英國政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：2500 收藏

英國地方政府通過規(guī)劃許可證的簽發(fā)對(duì)房屋供給實(shí)行間接調(diào)控。根據(jù)英國的規(guī)劃法，所有建筑、工程、礦業(yè)開采等項(xiàng)目，或者對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃用途做出任何改變，均應(yīng)向政府申請(qǐng)規(guī)劃許可證，沒有規(guī)劃許可證的開發(fā)項(xiàng)目均為違法項(xiàng)目。規(guī)劃許可證有效期最長為3年，到期之前開發(fā)商必須開始施工，否則需要重新申請(qǐng)。規(guī)劃許可證由地方政府的規(guī)劃部門依據(jù)各級(jí)政府的發(fā)展計(jì)劃簽發(fā)，相關(guān)的政策文件主要有中央政府制定的規(guī)劃政策指導(dǎo)文件（Planning Policy Guidance）、地區(qū)級(jí)政府制定的區(qū)域規(guī)劃指引（Regional Planning Guidance）以及市級(jí)政府制定的地方發(fā)展計(jì)劃（Local Development Plans）。地方發(fā)展計(jì)劃中確定城市不同區(qū)域的開發(fā)重點(diǎn)，例如某些區(qū)域限制甚至禁止寫字樓房地產(chǎn)開發(fā)等等。如果有房地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)開發(fā)允許范圍之外的項(xiàng)目，規(guī)劃部門將不會(huì)批準(zhǔn)簽發(fā)規(guī)劃許可證，開發(fā)商惟有申請(qǐng)改變土地用途、開發(fā)地方發(fā)展計(jì)劃中允許的項(xiàng)目類型。市級(jí)政府通過對(duì)地方發(fā)展計(jì)劃的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)對(duì)土地供給的間接調(diào)控。

由于規(guī)劃許可證具有法律效力，同時(shí)地方發(fā)展計(jì)劃由市級(jí)政府根據(jù)城市的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)制定，因此其供給調(diào)控政策卓有成效。以劍橋市為例，市政府嚴(yán)格限制市中心區(qū)高密度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以保護(hù)劍橋市的歷史風(fēng)貌，結(jié)果劍橋市中心罕有4層以上的建筑物。劍橋市并非特例，由1990年起，可持續(xù)發(fā)展成為了英國的重要規(guī)劃目標(biāo)，大中城市普遍采取限制大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的政策，以降低市中心地區(qū)在環(huán)境、交通等各方面的壓力，這對(duì)大型商業(yè)房地產(chǎn)供給的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格以及成本造成了深遠(yuǎn)影響，開發(fā)商只能遵守政府的土地開發(fā)政策，低效利用土地，但卻變相提高了商品房的開發(fā)和運(yùn)營成本?；谝陨显?，土地規(guī)劃政策不可避免地影響到房地產(chǎn)投資的各個(gè)決策環(huán)節(jié)。

規(guī)劃許可證雖然可以有效控制某類房地產(chǎn)的供給，但是其審批必須依據(jù)地方發(fā)展計(jì)劃，由于地方發(fā)展計(jì)劃調(diào)整需要一定時(shí)間，雖然土地供給調(diào)控方法有效，但是始終無法與市場(chǎng)同步，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)無法及時(shí)收緊供給，導(dǎo)致房屋市場(chǎng)的供給嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)需求。市級(jí)政府承諾對(duì)小規(guī)模和大型開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證申請(qǐng)分別在8周和13周內(nèi)出決定，政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明多數(shù)的申請(qǐng)可以在這一時(shí)間范圍內(nèi)處理完畢。但是大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可證并非一次性申請(qǐng)成功，政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將每一份申請(qǐng)作為一份獨(dú)立的項(xiàng)目處理，具有誤導(dǎo)性。Ball利用180個(gè)最終成功取得規(guī)劃許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目平均需要44周以取得相關(guān)規(guī)劃許可證，41%的項(xiàng)目需時(shí)超過一年，6%的項(xiàng)目甚至耗時(shí)近3年，這是造成英國房屋供給嚴(yán)重滯后于市場(chǎng)需求的主要原因之一。另外，通過規(guī)劃許可證進(jìn)行調(diào)控始終是一種被動(dòng)的方式，即如果沒有開發(fā)商提交申請(qǐng)的情況下政府將無從調(diào)控，因此在市場(chǎng)處于低谷期時(shí)這一調(diào)控方式效果有限。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)英國事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組《最新英國房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)》，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。