2021年新加坡房產(chǎn)政策、房產(chǎn)制度及房產(chǎn)價(jià)格

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:00 瀏覽：2861 收藏

根據(jù)絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫并發(fā)布的《后疫情時(shí)代新加坡房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度，新加坡房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)低迷中繼續(xù)強(qiáng)勁增長，延續(xù)了去年經(jīng)濟(jì)下行中逆勢有力增長的良好態(tài)勢。組屋、公寓和豪華住宅交易活躍，各種類型的寫字樓買賣興旺，市場人氣集聚高漲，房產(chǎn)交易量價(jià)齊升。

2021年前2個(gè)月，新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強(qiáng)勁，有點(diǎn)“火爆”。3月4日，新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2月份的轉(zhuǎn)售組屋數(shù)量同比增長29.8%，整體價(jià)格同比上漲8.3%，轉(zhuǎn)售價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲。1月份，組屋成交2165套，同比增長29.8%。同期，新私宅售出1609套，環(huán)比增長32.2%，創(chuàng)2018年7月份以來的最高銷量。今年將有25530套組屋達(dá)到滿5年的最低居住年限，經(jīng)濟(jì)師預(yù)計(jì)組屋轉(zhuǎn)售市場將繼續(xù)保持增長勢頭，成交量全年或可超過2.5萬套。

1、新加坡房產(chǎn)政策

1.1 國土規(guī)劃管理情況

新加坡規(guī)劃管理體系由概念規(guī)劃土地長期使用策略）和總體規(guī)劃（區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃）組成。概念規(guī)劃每10年修訂一次，總體規(guī)劃5年檢討和修正一次。規(guī)劃的基本理念是土地綜合開發(fā)、可持續(xù)發(fā)展、開放透明、親商靈活等，

具體表現(xiàn)如下。

1.1.1 堅(jiān)持合理實(shí)用，為國家發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)

建國初期，新加坡即聘請聯(lián)合國專家，歷時(shí)4年編制全國概念性發(fā)展規(guī)劃，以此制訂總體規(guī)劃和控制性詳規(guī)，指導(dǎo)未來30～50年國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通網(wǎng)絡(luò)、空間布局等。目前，新加坡已歷經(jīng)4次概念規(guī)劃修改。2001年提出：維持550萬人口土地需求，建成世界金融樞紐，提高土地使用效益，加強(qiáng)自然保護(hù)，保留歷史和地方特色。

1.1.2 堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生

新加坡國家建設(shè)處處體現(xiàn)對自然的保護(hù)和對人的關(guān)懷，保留了約3000公頃森林、沼澤和自然區(qū)域建有350個(gè)公園，住宅區(qū)每隔500米1個(gè)1.5公頃公園，綠化人行步道，建有連接公園、自然保護(hù)區(qū)、居住區(qū)公園的綠色廊道。

堅(jiān)持城市設(shè)計(jì)，努力打造世界城市形象。建筑群設(shè)計(jì)新穎、氣勢宏偉，其豐富的建筑天際線和豎向輪廊線，充分顯示國際大都市的氣魄；在快速道路、街道兩旁種植形態(tài)各異、色彩繽紛的熱帶植物；新加坡河蜿蜒曲折，兩岸大多以低矮建筑為主，保持了一定比例的公共空間。

1.1.3 堅(jiān)持完善硬件，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施水平

新加坡拿出國土面積約15%用于道路建設(shè)（相當(dāng)于住宅用地），快速道路、軌道交通、密集路網(wǎng)連結(jié)著全國主要地區(qū)；現(xiàn)代化港口設(shè)施為130個(gè)國家提供了700多條航線，成為世界第三大港；建有3座現(xiàn)代化日處理共7000噸固體垃圾焚化廠，6座污水處理廠，垃圾和污水處理率達(dá)到100%。目前，正在建設(shè)地下70米深隧道污水管道，規(guī)劃集中建設(shè)2座大型污水處理廠。

1.2 土地利用和住房類型情況

1.2.1 土地利用情況

新加坡是一個(gè)島國，東西長42公里、南北寬20公里，土地面積699平方公里;72％為國家所有，28％為私人占有。土地管理制度類似英聯(lián)邦國家，土地開發(fā)利用基本由政府控制。新加坡將土地劃分為900多個(gè)小區(qū)，對每個(gè)小區(qū)的土地使用進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。按照功能，土地分為５類：工業(yè)用地、居住用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、中央商務(wù)區(qū)用地、未利用用地。居住用地分為永久地契（Freehold）、999年（999-Leasehold）和99年(99-Leasehold)租用地契。

