2020年新加坡房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀回顧及2021年發(fā)展趨勢

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:00 瀏覽：672 收藏

根據(jù)絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫并發(fā)布的《后疫情時(shí)代新加坡房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度，新加坡國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比下降5.8%，而全年預(yù)估降幅為6%至6.5%左右。自2020年第三季度防疫阻斷期結(jié)束后以來，人們發(fā)現(xiàn)購房活動量激增，這表明新加坡房地產(chǎn)市場上的“新冠陰云”正在逐漸消散。在疫情最為嚴(yán)重的時(shí)期，各大發(fā)展商為防止新冠病毒傳播紛紛關(guān)閉了展示廳房，看房活動也遭到禁止。

新加坡私人住宅的銷售量下降了37.6%，從2020年第一季度的4,269套減少到了2020年第二季度的2,664套。2020年上半年，私人住宅的整體價(jià)格下跌了0.7%。公共住房市場也表現(xiàn)不佳。2020年第二季度，組屋轉(zhuǎn)售交易量季度環(huán)比下降逾40%，低至3,426套。

出人意料的是，6月份新房銷售量與上月相比激增了100%以上，達(dá)到了近7年來的最高水平。此后，人們積極購房的勢頭又持續(xù)了四個月的時(shí)間。第三季度，組屋市場上的轉(zhuǎn)售公寓價(jià)格環(huán)比上漲了1.5%，這一結(jié)果令市場觀察人士感到大為震驚。

隨著2020年結(jié)束，絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組回顧了2020年新加坡房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，并對2021年新加坡房地產(chǎn)發(fā)展趨勢做了預(yù)測。

1、私人住宅市場

系統(tǒng)內(nèi)仍在流通的充足流動性將對新加坡住宅市場產(chǎn)生持續(xù)性的提振作用。為了應(yīng)對此次疫情造成的破壞性影響，世界各國政府和央行已經(jīng)制定了全面的財(cái)政計(jì)劃和刺激方案。

表1 2020年新加坡房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

表1 2020年新加坡房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

大規(guī)模量化寬松計(jì)劃帶來的大量資本正在流向海外金融系統(tǒng)和全球房地產(chǎn)市場。最近幾個月內(nèi)，由于借貸成本降低，現(xiàn)金充裕的買家一直在尋找合適的房產(chǎn)。

去年6月，防疫阻斷時(shí)期結(jié)束后，房地產(chǎn)市場“重現(xiàn)生機(jī)”：物業(yè)交易總量(不包括執(zhí)行共管公寓)飆升了164.5%，從2020年第二季度的2,664套猛增至2020年第三季度的7,047套。

我們預(yù)計(jì)2021年的需求將保持一定的彈性。盡管疫情肆虐，但關(guān)鍵基本面仍未受到負(fù)面影響，因此我們會繼續(xù)看好新加坡房地產(chǎn)市場的長期前景。舉例來說，新加坡有利于營商的環(huán)境、卓越的醫(yī)療設(shè)施和教育標(biāo)準(zhǔn)、安全港的超然地位和政治穩(wěn)定性將繼續(xù)吸引全球的投資者。

由于人們對研制疫苗的信心正在逐步提升，新加坡也進(jìn)入了重啟的第三階段，買家的情緒可能會進(jìn)一步改善。我們預(yù)計(jì)，2021年整體房價(jià)將進(jìn)一步上漲1%至4%，同時(shí)私人住宅交易量或達(dá)到19,200至21,200套，略高于2020年的水平(見圖1)。

1.1 新售房產(chǎn)

與2019年和2020年相比，預(yù)計(jì)下一年推出的新項(xiàng)目數(shù)量將會減少。2021年上半年，市場上可能會推出約20個新開發(fā)項(xiàng)目。

相比之下，上一個集體銷售周期(2018年和2019年)取得了驚人的業(yè)績，每半年都有25至30個左右的住宅項(xiàng)目推出。然而，2020年上半年僅推出了大約15個項(xiàng)目，這是因?yàn)樵诜酪咦钄嗥陂g，所有樣板房均被關(guān)閉。

圖1 新加坡私人住宅市場整體情況

圖1 新加坡私人住宅市場整體情況

由于大多數(shù)大型項(xiàng)目已經(jīng)在過去兩年內(nèi)啟動，預(yù)計(jì)2021年開始動工的項(xiàng)目數(shù)量將有所減少。在2017年至2018年期間，市場上達(dá)成了多筆大規(guī)模的土地交易，但人們利用這些土地推出的項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)接近峰值，預(yù)計(jì)從2021年開始將逐漸減少。

自政府從2018年7月開始執(zhí)行新的降溫措施后，集體銷售的房產(chǎn)數(shù)量幾乎已完全歸零。政府還調(diào)整了私人住宅建設(shè)用地的供應(yīng)量。過去兩年內(nèi)，為了適應(yīng)充滿不確定性的經(jīng)濟(jì)前景和持續(xù)增長的需求，政府土地銷售(GLS)項(xiàng)目釋放了一批保留的土地以維持適度的單位供應(yīng)量。

