2014年馬來西亞房地產(chǎn)市場綜述

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：1340 收藏

馬來安邦曾在《中國東盟觀察》第021期（2013年11月份）撰文分析馬來西亞柔佛州的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，并針對當(dāng)時(shí)馬來西亞政府在財(cái)政預(yù)算案中提出多項(xiàng)房產(chǎn)降溫措施進(jìn)行探討。

馬來安邦曾指出，包括限制外國投資者購屋價(jià)格底限、征收較高的房產(chǎn)盈利稅（RPGT）等措施，而馬來西亞國家銀行（BNM）近期公布的金融領(lǐng)域數(shù)據(jù)，以及馬來西亞產(chǎn)業(yè)評估與服務(wù)局（JPPH）發(fā)布的2014年首季房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，就印證了馬來安邦的觀點(diǎn)。

盡管2014年初就開始落實(shí)相關(guān)的房產(chǎn)降溫措施，但馬來西亞房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)依然按年上升8%，以及按季上漲0.3%，平均房產(chǎn)價(jià)格為27萬6668令吉（約合8萬5920美元）。當(dāng)中，所有州屬與地區(qū)都實(shí)現(xiàn)按年增長，雖然有5個(gè)州屬面臨著按季下滑的現(xiàn)象，但主要地區(qū)如吉隆坡、檳城與柔佛則依然維持增長趨勢。這意味著，降溫措施的效應(yīng)依然沒有體現(xiàn)在首季的房產(chǎn)價(jià)格上，尤其大型城市的房產(chǎn)價(jià)格依然有顯著的升勢。

其次，根據(jù)國家銀行公布截至4月份的貨幣與金融數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月的房產(chǎn)貸款批準(zhǔn)額按年增長2.5%，約為357億令吉（約合110億美元）。同期的房產(chǎn)貸款申請額則下跌7.5%，促使房貸批準(zhǔn)率從47.7%提升至52.86%。

2013-2014年馬來西亞的房產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

年份	月份	房屋貸款申請(百萬令吉)	房屋貸款批準(zhǔn)(百萬令吉)	批準(zhǔn)率(%
2013	1	17134.1	7711.9	45.01
2013	2	13443.4	6802.2	50.60
2013	3	20911.8	9471.4	45.29
2013	4	21694.3	10921.8	50.34
2013	5	18894.6	10112.3	53.52
2013	6	20637.5	10153.0	49.20
2013	7	23412.7	12523.8	53.49
2013	8	19973.4	10253.0	51.33
2013	9	20234.7	10074.8	49.79
2013	10	25790.3	10660.0	41.33
2013	11	25340.3	11393.0	44.96
2013	12	18436.7	10923.4	59.25
2014	1	14978.1	8601.9	57.43
2014	2	14018.3	7174.4	51.18
2014	3	18816.5	9642.0	51.24
2014	4	19855.0	10354.2	52.15
數(shù)據(jù)來源：馬來西亞國家銀行絲路印象(http://www.miottimo.com)馬來西亞事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組

房貸批準(zhǔn)額以及房貸批準(zhