2019年下半年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
來(lái)源：絲路印象
2024-07-19 17:33:53
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2019年下半年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)走向何處？絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部依據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，從2019年下半年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展走勢(shì)出發(fā)，抓住土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)投資、商品房供應(yīng)量、新建商品房成交量、商品房?jī)r(jià)格等主要指標(biāo)，按照樓市現(xiàn)行發(fā)展?fàn)顩r、樓市簡(jiǎn)要回顧、影響指標(biāo)的主要因素、市場(chǎng)特征、未來(lái)樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)、樓市預(yù)測(cè)結(jié)論等六個(gè)部分，一一分析指標(biāo)的演變、運(yùn)行、發(fā)展，進(jìn)而探究大連市樓市發(fā)展走向，預(yù)測(cè)2019年下半年，大連樓市仍將高位運(yùn)行，維持相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，整體發(fā)展前景仍然可期。
一、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)
(一)展望2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)須把握的關(guān)鍵點(diǎn)
由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的差異，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律以及特征也會(huì)呈現(xiàn)較大差異。分析判斷2019年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，既要關(guān)注影響樓市波動(dòng)中的政策條件、供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期等因素，更要重視對(duì)樓市發(fā)展中長(zhǎng)期的把控。
1.大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和面臨的主要矛盾已發(fā)生重大變化。“十二五”中后期，大連城區(qū)居民戶均住房已達(dá)到1套，安居保障性住房覆蓋面達(dá)到20%以上。而隨著大連住宅新開(kāi)工面積、銷售面積和竣工面積的持續(xù)較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。1981年，大連城鎮(zhèn)人均住宅使用面積只有4.3平方米，2017年增加到29.1平方米，比1981年增加了24.9平方米，增長(zhǎng)35.8倍；1985年，大連市農(nóng)村居民人均生活用房面積15.4平方米，2017增加到37.9平方米，增長(zhǎng)了1.5倍。戶均住房超過(guò)1套以及城鄉(xiāng)居民人均建筑面積的大幅提高，表明大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已解決住房總量不足的問(wèn)題，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新的發(fā)展階段。
總體判斷，大連市房地產(chǎn)總量不足的問(wèn)題已基本解決，但住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性問(wèn)題及房?jī)r(jià)收入比矛盾仍十分突出，尤其是居住品質(zhì)距市民對(duì)美好生活的要求仍有較大差距。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和其主要矛盾發(fā)生重大變化，當(dāng)前，大連市既要防止樓市預(yù)期和短期的住房銷售過(guò)熱刺激新建住房開(kāi)工量的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的住房總體供給過(guò)剩問(wèn)題，也要積極應(yīng)對(duì)大連市熱點(diǎn)區(qū)域住房供不應(yīng)求的問(wèn)題，還要關(guān)注某些區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和居民住房支付能力不足的問(wèn)題，更要重視提升房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和住房品質(zhì)，以滿足居民對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需要。
2.短期的住房供求關(guān)系正在發(fā)展顯著變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)是短期供求關(guān)系的反映。自2015年下半年以來(lái)，隨著大連市實(shí)施一系列去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了顯著成效，截至2018年底，全市商品房待售面積下降16%，去化周期約14個(gè)月，整體處于合理水平。隨著中心城區(qū)與縣市區(qū)去庫(kù)存的不平衡，一些區(qū)域短期的住房供求關(guān)系也在發(fā)生較大變化，比如中山、沙河口、西崗等區(qū)已從2014年和2015年的住房總體供過(guò)于求，轉(zhuǎn)變?yōu)?018年和2019年的供求基本平衡甚至某些時(shí)段供不應(yīng)求。從房?jī)r(jià)變化情況看，前些年大連市五區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也正是從樓市出現(xiàn)短期供不應(yīng)求開(kāi)始的，尤其是2018年因教育資源的不平衡而造成學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)暴漲，致使好學(xué)校周邊的二手房一房難求，這些也正是為什么上述區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅較大的原因。所以，2019年，要特別重視樓市短期住房供求形勢(shì)變化對(duì)樓市的影響。
3.樓市政策由過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行的直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榉诸愔笇?dǎo)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)和加強(qiáng)地方政府的主體責(zé)任，表明2019年樓市政策已由過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行的中央政府直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸姆诸愔笇?dǎo)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體由中央下沉到地方，中央把樓市大方向確定之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)直接交給各地方政府來(lái)管理，使地方政府真正成為本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體，而不再是中央調(diào)控政策的被動(dòng)執(zhí)行者。二是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基礎(chǔ)由前些年的主要強(qiáng)調(diào)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)闃鞘小胺诸愔笇?dǎo)、因城施策”。2019年大連市政府將更多地承擔(dān)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，真正成為大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體。
4.要穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，必須堅(jiān)持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一是在國(guó)家、省宏觀樓市政策指導(dǎo)下，堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展定位，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。2019年，大連應(yīng)保持政策定力，堅(jiān)持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既不宜出臺(tái)樓市刺激性政策，也不宜隨意出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，避免造成市場(chǎng)反彈。二是前期房地產(chǎn)業(yè)限制性政策要根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)樓市政策，厘清大連市近兩年出臺(tái)的樓市政策，穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)較大變化的情況下，擇機(jī)對(duì)前期限制性房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行適度調(diào)整，但要因城施策，不能全面放松，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控前功盡棄。三是大連近兩年樓市去庫(kù)存成效顯著，但縣市區(qū)去庫(kù)存壓力較大。當(dāng)前，大連制定的去庫(kù)存政策應(yīng)積極由去庫(kù)存的減法思維逐步向降成本、補(bǔ)短板的加法思維轉(zhuǎn)變。
(二)2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行態(tài)勢(shì)
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生重大變化，需要重視從發(fā)展階段變化的角度認(rèn)識(shí)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律看，在戶均住房超過(guò)1套后，都出現(xiàn)了住房新開(kāi)工數(shù)量的下降和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落。2018年大連總體上也已到了房屋新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資增速正常回落的階段。預(yù)計(jì)2019年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行的態(tài)勢(shì)。
從大連樓市需求端來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期，商品房銷售面積將持續(xù)回落。按全市區(qū)域來(lái)看，限購(gòu)區(qū)域中山、西崗、沙河口、高新區(qū)銷售面積降幅逐漸收窄，不排除中山、高新區(qū)銷售面積將有穩(wěn)中小幅回升的可能，非限購(gòu)區(qū)域甘井子、金普新區(qū)銷售面積將持續(xù)高位運(yùn)行；全市各區(qū)域銷售分化日趨明顯，其商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)取決于限購(gòu)限貸限售政策能否適度放松，整體商品住宅銷售規(guī)模或?qū)⒒酒椒€(wěn)、僅有小幅調(diào)整。莊河、普蘭店區(qū)、保稅區(qū)、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)興島、瓦房店、長(zhǎng)海縣以及旅順口區(qū)等人口集聚能力相對(duì)較弱，住房購(gòu)買能力相對(duì)較弱，其商品住宅銷售面積下行壓力較大。
大連樓市供應(yīng)端受需求端觀望預(yù)期和商品住宅銷售規(guī)模下行、銷售面積增速回落影響，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地、開(kāi)工建設(shè)積極性將明顯減弱，預(yù)售許可辦理、購(gòu)房資金回款降速等因素也將制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。總體來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2019年新開(kāi)工面積將有小幅回落的可能。
(三)寫字樓、物流市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便民店、養(yǎng)老市場(chǎng)等地產(chǎn)將有較大的發(fā)展空間
隨著大連經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和遼寧振興發(fā)展的深度推進(jìn)，尤其是2019年大連市政府確定“八大工作目標(biāo)”和全面開(kāi)展“六項(xiàng)重點(diǎn)工作”，寫字樓、物流市場(chǎng)、制造業(yè)等仍將具有較大的發(fā)展空間。同時(shí)，隨著國(guó)家對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資格許可的放開(kāi)，從2019年下半年開(kāi)始，大連養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)有一定的突破，適合養(yǎng)老居住的旅順口、金石灘以及大連一些沿海的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的地產(chǎn)將有一定的發(fā)展，這些區(qū)域的庫(kù)存商品房也將有較大的消化。而市內(nèi)中心區(qū)市政府在2018年推進(jìn)的加強(qiáng)居民生活設(shè)施建設(shè)，也將使2019年大連中心區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、果蔬市場(chǎng)和各種生活便利店等地產(chǎn)有較大的發(fā)展。
