新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式、發(fā)展史及地產(chǎn)稅情況

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:00 瀏覽：1946 收藏

根據(jù)絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫并發(fā)布的《后疫情時代新加坡房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險預(yù)測報告》數(shù)據(jù)顯示，2020年7月至今，新加坡房地產(chǎn)價格已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)四個季度的上漲，并在今年4月份創(chuàng)下近7年來的新高，季度同比增長超過96%。在非繁華地段的商品房一經(jīng)推出更是受到市場熱捧。

從2020年第二季開始二手商品房取得了大幅度的增長，成交量從933個單位漲到第三季度的3467個單位，漲幅高達(dá)271.6%。二手商品房市場中豪華住宅和大型住宅一直深受購房者歡迎，而城市中央?yún)^(qū)以外地區(qū)和一些價格偏低的私人住宅基本上被搶購一空。預(yù)計2021年新加坡二手商品房的轉(zhuǎn)售量可能會繼續(xù)增長5%左右，達(dá)10,000-11,000個單位，二手商品房房價也會上漲1%-4%。

那么，新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式呈現(xiàn)什么樣的特點？發(fā)展歷史是怎樣？地產(chǎn)稅情況如何？下面，絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組回顧了新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式、發(fā)展史、地產(chǎn)稅。

1、新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式

新加坡的房地產(chǎn)泡沫曾在1997年亞洲金融風(fēng)暴后破裂。在2005年到2008年中期，新加坡的房地產(chǎn)又一度上漲60%，但在隨后的全球金融危機(jī)中，該國房價再度大幅跌落。但近兩年來，新加坡房地產(chǎn)市場又異常火爆，均價1500萬美元的高檔洋房以極快的速度和令人驚訝的價格被搶購一空。新加坡樓市價格的基礎(chǔ)來源于兩個方面：一方面是新加坡的增加居民計劃。新加坡現(xiàn)有人口505萬，政府規(guī)劃2030年要達(dá)到650萬，而這其中要大力吸引投資移民的高資產(chǎn)人士，所以人口的增長是房產(chǎn)市場穩(wěn)固上漲的剛性需求。另一方面，新加坡是被公認(rèn)最安全、最具價值的地點之一，新加坡房地產(chǎn)是財富保存與累積的最佳資產(chǎn)，參與分享亞洲增長的全球投資者都趨向于在新加坡設(shè)立區(qū)域辦事處或投資優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)，以此來平衡投資組合中高風(fēng)險的亞洲新興市場資產(chǎn)。這幾年，中國、印度、越南、印度尼西亞有大批人到新加坡買房子，導(dǎo)致房價不斷上升。目前，這個島國與香港正成為世界上樓市最活躍的國家和地區(qū)。

1.1 組屋制度實現(xiàn)了“居者有其屋計劃”

新加坡政府早在1960年便成立建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)解決公共住房問題，并于1964年推出了“居者有其屋計劃”。經(jīng)過近50年的發(fā)展，如今新加坡已形成了以公共住房為主、商品房為輔的房地產(chǎn)市場格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成為亞洲各國解決住房問題的典范。在過去50年中，新加坡政府建造了近100萬套公共住房，解決了82%人口的住房問題。新加坡的組屋制度將房地產(chǎn)分成相對獨立的兩塊，一塊是完全的商業(yè)性住房市場，一塊是組屋市場。因為新加坡82％的人都有政府提供的組屋，所以新加坡樓市價格不像香港樓市價格大起大落，新加坡樓市價格雖然屢創(chuàng)新高，也并沒有引起人民的強(qiáng)烈不滿。

1.2 完善的土地制度促進(jìn)了土地綜合利用

新加坡土地所有制度主要有國有和私人所有兩種形式，其中國有土地又可以分為純國有和公有兩種形式：純國有土地由作為政府部門所屬的土地局掌管；公有土地由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局以及其它社會團(tuán)體掌握和使用。目前，純國有土地約占53%，公有土地約占27%，私有土地只占20%左右。根據(jù)《土地征用法》規(guī)定，凡為公共目的所需的土地，政府都可強(qiáng)制性征用。為了防止濫用《土地征用法》賦予的權(quán)力，政府詳細(xì)規(guī)定了征地程序、操作流程和土地補償標(biāo)準(zhǔn)。新加坡采用拍賣、招標(biāo)、有價劃拔和臨時出租等方式，將一定年限的土地使用權(quán)出售給使用者。出讓后的土地可以自由轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃，但年限不變。使用期滿后，政府無償收回土地及其地上附著物；若要繼續(xù)使用，須經(jīng)政府批準(zhǔn)，再獲得一個規(guī)定年限的使用期，但須按當(dāng)時的市價重估地價第二次買地。新加坡住房按照土地使用權(quán)分成三類：永久地契、999年和99年。組屋和部分房地產(chǎn)商開發(fā)的私人公寓土地使用權(quán)限是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府規(guī)定很嚴(yán)格：只有新加坡公民或者能對新加坡做出特殊貢獻(xiàn)的人才可以買到永久的房子。

