2021年巴基斯坦房地產(chǎn)市場投資及政策分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:00 瀏覽：1658 收藏

近十年來，巴基斯坦的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了大起大落。以前，投資房地產(chǎn)時涉及高度的不確定性。人們對他們的投資未來是否會產(chǎn)生利潤感到懷疑和不確定。這種不確定性主要是由于巴基斯坦不穩(wěn)定的經(jīng)濟狀況。那么，2021年巴基斯坦房地產(chǎn)市場投資現(xiàn)狀如何？有哪些政策規(guī)定？絲路印象巴基斯坦事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組根據(jù)在巴基斯坦多年的市場調(diào)研經(jīng)驗，系統(tǒng)的分析2021年巴基斯坦房地產(chǎn)市場，巴基斯坦房地產(chǎn)投資及巴基斯坦房地產(chǎn)政策。

一、2021年巴基斯坦房地產(chǎn)市場投資

根據(jù)絲路印象巴基斯坦事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫并發(fā)布的《2022-2026年巴基斯坦房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險分析報告》預(yù)測目前巴基斯坦城市住房缺口是80萬套，缺口以每年30萬套的速度增長。而拉合爾、伊斯蘭堡、卡拉奇將是巴基斯坦住房需求最為強勁的區(qū)域，并且發(fā)展趨勢正由城市中心轉(zhuǎn)向環(huán)境更佳，更易于規(guī)劃的城市周邊區(qū)域。就卡拉奇而言，2016年其主要區(qū)域的房地產(chǎn)價值增幅達到了26%。

隨著巴基斯坦新的稅收法的頒布，房地產(chǎn)市場變得越來越規(guī)范，海外投資者也正投入越來越多的關(guān)注。

巴基斯坦人口主要集聚于城市與城市周邊，且聚集于三大區(qū)域：(1)
伊斯蘭堡、拉瓦爾品第、白沙瓦地區(qū)；（2）拉合爾、費薩拉巴德、木爾坦地區(qū)；（3）卡拉奇、海德拉巴地區(qū)。作者：CPEC_TALKhttps://www.bilibili.com/read/cv8402868出處：bilibili

大型開發(fā)商較少，大型開發(fā)商主要以開發(fā)大型社區(qū)，類似于國內(nèi)的開發(fā)區(qū)，做好配套，賣地為主；而大多數(shù)的開發(fā)商以開發(fā)單棟或者幾棟別墅的小型私人公司或者個人為主。

對于單純地產(chǎn)開發(fā)而言，巴基斯坦三大區(qū)域各有優(yōu)勢，尤其是現(xiàn)今卡拉奇區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速。但對于中資投資開發(fā)而言，伊斯蘭堡與拉瓦爾品第地區(qū)是聖福林團隊認為最有潛力也是最為安全的投資區(qū)域。原因如下：

1. 中巴經(jīng)濟走廊帶來使得首都政治、文化、經(jīng)濟功能越發(fā)凸顯；

2. 政府及軍方中樞，政治局面最為穩(wěn)定，居民文化層次較高，中產(chǎn)以上收入人群廣泛；

3.
伊斯蘭堡區(qū)域四季氣候最佳，宜居程度遠高于炎熱的卡拉奇區(qū)域以及拉合爾區(qū)域，是目前巴基斯坦乃至阿拉伯國家居民喜愛的居住地之一，巴基斯坦各大城市的富人對于伊斯蘭堡區(qū)域附近的地產(chǎn)項目關(guān)注度極高。

4. 新機場建設(shè)以及中巴經(jīng)濟走廊建設(shè)帶來新的發(fā)展區(qū)域空間，多達200平方公里的新城區(qū)。

巴基斯坦是一個國窮民富的國家，國民消費力極強；同時社會兩級分化嚴重，貧富差距極大，富人購買力及購買欲很強。

巴基斯坦是一個穆斯林國家，禁酒、女性較少出門，全民娛樂活動及娛樂場所有限，因此家庭住宅成為巴基斯坦國民最為重要的場所。同時，相對高端、相對封閉性的娛樂場所及休閑場所擁有極大潛力。

巴基斯坦當(dāng)前城市規(guī)劃相較而言比較落后，房屋建設(shè)質(zhì)量及設(shè)計水平同樣比較落后，房屋配套匱乏，道路設(shè)計不合理。由此，巴基斯坦社會對新住宅、新社區(qū)訴求強烈。

巴基斯坦大城市的家庭結(jié)構(gòu)從過去家族式的三世同堂十幾口口甚至二十幾口一家向二世同堂的六口至八口一家轉(zhuǎn)變，對新型中等戶型住宅（別墅、公寓）的需求越發(fā)強烈。

圍繞著新機場以及中巴經(jīng)濟走廊建設(shè)而即將興起的首都新城區(qū)域，巴基斯坦新型住宅地產(chǎn)具備巨大的空間，同時具有巨大的商業(yè)價值及潛力。作者：CPEC_TALKhttps://www.bilibili.com/read/cv8402868出處：bilibili