二、2019年下半年大連市土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
2019年大連市土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)：中心城區(qū)土地稀缺，房企拿地更趨理性，市場(chǎng)降溫導(dǎo)致流拍增加，調(diào)控持續(xù)，差別供地。
(一)大連土地市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策繼續(xù)深化，“供給側(cè)”改革積極推進(jìn)。政策層面顯示，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地成交到房屋銷售均呈現(xiàn)冷靜態(tài)勢(shì)，房企拿地更加趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)相競(jìng)拍，土地流拍時(shí)常出現(xiàn)，土地成交增速下降，工業(yè)用地增速下降明顯。2016、2017年連續(xù)兩年土地成交同比增速上升，其同比分別上升40.79%、27.14%，而2018年全年全市成交土地同比減少58.74%，其中，成交房地產(chǎn)用地同比減少39.84%，工業(yè)用地增速下降更為明顯，同比下降65.44%。
(二)2019年大連土地市場(chǎng)走勢(shì)分析
1.土地市場(chǎng)交易呈現(xiàn)下行走勢(shì)。
2018年，大連市全年成交土地、成交地價(jià)同比增速雙雙下降，其中成交工業(yè)用地、成交價(jià)同比增速下降顯著。2019年，大連土地市場(chǎng)將繼續(xù)沿襲2018年土地下行的走勢(shì)，商品住宅用地成交同比增速小幅下降或平穩(wěn)運(yùn)行，地價(jià)同比增速溫和上升，綜合商服用地成交、地價(jià)同比增速較高位運(yùn)行，工業(yè)用地成交、地價(jià)同比增速溫和下行或略有下降。
2.2019年土地市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域分化。中山、西崗、沙河口三區(qū)由于可供開(kāi)發(fā)的土地日漸減少，其可供應(yīng)的土地大體分布在勝利路沿線、高爾基路四周、解放路附近、東港周邊、中南路兩側(cè)以及三八、民主、友好等廣場(chǎng)四周。這些區(qū)域的地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往需要經(jīng)過(guò)幾十輪競(jìng)拍才能中標(biāo)，其樓面價(jià)日趨上漲。高新區(qū)前幾年大幅供地，從2018年開(kāi)始，以“高、新”為發(fā)展目標(biāo)，大幅度進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)已成過(guò)去，2019年可供商品房土地日趨減少。甘井子區(qū)因地域?qū)拸V，屬于城市中心區(qū)外圍，其土地市場(chǎng)2019年將繼續(xù)火爆，成交土地、成交價(jià)將會(huì)有更大的發(fā)展，其中體育新城、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、辛寨子、革鎮(zhèn)堡、南關(guān)嶺、華東路、華南廣場(chǎng)、前關(guān)等板塊將會(huì)有大體量的土地供應(yīng)，住宅地價(jià)同比增速也將日趨看漲，競(jìng)拍也將日趨火熱，地價(jià)也會(huì)隨之上升。金州、開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘等區(qū)域也將有大體量的地塊供應(yīng)。而旅順口區(qū)、莊河、瓦房店、普蘭店、長(zhǎng)海等縣市區(qū)，由于商品住宅去庫(kù)存壓力大，土地市場(chǎng)將較為冷清，成交土地少之又少，僅有老城區(qū)零散小地塊置換上市。
3.開(kāi)發(fā)商融資難度加大，土地市場(chǎng)交易更趨保守，流拍地塊增加，地價(jià)漲幅分化顯著。總體來(lái)看，2019年大連土地市場(chǎng)將出現(xiàn)分化持續(xù)、調(diào)控加碼、拿地謹(jǐn)慎、底價(jià)成交、土地流拍、漲幅收窄等現(xiàn)象。一是在持續(xù)去杠桿的大背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難度加大，在資金運(yùn)用上更為謹(jǐn)慎，其在土地市場(chǎng)上的交易也更趨保守。一些重點(diǎn)地段的大體量地塊基本給實(shí)力雄厚、融資能力較強(qiáng)的大型央企、民營(yíng)大企業(yè)拿走，一些實(shí)力較弱的中小企業(yè)或合作拿地，或被兼并，或淘汰出市。二是土地流拍、土地底價(jià)成交將日趨增多。土地調(diào)控政策將繼續(xù)實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)或配一定比例的公租房、要求土地溢價(jià)率不得超過(guò)某個(gè)上限等細(xì)化措施，土地交易往往多次經(jīng)歷延期、停拍，重新優(yōu)惠出讓等環(huán)節(jié)，這在主城區(qū)居住用地尤為明顯，而主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域土地流拍、土地底價(jià)成交或限制性條件減少等將日趨增多，比如體育新城、勝利路沿線、各大學(xué)周邊、旅順南路一帶等土地板塊。三是主城區(qū)土地外溢效應(yīng)將繼續(xù)體現(xiàn)，土地市場(chǎng)供需向主城區(qū)周邊轉(zhuǎn)移。隨著調(diào)控力度的持續(xù)穩(wěn)定，主城區(qū)土地稀缺，可供開(kāi)發(fā)的土地有限，主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域被擠壓和土地市場(chǎng)供需不斷向主城區(qū)外圍區(qū)域的土地市場(chǎng)外溢轉(zhuǎn)移。甘井子區(qū)域四至外圍區(qū)域，尤其是甘井子區(qū)北臨金州區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)、高速公路口國(guó)防路沿線以及大連中郊、遠(yuǎn)郊的前關(guān)、十三里、大窯灣、金石灘、亮甲店、得勝、登沙河、大李家等區(qū)域，將成為2019年乃至今后幾年承接各自區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域土地外溢供需的重要地區(qū)。2019年大連土地市場(chǎng)這種外溢擴(kuò)張效應(yīng)將會(huì)持續(xù)發(fā)展。
4.土地市場(chǎng)分化持續(xù)，縣市區(qū)土地仍面臨去庫(kù)存壓力。2019年大連土地市場(chǎng)總體分化或?qū)⒊掷m(xù)，主城區(qū)中心區(qū)域入市地塊量日趨減少，如中山、西崗、沙河口區(qū)。甘井子區(qū)、金普新區(qū)、高新區(qū)將成為土地市場(chǎng)交易主力，其中體育新城、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、大小辛寨子、南關(guān)嶺周邊等區(qū)域大體量地塊較多。同時(shí)，縣市區(qū)域庫(kù)存較大、商品房銷售緩慢的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改善，加上縣市區(qū)域存在一些批準(zhǔn)土地尚未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及一些“半截子”項(xiàng)目等，2019年縣市區(qū)將繼續(xù)面臨去庫(kù)存壓力。
(三)2019年將繼續(xù)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管控，實(shí)施土地差別化供應(yīng)，加大去庫(kù)存力度
土地調(diào)控將進(jìn)一步強(qiáng)化分類調(diào)控，，因城因地施策，結(jié)合商品住宅去化周期適時(shí)適機(jī)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)去化周期超過(guò)36個(gè)月的，暫停商品住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，對(duì)待售商品住宅面積比較多的莊河市、保稅區(qū)、旅順口區(qū)等區(qū)域以及瓦房店市，2019年將暫停商品住宅用地供應(yīng)，以盡快消化現(xiàn)有的待售商品住宅。去化周期超過(guò)18個(gè)月的，嚴(yán)格控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對(duì)待售商品住宅面積相對(duì)較多的金普新區(qū)、普蘭店區(qū)、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域，應(yīng)做好供需雙方的調(diào)研，在力求達(dá)到供需平衡的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格管控新增商品住宅用地供應(yīng)，更多地消化現(xiàn)有的待售商品住宅，持續(xù)加大重點(diǎn)化解瓦房店市、莊河市、長(zhǎng)海縣和新城新區(qū)去庫(kù)存力度，通過(guò)棚戶區(qū)改造、城市更新、貨幣化動(dòng)遷安置、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人口購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等方式促進(jìn)房屋銷售。
三、2019年下半年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析
2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體預(yù)測(cè)：開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)上揚(yáng)，投資增速先降后穩(wěn)，融資環(huán)境逐步收緊，眾多因素影響投資。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資簡(jiǎn)要回顧
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016、2017、2018年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為535.2億元、566.6億元、688.4億元，同比增長(zhǎng)分別為-40.4%、5.9%、21.5%。2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下降，2017年增速大幅上升，2018年增速較為明顯。從固定資產(chǎn)占比來(lái)說(shuō)，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資11.4個(gè)百分點(diǎn)，高于上年15.6個(gè)百分點(diǎn)、增速3.5倍以上；從月份同比來(lái)說(shuō)，2018年1-8、1-9、1-10、1-11、1-12月同比分別增長(zhǎng)14.8%、15.0%、15.2%、21.5%，增速連續(xù)上漲。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，2018年8-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已開(kāi)始呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)，單月增速分別為7.2%、0.2%、0.2%，而12月增速則為6.3%，投資增速先下降后小幅上升。
(二)2018年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素
2018年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)主要得益于以下幾個(gè)方面：2015年以來(lái)集中的大體量、大面積的土地放量供應(yīng)；商品房供應(yīng)面積和銷售面積的持續(xù)增加；居民改善性購(gòu)房和外省市來(lái)連購(gòu)房以及投資性投機(jī)性購(gòu)房的強(qiáng)烈拉動(dòng)；地價(jià)與房?jī)r(jià)特別是市內(nèi)五區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)的較快上漲的帶動(dòng)；城市中心區(qū)外圍公共配套設(shè)施大幅度改善引發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資外圍區(qū)域商品房的預(yù)期等眾多因素的疊加推動(dòng)。值得注意的是，2017年以來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大大高于房屋施工面積和新開(kāi)工面積，2017年，其投資增速分別與施工面積、新開(kāi)工面積相差9.7個(gè)百分點(diǎn)、19.7個(gè)百分點(diǎn)，2018年則分別相差27.3個(gè)百分點(diǎn)、8.1個(gè)百分點(diǎn)。由此說(shuō)明，近兩年全市較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速很大程度上受價(jià)格因素的影響。
