2021年新加坡房地產市場的變革與新加坡房地產發(fā)展概況及啟示

  新加坡房地產的公私合營模式收效甚佳，它使得私人開發(fā)商和投資者能夠在滿足政府政策議程的同時獲利。那么，2021年房地產市場的變革是怎樣的？新加坡房地產發(fā)展概況及啟示有什么趨勢？絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部根據對新加坡多年的市場調研經驗，系統的總結了新加坡房地產市場的變革與新加坡房地產發(fā)展概況及啟示。

  1、新加坡房地產市場的變革與創(chuàng)新

  從簡單的實體房地產起步，新加坡房地產業(yè)已經發(fā)展到高度復雜的水平，不僅為公共和私人市場提供了一系列的投資選擇，而且確立了其作為亞洲房地產基金管理活動區(qū)域中心的地位。

  新加坡房地產的公私合營模式收效甚佳，它使得私人開發(fā)商和投資者能夠在滿足政府政策議程的同時獲利。

  通過合理規(guī)劃以及對良好時機的把握，這種公私合營模式無疑能夠使新加坡房地產業(yè)有效地把握機遇并應對挑戰(zhàn)。

  回首過去50年變革之路，新加坡房地產業(yè)充分顯現出自身的韌性、創(chuàng)新力和適應力，希望它能夠繼續(xù)迎接未來的挑戰(zhàn)。

  房地產業(yè)必須適應不斷出現的新需求，如人口老齡化的應對、不斷變化的人口結構、工作與生活的更好平衡、更優(yōu)質的工作空間、更高的生活水平以及針對新的設計與施工更為嚴格的可持續(xù)發(fā)展標準。

  IT(信息技術)和電子商務已經改變了傳統的購物習慣并使一些商場變得不合時宜，它們將對我們工作、生活和娛樂的內容與地點繼續(xù)產生深遠的影響。

  在很多資本市場舉措中，如REITs的設立和基金財富管理，新加坡都已奪得頭籌，但其作為亞洲房地產基金管理活動中心的地位將接受來自區(qū)域內其他城市的挑戰(zhàn)。

  未來發(fā)展之路的確困難重重，根據絲路印象投資分析新加坡事業(yè)部發(fā)布的《2022-2026年新加坡房地產行業(yè)投資前景及風險分析報告》數據顯示，過去50年的成功經驗未必會在接下來的50年繼續(xù)發(fā)揮作用，新加坡需要積極開創(chuàng)新的房地產開發(fā)模式。

  2、稅收優(yōu)惠

  REITs是一種封閉性基金，是將散戶和機構投資者的資金聚合起來并集中投資于收益性房地產的。 在符合投資和派息相關規(guī)定的前提下，REITs被賦予稅收透明的待遇。

  但此項稅收優(yōu)惠并不是被自動授予的，REITs必須向新加坡國內稅務局申請稅收優(yōu)惠待遇，對于合格股東的可分配收入予以免稅。

  在新加坡2004/2005財年預算案中，本地和外國的所有個人投資者從REITs獲得的可分配收入的所得稅均被豁免，這相當于為他們提供雙重稅收減免。

  對于外國的非個人投資者，則被要求按照10%的稅率繳付新加坡REITs可分配收入的預扣所得稅。

  同年，政府也免除了那些幫助房地產轉換成REITs上市或已經實現REITs上市的金融企業(yè)的印花稅。

  在2006/2007財年預算案中，政府將免稅待遇的范圍擴大到來自境外的新加坡REITs收益部分，從而進一步鞏固了新加坡作為跨境REITs上市融資目的地的核心地位。

  然而，這項稅收優(yōu)惠受到了“落日條款”的時間限制，即根據“落日條款”的規(guī)定，只有在2015年3月31日之前得到的收入才能享受稅收減免優(yōu)惠。