從2021年上半年的政府土地銷售項(xiàng)目的已確認(rèn)清單來看，市場上將推出約1,600套房產(chǎn)，低于2019年上下半年推出的1,700套至2,000套，以及2018年上下半年推出的約2,700套。在市場上增加新的供應(yīng)之前，供應(yīng)量的減少和間隔性釋放的土地可以讓目前的項(xiàng)目清理更多的庫存。

2021年即將推出的大型項(xiàng)目包括鑫悅府(Normanton Park)、Park Nova(前Park House)、Klimt Cairnhill(前經(jīng)禧樓)、前盛捷良苑(Liang Court)、Midtown Modern以及爾衛(wèi)民路(Irwell Bank Road)的建設(shè)項(xiàng)目。其他即將推出的大眾市場項(xiàng)目包括堪培拉(Canberra)、芬維爾(Fernvale)和巴西立(Pasir Ris)的政府土地項(xiàng)目。

2021年，新住宅價(jià)格下跌的可能性較低。隨著經(jīng)濟(jì)前景好轉(zhuǎn)，市場情緒將有所改善。雖然某些項(xiàng)目可能會繼續(xù)受到近期出臺的購買選擇權(quán)(OTP)重授限制政策的部分影響，但其他項(xiàng)目可能會受益于因可選地段供應(yīng)減少而產(chǎn)生的穩(wěn)定需求。

我們預(yù)計(jì)新住宅價(jià)格可能會繼續(xù)以2%至5%的幅度加速上漲(見圖2)。2021年可能售出9,000至10,000套新住宅(不含執(zhí)行共管公寓)。

1.2 轉(zhuǎn)售房產(chǎn)

過去幾個月內(nèi)，有種種跡象表明轉(zhuǎn)售房產(chǎn)重新引起了房地產(chǎn)市場的興趣。自政府從2018年開始執(zhí)行新的降溫措施以來，轉(zhuǎn)售住宅的需求和價(jià)格一直處于低迷的狀態(tài)。因此，最近二級市場上購買活動增加的勢頭將燃起業(yè)主的積極情緒。

圖2 新加坡新私人住宅銷售量（不包含執(zhí)行共管公寓）

圖2 新加坡新私人住宅銷售量（不包含執(zhí)行共管公寓）

轉(zhuǎn)售住宅市場上取得了幅度較大的季度環(huán)比增長，從2020年第二季度的933套增至2020年第三季度的3,467臺，其增幅高達(dá)271.6%。在2020年第三季度，轉(zhuǎn)售住宅銷售量在總銷售量中所占比例也相對較高，為49.2%，而上一季度僅為35.0%。

二級市場上的豪華型住宅和大型轉(zhuǎn)售住宅一直很受歡迎。大眾市場和城市邊緣地區(qū)的廉價(jià)私人住宅也已被搶購一空。

我們預(yù)計(jì)，2021年轉(zhuǎn)售住宅的需求量可能會繼續(xù)適度增長5%左右，達(dá)到10,000至11,000套之間(見圖3)。2021年，這類房產(chǎn)的價(jià)格可能會上漲1%至4%。

1.3 私人租賃房產(chǎn)

與其他房地產(chǎn)市場相比，私人租賃房產(chǎn)市場可能是在此次疫情中受到了“最嚴(yán)重?fù)p害”的市場之一。租賃價(jià)格增長暫時(shí)陷入停滯，而今年的需求仍然不溫不火。

由于政府正在實(shí)施嚴(yán)格的邊境管制和旅行限制政策，外籍人士的數(shù)量減少了。此外，政府還為當(dāng)?shù)毓蛦T提供了大力支持，因此與外籍人士相比，本地居民被裁員的可能性較低。近幾個月來，在新加坡工作的外籍人士的失業(yè)率一直在上升。在就業(yè)形勢越發(fā)嚴(yán)峻的情況下，新增加的外籍職工人數(shù)已大幅減少。

圖3 新加坡私人轉(zhuǎn)售住宅市場（不包含執(zhí)行共管公寓）

圖3 新加坡私人轉(zhuǎn)售住宅市場（不包含執(zhí)行共管公寓）

雖然有效疫苗和恢復(fù)航空旅行的前景可能會對租賃市場產(chǎn)生一些支持作用，但2021年的就業(yè)人數(shù)增長可能依然緩慢，其中上半年的情況更是不容樂觀。

服務(wù)業(yè)和休閑業(yè)是外籍人士求職的主要來源，但這些行業(yè)可能需要更多的時(shí)間才能恢復(fù)元?dú)?。然而，外國專業(yè)人員和高技能工人或許可以保住原本的職位，特別是在高速增長領(lǐng)域以及正在經(jīng)歷數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)中，這類人才往往很受重視。

2021年，物業(yè)出租量可能在85,000和95,000套之間(見圖4)。持續(xù)增加的已完工住宅數(shù)量和宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性可能會對租金產(chǎn)生一定的下行壓力，因此2021年的租金波動幅度可能會在-1%至2%之間。

