加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：390 收藏

21世紀(jì)以來，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，是歷史積累的結(jié)果。從20世紀(jì)40年代開始到現(xiàn)在，基本上是每10年就有一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)的變化，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。加拿大房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)出如下特征。

1、政府實(shí)施宏觀監(jiān)管和權(quán)力下放

加拿大聯(lián)邦政府通過制訂房地產(chǎn)發(fā)展的法律法規(guī)和相關(guān)金融政策措施，影響國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)宏觀管理。地方政府也制訂了相關(guān)法律實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的管理。通過制定法律法規(guī)，并實(shí)施一系列的市場(chǎng)化運(yùn)作手段和措施，加拿大政府成功地推動(dòng)了房屋買賣市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)，聯(lián)邦政府還設(shè)立了加拿大房屋抵押貸款與住房公司(CMHC)，并賦予其廣泛的權(quán)力，具體執(zhí)行相關(guān)法律政策，提供社會(huì)福利性住房，滿足市場(chǎng)商品住房的需求，開展住房科研，改善住房質(zhì)量。

CMHC的性質(zhì)屬于國(guó)家住房代理機(jī)構(gòu)，是聯(lián)邦政府所屬的皇家公司，是加拿大按揭貸款保險(xiǎn)、抵押擔(dān)保證券、住房政策和規(guī)劃以及住房研究首要的提供者，直接推動(dòng)和引領(lǐng)加拿大房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2、聯(lián)邦和省(區(qū))分頭管理，密切合作

加拿大土地所有制有三種形式:聯(lián)邦公有、省公有和私人所有。加拿大實(shí)行的是土地所有權(quán)、處置權(quán)和管理權(quán)基本一致的管理體制。聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)管理聯(lián)邦公有土地，省政府負(fù)責(zé)管理省公有土地，私人土地則由所有者自主經(jīng)營(yíng)管理。各級(jí)政府和業(yè)主對(duì)土地的開發(fā)、利用和保護(hù)，均根據(jù)聯(lián)邦和省的有關(guān)土地法規(guī)進(jìn)行。加拿大公有土地有償使用，私有土地依法交易。公共建筑由政府負(fù)責(zé)建設(shè)管理，聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)軍用建筑、海港和公路。地方政府負(fù)責(zé)醫(yī)院、學(xué)校、貧民住宅和政府辦公用房。對(duì)于公益性房地產(chǎn)項(xiàng)目，聯(lián)邦政府與省(區(qū))政府需要在資金、技術(shù)、規(guī)劃和管理等方面進(jìn)行密切合作。另外，私人單位和公共單位在住房項(xiàng)目上也有緊密合作。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開放程度高，交易手續(xù)簡(jiǎn)便快捷

加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一般投資者的消費(fèi)行為不設(shè)門檻，除政府規(guī)定的特殊政策性住房外，加拿大的所有商品房都可以在市場(chǎng)上自由買賣、轉(zhuǎn)讓和租賃。而且交易手續(xù)簡(jiǎn)便快捷。在加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)中，交易雙方不需要經(jīng)過任何公證程序，只需交易雙方簡(jiǎn)述買賣合同，并以書面形式簽定，該合同即生效，具有法律效力。對(duì)于商品租賃房，租期超過3年的房地產(chǎn)租賃交易，需要簽訂書面租約。

4、引入各種金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

20世紀(jì)50年代，CMHC在房地產(chǎn)市場(chǎng)引入貸款保險(xiǎn)，此后又不斷地推出新的金融工具，如住房抵押貸款證券、保險(xiǎn)產(chǎn)品、保留地住房貸款保險(xiǎn)產(chǎn)品以及加拿大抵押債券等。同時(shí)，聯(lián)邦政府通過修憲，允許特許銀行進(jìn)入房屋貸款范疇。各種金融工具的引入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展提供了融資和保險(xiǎn)的支持。

5、房屋貸款監(jiān)管體現(xiàn)出洋蔥式的風(fēng)險(xiǎn)管理特征

加拿大房屋貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理措施非常完善。風(fēng)險(xiǎn)管理措施如同洋蔥一般，一層包著一層，有效防范了房屋貸款帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。第一層是貸款抵押品類型和價(jià)值有著嚴(yán)格的要求，需要提供加拿大政府發(fā)行的證券，還要得到CMHC對(duì)其證券的保證。第二層是CMHC不但受到內(nèi)部章程的監(jiān)督管理，還要設(shè)定資金儲(chǔ)備和向稅務(wù)局繳納一定風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)用。第三層是CMHC必須接受金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管局與內(nèi)閣院督的審核與監(jiān)督。第四層是要求CMHC出臺(tái)更多保護(hù)措施，避免房屋貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)。第五層是CMHC還要向保險(xiǎn)公司投保，分散風(fēng)險(xiǎn)。

此外，加拿大對(duì)房地產(chǎn)和土地投資的監(jiān)管還體現(xiàn)出平衡投資與投機(jī)、公益性以及不斷創(chuàng)新等特點(diǎn)。

6、實(shí)施有步驟、有重點(diǎn)、有前瞻性和延續(xù)性的發(fā)展規(guī)劃

加拿大房地產(chǎn)的發(fā)展始終都有著明晰的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展重點(diǎn)，而且具有前瞻性和延續(xù)性。除了追求高品質(zhì)、高科技、重環(huán)保的住房建設(shè)外，加拿大政府也非常注重公共住房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。簡(jiǎn)便快捷的交易手續(xù)更是促進(jìn)了加拿大的商品房在市場(chǎng)上自由買賣、轉(zhuǎn)讓和租賃。加拿大政府多層次的統(tǒng)籌規(guī)劃，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給合理，滿足和平衡了社會(huì)各階層的住房需求。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)加拿大事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組《最新加拿大房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)》，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。