1.3 “劫富濟(jì)貧”的房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)貧富差距的重要手段

新加坡房地產(chǎn)稅收政策傾向于保護(hù)弱勢群體，主要有四項：一是不動產(chǎn)稅。稅率為23%，其計價的認(rèn)定是以不動產(chǎn)每年所能獲得的租金總收入計算。空置土地按估計成本的5%計，旅館客房按年總收入的15%計，旅館餐飲按年總收入的5%計。二是印花稅和律師費。稅率：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差價9萬元以下為1%，9-15萬元為2%，超過15萬元為3%。律師費的收取按律師費用條例，收費根據(jù)不動產(chǎn)的價值視不同種類，分別為0.15%-0.20%，標(biāo)的價值在2000萬元及以上者，可協(xié)商確定。三是開發(fā)收益費。變更使用分區(qū)、增加密集率或規(guī)劃比率等而使土地增值時，須繳納增值部分50%的開發(fā)收益費。四是遺產(chǎn)稅。稅率按遺留不動產(chǎn)市價估定。不足50萬元免稅，1000萬元(扣除一切許可費用，許可費扣除上限為300萬元。)以內(nèi)5%，以上部分為10%。

1.4 強(qiáng)大的中央公積金是房地產(chǎn)金融的堅實后盾

新加坡住房資金來源構(gòu)成如下：中央公積金局和郵政儲蓄銀行占80%，商業(yè)銀行、金融公司、開發(fā)銀行、契約基金等機(jī)構(gòu)占20%。目前新加坡中央公積金局管理的公積金數(shù)額約600億新元，是新加坡的“最大財東”，每年公積金的運營都創(chuàng)造數(shù)億元利潤。新加坡實行的公積金制度使得國家“建得起”住房，家庭“買得起”住房。新加坡房地產(chǎn)金融基本由政府控制，中央公積金局直接行使住房金融職能，郵政儲蓄銀行則為住房發(fā)展局以投資政府債券的形式籌集資金。金融機(jī)構(gòu)能夠密切配合政府房地產(chǎn)發(fā)展計劃，提供種種必要的金融服務(wù)，其經(jīng)濟(jì)效益已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房金融范圍。中央公積金制度不但促進(jìn)了住房問題的盡快解決，還推動宏觀經(jīng)濟(jì)形成了“高積累-高投資-高效益-高增長”的良性循環(huán)，帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

1.5 嚴(yán)厲的樓市調(diào)控成效明顯

雖然新加坡房組屋住房占82％，商業(yè)性房地產(chǎn)的價格對居民住房基本沒有影響，但新加坡為了保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，十分關(guān)心樓市。2009年9月至2010年，新加坡政府推出了三輪冷卻措施，旨在防止中低端市場出現(xiàn)投機(jī)行為，這些措施包括征收新稅、提高預(yù)付款標(biāo)準(zhǔn)等。2010年11月25日，新加坡政府宣布向私營部門銷售大量土地，以進(jìn)一步緩和房價。2011年1月又推出新政，包括大幅調(diào)高賣方印花稅和下調(diào)房貸上限等措施為房地產(chǎn)市場降溫，有效的抑制了私人住宅價格上漲。根據(jù)新加坡國家發(fā)展部(MND)的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，私人住宅價格上漲率開始減慢，并在2009年9月第一組措施執(zhí)行后持續(xù)下降。關(guān)于今年新加坡房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，人們的一致看法是，政府的調(diào)控政策只會比以前更嚴(yán)厲，出臺的措施也更利民。

2、新加坡發(fā)展史

新加坡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段。

2.1 1959年至1964年

1959年新加坡共有人口158萬，其中47％的人沒有住房。為了解決居民住房問題，1960年頒布了《建屋與發(fā)展法》，根據(jù)該法令設(shè)立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，建房速度從原來每年平均建設(shè)1000多套提高到10000多套，到1964年底，全國已有40萬人住進(jìn)公共組屋。