2、組屋市場

2.1 轉(zhuǎn)售房產(chǎn)

2020年，轉(zhuǎn)售組屋市場的亮眼表現(xiàn)令市場觀察人士相當(dāng)震驚。盡管疫情十分嚴(yán)重，組屋供應(yīng)也在持續(xù)增加，轉(zhuǎn)售組屋房產(chǎn)的價(jià)格在2020年第三季度依然實(shí)現(xiàn)了1.3%的季度環(huán)比上漲，而上一季度僅小幅上漲了0.3%。與去年同期相比，有更多的組屋以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)手。

圖4 新加坡私人住宅出租量（不包含執(zhí)行共管公寓）

圖4 新加坡私人住宅出租量（不包含執(zhí)行共管公寓）

防疫阻斷期結(jié)束后，有眾多買家爭先恐后地回到了組屋市場。人們對轉(zhuǎn)售組屋的需求仍然強(qiáng)勁。在連續(xù)的四個月內(nèi)，市場上共達(dá)成了2,400多筆交易。

市場復(fù)蘇可歸因于政府在過去兩年內(nèi)，為新加坡公民加強(qiáng)住宅可負(fù)擔(dān)性，同時(shí)提升老舊組屋的吸引力而進(jìn)行的一系列政策改革措施。

盡管公寓的供應(yīng)量持續(xù)增加，并有較多組屋項(xiàng)目進(jìn)入了為期五年的最低入住期(MOP)(見圖8)，但這類房產(chǎn)的價(jià)格依然保持著穩(wěn)定。由于近期預(yù)購組屋(BTO)新啟動項(xiàng)目的工期很長，部分需求已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了轉(zhuǎn)售物業(yè)市場。由于11月份動工的預(yù)購組屋項(xiàng)目完工期預(yù)計(jì)會持續(xù)較長時(shí)間，那些急需住宅的夫婦可能會在未來幾個月內(nèi)轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)售物業(yè)市場。

圖5 截至2020年第三季新加坡私人住宅物業(yè)(不含執(zhí)行共管公寓)的預(yù)期完工數(shù)量

圖5 截至2020年第三季新加坡私人住宅物業(yè)(不含執(zhí)行共管公寓)的預(yù)期完工數(shù)量

宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性和疲軟的就業(yè)市場可能會導(dǎo)致更多家庭把住所降級為組屋。因此，我們預(yù)計(jì)組屋轉(zhuǎn)售量可能會上升3%至5%，達(dá)到24,000至26,000套(見圖6)。由于需求增加，轉(zhuǎn)售組屋的價(jià)格可能會持續(xù)提升2%至5%。

2.2 組屋租賃房產(chǎn)

考慮到不利的就業(yè)環(huán)境和旅行限制，2021年的租房需求可能會放緩，尤其是有更多的組屋進(jìn)入最低入住期(MOP)并獲得出租資格后，市場上很可能產(chǎn)生供過于求的現(xiàn)象。

表2 新加坡租屋市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

表2 新加坡租屋市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

盡管如此，某些地區(qū)的組屋仍相當(dāng)搶手，特別是位于工業(yè)區(qū)附近的住宅。許多雇主仍在尋找合適的住宅來用作安置員工的宿舍。

圖6 新加坡組屋轉(zhuǎn)售房產(chǎn)市場

圖6 新加坡組屋轉(zhuǎn)售房產(chǎn)市場

此外，鑒于未來幾個月內(nèi)，一些外籍人士的住宿預(yù)算可能會減少，他們的住所也可能會從私人住宅降級為組屋。一些以單身人士為主的外籍人士可能愿意租下成色較新的組屋，尤其是城市郊區(qū)地段的組屋。

圖7 新加坡組屋租賃市場

圖7 新加坡組屋租賃市場

我們估計(jì)，明年整體租金可能會小幅上漲3%(見圖7)。從航空出行完全恢復(fù)的速度來看，2021年的組屋出租量可能會達(dá)到42,000至44,000套。

3、絲路印象新加坡事業(yè)部簡介

絲路印象新加坡事業(yè)部成立2003年，分部分別設(shè)在新加坡市、實(shí)龍崗、裕廊、義順，總雇員超過500人左右。旨在對新加坡投資環(huán)境、新加坡各行業(yè)進(jìn)行市場調(diào)研，撰寫并發(fā)布有關(guān)新加坡各行業(yè)投資分析報(bào)告。自成立以來，絲路印象新加坡事業(yè)部總計(jì)撰寫并發(fā)布新加坡各行業(yè)投資分析報(bào)告8000余份，其中，每年大約有2000余份報(bào)告被新加坡政府、相關(guān)行業(yè)協(xié)會、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”和“風(fēng)景線”。同時(shí)，絲路印象新加坡事業(yè)部熱忱歡迎赴新加坡投資的企事業(yè)單位及個人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時(shí)客服熱線：13982265400咨詢新加坡相關(guān)投資政策、新加坡熱門投資行業(yè)、疑難問題。