1.2.2 住房類型情況

住宅由私人住宅和政府組屋組成，共約104萬套。其中，私人住宅20多萬套，主要類型：一是有地住宅，主要是獨(dú)立、半獨(dú)立式別墅和“排屋”。根據(jù)以前《住宅產(chǎn)業(yè)法》，只有本國公民才有資格購買“有地住宅”，但目前已修改，經(jīng)批準(zhǔn)的外國人也可購買“有地住宅”。二是共管公寓，主要是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的高層住宅，相當(dāng)于我國商品房。原規(guī)定如果沒有“房產(chǎn)控制官”許可，外國人不允許購買六層以下公寓，現(xiàn)已取消此規(guī)定。三是執(zhí)行共管公寓，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的高層住宅，購房人應(yīng)符合HDB規(guī)定的條件（即新加坡公民，核心家庭，不可擁有私人房產(chǎn)，家庭月收入不超過10000新元等）。此類房屋僅開發(fā)9000余套，目前基本已不再建設(shè)。

2、新加坡房產(chǎn)制度

2.1 在構(gòu)建階梯式住房供應(yīng)體系條件下實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)稅有效征管

新加坡政府把住房供應(yīng)提高到保障居住權(quán)的高度，構(gòu)建階梯式住房供應(yīng)體系，中低收入人群、大部分居民住房需求通過政府分配為主的組屋制度解決，高收入家庭及外國居民對私人住宅的需求通過市場交易滿足。在此基礎(chǔ)上，新加坡房地產(chǎn)稅實(shí)行差異化的稅率，對基本的住房需求實(shí)施優(yōu)惠稅率，對私人住宅(高端、奢侈住房)實(shí)行較高的超額累進(jìn)稅率，而且還通過額外印花稅來調(diào)控房地產(chǎn)市場，鼓勵(lì)居民長期持有房屋、抑制房地產(chǎn)的過度交易和投機(jī)，不僅為政府籌集了財(cái)政收入，也通過差異化的稅率設(shè)計(jì)和實(shí)施調(diào)控收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平和優(yōu)化資源配置。

2.2 通過科學(xué)的評估機(jī)制和申訴機(jī)制實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的有效征管

新加坡房地產(chǎn)稅收體系中的印花稅和所得稅主要是在交易環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，而財(cái)產(chǎn)稅主要是在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，征稅對象為不動(dòng)產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)是每年由新加坡IRAS內(nèi)設(shè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的物業(yè)年值。新加坡建立了物業(yè)信息及時(shí)報(bào)送制度，確立所有物業(yè)的業(yè)主向評估機(jī)構(gòu)及時(shí)報(bào)送物業(yè)信息的義務(wù)，確保物業(yè)信息及時(shí)更新和估價(jià)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。業(yè)主可以通過IRAS查詢到其擁有的物業(yè)的年值評估結(jié)果，而且可以與周邊的房產(chǎn)進(jìn)行比較。為保證評估結(jié)果的透明與公正，設(shè)立了納稅人申訴及爭議解決機(jī)制，業(yè)主如果對IRAS做出的房地產(chǎn)年值評估結(jié)果存有異議，可按規(guī)定提出申訴。同時(shí)，為追繳欠稅，新加坡創(chuàng)設(shè)了指定代理人制度，即主審官可指定欠稅人的代理人，由該代理人從應(yīng)支付給欠稅人的養(yǎng)老金、工資薪金或其他報(bào)酬中支付欠繳稅款，保證稅款及時(shí)足額入庫。

2.3 建立完善的配套制度是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅有效征收的基礎(chǔ)

