇
2013年9月,習(xí)近平主席首次提出共同建設(shè)“絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”。2015年,承接“一帶一路”相關(guān)國家投資執(zhí)行金額同比增長2345％。合肥作為“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市之一,自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時輻射全省范圍,促進(jìn)全省建設(shè)。同時,安徽省處于長江三角洲內(nèi)陸地區(qū),自2009年與上海、浙江、江蘇建立地區(qū)合作機(jī)制,承接上海發(fā)展機(jī)遇,為整個長三角地區(qū)提供人才、資源。2016年為保障新就業(yè)大學(xué)生住房,穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員住房,大力推進(jìn)改革供需結(jié)構(gòu),將去產(chǎn)能、去庫存等作為重點(diǎn)改革任務(wù),積極化解過剩的非住宅庫存,一定程度緩解2017年房價攀升的壓力。
2.3 安徽省房地產(chǎn)未來幾年投資風(fēng)險
在安徽房地產(chǎn)市場整體發(fā)展上升態(tài)勢中,房地產(chǎn)投資仍存在較大風(fēng)險。省會城市合肥尚有大量住房剛需未滿足,同時,二線城市與三四線城市圈內(nèi)部分化,臨供給與需求偏緊的狀況,促進(jìn)房價上漲。2017年,三四線城市房地產(chǎn)市場異常繁榮,城市整體建設(shè)需求下全市棚戶區(qū)計(jì)劃內(nèi)改造,一系列棚戶區(qū)改造貨幣化政策更推進(jìn)了房地產(chǎn)市場成為強(qiáng)勁的市場。2018年,三四線城市棚戶區(qū)改造貨幣化對房地產(chǎn)市場發(fā)展的支撐力量減弱,房價上漲城鎮(zhèn)、農(nóng)村人均可支配收入漲幅跟不上,接受了2017年全省范圍內(nèi)70％的高價土地,常住居民購買力有限,房地產(chǎn)開發(fā)積極,去掉可售庫存,會剩余大量潛在庫存。城市城鎮(zhèn)化速度慢,水平低,質(zhì)量差,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初步發(fā)展,實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不暢,對人口吸引力不強(qiáng)。例如阜陽市目前城鎮(zhèn)化率僅有34％,作為擁有千萬人口的農(nóng)業(yè)大市,有260萬外出務(wù)工人員。這部分外出務(wù)工創(chuàng)業(yè)人員在政府政策支持住房公積金貸款、商業(yè)貸款下返鄉(xiāng)置業(yè),短時期內(nèi)難以入住,整體入住率低。
3、安徽房地產(chǎn)行業(yè)未來投資策略
安徽房地產(chǎn)市場基本特征:一是整體健康,但發(fā)展極不均衡。合肥2017年一季度土地成交面積503045畝,成交金額439473528萬元,市區(qū)內(nèi)最低房價區(qū)域?yàn)?2716元/平方米?；茨?017第一季度住宅成交面積6164萬平方米,成交總金額2932億元,成交均價475723元/平方米;二是與全國房地產(chǎn)市場相比,周期滯后,形勢較好。中部省份中,安徽省全省商品房銷售面積增幅低于河南、湖北,高于江西、山西、湖南;三是市場庫存剩余,去庫存能力減弱。二線城市合肥在2017年限購政策下,房地產(chǎn)市場較平穩(wěn),承接外溢需求的三四線城市房價上漲過快,庫存剩余。由此影響房地產(chǎn)投資增長后續(xù)支撐能力不足。
預(yù)計(jì)安徽省房地產(chǎn)2018年銷售整體同比正增長,商品房市場銷售回升幅度較小,新開工房地產(chǎn)面積較快增長,資金到位形勢較好,政策不再加碼給二線城市合肥房地產(chǎn)市場壓力,三四線城市有望延續(xù)寬松政策。但房價上升給許多中低收入人群帶來壓力,政府需要重視三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地產(chǎn)市場較于全國其他省份地區(qū)而言仍有較大投資機(jī)會和潛力。
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2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險分析報告
報告頁數(shù)：133頁
圖表數(shù)：93
報告類別：前景預(yù)測報告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險分析報告
報告頁數(shù)：109頁
圖表數(shù)：112
報告類別：前景預(yù)測報告
最后修訂：2025.01
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