由于COVID-19封鎖，全國停產(chǎn)75天后，6月開始恢復(fù)生產(chǎn)。美國最大的汽車輪胎制造商通用輪胎橡膠公司宣布，2020年第一季度的凈銷售額增長了42%，而去年同期為32億。銷量的增加也可能是由于政府努力減少輪胎的非法進口。

過去一年，它的銷售額也出現(xiàn)了顯著增長，10月份的月銷售額創(chuàng)下了歷史新高。這些工廠向消費者交付了5.73噸水泥。10月份國內(nèi)市場的消費量也增長了15.8%，達到485萬噸，高于今年10月份的819萬噸。對于出口數(shù)據(jù)，注意到從2019年10月的784,433噸增加到2020年10月的875,266噸，增長了11.58%。一季度水泥銷量1930萬噸，同比增長19.3%。

作為巴基斯坦經(jīng)濟主要組成部分的另一個主要行業(yè)，即通信，政府已宣布推出2020-2023年頻譜戰(zhàn)略，由于需求增加，這將幫助商業(yè)電信公司規(guī)劃其網(wǎng)絡(luò)投資。巴基斯坦的移動數(shù)據(jù)使用量從2017年的160%增加到69PB，到2018年底達到128PB。到2018年底，數(shù)據(jù)使用量從2016年的0.34Gb/月增加到1.75Gb/用戶/月.

2020年10月，出口比前一個月增長10.5%，增幅再次達到1.96億美元至21億美元。然而，2020年10月的進口額下降了15%，達到37億美元，與前一個月相比減少了6.47億美元。

二、巴基斯坦房地產(chǎn)政策

1、外國投資人是否可以在巴基斯坦獲得土地？

巴基斯坦對外國投資人獲取當(dāng)?shù)赝恋爻珠_放態(tài)度。目前巴基斯坦在外國投資人獲取商業(yè)性、經(jīng)營性用地方面沒有專門的法律規(guī)定，僅要求非當(dāng)?shù)鼐用衿髽I(yè)在巴擁有房地產(chǎn)必須經(jīng)內(nèi)政部批準。而外國投資人在當(dāng)?shù)卦O(shè)立的子公司被視為巴基斯坦本地企業(yè)，故通常情況下在巴基斯坦設(shè)立子公司獲取土地時，無需獲得內(nèi)政部審批。

在政府參與的PPP項目中，土地可能由政府提供，但多數(shù)情形下還是由投資人自行取得項目用地。如果涉及到征用私人土地，政府可以依據(jù)1894年《土地征用法》（LandAcquisitionAct,1894）為公共目的而征用私人土地。但1894年《土地征用法》規(guī)定的土地征用程序和賠償機制極為復(fù)雜，包括漫長的異議聽證機制等。因此，即使是大型的基礎(chǔ)設(shè)施項目，政府通常也會要求投資人自行負責(zé)獲取項目用地。

需要注意的是，根據(jù)巴基斯坦法律，巴基斯坦沒有絕對私有土地的概念，所有土地的絕對所有權(quán)屬于政府，私人的土地財產(chǎn)權(quán)只是租賃權(quán)，土地租期最長99年。因此，外國企業(yè)在巴基斯坦“買地”，其實也是買的長期租賃權(quán)。且根據(jù)《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》第14條的禁止永久保留規(guī)則，即在合同中不得約定，土地租賃合同到期后生效的未來利益，不得約定土地租賃合同到期后自動續(xù)期以實現(xiàn)永久獲得土地。但該法第18條對這一規(guī)則規(guī)定了一種豁免的情形，即如果可以證明永久轉(zhuǎn)讓符合公眾和多數(shù)人的利益。

2、土地交易需要注意哪些法律問題？

1)土地權(quán)利必須進行登記

巴基斯坦土地登記采用地契登記制度，土地權(quán)屬以地契（titledeed）方式記錄，并以登記為準。1882年《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法案》第54條明確規(guī)定，出售契約未經(jīng)登記，不得進行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。1908年《登記法》更加細化了登記要求，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)法律文件在簽署之日起四個月內(nèi)需向登記官繳費登記，否則文件自動失效。

在本所接觸的相關(guān)項目中，曾有中國公司簽署土地租賃協(xié)議后未及時登記，直到項目融資階段需要進行法律盡職調(diào)查時才發(fā)現(xiàn)該問題，該公司不得不重新簽署土地租賃協(xié)議，而重簽協(xié)議需要再次繳納印花稅，從而導(dǎo)致重復(fù)繳納了20多萬美元的印花稅。

2)土地權(quán)屬轉(zhuǎn)讓須以書面協(xié)議方式進行

土地交易必須通過書面的、合法有效的協(xié)議進行。1882年《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法》明確要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是在相互理解轉(zhuǎn)讓條件的基礎(chǔ)上通過正式和合法的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進行，該合同將包含交易雙方的信息、標的、轉(zhuǎn)讓流程、價格以及其他基本條款。