(三)從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速處于正常的回落階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形式的最主要因素。2017年雖然全市商品房銷售面積和銷售額增幅較大，但銷售面積總體呈放緩趨勢(shì)。2018年全市商品房銷售面積增速呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比增速-7.6%，下降高達(dá)26.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增速回落明顯，同比下降高達(dá)27.5個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，受規(guī)范融資行為、控制借貸額度以及銀根收緊等因素影響，2018年全市累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)貸款比2017年下降23.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住房開(kāi)發(fā)貸款比2017年下降14.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款下降41.3個(gè)百分點(diǎn)。到位資金增長(zhǎng)情況是2019年后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)。2018年8月以來(lái)，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的低速或負(fù)增速預(yù)示著2019年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將難以大幅回升。從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，大連市城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1套，借鑒日本、新加坡、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律以及我國(guó)40年改革的實(shí)踐，2018年以來(lái)大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速處于正常的回落階段。
(四)2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將呈現(xiàn)小幅回調(diào)、穩(wěn)中趨緩狀態(tài)
在國(guó)家一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在逐步回調(diào)的態(tài)勢(shì)下，將出現(xiàn)穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有落的發(fā)展走勢(shì)，其主要原因如下。
第一，2018年7月前，開(kāi)發(fā)企業(yè)基本完成了階段性土地補(bǔ)庫(kù)存任務(wù)。受市場(chǎng)和基數(shù)效應(yīng)影響，2018年1-7月，大連市成交房地產(chǎn)用地同比增長(zhǎng)22.6%，成交價(jià)同比增長(zhǎng)102.7%。而從2018年6月開(kāi)始，土地補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力逐漸開(kāi)始走弱，甚至多次出現(xiàn)土地流拍而調(diào)整規(guī)劃和土地競(jìng)拍價(jià)的現(xiàn)象。2018年1-12月，全市土地購(gòu)置面積148.84公頃，累計(jì)同比下降39.84%，土地購(gòu)置面積增速的大幅下降，勢(shì)必影響2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速。
第二，房地產(chǎn)金融信貸融資能力受限。2018年1-12全市累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款同比下降9.9%，其中住房開(kāi)發(fā)貸款同比下降3.4%，個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)1.3%，增幅明顯縮窄。2018年全市房屋施工面積同比下降5.8%，商品房銷售面積下降7.6%。房地產(chǎn)金融信貸融資能力以及房地產(chǎn)先行指標(biāo)的下降，將直接引發(fā)2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果日趨顯現(xiàn)，這將不斷改變樓市預(yù)期和購(gòu)房欲望。2018年12月，全市商品住宅價(jià)格環(huán)比下降4.3%，其中市內(nèi)四區(qū)環(huán)比下降9.1%，全市普通住宅價(jià)格環(huán)比下降4.6%，公寓環(huán)比下降24.7%。2019年2月全市商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.8%，同時(shí)，全市二手住宅銷售價(jià)格增幅也逐漸走低收窄，2018年12月，全市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.3%，2019年2月環(huán)比上漲0.5%。顯然，無(wú)論是住宅供給方開(kāi)發(fā)商還是需求方購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期都發(fā)生了一定程度的改變，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)或優(yōu)惠促銷，加快出貨，盡快變現(xiàn)，回籠資金，防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而一些購(gòu)房者則更多地持幣觀望，謹(jǐn)慎出手。這將可能抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速。
第四，在結(jié)構(gòu)性去杠桿的大背景下，2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速或趨于下行。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速高于2017年的15.6%和2016年的61.9%。在開(kāi)發(fā)投資有所加快的同時(shí)，商品房銷售都放緩，增速-7.6%，大大低于2017年的18.7%和2016年的11.0%。而隨著經(jīng)濟(jì)各方面結(jié)構(gòu)性去杠桿的持續(xù)推進(jìn)，社會(huì)融資特別是非標(biāo)融資增量可能持續(xù)萎縮，這都將抑制限制開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的三大要素——土地購(gòu)置費(fèi)、施工面積和單位建安投資——的增速在2019年全年或?qū)⒚媾R放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)從2019年3月起開(kāi)始逐步下行。綜合判斷，2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將小幅回調(diào)，逐步下行，穩(wěn)中趨緩，穩(wěn)中有落。
四、2019年下半年大連市新建商品房供應(yīng)量分析
2019年大連市新建商品房市場(chǎng)供給量總體預(yù)測(cè)：住宅供應(yīng)基本平衡，中心城區(qū)供應(yīng)量較少，縣市區(qū)域供應(yīng)集中，走勢(shì)分化日趨顯現(xiàn)。
(一)新建商品房供應(yīng)量簡(jiǎn)要回顧
大連市新建商品住宅供應(yīng)2016年、2017年同比增速分別下降43.4%、14.5%，非住宅同比增速分別下降35.3%、72.9%，而2018年商品住宅、非住宅同比增速大幅增長(zhǎng)，商品住宅、非住宅同比分別增長(zhǎng)52.7%、27.3%。新開(kāi)工面積在2016、2017年連續(xù)兩年同比下降-2.2%，-13.8%，在2018年新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)13.4%的情況下，商品房供求關(guān)系逐漸趨于緩和。
(二)2019年商品房市場(chǎng)供應(yīng)先升后穩(wěn)
土地是商品房市場(chǎng)供應(yīng)的基礎(chǔ)。2016年、2017年大連市掛牌成交土地同比增長(zhǎng)分別為40.79%、27.14%，土地市場(chǎng)連續(xù)兩年升溫，按照1.5-2.5年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，2018年乃至2019年應(yīng)是商品房供應(yīng)成熟期，這由2018年全市商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)得到了佐證。同時(shí)，2018年開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別增加21.5、13.4%、10.9%。2018年全市房屋施工面積4219.8萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積580.8萬(wàn)平方米。截至2019年2月，全市待售商品房面積1752萬(wàn)平方米。全市商品房年銷售800萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)2019年大連市商品房供給比較充裕，供需基本平衡，商品房市場(chǎng)供給呈現(xiàn)先升后穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
(三)受政策調(diào)控影響，商品房市場(chǎng)供給區(qū)域走勢(shì)分化顯現(xiàn)
2019年，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行因城施策和限購(gòu)等政策，全市商品房市場(chǎng)供給也明顯受到影響，限購(gòu)區(qū)域、非限購(gòu)區(qū)域商品房供給量差別較大，2018年全市限購(gòu)區(qū)域、非限購(gòu)區(qū)域商品住宅供給分別為75.5萬(wàn)平方米、355.9萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)1.5%、71.0%。商品房供給區(qū)域走勢(shì)日趨分化。
2019年商品住宅市場(chǎng)供給區(qū)域走勢(shì)如下：從限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，首先是高新園區(qū)將延續(xù)2018年商品住宅供給量比較大的走勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)跑全市商品房供給量第一位。其次是中山區(qū)，中山區(qū)商品房供應(yīng)主要在東港商務(wù)區(qū)域、民主廣場(chǎng)周邊和老虎灘一帶。西崗、沙河口兩區(qū)由于近兩年土地稀缺，供應(yīng)偏少，其商品住宅將無(wú)新房可供，從非限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，甘井子區(qū)由于近兩年大體量土地供給，其商品住宅供給將達(dá)到180萬(wàn)平方米左右，其中體育新城、南關(guān)嶺周邊、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、甘井子外圍等區(qū)域?qū)⑹?019年商品住宅供應(yīng)板塊大戶。金普新區(qū)、保稅區(qū)、旅順口區(qū)，近兩年土地供給擴(kuò)大，特別是重新清理了相當(dāng)數(shù)量未建住宅項(xiàng)目的已供土地，將會(huì)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的住宅供給?？h市區(qū)域中，莊河市、瓦房店市、長(zhǎng)?？h、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、花園口區(qū)等區(qū)域2019年也將有100多萬(wàn)平方米的住宅供給，其中莊河市將有60多萬(wàn)平方米的住宅供給。從總體看，縣市區(qū)域商品房市場(chǎng)供給規(guī)模較大，市場(chǎng)總量供大于求，還需要去庫(kù)存。
由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，特別是今年工業(yè)、商業(yè)、寫字樓用地成交增速下降，2019年大連非住宅供給增速將呈現(xiàn)小幅回落、區(qū)域差異分化的走勢(shì)，占非住宅供給比重約40%以上。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，總部經(jīng)濟(jì)、研究機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等逐步走強(qiáng)，寫字樓供給面積在2018年小幅上升的基礎(chǔ)上，2019年將持續(xù)小幅上升，其供應(yīng)面積大約在10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米左右。
(四)商品住宅供給類型和戶型將主要以中小戶型普通住宅為主
2018年大連市商品住宅90平方米以下小戶型供給同比增長(zhǎng)48.6%，占比43.3%，90-120平方米中等戶型供給同比增長(zhǎng)73.8%，占比34.8%。隨著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念進(jìn)一步落實(shí)，2019年，大連市將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)屬性，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸真正的居住屬性。在此背景下，2019年中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)將日趨增多，140平方米以上的大戶型商品住宅供應(yīng)也將占有整個(gè)市場(chǎng)的五分之一以上。
五、2019年下半年大連市新建商品房成交量分析
2019年大連市新建商品房成交總體預(yù)測(cè)：樓市成交繼續(xù)下行，區(qū)域分化日趨明顯，政策影響成交面積，未來(lái)走勢(shì)前降后穩(wěn)。
(一)新建商品房成交面積簡(jiǎn)要回顧
