2021年俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展歷程及俄羅斯房產(chǎn)稅分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:00 瀏覽：1323 收藏

自蘇聯(lián)解體以來，俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，但仍存在很多問題，住房自有率高但住房質(zhì)量差、房價(jià)分化嚴(yán)重、住房供應(yīng)市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)等問題突出。那么，2021年俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程怎么樣？俄羅斯房產(chǎn)稅又是怎樣？絲路印象投資分析俄羅斯事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組根據(jù)對(duì)俄羅斯多年的市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了2021俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、俄羅斯房地產(chǎn)發(fā)展歷程及俄羅斯房產(chǎn)稅。

1、2021年俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)絲路印象投資分析俄羅斯事業(yè)部發(fā)布的《2022-2026年俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，與2020年同期相比，2021年上半年俄羅斯房地產(chǎn)的投資額增加了40%，達(dá)到1760億盧布（約24.4億美元）。

報(bào)告寫道，截至2021年第二季度，投資額達(dá)1040億盧布（約14.4億美元），創(chuàng)下自2017年底起的季度最高值，比去年同期增長82%。

報(bào)告指出：“高水平投資的主要驅(qū)動(dòng)力是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，連續(xù)第二季度打破紀(jì)錄。”分析人士表示，根據(jù)2021年上半年的結(jié)果，住宅建設(shè)用地投資額為1170億盧布（約16.2億美元），是該市場(chǎng)有史以來的最高值，比2020年全年指數(shù)高出21%。住宅市場(chǎng)在投資市場(chǎng)中所占份額為67%。

數(shù)據(jù)表明，2021年上半年商業(yè)地產(chǎn)投資額約為600億盧布（約8.31億美元），比2020年同期減少22%。

報(bào)告還指出，住宅建設(shè)用地的平均交易額增加了58%，達(dá)到28億盧布（約3878萬美元），而商業(yè)房地產(chǎn)則相反，下降了一半，至9億盧布（約1247萬美元）。

消息顯示，2021年上半年外商投資占投資總額的比重保持在3%的水平，而去年同期為4%，2020年全年為7%。

根據(jù)絲路印象投資分析俄羅斯事業(yè)部發(fā)布的《2022-2026年俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，自2019年初以來，俄羅斯首都的住房總值增長了32%，在10月初達(dá)到了1.02萬億美元（約合6.5萬億元人民幣）。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，僅在2021年的前三季度，莫斯科就交付了513萬平方米的房屋，總價(jià)值約為1.4萬億盧布（約合1231億元人民幣），比去年全年增加了20%。

第一太平戴維斯俄羅斯主管德米特里? 哈林對(duì)這一數(shù)據(jù)給出了評(píng)論：“俄首都1萬億美元的房地產(chǎn)總值令人印象深刻，但這還不是令人欣喜若狂的理由，因?yàn)楸M管莫斯科不斷擴(kuò)大邊界和居民數(shù)量激增，但還遠(yuǎn)不如英國首都?！?/span>

2、俄羅斯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

俄羅斯，尤其是莫斯科的房地產(chǎn)市場(chǎng)是過去二十年來歐洲增長最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。在過去十年中，受經(jīng)濟(jì)、政治、人口和其他因素的重大影響，俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)正在復(fù)蘇，并且為國內(nèi)外的考慮將直接持有俄羅斯房地產(chǎn)納入其投資組合的投資者提供了機(jī)會(huì)。本文概述了俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史，并展望了潛在買家可能感興趣的機(jī)會(huì)。

首先，必須承認(rèn)的是，外國個(gè)人和公司在俄羅斯購買和擁有房地產(chǎn)時(shí)，享有與俄羅斯公民和公司類似的權(quán)利。外國人購地的唯一限制是邊境地區(qū)的土地、農(nóng)業(yè)用地和海港所在地。

俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史可分為幾個(gè)主要部分，具體如下：

初始階段：俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的初始階段，可追溯到蘇聯(lián)的第一部財(cái)產(chǎn)法，及隨后1992年開始的私有化。該階段市場(chǎng)的特點(diǎn)是估價(jià)方法不充分、需求過大以及缺乏支持該行業(yè)的相應(yīng)服務(wù)。

過渡階段：1993年開始，俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，直至1998年俄羅斯發(fā)生金融危機(jī)，俄羅斯政府債務(wù)違約，國家貨幣盧布貶值。危機(jī)導(dǎo)致需求停止，房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)凍結(jié)，盡管這一市場(chǎng)比其他行業(yè)更好地抵御了危機(jī)。

成熟階段：從21世紀(jì)初開始，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但隨著新的專業(yè)服務(wù)提供商出現(xiàn)、立法和市場(chǎng)規(guī)則完善，以及消費(fèi)者收入的增加和品味的多樣化，市場(chǎng)也日趨成熟。俄羅斯最大的兩個(gè)城市莫斯科和圣彼得堡成為長線房地產(chǎn)投資者的目標(biāo)。

下降階段：截至2014年，俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈上升趨勢(shì)，但俄羅斯金融危機(jī)（2014-2016年）嚴(yán)重影響了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在面對(duì)貨幣疲軟、制裁、政治風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，投資者的情緒一直很低，并從實(shí)體資產(chǎn)中大規(guī)模撤資。需求停止，價(jià)格下跌。

復(fù)蘇階段：金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾年來一直低迷，但已開始復(fù)蘇，現(xiàn)在正帶來重大機(jī)遇，特別是在商業(yè)和奢侈品領(lǐng)域。莫斯科仍然是俄羅斯房地產(chǎn)投資的主要目的地。

3、俄羅斯房產(chǎn)稅

俄羅斯1991年12月通過《自然人房產(chǎn)稅法》，目前在全國范圍內(nèi)對(duì)自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。長期以來，俄存在房產(chǎn)估價(jià)過低導(dǎo)致應(yīng)繳稅額太少等問題，俄政府正計(jì)劃對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅方式進(jìn)行改革。俄房產(chǎn)稅實(shí)行差別稅率，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和作為稅基來計(jì)算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定本地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。

俄羅斯國家規(guī)定的稅率范圍為：清查價(jià)為30萬盧布以下(1美元約合30盧布)，稅率不超過0.1%；清查價(jià)為30萬至50萬盧布，稅率為0.1%至0.3%；清查價(jià)為50萬盧布以上，稅率為0.3%至2.0%。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國戰(zhàn)爭(zhēng)老戰(zhàn)士、一級(jí)二級(jí)傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。

4、絲路印象俄羅斯事業(yè)部簡介

絲路印象俄羅斯事業(yè)部成立2007年，分部分別設(shè)在莫斯科，總雇員超過300人左右。旨在對(duì)俄羅斯投資環(huán)境、俄羅斯各行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，撰寫并發(fā)布有關(guān)俄羅斯各行業(yè)投資分析報(bào)告。自成立以來，絲路印象俄羅斯事業(yè)部總計(jì)撰寫并發(fā)布俄羅斯投資分析報(bào)告1500余份，其中，每年大約有2500余份報(bào)告被俄羅斯政府、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”和“風(fēng)景線”。同時(shí)，絲路印象俄羅斯事業(yè)部熱忱歡迎赴俄羅斯投資的企事業(yè)單位及個(gè)人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時(shí)客服熱線：13982265400咨詢俄羅斯相關(guān)投資政策、俄羅斯熱門投資行業(yè)、疑難問題。