2.2 1964年至1973年

1964年推出“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入家庭購買組屋；1965年創(chuàng)辦中央公積金制度，成立中央公積金局，公積金繳費率隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)狀況不斷調(diào)整，成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要工具。房屋供給繼續(xù)大量增加，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金逐步得到解決。

2.3 1974年至1987年

這期間居民房荒問題逐步得到解決，大量高檔公寓在市場上出現(xiàn)。1974年，成立國營房屋與城市開發(fā)公司(HUDC)，專門建設(shè)大型五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可購買，使中等收入家庭可以購買國家提供的公共住宅。這期間，房屋建設(shè)開始向高層化、高密度的方向發(fā)展，在滿足居民需要的程度上，新加坡住房自有率達(dá)到了80%，超過了加拿大(78%)，澳大利亞(76%)，前聯(lián)邦德國(76%)，英國(71%)和美國(70%)。

2.4 1988年至今

隨著收入水平和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房荒問題得到解決。1987年，政府制定特準(zhǔn)住宅產(chǎn)業(yè)計劃，放開公積金購買公共住宅的范圍；1989年7月起，開發(fā)局把購房登記制度改為訂購制度；自1989年起放開HUDC套房購買對象的限制，居民可以隨便購買，但是購房價格與收入相關(guān)。購房者受惠范圍擴(kuò)大，房屋質(zhì)量普遍得到提升。

3、新加坡地產(chǎn)稅

新加坡國土面積721.6平方公里，總?cè)丝?61.2萬，地少人多，人口密度高。1959年自治初期，新加坡遭遇嚴(yán)峻的“房荒”，住房短缺導(dǎo)致了嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定。新加坡政府于1964年提出了“居者有其屋”計劃，并將其定為基本國策。

新加坡房地產(chǎn)發(fā)展模式、發(fā)展史及地產(chǎn)稅情況

表1 新加坡自住型住宅房地產(chǎn)稅率

政府將土地使用權(quán)無償劃撥給建屋發(fā)展局(簡稱HDB)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)“組屋”(簡稱HDB公寓)，HDB根據(jù)公民收入水平、申請情況等決定組屋價格和銷售對象，并負(fù)責(zé)組屋后續(xù)的管理等工作。1966年頒布《土地征收法》，規(guī)定政府出于公共利益需要可強(qiáng)制征地并實行國家規(guī)劃和建設(shè)。經(jīng)過半個多世紀(jì)的發(fā)展，新加坡的住房政策目標(biāo)大致經(jīng)歷了“滿足居民居住需求-不斷改善居民居住質(zhì)量-鼓勵居民擁有住房產(chǎn)權(quán)”三個階段，逐漸形成了政府供給組屋為主、商品房買賣為輔的房地產(chǎn)市場。目前，新加坡國有土地占比近九成，政府在土地規(guī)劃、出讓和管理上擁有絕對的話語權(quán)，不僅解決了自治初期的“房荒”問題，還形成了“廉租房-廉價組屋-改善型組屋-私人住宅”的階梯式供應(yīng)體系，新加坡的居民住房擁有率從1980年的58.8%增長至2019年的90%，其中約80%是組屋，20%是私人住宅，建成了世界上保障范圍最廣的公共住房體系，被譽為“世界公共住房政策的成功典范”。而且，新加坡政府通過對土地供應(yīng)進(jìn)行區(qū)分等措施，合理設(shè)計征收房產(chǎn)稅，鼓勵房屋自住，較好地防范了土地投機(jī)。

表2 新加坡非自住型住宅房地產(chǎn)稅率

表2 新加坡非自住型住宅房地產(chǎn)稅率

基于既定的住房政策，新加坡房地產(chǎn)稅收體系呈現(xiàn)出重交易和保有的特點，主要包括印花稅(交易環(huán)節(jié))、所得稅(交易環(huán)節(jié))及財產(chǎn)稅(保有環(huán)節(jié))三大稅種，2017年，新加坡稅收總額470億新元，其中，財產(chǎn)稅和印花稅收入92.1億新元，占稅收總收入13.9%。