2017年1月至2018年5月，大連商品房銷售面積連續(xù)17個(gè)月保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。因限購(gòu)、限售等政策性因素影響，從2018年6月開(kāi)始，樓市成交面積開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下行態(tài)勢(shì)，同比增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。大連市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11月新建商品房銷售面積同比增速分別為-8.6%、-6.8%、-13.3%、-11.5%、-12%、-10%，2018年全年新建商品房同比增速-7.6%。
(二)2019年兩大因素影響新建商品房銷售
2019年新建商品房銷售情況主要取決于金融政策和限購(gòu)、限售、限貸政策。從金融政策來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售高度依賴金融機(jī)構(gòu)的支持。1998年以來(lái)，從大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來(lái)看，當(dāng)住房信貸政策較為寬松、住房開(kāi)發(fā)貸款比較充裕、個(gè)人住房貸款不限制利率優(yōu)惠時(shí)，商品房銷售量和銷售額都會(huì)有明顯增長(zhǎng)，而住房信貸政策一旦收緊，商品房銷售量同比、環(huán)比增速都會(huì)明顯下降，倘若居民購(gòu)買預(yù)期減弱，甚至?xí)霈F(xiàn)商品房銷售量和銷售額的絕對(duì)下降。限購(gòu)、限售、限貸政策，對(duì)大連市新建商品房銷售量影響最為直接。2019年若樓市“三限”政策持續(xù)實(shí)行，居民住房消費(fèi)預(yù)期、消費(fèi)欲望、消費(fèi)熱情將會(huì)繼續(xù)下降，住房居住投資將會(huì)進(jìn)一步減弱，住房觀望情況也將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終將影響新建商品房銷售面積增速的持續(xù)增長(zhǎng)。若“三限”政策取消，住房消費(fèi)將掀起新一輪增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)熱情以及居民購(gòu)房預(yù)期將大大增強(qiáng)，住房銷售面積增速將呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。
(三)2019年新建商品房銷售增速區(qū)域分化將日趨明顯
城市中心區(qū)中山、西崗、沙河口、高新區(qū)在樓市政策邊際改善寬松或“三限”政策取消的情況之下，商品房銷售成交活躍度將有所提升，銷售面積同比將實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)或中幅增長(zhǎng)，但由于城市中心區(qū)域土地供應(yīng)有限，可開(kāi)發(fā)土地日趨減少，加上近兩年中心區(qū)可供商品房大多銷完，可供應(yīng)的公寓住房所剩不多，其新建商品房銷售增速由于房源所限將可能與去年持平，而中山、高新區(qū)新建商品房銷售增速將可能中幅增長(zhǎng)。甘井子區(qū)及城市外圍區(qū)域由于在此之前不受“三限”政策限制，住房銷售增速同比增幅較大，也由此推高房?jī)r(jià)。而一旦樓市“三限”政策取消，限購(gòu)區(qū)域有強(qiáng)政策托底且需求被透支，中心區(qū)域住房銷售將日漸旺盛，城市外圍甘井子區(qū)、金州區(qū)等區(qū)域住房銷售可能重回基本面或進(jìn)入緩慢下行通道，其銷售面積同比可能有所下降，其中甘井子區(qū)可能下降10%-15%左右，金普新區(qū)則小幅下降。旅順口區(qū)、保稅區(qū)、長(zhǎng)興島、花園口等區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)振興、公共配套設(shè)施特別是交通設(shè)施日趨改善、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，外省市購(gòu)房增多以及養(yǎng)老住房需求旺盛，其住房銷售將延續(xù)去年旺盛的走勢(shì)而日趨走高。北三市由于返鄉(xiāng)農(nóng)民工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的增多、生活教育醫(yī)療等社會(huì)公共資源的改善、居民改善住房需求的旺盛、住房建設(shè)質(zhì)量的提高以及房?jī)r(jià)基數(shù)的相對(duì)較低，其住房銷售增速將繼續(xù)走高，其中莊河市、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同比增速較為明顯。莊河市近兩年住房供應(yīng)量增加，其住房銷售增速同比可能在40%以上，而瓦房店市、普蘭店區(qū)由于住房消費(fèi)已趨飽和，加之人口集聚力較弱、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較慢等，其住房消費(fèi)能力較弱，住房銷售面積同比將繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，其中普蘭店區(qū)同比增速可能在-30%左右，長(zhǎng)?？h由于海島地理區(qū)域的影響，單靠海島居住人員難以消化商品房，2018年全年只銷售商品房435套，僅占大連市全年商品房銷售面積0.5%。
(四)2019年影響住房需求
從中長(zhǎng)期看，影響大連住房需求的因素主要體現(xiàn)在三大方面：其一，城鎮(zhèn)化使城市依然具備一定的新增住房剛性需求，按目前城鎮(zhèn)化率每年提高1.2-1.4個(gè)百分點(diǎn)的速度，未來(lái)幾年內(nèi)大連城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增住房在全年銷售面積中占比將可能超過(guò)四分之一，仍是影響大連樓市剛需的主要因素之一。其二，城市更新、棚戶區(qū)改造、改善性住房需求將是未來(lái)幾年內(nèi)大連新增住房消費(fèi)增加的又一樓市剛需因素。其三，外地人在連購(gòu)房日趨增多，購(gòu)房比重將占總購(gòu)房面積的40%左右。由于大連獨(dú)特的地理區(qū)位和良好的社會(huì)生活氛圍，2006年以來(lái)，外地人來(lái)連購(gòu)房居住、養(yǎng)老逐年增多，其中來(lái)自東北三省、內(nèi)蒙古等地的購(gòu)房者居多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年、2018年外地人在連購(gòu)房分別占36.8%、35.3%。由此預(yù)測(cè)，2019年外地人在連購(gòu)房將日趨增多，其購(gòu)房比重將突破37%。
綜上所述，如果樓市政策無(wú)大的變化，預(yù)計(jì)2019年城市商品房銷售面積同比增速將小幅回落或大體維持去年增速水平?？紤]政策環(huán)境的邊際改善或政策變化或“三限”政策取消或房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度健全或房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制完善等，2019年大連商品房銷售面積增速走勢(shì)可能前降后穩(wěn)，進(jìn)而小幅上揚(yáng)。
六、2019年下半年大連市商品住宅銷售價(jià)格分析
2019年大連市商品住宅成交價(jià)總體預(yù)測(cè)：住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，中心區(qū)域漲幅明顯，普通住宅高位起伏，公寓別墅持續(xù)下行。預(yù)計(jì)2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍將處于調(diào)整階段。
(一)新建商品住宅銷售價(jià)格簡(jiǎn)要回顧
由于政策影響和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，2018年大連新建商品住宅銷售均價(jià)增速普遍下降，全市商品住宅銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)7.3%，比2017年增速下降5.3個(gè)百分點(diǎn)，其中市內(nèi)四區(qū)同比增長(zhǎng)與2017年持平，縣市區(qū)域同比增長(zhǎng)8.4%，比2017年增速下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，全市普通住宅同比增長(zhǎng)7.4%，比2017年增速下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，公寓、別墅同比分別增長(zhǎng)0.8%、-65.7%，比2017年增速分別下降5.0個(gè)百分點(diǎn)、45.1個(gè)百分點(diǎn)。
(二)2019年大連新建商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)
2018年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)成為各城市調(diào)控核心，限售、限價(jià)、嚴(yán)禁企業(yè)購(gòu)房等政策被各地政府普遍采納，各城市政府的房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制也將從嚴(yán)執(zhí)行。2019年大連商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)特點(diǎn)主要體現(xiàn)以下方面。
1.從商品住宅區(qū)域分布來(lái)看，2019年大連商品住宅銷售均價(jià)差異分化，有升有降，漲幅總體上揚(yáng)。中山、西崗、沙河口區(qū)由于土地稀缺，新建商品住宅開(kāi)工量較少，推動(dòng)了商品住宅銷售均價(jià)上漲，其中中山、沙河口區(qū)漲幅同比較高。中山區(qū)銷售均價(jià)大約2萬(wàn)元/平方米，沙河口區(qū)銷售均價(jià)大約1.9萬(wàn)元/平方米，西崗區(qū)均價(jià)大約1.5萬(wàn)元/平方米。甘井子區(qū)由于地處中心區(qū)與金州區(qū)之間，商品房開(kāi)發(fā)近幾年較多，商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)上漲，其同比銷售均價(jià)增速約10%，每平方米均價(jià)大約1.5萬(wàn)元/平方米。金普新區(qū)公共配套資源日趨完善，交通設(shè)施改善，加上人流的集聚和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了商品住宅價(jià)格的上漲，其同比增速持續(xù)保持在5%-7%之間，銷售均價(jià)2019年有望突破1萬(wàn)元/平方米。高新園區(qū)去年以來(lái)由以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)型為以“高、新”產(chǎn)業(yè)、科研為主，住宅、公寓量較少，其商品住宅同比增速大體保持在6%-7%，銷售均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。旅順口區(qū)由于環(huán)境好、居住質(zhì)量佳，商品住宅價(jià)格日趨看漲，從2018年第四季度銷售價(jià)格推測(cè)，2019年住宅銷售價(jià)格同比增速約在35%-40%，銷售均價(jià)可能在8500-9000元/平方米之間。保稅區(qū)、長(zhǎng)興島由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和公司工廠的增多，其商品住宅價(jià)格同比增速繼續(xù)高位運(yùn)行，銷售均價(jià)保稅區(qū)可能在8000元/平方米左右，長(zhǎng)興島銷售均價(jià)5500-7000元/平方米。瓦房店、普蘭店區(qū)、莊河市、長(zhǎng)海縣、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)商品住宅同比增速均為負(fù)數(shù)，其中長(zhǎng)?？h、普蘭店區(qū)、莊河市商品住宅同比增速將可能以兩位數(shù)的幅度下降，其商品住宅均價(jià)將維持在4000-5500元/平方米之間。
2.從商品住宅類型來(lái)看，2019年商品住宅銷售價(jià)格差異分化，有升有降。其中普通住宅銷售均價(jià)小幅上漲，同比增速可能維持在8%-10%之間，均價(jià)將在11000-12000元/平方米，公寓銷售均價(jià)下降幅度較大，同比增速可能下降20%以上，均價(jià)約在10000元/平方米左右，別墅由于定價(jià)比較高，且大多是多戶疊排、多戶聯(lián)排，離真正的別墅相差太遠(yuǎn)，充其量是高級(jí)洋房，2019年開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)，降價(jià)銷售將成為可能，其銷售均價(jià)同比增速下降可能超過(guò)30%，銷售均價(jià)大約在7000-8000元/平方米。
(三)從商品住宅戶型面積來(lái)看，大戶型銷售價(jià)格上漲，中小戶型銷售價(jià)格下降
由于居民收入增加，改善性住房需求增大，居民對(duì)居住條件的要求越來(lái)越高。戶型面積大于144平方米的商品住宅價(jià)格小幅上漲，同比上漲幅度可能在2%左右，銷售均價(jià)大約在萬(wàn)元/平方米；戶型面積在100-120平方米的商品住宅價(jià)格小幅下降，同比下降幅度可能在5%左右，銷售均價(jià)大約在1.1萬(wàn)元/平方米；戶型面積在60-90平方米、40-60平方米之間的商品住宅價(jià)格小幅下降，銷售均價(jià)大約在9000-11000元/平方米之間；戶型面積在40平方米以下的公寓價(jià)格下降幅度可能大一些。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
一、大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)
(一)展望2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)須把握的關(guān)鍵點(diǎn)