  在2015財年預算案中，政府再次做出決定，從2015年3月1日起，對于個人投資者從新加坡REITs獲得的來自本地和境外收入的稅收減免政策再次延長5年。

  然而，針對REITs在購買本地房地產時的印花稅豁免政策，卻未能在2015年3月31日之后得到延期。

  3、投資和派息規(guī)定

  根據 《房地產基金指南》 ，新加坡REITs的總資產中必須至少有75%用于投資新加坡境內或境外的收益性房地產，其中包括擁有租賃產權或永久產權的房地產。

  房地產投資也可以通過直接擁有產權或股權的形式，用于持有房地產資產和/或其他上市REITs的非上市SPV。

  這種單一存在或以多種形式并存的房地產資產，在新加坡REITs投資組合中占有很大的比例。

  在投資的規(guī)定方面，允許新加坡REITs對其他非核心房地產資產進行投資，其中包括資產抵押證券、上市或非上市債務證券、本地或境外非房地產公司的上市或非上市股票、政府證券及由超國家機構或新加坡政府機構發(fā)行的證券等;此外也允許持有現金或現金等價物。

  然而，從這些非核心資產中獲得的收入，不能超過總收入的10%。

  在派息的規(guī)定方面，新加坡REITs必須將其至少90%的收入以股息的形式分派給股東，以此獲得新加坡國內稅務局給予金融企業(yè)的免稅資格。

  在2007年對 《房地產基金指南》 的修訂中，新增條款允許REITs管理公司將超過利潤的額外收益用于派息，但前提條件是保證不影響REITs償債能力。

  4、開發(fā)項目

  如果新加坡REITs在開發(fā)項目竣工后有意對其進行收購以作投資目的，那么就可以獨自或聯合其他企業(yè)從事開發(fā)活動，也可以通過投資非上市房地產開發(fā)公司的方式來參與開發(fā)活動。

  但是，新加坡REITs不得直接從事開發(fā)活動，不能投資空置地塊或抵押貸款(抵押貸款證券除外)。

  這個限制并不妨礙新加坡REITs投資已被批準用于開發(fā)房地產的空地或是尚未完工的房地產開發(fā)項目。

  從2015年7月起，新加坡REITs投資房地產開發(fā)活動以及未完工的房地產開發(fā)項目的總合同金額不能超過該新加坡REIT資產總值的25%。 房地產開發(fā)活動不包括翻新、改造及裝修等。

  5、新加坡房地產發(fā)展概況及啟示

 （一）組屋制度實現了“居者有其屋計劃”。

  新加坡政府早在 1960 年便成立建屋發(fā)展局，負責解決公共住房問題，并于 1964 年推出了“居者有其屋計劃”。經過近 50 年的發(fā)展，如今新加坡已形成了以公共住房為主、商品房為輔的房地產市場格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成為亞洲各國解決住房問題的典范。在過去 50 年中，新加坡政府建造了近 100 萬套公共住房，解決了 82%人口的住房問題。

  新加坡的組屋制度將房地產分成相對獨立的兩塊，一塊是完全的商業(yè)性住房市場，一塊是組屋市場。因為新加坡 82％的人都有政府提供的組屋，所以新加坡樓市價格不像香港樓市價格大起大落，新加坡樓市價格雖然屢創(chuàng)新高，也并沒有引起人民的強烈不滿。

 （二）完善的土地制度促進了土地綜合利用。

  新加坡土地所有制度主要有國有和私人所有兩種形式，其中國有土地又可以分為純國有和公有兩種形式：純國有土地由作為政府部門所屬的土地局掌管；公有土地由作為半官方機構的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局以及其它社會團體掌握和使用。

