加拿大房地產(chǎn)對中國房地產(chǎn)發(fā)展的啟示與借鑒

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：2927 收藏

1、實(shí)施系統(tǒng)性的適度經(jīng)濟(jì)政策，防止過度投機(jī)，穩(wěn)定房價

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，對經(jīng)濟(jì)的宏觀影響巨大。保持一國房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定性增長對一國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重要意義。中國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，90年代發(fā)展壯大，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。經(jīng)過近20年的發(fā)展，取得了令人矚目的成就，但也存在許多問題，最突出的就是商品房價格上漲過快。

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處在起步發(fā)展過程中，發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價的宏觀目標(biāo)，可以借鑒加拿大房地產(chǎn)發(fā)展的一些成熟做法。第一，保持穩(wěn)步上升的經(jīng)濟(jì)增長和低水平的失業(yè)率，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展提供不可或缺的基礎(chǔ)和條件。第二，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，實(shí)行適度通脹政策，保持穩(wěn)定的通脹水平。第三，實(shí)行穩(wěn)定可預(yù)期的利率政策。第四，加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理力度。

制定嚴(yán)格的資本充足率標(biāo)準(zhǔn)、房貸額度限制、貸款抵押規(guī)定等。第五，通過合作協(xié)議規(guī)定和保證房地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益;同時房產(chǎn)項(xiàng)目的處置、占有和銷售定價等由協(xié)議規(guī)定，防止房地產(chǎn)市場的資源錯配和投機(jī)行為的泛濫。

2、加強(qiáng)和完善土地管理制度，抑制土地投機(jī)

在我國，政府壟斷了農(nóng)轉(zhuǎn)非土地的收購和城市土地的市場供給。由于城市土地市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，市場主體對未來土地市場供給量和土地可得性沒有穩(wěn)定的預(yù)期，導(dǎo)致土地囤積投機(jī)和購房投機(jī)現(xiàn)象普遍存在，加之地方土地財(cái)政現(xiàn)象的存在，加劇了土地以及地面附著物價格的上漲。加拿大對土地的管理經(jīng)驗(yàn)也給我們帶來啟示和借鑒。第一，引入土地市場競爭機(jī)制，提高土地資源的配置合理性和利用效率。第二，建立全國的土地管理信息系統(tǒng)，對土地的使用和管理制訂長遠(yuǎn)的規(guī)劃，劃分好商品住房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房的土地分配，并防止土地囤積投機(jī)現(xiàn)象。第三，政府出讓土地時，對土地的使用和價格等進(jìn)行嚴(yán)格的限制，防止由于投機(jī)行為而導(dǎo)致土地的炒作現(xiàn)象，同時向市場宣示土地的公益性而非投機(jī)性。第四，中央政府與地方政府需要在財(cái)政問題上進(jìn)行協(xié)調(diào)和再分配，降低地方政府財(cái)政收入對土地買賣的依賴，從而加強(qiáng)地方政府對于中央政府土地政策的執(zhí)行力。

3、加強(qiáng)銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理，夯實(shí)房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)

相比加拿大的成熟做法，與我國房地產(chǎn)金融緊密相連的商業(yè)銀行則缺乏有效監(jiān)管，而且經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)銀行在監(jiān)管上的各種錯位、越位和缺位現(xiàn)象。同時，中國的銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識相對薄弱，甚至被認(rèn)為是“大而不倒”。盡管中國商業(yè)銀行在利潤和規(guī)模上都走到世界前列，然而相當(dāng)程度上是缺乏競爭和政府庇護(hù)下的假象，也很容易成為中國房地產(chǎn)發(fā)展的隱患。加拿大穩(wěn)健的銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)的穩(wěn)定支持，給我們帶來很多啟示。第一，加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理力度，完善內(nèi)部監(jiān)督系統(tǒng)，引入第三方獨(dú)立監(jiān)督機(jī)制。第二，充分發(fā)揮保險(xiǎn)業(yè)與證券業(yè)的作用，通過存款保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)證券化、按揭貸款證券化等證券手段，進(jìn)一步分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)，也可以拓寬房地產(chǎn)融資渠道。第三，全方位引入競爭。加強(qiáng)國內(nèi)股份制商業(yè)銀行的競爭，引入國外銀行的競爭，加入商業(yè)銀行以外的金融機(jī)構(gòu)的競爭。

4、完善中國房地產(chǎn)業(yè)的法律監(jiān)管體系

中國房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)還不完善，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控更多是采取短暫的行政調(diào)控手段為主，而經(jīng)濟(jì)手段、法律手段卻成了配角。歷史證明，除了金融危機(jī)發(fā)生的2008年外，樓市調(diào)控效果并不明顯，房價反而越調(diào)越高。同時我國房地產(chǎn)市場秩序比較混亂，房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。借鑒加拿大的成功經(jīng)驗(yàn)，中國亟須完善房地產(chǎn)法律法規(guī)，通過完善的房地產(chǎn)法律監(jiān)管對房地產(chǎn)利益相關(guān)者(購房者、租房者和投資者，地方政府和中央政府)的利益進(jìn)行統(tǒng)籌與平衡。同時要加強(qiáng)房地產(chǎn)發(fā)展中的執(zhí)法力度，保持市場正常秩序。

5、重視長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)

加拿大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，對優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)具有重要啟示和借鑒意義。制定長遠(yuǎn)的全國房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，有步驟、有重點(diǎn)、有前瞻性和可持續(xù)性地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。加拿大房屋規(guī)劃和發(fā)展的戰(zhàn)略主線(住房公益化－住房社區(qū)化－住房平民化－住房質(zhì)量化－住房科技化－住房環(huán)保化可持續(xù)化)很值得中國借鑒和學(xué)習(xí)。第二，簡化房地產(chǎn)市場交易手續(xù)，融通房屋租賃市場，促進(jìn)商品房與二手房市場的互動。第三，通過稅收政策、土地政策、貸款政策引導(dǎo)資金投資到中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上。在政策導(dǎo)向上，應(yīng)增加廉租房(公租房)和經(jīng)濟(jì)適用房比例，關(guān)注低收入者和弱勢群體的住房需求，做到居者有其屋，居者優(yōu)其屋。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)加拿大事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組《最新加拿大房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測報(bào)告(2016-2020年)》，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。