由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的差異，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律以及特征也會(huì)呈現(xiàn)較大差異。分析判斷2019年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，既要關(guān)注影響樓市波動(dòng)中的政策條件、供求關(guān)系、市場(chǎng)預(yù)期等因素，更要重視對(duì)樓市發(fā)展中長(zhǎng)期的把控。
1.大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和面臨的主要矛盾已發(fā)生重大變化。“十二五”中后期，大連城區(qū)居民戶均住房已達(dá)到1套，安居保障性住房覆蓋面達(dá)到20%以上。而隨著大連住宅新開(kāi)工面積、銷售面積和竣工面積的持續(xù)較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。1981年，大連城鎮(zhèn)人均住宅使用面積只有4.3平方米，2017年增加到29.1平方米，比1981年增加了24.9平方米，增長(zhǎng)35.8倍；1985年，大連市農(nóng)村居民人均生活用房面積15.4平方米，2017增加到37.9平方米，增長(zhǎng)了1.5倍。戶均住房超過(guò)1套以及城鄉(xiāng)居民人均建筑面積的大幅提高，表明大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上已解決住房總量不足的問(wèn)題，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新的發(fā)展階段。
總體判斷，大連市房地產(chǎn)總量不足的問(wèn)題已基本解決，但住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性問(wèn)題及房?jī)r(jià)收入比矛盾仍十分突出，尤其是居住品質(zhì)距市民對(duì)美好生活的要求仍有較大差距。
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段和其主要矛盾發(fā)生重大變化，當(dāng)前，大連市既要防止樓市預(yù)期和短期的住房銷售過(guò)熱刺激新建住房開(kāi)工量的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的住房總體供給過(guò)剩問(wèn)題，也要積極應(yīng)對(duì)大連市熱點(diǎn)區(qū)域住房供不應(yīng)求的問(wèn)題，還要關(guān)注某些區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和居民住房支付能力不足的問(wèn)題，更要重視提升房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和住房品質(zhì)，以滿足居民對(duì)美好生活日益增長(zhǎng)的需要。
2.短期的住房供求關(guān)系正在發(fā)展顯著變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)是短期供求關(guān)系的反映。自2015年下半年以來(lái)，隨著大連市實(shí)施一系列去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了顯著成效，截至2018年底，全市商品房待售面積下降16%，去化周期約14個(gè)月，整體處于合理水平。隨著中心城區(qū)與縣市區(qū)去庫(kù)存的不平衡，一些區(qū)域短期的住房供求關(guān)系也在發(fā)生較大變化，比如中山、沙河口、西崗等區(qū)已從2014年和2015年的住房總體供過(guò)于求，轉(zhuǎn)變?yōu)?018年和2019年的供求基本平衡甚至某些時(shí)段供不應(yīng)求。從房?jī)r(jià)變化情況看，前些年大連市五區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也正是從樓市出現(xiàn)短期供不應(yīng)求開(kāi)始的，尤其是2018年因教育資源的不平衡而造成學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)暴漲，致使好學(xué)校周邊的二手房一房難求，這些也正是為什么上述區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅較大的原因。所以，2019年，要特別重視樓市短期住房供求形勢(shì)變化對(duì)樓市的影響。
3.樓市政策由過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行的直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榉诸愔笇?dǎo)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)因城施策、分類指導(dǎo)和加強(qiáng)地方政府的主體責(zé)任，表明2019年樓市政策已由過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行的中央政府直接干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸姆诸愔笇?dǎo)。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體由中央下沉到地方，中央把樓市大方向確定之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)直接交給各地方政府來(lái)管理，使地方政府真正成為本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體，而不再是中央調(diào)控政策的被動(dòng)執(zhí)行者。二是中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基礎(chǔ)由前些年的主要強(qiáng)調(diào)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)闃鞘小胺诸愔笇?dǎo)、因城施策”。2019年大連市政府將更多地承擔(dān)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，真正成為大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任主體。
4.要穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，必須堅(jiān)持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一是在國(guó)家、省宏觀樓市政策指導(dǎo)下，堅(jiān)持“房住不炒”的發(fā)展定位，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求。2019年，大連應(yīng)保持政策定力，堅(jiān)持樓市政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既不宜出臺(tái)樓市刺激性政策，也不宜隨意出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，避免造成市場(chǎng)反彈。二是前期房地產(chǎn)業(yè)限制性政策要根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)樓市政策，厘清大連市近兩年出臺(tái)的樓市政策，穩(wěn)定大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，在市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)較大變化的情況下，擇機(jī)對(duì)前期限制性房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行適度調(diào)整，但要因城施策，不能全面放松，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控前功盡棄。三是大連近兩年樓市去庫(kù)存成效顯著，但縣市區(qū)去庫(kù)存壓力較大。當(dāng)前，大連制定的去庫(kù)存政策應(yīng)積極由去庫(kù)存的減法思維逐步向降成本、補(bǔ)短板的加法思維轉(zhuǎn)變。
(二)2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行態(tài)勢(shì)
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生重大變化，需要重視從發(fā)展階段變化的角度認(rèn)識(shí)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律看，在戶均住房超過(guò)1套后，都出現(xiàn)了住房新開(kāi)工數(shù)量的下降和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落。2018年大連總體上也已到了房屋新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資增速正常回落的階段。預(yù)計(jì)2019年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)整體平穩(wěn)、局部下行的態(tài)勢(shì)。
從大連樓市需求端來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期，商品房銷售面積將持續(xù)回落。按全市區(qū)域來(lái)看，限購(gòu)區(qū)域中山、西崗、沙河口、高新區(qū)銷售面積降幅逐漸收窄，不排除中山、高新區(qū)銷售面積將有穩(wěn)中小幅回升的可能，非限購(gòu)區(qū)域甘井子、金普新區(qū)銷售面積將持續(xù)高位運(yùn)行；全市各區(qū)域銷售分化日趨明顯，其商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)取決于限購(gòu)限貸限售政策能否適度放松，整體商品住宅銷售規(guī)模或?qū)⒒酒椒€(wěn)、僅有小幅調(diào)整。莊河、普蘭店區(qū)、保稅區(qū)、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)興島、瓦房店、長(zhǎng)海縣以及旅順口區(qū)等人口集聚能力相對(duì)較弱，住房購(gòu)買能力相對(duì)較弱，其商品住宅銷售面積下行壓力較大。
大連樓市供應(yīng)端受需求端觀望預(yù)期和商品住宅銷售規(guī)模下行、銷售面積增速回落影響，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地、開(kāi)工建設(shè)積極性將明顯減弱，預(yù)售許可辦理、購(gòu)房資金回款降速等因素也將制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。總體來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)2019年新開(kāi)工面積將有小幅回落的可能。
(三)寫字樓、物流市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便民店、養(yǎng)老市場(chǎng)等地產(chǎn)將有較大的發(fā)展空間
隨著大連經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和遼寧振興發(fā)展的深度推進(jìn)，尤其是2019年大連市政府確定“八大工作目標(biāo)”和全面開(kāi)展“六項(xiàng)重點(diǎn)工作”，寫字樓、物流市場(chǎng)、制造業(yè)等仍將具有較大的發(fā)展空間。同時(shí)，隨著國(guó)家對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資格許可的放開(kāi)，從2019年下半年開(kāi)始，大連養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)有一定的突破，適合養(yǎng)老居住的旅順口、金石灘以及大連一些沿海的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的地產(chǎn)將有一定的發(fā)展，這些區(qū)域的庫(kù)存商品房也將有較大的消化。而市內(nèi)中心區(qū)市政府在2018年推進(jìn)的加強(qiáng)居民生活設(shè)施建設(shè)，也將使2019年大連中心區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、果蔬市場(chǎng)和各種生活便利店等地產(chǎn)有較大的發(fā)展。
二、2019年下半年大連市土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
2019年大連市土地市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)：中心城區(qū)土地稀缺，房企拿地更趨理性，市場(chǎng)降溫導(dǎo)致流拍增加，調(diào)控持續(xù)，差別供地。
(一)大連土地市場(chǎng)簡(jiǎn)要回顧2018年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策繼續(xù)深化，“供給側(cè)”改革積極推進(jìn)。政策層面顯示，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地成交到房屋銷售均呈現(xiàn)冷靜態(tài)勢(shì)，房企拿地更加趨于理性，優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)相競(jìng)拍，土地流拍時(shí)常出現(xiàn)，土地成交增速下降，工業(yè)用地增速下降明顯。2016、2017年連續(xù)兩年土地成交同比增速上升，其同比分別上升40.79%、27.14%，而2018年全年全市成交土地同比減少58.74%，其中，成交房地產(chǎn)用地同比減少39.84%，工業(yè)用地增速下降更為明顯，同比下降65.44%。
(二)2019年大連土地市場(chǎng)走勢(shì)分析