3.2 財產(chǎn)稅

新加坡對所有不動產(chǎn)都征收財產(chǎn)稅，按照物業(yè)類型實施差異化稅率，可分為業(yè)主自住住宅、非業(yè)主自住住宅、非居住房屋三種類型，對自用型住宅房地產(chǎn)及非自用型住宅房地產(chǎn)實施累進(jìn)財產(chǎn)稅稅率，對其他房地產(chǎn)，如商業(yè)及工業(yè)房地產(chǎn)，采用10%稅率。新加坡政府鼓勵居民購房自住，對購買自住房者實行稅收優(yōu)惠，對于高檔私人住宅適用高稅率。新加坡國內(nèi)稅務(wù)局(Inland Revenue Authority of Singapore，簡稱IRAS)每年對物業(yè)年值進(jìn)行重新評估，結(jié)合市場租金變化情況適時進(jìn)行調(diào)整。目前，對自用型房地產(chǎn)實施的累進(jìn)財產(chǎn)稅制度(PPTR)自2015年1月1日起生效，采取7級累進(jìn)稅率，免征額為8000新元。

自2015年1月1日起，累進(jìn)財產(chǎn)稅制度(PPTR)同時適用于非自用型住宅房地產(chǎn)。對年價值3萬新元以上非自住型住宅采用10%-20%的6級累進(jìn)稅率。

3.3 物業(yè)印花稅

新加坡印花稅征收范圍廣，買賣、租賃均需繳納。買賣環(huán)節(jié)涉及買家繳納的買家印花稅(Buyer's Stamp Duty)、買房繳納的賣家印花稅(Seller's Stamp Duty)和額外印花稅(Additional Buyer's Stamp Duty)，分別依據(jù)買賣合同價格、持有年限、房屋套數(shù)實行累進(jìn)稅率，總體呈現(xiàn)“房價越高、持有越短、擁屋越多，稅率越高”的特點。買方印花稅按照買入價或市場價孰高者進(jìn)行繳付。自2018年2月20日起，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的印花稅稅率不同，住宅物業(yè)的印花稅稅率最高為4%。

賣方印花稅根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)從價稅稅率對轉(zhuǎn)讓、分配或轉(zhuǎn)移的財產(chǎn)征收，新加坡政府按照持有年限累進(jìn)印花稅率實現(xiàn)抑制投機(jī)的效果，持有年限越短，稅率越高。對2017年3月11日及之后購買的住宅用房地產(chǎn)，如果其在持有3年后再進(jìn)行出售，那么該賣方無需繳納印花稅。如果其在持有3年內(nèi)進(jìn)行出售，根據(jù)置存期的不同，以銷售對價和市場價值中的較高者為計稅基礎(chǔ)，稅率分別為4%、8%或12%。

表3 2018年預(yù)算案計劃修改后印花稅稅率

表3 2018年預(yù)算案計劃修改后印花稅稅率

自2011年12月8日起，新加坡政府還通過調(diào)節(jié)額外印花稅的稅率來調(diào)控房地產(chǎn)市場，額外印花稅僅限于買方，區(qū)分公民、永久居民、外國人和法人實體，對首套房、二套房和三套房及以上實施5%-25%的差異化稅率。租賃物業(yè)印花稅根據(jù)已申報的租金或市場租金孰高者，按租契的印花稅稅率繳付。

3.4 所得稅

新加坡人在房屋出租和買賣環(huán)節(jié)皆需繳納所得稅。租賃環(huán)節(jié)由出租人繳納，稅基為房租扣除財產(chǎn)稅、房屋貸款、修繕費、物業(yè)費等費用后的余額，整體并入個人所得稅應(yīng)納稅總額，適用0-22%個人所得稅率。買賣環(huán)節(jié)只針對投資炒作的個人征收，一般的房屋交易獲益被視為資本收益，無需繳稅。投資炒作的認(rèn)定由新加坡稅務(wù)局依據(jù)房屋買賣的頻率、原因、長期持有資產(chǎn)的金融手段、持有時間等多個因素綜合判斷。

4、絲路印象新加坡事業(yè)部簡介

絲路印象新加坡事業(yè)部成立2003年，分部分別設(shè)在新加坡市、實龍崗、裕廊、義順，總雇員超過500人左右。旨在對新加坡投資環(huán)境、新加坡各行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，撰寫并發(fā)布有關(guān)新加坡各行業(yè)投資分析報告。自成立以來，絲路印象新加坡事業(yè)部總計撰寫并發(fā)布新加坡投資分析報告8000余份，其中，每年大約有2000余份報告被新加坡政府、相關(guān)行業(yè)協(xié)會、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”和“風(fēng)景線”。同時，絲路印象新加坡事業(yè)部熱忱歡迎赴新加坡投資的企事業(yè)單位及個人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時客服熱線：13982265400咨詢新加坡相關(guān)投資政策、新加坡熱門投資行業(yè)、疑難問題。