新加坡能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的有效征收，其基礎(chǔ)在于完善的配套制度，其房地產(chǎn)稅有效征收的三大基礎(chǔ)是國有為主的土地制度，中央公積金為主、商貸為輔的可持續(xù)雙層住房融資體系，和組屋為主、私宅為輔的階梯化住房供應(yīng)制度。國有為主的土地制度保證了政府在土地規(guī)劃、出讓和管理上的話語權(quán)，保證了政府組屋持續(xù)有效供應(yīng)，覆蓋了中低收入人群。新加坡組屋和私人住宅兩級市場層次分明，形成了各具特點(diǎn)、可持續(xù)的雙層融資模式，新加坡《中央公積金法》規(guī)定所有公民和永久居民均需繳納公積金，為HDB建設(shè)和居民購買組屋提供融資支持，私人住宅開發(fā)及購房貸款主要依靠商業(yè)化融資渠道，消費(fèi)者購買私人住宅，可使用公積金賬戶余額支付房款、償還房貸和月供、印花稅等費(fèi)用。對于住房供應(yīng)制度，新加坡一方面安排保證有限的組屋資源優(yōu)先滿足基本民生需求，通過組屋中的住戶設(shè)計(jì)和各種優(yōu)先購買政策，使組屋承擔(dān)不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)功能，從而成為社會(huì)管理和整合的基礎(chǔ)平臺(tái)。另一方面政府以招標(biāo)和拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，發(fā)展私人住宅市場，滿足高收入人群及外國居民的住房需求，形成階梯式供應(yīng)體系。正是基于新加坡的土地制度、住房融資體系和住房供應(yīng)制度，房地產(chǎn)稅收的政策容易得到民眾的支持，提高納稅人的稅收遵從度，從而實(shí)現(xiàn)有效征管。

3、2021年新加坡房產(chǎn)價(jià)格

盡管受冠狀病毒(Covid-19)的影響，新加坡房價(jià)在冠病期間表現(xiàn)堅(jiān)韌，去年2020年的私宅價(jià)格仍上漲了2.2%。根據(jù)市區(qū)重建局 (URA)在1月22日公布的完整房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年第四季價(jià)格環(huán)比上揚(yáng)了2.1%，全年同比上升2.2%。

2020年開發(fā)商共售出9982套私人住宅(不包括行政公寓)，而前年的銷量為9912套。

去年的購房需求多數(shù)被本地買家推動(dòng)，占整體私人住宅交易的82%。

分析師普遍認(rèn)為樓市增長勢頭將隨著經(jīng)濟(jì)反彈而持續(xù)下去，2021年的新加坡房價(jià)可能取得2%至4%的增長。

由于現(xiàn)在市面上“庫存”新房逐漸消耗，新加坡房價(jià)的漲幅有可能高達(dá)5.5%。

近期經(jīng)濟(jì)分析師根據(jù)最近情況，又預(yù)測了一波2021年新加坡的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

金融管理局最新發(fā)布的最新經(jīng)濟(jì)師調(diào)查報(bào)告 (Survey of Professional Forecasters)，結(jié)果比去年年底預(yù)測更高了。

經(jīng)歷過2020年的低谷，新加坡的經(jīng)濟(jì)真的要觸底反彈了嗎？

報(bào)告說新加坡2021年有望增長5.8％，高于三個(gè)月前預(yù)測的5.5％。

2020年，經(jīng)濟(jì)萎縮5.4%，新加坡房價(jià)卻上漲2.2%。

2021年，經(jīng)濟(jì)預(yù)測增長5.8%，新加坡房價(jià)將會(huì)如何呢？

就拿2月份來說，轉(zhuǎn)售價(jià)與去年同期相比上升4.4％，而且這已經(jīng)是新加坡非有地私宅轉(zhuǎn)售價(jià)格連續(xù)七個(gè)月上漲了。

2021年3月份的轉(zhuǎn)售量環(huán)比增長28.9%，共有1662個(gè)單位轉(zhuǎn)手，創(chuàng)過去10年來新高，同時(shí)轉(zhuǎn)售價(jià)格也連續(xù)八個(gè)月上漲！

2021年首季新私宅銷量達(dá)3574個(gè)單位，已經(jīng)高于冠病疫情前的平均水平了！

4、絲路印象新加坡事業(yè)部簡介

絲路印象新加坡事業(yè)部成立2003年，分部分別設(shè)在新加坡市、實(shí)龍崗、裕廊、義順，總雇員超過500人左右。旨在對新加坡投資環(huán)境、新加坡各行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，撰寫并發(fā)布有關(guān)新加坡各行業(yè)投資分析報(bào)告。自成立以來，絲路印象新加坡事業(yè)部總計(jì)撰寫并發(fā)布新加坡投資分析報(bào)告8000余份，其中，每年大約有2000余份報(bào)告被新加坡政府、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”和“風(fēng)景線”。同時(shí)，絲路印象新加坡事業(yè)部熱忱歡迎赴新加坡投資的企事業(yè)單位及個(gè)人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時(shí)客服熱線：13982265400咨詢新加坡相關(guān)投資政策、新加坡熱門投資行業(yè)、疑難問題。