3)土地轉(zhuǎn)讓文件的印花稅

根據(jù)1899年《印花稅法》，土地等不動產(chǎn)交易過程中的交易文件應(yīng)繳納印花稅，應(yīng)繳納印花稅的交易文件包括但不限于以下文件：不動產(chǎn)相關(guān)協(xié)議的備忘錄；租賃協(xié)議；轉(zhuǎn)讓文件；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證書。即無論是土地出售、出租和抵押均需要繳納印花稅。

此外，印花稅繳納主體是“簽發(fā)、制作或簽署該契據(jù)的人“?！队』ǘ惙ā返?2條規(guī)定，凡在未繳納印花稅的文件上簽字的主體須負責(zé)任。責(zé)任金額由省級政府每一財政年度根據(jù)本地實際情況修訂。也就是說在土地相關(guān)協(xié)議上的簽字人可能會承擔(dān)個人責(zé)任。

雖然不繳稅不影響交易的有效性，但未貼足印花稅票的交易標的公司將面臨被扣留、查封和強制征稅，并處以應(yīng)納稅額10倍以下罰款的嚴重法律后果，與此同時，在相關(guān)協(xié)議上簽字的個人也會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4)土地盡職調(diào)查應(yīng)重點關(guān)注哪些內(nèi)容？

巴基斯坦的土地登記采用地契登記制度而非政府統(tǒng)一登記制度，土地核查難度非常大。雖然巴基斯坦地契登記制度要求土地交易文件必須登記，卻沒有全國的統(tǒng)一土地登記信息可供查詢。也就是說，土地購買人不可能依靠告知土地登記部門地塊的位置查詢到土地的信息，而必須是提交土地出讓人提供的登記文件到土地登記部門去核實。該制度起源于1882年的英國殖民時代，年代久遠，部分土地交易文件和登記文件遺失嚴重，對于新的投資人來講土地登記核實的難度較大。

在筆者接觸的案例中，部分土地由于權(quán)屬驗證困難，投資人為了項目推進，不得不同時支付數(shù)個主張對土地擁有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，然后要求幾方共同簽署同意出售土地的聲明。

鑒于上述復(fù)雜情況，為確保土地交易順利開展，建議中國投資人在獲得巴基斯坦土地前，先行完成全面、徹底的盡職調(diào)查，以確保權(quán)屬清晰。土地盡職調(diào)查不僅需要核查當(dāng)前所有者的權(quán)利，還需要核查土地所有者的歷史情況、歷次權(quán)屬變更是否符合法律要求，避免交易完成后出現(xiàn)新的土地權(quán)利主張人而妨礙項目的順利推進。

地核查的文件包括以轉(zhuǎn)讓方為權(quán)利人的原始產(chǎn)權(quán)文件和其他相關(guān)附隨文件。附隨文件通常包括：變更文件Mutation（變更文件包含由三級助理稅收官以上稅收官員發(fā)布的命令，相應(yīng)的變更稅收記錄）、用于確認和記錄不動產(chǎn)各種權(quán)利的記錄本Fard（也稱為JamaBandi/MisalHaquiat/RegisterHaqdaran-e-Zameen）以及類似中國的宗地圖的AksShajra（帶有比例尺的特定地塊的圖像，上面載明確定土地邊界的特定符號或數(shù)字等）。對于地上已經(jīng)修建建筑物的土地，還需核驗建筑物的建設(shè)是否符合法律規(guī)定。

同時，土地交易前還需向當(dāng)?shù)毓賳T（TownNazim）核實土地涉及的費用是否已經(jīng)繳清、有無權(quán)利負擔(dān)，并由其出具允許處分該土地的無異議證明。涉及公司名下土地是否被抵押作為貸款擔(dān)保，則應(yīng)當(dāng)向巴基斯坦證券交易委員會公司注冊處核實。

三、絲路印象巴基斯坦事業(yè)部簡介

絲路印象巴基斯坦事業(yè)部成立2010年，分部分別設(shè)在伊斯蘭堡、拉合爾、卡拉奇，總雇員超過500人左右。旨在對巴基斯坦投資環(huán)境、巴基斯坦各行業(yè)進行市場調(diào)研，撰寫并發(fā)布有關(guān)巴基斯坦各行業(yè)投資分析報告。自成立以來，絲路印象巴基斯坦事業(yè)部總計撰寫并發(fā)布巴基斯坦投資分析報告8000余份，其中，每年大約有2000余份報告被巴基斯坦政府、相關(guān)行業(yè)協(xié)會、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風(fēng)向標”和“風(fēng)景線”。同時，絲路印象巴基斯坦事業(yè)部熱忱歡迎赴巴基斯坦投資的企事業(yè)單位及個人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時客服熱線：13982265400咨詢巴基斯坦相關(guān)投資政策、巴基斯坦熱門投資行業(yè)、疑難問題。