1.土地市場(chǎng)交易呈現(xiàn)下行走勢(shì)。
2018年，大連市全年成交土地、成交地價(jià)同比增速雙雙下降，其中成交工業(yè)用地、成交價(jià)同比增速下降顯著。2019年，大連土地市場(chǎng)將繼續(xù)沿襲2018年土地下行的走勢(shì)，商品住宅用地成交同比增速小幅下降或平穩(wěn)運(yùn)行，地價(jià)同比增速溫和上升，綜合商服用地成交、地價(jià)同比增速較高位運(yùn)行，工業(yè)用地成交、地價(jià)同比增速溫和下行或略有下降。
2.2019年土地市場(chǎng)走勢(shì)區(qū)域分化。中山、西崗、沙河口三區(qū)由于可供開(kāi)發(fā)的土地日漸減少，其可供應(yīng)的土地大體分布在勝利路沿線、高爾基路四周、解放路附近、東港周邊、中南路兩側(cè)以及三八、民主、友好等廣場(chǎng)四周。這些區(qū)域的地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往需要經(jīng)過(guò)幾十輪競(jìng)拍才能中標(biāo)，其樓面價(jià)日趨上漲。高新區(qū)前幾年大幅供地，從2018年開(kāi)始，以“高、新”為發(fā)展目標(biāo)，大幅度進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)已成過(guò)去，2019年可供商品房土地日趨減少。甘井子區(qū)因地域?qū)拸V，屬于城市中心區(qū)外圍，其土地市場(chǎng)2019年將繼續(xù)火爆，成交土地、成交價(jià)將會(huì)有更大的發(fā)展，其中體育新城、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、辛寨子、革鎮(zhèn)堡、南關(guān)嶺、華東路、華南廣場(chǎng)、前關(guān)等板塊將會(huì)有大體量的土地供應(yīng)，住宅地價(jià)同比增速也將日趨看漲，競(jìng)拍也將日趨火熱，地價(jià)也會(huì)隨之上升。金州、開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘等區(qū)域也將有大體量的地塊供應(yīng)。而旅順口區(qū)、莊河、瓦房店、普蘭店、長(zhǎng)海等縣市區(qū)，由于商品住宅去庫(kù)存壓力大，土地市場(chǎng)將較為冷清，成交土地少之又少，僅有老城區(qū)零散小地塊置換上市。
3.開(kāi)發(fā)商融資難度加大，土地市場(chǎng)交易更趨保守，流拍地塊增加，地價(jià)漲幅分化顯著。總體來(lái)看，2019年大連土地市場(chǎng)將出現(xiàn)分化持續(xù)、調(diào)控加碼、拿地謹(jǐn)慎、底價(jià)成交、土地流拍、漲幅收窄等現(xiàn)象。一是在持續(xù)去杠桿的大背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難度加大，在資金運(yùn)用上更為謹(jǐn)慎，其在土地市場(chǎng)上的交易也更趨保守。一些重點(diǎn)地段的大體量地塊基本給實(shí)力雄厚、融資能力較強(qiáng)的大型央企、民營(yíng)大企業(yè)拿走，一些實(shí)力較弱的中小企業(yè)或合作拿地，或被兼并，或淘汰出市。二是土地流拍、土地底價(jià)成交將日趨增多。土地調(diào)控政策將繼續(xù)實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)或配一定比例的公租房、要求土地溢價(jià)率不得超過(guò)某個(gè)上限等細(xì)化措施，土地交易往往多次經(jīng)歷延期、停拍，重新優(yōu)惠出讓等環(huán)節(jié)，這在主城區(qū)居住用地尤為明顯，而主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域土地流拍、土地底價(jià)成交或限制性條件減少等將日趨增多，比如體育新城、勝利路沿線、各大學(xué)周邊、旅順南路一帶等土地板塊。三是主城區(qū)土地外溢效應(yīng)將繼續(xù)體現(xiàn)，土地市場(chǎng)供需向主城區(qū)周邊轉(zhuǎn)移。隨著調(diào)控力度的持續(xù)穩(wěn)定，主城區(qū)土地稀缺，可供開(kāi)發(fā)的土地有限，主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域被擠壓和土地市場(chǎng)供需不斷向主城區(qū)外圍區(qū)域的土地市場(chǎng)外溢轉(zhuǎn)移。甘井子區(qū)域四至外圍區(qū)域，尤其是甘井子區(qū)北臨金州區(qū)域、開(kāi)發(fā)區(qū)、高速公路口國(guó)防路沿線以及大連中郊、遠(yuǎn)郊的前關(guān)、十三里、大窯灣、金石灘、亮甲店、得勝、登沙河、大李家等區(qū)域，將成為2019年乃至今后幾年承接各自區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域土地外溢供需的重要地區(qū)。2019年大連土地市場(chǎng)這種外溢擴(kuò)張效應(yīng)將會(huì)持續(xù)發(fā)展。
4.土地市場(chǎng)分化持續(xù)，縣市區(qū)土地仍面臨去庫(kù)存壓力。2019年大連土地市場(chǎng)總體分化或?qū)⒊掷m(xù)，主城區(qū)中心區(qū)域入市地塊量日趨減少，如中山、西崗、沙河口區(qū)。甘井子區(qū)、金普新區(qū)、高新區(qū)將成為土地市場(chǎng)交易主力，其中體育新城、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、大小辛寨子、南關(guān)嶺周邊等區(qū)域大體量地塊較多。同時(shí)，縣市區(qū)域庫(kù)存較大、商品房銷售緩慢的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改善，加上縣市區(qū)域存在一些批準(zhǔn)土地尚未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及一些“半截子”項(xiàng)目等，2019年縣市區(qū)將繼續(xù)面臨去庫(kù)存壓力。
(三)2019年將繼續(xù)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管控，實(shí)施土地差別化供應(yīng)，加大去庫(kù)存力度
土地調(diào)控將進(jìn)一步強(qiáng)化分類調(diào)控，，因城因地施策，結(jié)合商品住宅去化周期適時(shí)適機(jī)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)去化周期超過(guò)36個(gè)月的，暫停商品住宅開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，對(duì)待售商品住宅面積比較多的莊河市、保稅區(qū)、旅順口區(qū)等區(qū)域以及瓦房店市，2019年將暫停商品住宅用地供應(yīng)，以盡快消化現(xiàn)有的待售商品住宅。去化周期超過(guò)18個(gè)月的，嚴(yán)格控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對(duì)待售商品住宅面積相對(duì)較多的金普新區(qū)、普蘭店區(qū)、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域，應(yīng)做好供需雙方的調(diào)研，在力求達(dá)到供需平衡的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格管控新增商品住宅用地供應(yīng)，更多地消化現(xiàn)有的待售商品住宅，持續(xù)加大重點(diǎn)化解瓦房店市、莊河市、長(zhǎng)海縣和新城新區(qū)去庫(kù)存力度，通過(guò)棚戶區(qū)改造、城市更新、貨幣化動(dòng)遷安置、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人口購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等方式促進(jìn)房屋銷售。
三、2019年下半年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析
2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體預(yù)測(cè)：開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)上揚(yáng)，投資增速先降后穩(wěn)，融資環(huán)境逐步收緊，眾多因素影響投資。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資簡(jiǎn)要回顧
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016、2017、2018年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別為535.2億元、566.6億元、688.4億元，同比增長(zhǎng)分別為-40.4%、5.9%、21.5%。2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下降，2017年增速大幅上升，2018年增速較為明顯。從固定資產(chǎn)占比來(lái)說(shuō)，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資11.4個(gè)百分點(diǎn)，高于上年15.6個(gè)百分點(diǎn)、增速3.5倍以上；從月份同比來(lái)說(shuō)，2018年1-8、1-9、1-10、1-11、1-12月同比分別增長(zhǎng)14.8%、15.0%、15.2%、21.5%，增速連續(xù)上漲。隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，2018年8-11月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已開(kāi)始呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)，單月增速分別為7.2%、0.2%、0.2%，而12月增速則為6.3%，投資增速先下降后小幅上升。
(二)2018年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素
2018年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)主要得益于以下幾個(gè)方面：2015年以來(lái)集中的大體量、大面積的土地放量供應(yīng)；商品房供應(yīng)面積和銷售面積的持續(xù)增加；居民改善性購(gòu)房和外省市來(lái)連購(gòu)房以及投資性投機(jī)性購(gòu)房的強(qiáng)烈拉動(dòng)；地價(jià)與房?jī)r(jià)特別是市內(nèi)五區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)的較快上漲的帶動(dòng)；城市中心區(qū)外圍公共配套設(shè)施大幅度改善引發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資外圍區(qū)域商品房的預(yù)期等眾多因素的疊加推動(dòng)。值得注意的是，2017年以來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大大高于房屋施工面積和新開(kāi)工面積，2017年，其投資增速分別與施工面積、新開(kāi)工面積相差9.7個(gè)百分點(diǎn)、19.7個(gè)百分點(diǎn)，2018年則分別相差27.3個(gè)百分點(diǎn)、8.1個(gè)百分點(diǎn)。由此說(shuō)明，近兩年全市較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速很大程度上受價(jià)格因素的影響。
(三)從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速處于正常的回落階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形式的最主要因素。2017年雖然全市商品房銷售面積和銷售額增幅較大，但銷售面積總體呈放緩趨勢(shì)。2018年全市商品房銷售面積增速呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同比增速-7.6%，下降高達(dá)26.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增速回落明顯，同比下降高達(dá)27.5個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，受規(guī)范融資行為、控制借貸額度以及銀根收緊等因素影響，2018年全市累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)貸款比2017年下降23.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住房開(kāi)發(fā)貸款比2017年下降14.2個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款下降41.3個(gè)百分點(diǎn)。到位資金增長(zhǎng)情況是2019年后續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)。2018年8月以來(lái)，大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的低速或負(fù)增速預(yù)示著2019年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將難以大幅回升。從中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，大連市城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1套，借鑒日本、新加坡、德國(guó)等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律以及我國(guó)40年改革的實(shí)踐，2018年以來(lái)大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速處于正常的回落階段。