  目前，純國有土地約占 53%，公有土地約占 27%，私有土地只占 20%左右。根據《土地征用法》規(guī)定，凡為公共目的所需的土地，政府都可強制性征用。為了防止濫用《土地征用法》賦予的權力，政府詳細規(guī)定了征地程序、操作流程和土地補償標準。新加坡采用拍賣、招標、有價劃拔和臨時出租等方式，將一定年限的土地使用權出售給使用者。出讓后的土地可以自由轉讓、買賣和租賃，但年限不變。使用期滿后，政府無償收回土地及其地上附著物；若要繼續(xù)使用，須經政府批準，再獲得一個規(guī)定年限的使用期，但須按當時的市價重估地價第二次買地。

  新加坡住房按照土地使用權分成三類：永久地契、999年和 99 年。組屋和部分房地產商開發(fā)的私人公寓土地使用權限是 99 年，有地的都是永久地契。新加坡政府規(guī)定很嚴格：只有新加坡公民或者能對新加坡做出特殊貢獻的人才可以買到永久的房子。

 （三）“劫富濟貧”的房地產稅收是調節(jié)貧富差距的重要手段。

  新加坡房地產稅收政策傾向于保護弱勢群體，主要有四項：

  一是不動產稅。

  稅率為 23%，其計價的認定是以不動產每年所能獲得的租金總收入計算?？罩猛恋匕垂烙嫵杀镜?5%計，旅館客房按年總收入的 15%計，旅館餐飲按年總收入的 5%計。

  二是印花稅和律師費。

  稅率：不動產轉讓差價 9 萬元以下為 1%，9-15 萬元為2%，超過 15 萬元為 3%。律師費的收取按律師費用條例，收費根據不動產的價值視不同種類，分別為 0.15%-0.20%，標的價值在 2000 萬元及以上者，可協商確定。

  三是開發(fā)收益費。

  變更使用分區(qū)、增加密集率或規(guī)劃比率等而使土地增值時，須繳納增值部分 50%的開發(fā)收益費。

  四是遺產稅。

  稅率按遺留不動產市價估定。不足 50 萬元免稅，1000 萬元（扣除一切許可費用，許可費扣除上限為 300 萬元。）以內 5%，以上部分為 10%。

 （四）強大的中央公積金是房地產金融的堅實后盾。

  新加坡住房資金來源構成如下：

  中央公積金局和郵政儲蓄銀行占 80%，商業(yè)銀行、金融公司、開發(fā)銀行、契約基金等機構占 20%。

  目前新加坡中央公積金局管理的公積金數額約 600 億新元，是新加坡的“最大財東”，每年公積金的運營都創(chuàng)造數億元利潤。新加坡實行的公積金制度使得國家“建得起”住房，家庭“買得起”住房。新加坡房地產金融基本由政府控制，中央公積金局直接行使住房金融職能，郵政儲蓄銀行則為住房發(fā)展局以投資政府債券的形式籌集資金。金融機構能夠密切配合政府房地產發(fā)展計劃，提供種種必要的金融服務，其經濟效益已遠遠超過住房金融范圍。中央公積金制度不但促進了住房問題的盡快解決，還推動宏觀經濟形成了“高積累—高投資—高效益—高增長”的良性循環(huán)，帶動整個國民經濟的蓬勃發(fā)展。

  6、絲路印象新加坡事業(yè)部簡介

  絲路印象新加坡事業(yè)部成立2003年，分部分別設在新加坡市、實龍崗、 裕廊、義順，總雇員超過500人左右。旨在對新加坡投資環(huán)境、新加坡各行業(yè)進行市場調研，撰寫并發(fā)布有關新加坡各行業(yè)投資分析報告。自成立以來，絲路印象新加坡事業(yè)部總計撰寫并發(fā)布新加坡投資分析報告8000余份，其中，每年大約有2000余份報告被新加坡政府、相關行業(yè)協會、企事業(yè)單位奉為行業(yè)的“風向標”和“風景線”。同時，絲路印象新加坡事業(yè)部熱忱歡迎赴新加坡投資的企事業(yè)單位及個人參觀考察，也可以致電絲路印象24小時客服熱線：13982265400咨詢新加坡相關投資政策、新加坡熱門投資行業(yè)、疑難問題。