(四)2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將呈現(xiàn)小幅回調(diào)、穩(wěn)中趨緩狀態(tài)
在國(guó)家一系列調(diào)控政策持續(xù)作用下，2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在逐步回調(diào)的態(tài)勢(shì)下，將出現(xiàn)穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有落的發(fā)展走勢(shì)，其主要原因如下。
第一，2018年7月前，開(kāi)發(fā)企業(yè)基本完成了階段性土地補(bǔ)庫(kù)存任務(wù)。受市場(chǎng)和基數(shù)效應(yīng)影響，2018年1-7月，大連市成交房地產(chǎn)用地同比增長(zhǎng)22.6%，成交價(jià)同比增長(zhǎng)102.7%。而從2018年6月開(kāi)始，土地補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力逐漸開(kāi)始走弱，甚至多次出現(xiàn)土地流拍而調(diào)整規(guī)劃和土地競(jìng)拍價(jià)的現(xiàn)象。2018年1-12月，全市土地購(gòu)置面積148.84公頃，累計(jì)同比下降39.84%，土地購(gòu)置面積增速的大幅下降，勢(shì)必影響2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速。
第二，房地產(chǎn)金融信貸融資能力受限。2018年1-12全市累計(jì)發(fā)放房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款同比下降9.9%，其中住房開(kāi)發(fā)貸款同比下降3.4%，個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)1.3%，增幅明顯縮窄。2018年全市房屋施工面積同比下降5.8%，商品房銷售面積下降7.6%。房地產(chǎn)金融信貸融資能力以及房地產(chǎn)先行指標(biāo)的下降，將直接引發(fā)2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果日趨顯現(xiàn)，這將不斷改變樓市預(yù)期和購(gòu)房欲望。2018年12月，全市商品住宅價(jià)格環(huán)比下降4.3%，其中市內(nèi)四區(qū)環(huán)比下降9.1%，全市普通住宅價(jià)格環(huán)比下降4.6%，公寓環(huán)比下降24.7%。2019年2月全市商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.8%，同時(shí)，全市二手住宅銷售價(jià)格增幅也逐漸走低收窄，2018年12月，全市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.3%，2019年2月環(huán)比上漲0.5%。顯然，無(wú)論是住宅供給方開(kāi)發(fā)商還是需求方購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期都發(fā)生了一定程度的改變，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)或優(yōu)惠促銷，加快出貨，盡快變現(xiàn)，回籠資金，防范可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而一些購(gòu)房者則更多地持幣觀望，謹(jǐn)慎出手。這將可能抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速。
第四，在結(jié)構(gòu)性去杠桿的大背景下，2019年大連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速或趨于下行。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速高于2017年的15.6%和2016年的61.9%。在開(kāi)發(fā)投資有所加快的同時(shí)，商品房銷售都放緩，增速-7.6%，大大低于2017年的18.7%和2016年的11.0%。而隨著經(jīng)濟(jì)各方面結(jié)構(gòu)性去杠桿的持續(xù)推進(jìn)，社會(huì)融資特別是非標(biāo)融資增量可能持續(xù)萎縮，這都將抑制限制開(kāi)發(fā)企業(yè)的籌資活動(dòng)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的三大要素——土地購(gòu)置費(fèi)、施工面積和單位建安投資——的增速在2019年全年或?qū)⒚媾R放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)從2019年3月起開(kāi)始逐步下行。綜合判斷，2019年大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將小幅回調(diào)，逐步下行，穩(wěn)中趨緩，穩(wěn)中有落。
四、2019年下半年大連市新建商品房供應(yīng)量分析
2019年大連市新建商品房市場(chǎng)供給量總體預(yù)測(cè)：住宅供應(yīng)基本平衡，中心城區(qū)供應(yīng)量較少，縣市區(qū)域供應(yīng)集中，走勢(shì)分化日趨顯現(xiàn)。
(一)新建商品房供應(yīng)量簡(jiǎn)要回顧
大連市新建商品住宅供應(yīng)2016年、2017年同比增速分別下降43.4%、14.5%，非住宅同比增速分別下降35.3%、72.9%，而2018年商品住宅、非住宅同比增速大幅增長(zhǎng)，商品住宅、非住宅同比分別增長(zhǎng)52.7%、27.3%。新開(kāi)工面積在2016、2017年連續(xù)兩年同比下降-2.2%，-13.8%，在2018年新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)13.4%的情況下，商品房供求關(guān)系逐漸趨于緩和。
(二)2019年商品房市場(chǎng)供應(yīng)先升后穩(wěn)
土地是商品房市場(chǎng)供應(yīng)的基礎(chǔ)。2016年、2017年大連市掛牌成交土地同比增長(zhǎng)分別為40.79%、27.14%，土地市場(chǎng)連續(xù)兩年升溫，按照1.5-2.5年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，2018年乃至2019年應(yīng)是商品房供應(yīng)成熟期，這由2018年全市商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)得到了佐證。同時(shí)，2018年開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別增加21.5、13.4%、10.9%。2018年全市房屋施工面積4219.8萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積580.8萬(wàn)平方米。截至2019年2月，全市待售商品房面積1752萬(wàn)平方米。全市商品房年銷售800萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)2019年大連市商品房供給比較充裕，供需基本平衡，商品房市場(chǎng)供給呈現(xiàn)先升后穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
(三)受政策調(diào)控影響，商品房市場(chǎng)供給區(qū)域走勢(shì)分化顯現(xiàn)
2019年，大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行因城施策和限購(gòu)等政策，全市商品房市場(chǎng)供給也明顯受到影響，限購(gòu)區(qū)域、非限購(gòu)區(qū)域商品房供給量差別較大，2018年全市限購(gòu)區(qū)域、非限購(gòu)區(qū)域商品住宅供給分別為75.5萬(wàn)平方米、355.9萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)1.5%、71.0%。商品房供給區(qū)域走勢(shì)日趨分化。
2019年商品住宅市場(chǎng)供給區(qū)域走勢(shì)如下：從限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，首先是高新園區(qū)將延續(xù)2018年商品住宅供給量比較大的走勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)跑全市商品房供給量第一位。其次是中山區(qū)，中山區(qū)商品房供應(yīng)主要在東港商務(wù)區(qū)域、民主廣場(chǎng)周邊和老虎灘一帶。西崗、沙河口兩區(qū)由于近兩年土地稀缺，供應(yīng)偏少，其商品住宅將無(wú)新房可供，從非限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，甘井子區(qū)由于近兩年大體量土地供給，其商品住宅供給將達(dá)到180萬(wàn)平方米左右，其中體育新城、南關(guān)嶺周邊、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、甘井子外圍等區(qū)域?qū)⑹?019年商品住宅供應(yīng)板塊大戶。金普新區(qū)、保稅區(qū)、旅順口區(qū)，近兩年土地供給擴(kuò)大，特別是重新清理了相當(dāng)數(shù)量未建住宅項(xiàng)目的已供土地，將會(huì)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的住宅供給?？h市區(qū)域中，莊河市、瓦房店市、長(zhǎng)?？h、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、花園口區(qū)等區(qū)域2019年也將有100多萬(wàn)平方米的住宅供給，其中莊河市將有60多萬(wàn)平方米的住宅供給。從總體看，縣市區(qū)域商品房市場(chǎng)供給規(guī)模較大，市場(chǎng)總量供大于求，還需要去庫(kù)存。
由于近年來(lái)經(jīng)濟(jì)下行和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，特別是今年工業(yè)、商業(yè)、寫字樓用地成交增速下降，2019年大連非住宅供給增速將呈現(xiàn)小幅回落、區(qū)域差異分化的走勢(shì)，占非住宅供給比重約40%以上。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，總部經(jīng)濟(jì)、研究機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等逐步走強(qiáng)，寫字樓供給面積在2018年小幅上升的基礎(chǔ)上，2019年將持續(xù)小幅上升，其供應(yīng)面積大約在10萬(wàn)-15萬(wàn)平方米左右。
(四)商品住宅供給類型和戶型將主要以中小戶型普通住宅為主
2018年大連市商品住宅90平方米以下小戶型供給同比增長(zhǎng)48.6%，占比43.3%，90-120平方米中等戶型供給同比增長(zhǎng)73.8%，占比34.8%。隨著“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念進(jìn)一步落實(shí)，2019年，大連市將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氛圍，打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)屬性，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸真正的居住屬性。在此背景下，2019年中小戶型的普通商品住宅供應(yīng)將日趨增多，140平方米以上的大戶型商品住宅供應(yīng)也將占有整個(gè)市場(chǎng)的五分之一以上。
五、2019年下半年大連市新建商品房成交量分析
2019年大連市新建商品房成交總體預(yù)測(cè)：樓市成交繼續(xù)下行，區(qū)域分化日趨明顯，政策影響成交面積，未來(lái)走勢(shì)前降后穩(wěn)。
(一)新建商品房成交面積簡(jiǎn)要回顧
2017年1月至2018年5月，大連商品房銷售面積連續(xù)17個(gè)月保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。因限購(gòu)、限售等政策性因素影響，從2018年6月開(kāi)始，樓市成交面積開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下行態(tài)勢(shì)，同比增速持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。大連市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11月新建商品房銷售面積同比增速分別為-8.6%、-6.8%、-13.3%、-11.5%、-12%、-10%，2018年全年新建商品房同比增速-7.6%。
(二)2019年兩大因素影響新建商品房銷售
2019年新建商品房銷售情況主要取決于金融政策和限購(gòu)、限售、限貸政策。從金融政策來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售高度依賴金融機(jī)構(gòu)的支持。1998年以來(lái)，從大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化來(lái)看，當(dāng)住房信貸政策較為寬松、住房開(kāi)發(fā)貸款比較充裕、個(gè)人住房貸款不限制利率優(yōu)惠時(shí)，商品房銷售量和銷售額都會(huì)有明顯增長(zhǎng)，而住房信貸政策一旦收緊，商品房銷售量同比、環(huán)比增速都會(huì)明顯下降，倘若居民購(gòu)買預(yù)期減弱，甚至?xí)霈F(xiàn)商品房銷售量和銷售額的絕對(duì)下降。限購(gòu)、限售、限貸政策，對(duì)大連市新建商品房銷售量影響最為直接。2019年若樓市“三限”政策持續(xù)實(shí)行，居民住房消費(fèi)預(yù)期、消費(fèi)欲望、消費(fèi)熱情將會(huì)繼續(xù)下降，住房居住投資將會(huì)進(jìn)一步減弱，住房觀望情況也將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終將影響新建商品房銷售面積增速的持續(xù)增長(zhǎng)。若“三限”政策取消，住房消費(fèi)將掀起新一輪增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)熱情以及居民購(gòu)房預(yù)期將大大增強(qiáng)，住房銷售面積增速將呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。
(三)2019年新建商品房銷售增速區(qū)域分化將日趨明顯
城市中心區(qū)中山、西崗、沙河口、高新區(qū)在樓市政策邊際改善寬松或“三限”政策取消的情況之下，商品房銷售成交活躍度將有所提升，銷售面積同比將實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)或中幅增長(zhǎng)，但由于城市中心區(qū)域土地供應(yīng)有限，可開(kāi)發(fā)土地日趨減少，加上近兩年中心區(qū)可供商品房大多銷完，可供應(yīng)的公寓住房所剩不多，其新建商品房銷售增速由于房源所限將可能與去年持平，而中山、高新區(qū)新建商品房銷售增速將可能中幅增長(zhǎng)。甘井子區(qū)及城市外圍區(qū)域由于在此之前不受“三限”政策限制，住房銷售增速同比增幅較大，也由此推高房?jī)r(jià)。而一旦樓市“三限”政策取消，限購(gòu)區(qū)域有強(qiáng)政策托底且需求被透支，中心區(qū)域住房銷售將日漸旺盛，城市外圍甘井子區(qū)、金州區(qū)等區(qū)域住房銷售可能重回基本面或進(jìn)入緩慢下行通道，其銷售面積同比可能有所下降，其中甘井子區(qū)可能下降10%-15%左右，金普新區(qū)則小幅下降。旅順口區(qū)、保稅區(qū)、長(zhǎng)興島、花園口等區(qū)域由于經(jīng)濟(jì)振興、公共配套設(shè)施特別是交通設(shè)施日趨改善、房?jī)r(jià)相對(duì)較低，外省市購(gòu)房增多以及養(yǎng)老住房需求旺盛，其住房銷售將延續(xù)去年旺盛的走勢(shì)而日趨走高。北三市由于返鄉(xiāng)農(nóng)民工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的增多、生活教育醫(yī)療等社會(huì)公共資源的改善、居民改善住房需求的旺盛、住房建設(shè)質(zhì)量的提高以及房?jī)r(jià)基數(shù)的相對(duì)較低，其住房銷售增速將繼續(xù)走高，其中莊河市、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同比增速較為明顯。莊河市近兩年住房供應(yīng)量增加，其住房銷售增速同比可能在40%以上，而瓦房店市、普蘭店區(qū)由于住房消費(fèi)已趨飽和，加之人口集聚力較弱、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較慢等，其住房消費(fèi)能力較弱，住房銷售面積同比將繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，其中普蘭店區(qū)同比增速可能在-30%左右，長(zhǎng)?？h由于海島地理區(qū)域的影響，單靠海島居住人員難以消化商品房，2018年全年只銷售商品房435套，僅占大連市全年商品房銷售面積0.5%。
(四)2019年影響住房需求
從中長(zhǎng)期看，影響大連住房需求的因素主要體現(xiàn)在三大方面：其一，城鎮(zhèn)化使城市依然具備一定的新增住房剛性需求，按目前城鎮(zhèn)化率每年提高1.2-1.4個(gè)百分點(diǎn)的速度，未來(lái)幾年內(nèi)大連城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新增住房在全年銷售面積中占比將可能超過(guò)四分之一，仍是影響大連樓市剛需的主要因素之一。其二，城市更新、棚戶區(qū)改造、改善性住房需求將是未來(lái)幾年內(nèi)大連新增住房消費(fèi)增加的又一樓市剛需因素。其三，外地人在連購(gòu)房日趨增多，購(gòu)房比重將占總購(gòu)房面積的40%左右。由于大連獨(dú)特的地理區(qū)位和良好的社會(huì)生活氛圍，2006年以來(lái)，外地人來(lái)連購(gòu)房居住、養(yǎng)老逐年增多，其中來(lái)自東北三省、內(nèi)蒙古等地的購(gòu)房者居多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年、2018年外地人在連購(gòu)房分別占36.8%、35.3%。由此預(yù)測(cè)，2019年外地人在連購(gòu)房將日趨增多，其購(gòu)房比重將突破37%。
綜上所述，如果樓市政策無(wú)大的變化，預(yù)計(jì)2019年城市商品房銷售面積同比增速將小幅回落或大體維持去年增速水平?？紤]政策環(huán)境的邊際改善或政策變化或“三限”政策取消或房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度健全或房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制完善等，2019年大連商品房銷售面積增速走勢(shì)可能前降后穩(wěn)，進(jìn)而小幅上揚(yáng)。
六、2019年下半年大連市商品住宅銷售價(jià)格分析
2019年大連市商品住宅成交價(jià)總體預(yù)測(cè)：住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，中心區(qū)域漲幅明顯，普通住宅高位起伏，公寓別墅持續(xù)下行。預(yù)計(jì)2019年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍將處于調(diào)整階段。
(一)新建商品住宅銷售價(jià)格簡(jiǎn)要回顧
由于政策影響和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，2018年大連新建商品住宅銷售均價(jià)增速普遍下降，全市商品住宅銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)7.3%，比2017年增速下降5.3個(gè)百分點(diǎn)，其中市內(nèi)四區(qū)同比增長(zhǎng)與2017年持平，縣市區(qū)域同比增長(zhǎng)8.4%，比2017年增速下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，全市普通住宅同比增長(zhǎng)7.4%，比2017年增速下降5.2個(gè)百分點(diǎn)，公寓、別墅同比分別增長(zhǎng)0.8%、-65.7%，比2017年增速分別下降5.0個(gè)百分點(diǎn)、45.1個(gè)百分點(diǎn)。
(二)2019年大連新建商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)
2018年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)成為各城市調(diào)控核心，限售、限價(jià)、嚴(yán)禁企業(yè)購(gòu)房等政策被各地政府普遍采納，各城市政府的房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制也將從嚴(yán)執(zhí)行。2019年大連商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)特點(diǎn)主要體現(xiàn)以下方面。
1.從商品住宅區(qū)域分布來(lái)看，2019年大連商品住宅銷售均價(jià)差異分化，有升有降，漲幅總體上揚(yáng)。中山、西崗、沙河口區(qū)由于土地稀缺，新建商品住宅開(kāi)工量較少，推動(dòng)了商品住宅銷售均價(jià)上漲，其中中山、沙河口區(qū)漲幅同比較高。中山區(qū)銷售均價(jià)大約2萬(wàn)元/平方米，沙河口區(qū)銷售均價(jià)大約1.9萬(wàn)元/平方米，西崗區(qū)均價(jià)大約1.5萬(wàn)元/平方米。甘井子區(qū)由于地處中心區(qū)與金州區(qū)之間，商品房開(kāi)發(fā)近幾年較多，商品住宅銷售均價(jià)持續(xù)上漲，其同比銷售均價(jià)增速約10%，每平方米均價(jià)大約1.5萬(wàn)元/平方米。金普新區(qū)公共配套資源日趨完善，交通設(shè)施改善，加上人流的集聚和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了商品住宅價(jià)格的上漲，其同比增速持續(xù)保持在5%-7%之間，銷售均價(jià)2019年有望突破1萬(wàn)元/平方米。高新園區(qū)去年以來(lái)由以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)型為以“高、新”產(chǎn)業(yè)、科研為主，住宅、公寓量較少，其商品住宅同比增速大體保持在6%-7%，銷售均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。旅順口區(qū)由于環(huán)境好、居住質(zhì)量佳，商品住宅價(jià)格日趨看漲，從2018年第四季度銷售價(jià)格推測(cè)，2019年住宅銷售價(jià)格同比增速約在35%-40%，銷售均價(jià)可能在8500-9000元/平方米之間。保稅區(qū)、長(zhǎng)興島由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和公司工廠的增多，其商品住宅價(jià)格同比增速繼續(xù)高位運(yùn)行，銷售均價(jià)保稅區(qū)可能在8000元/平方米左右，長(zhǎng)興島銷售均價(jià)5500-7000元/平方米。瓦房店、普蘭店區(qū)、莊河市、長(zhǎng)海縣、普灣經(jīng)濟(jì)區(qū)商品住宅同比增速均為負(fù)數(shù)，其中長(zhǎng)?？h、普蘭店區(qū)、莊河市商品住宅同比增速將可能以兩位數(shù)的幅度下降，其商品住宅均價(jià)將維持在4000-5500元/平方米之間。
2.從商品住宅類型來(lái)看，2019年商品住宅銷售價(jià)格差異分化，有升有降。其中普通住宅銷售均價(jià)小幅上漲，同比增速可能維持在8%-10%之間，均價(jià)將在11000-12000元/平方米，公寓銷售均價(jià)下降幅度較大，同比增速可能下降20%以上，均價(jià)約在10000元/平方米左右，別墅由于定價(jià)比較高，且大多是多戶疊排、多戶聯(lián)排，離真正的別墅相差太遠(yuǎn)，充其量是高級(jí)洋房，2019年開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盡快變現(xiàn)，降價(jià)銷售將成為可能，其銷售均價(jià)同比增速下降可能超過(guò)30%，銷售均價(jià)大約在7000-8000元/平方米。
(三)從商品住宅戶型面積來(lái)看，大戶型銷售價(jià)格上漲，中小戶型銷售價(jià)格下降
由于居民收入增加，改善性住房需求增大，居民對(duì)居住條件的要求越來(lái)越高。戶型面積大于144平方米的商品住宅價(jià)格小幅上漲，同比上漲幅度可能在2%左右，銷售均價(jià)大約在萬(wàn)元/平方米；戶型面積在100-120平方米的商品住宅價(jià)格小幅下降，同比下降幅度可能在5%左右，銷售均價(jià)大約在1.1萬(wàn)元/平方米；戶型面積在60-90平方米、40-60平方米之間的商品住宅價(jià)格小幅下降，銷售均價(jià)大約在9000-11000元/平方米之間；戶型面積在40平方米以下的公寓價(jià)格下降幅度可能大一些。
以上內(nèi)容摘自絲路印象建筑房產(chǎn)事業(yè)部(www.miottimo.com)搜集整理，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。
國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告免費(fèi)下載
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2019亞洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019非洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019美洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2019歐洲國(guó)家房地產(chǎn)報(bào)告 |
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2026-2031年澳大利亞水泥工業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：95頁(yè)
圖表數(shù)：63
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞礦業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：156頁(yè)
圖表數(shù)：131
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：133頁(yè)
圖表數(shù)：93
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：109頁(yè)
圖表數(shù)：112
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞挖掘機(jī)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：84頁(yè)
圖表數(shù)：74
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
2026-2031年澳大利亞化肥行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告
報(bào)告頁(yè)數(shù)：92頁(yè)
圖表數(shù)：92
報(bào)告類別：前景預(yù)測(cè)報(bào)告
最后修訂：2025.01
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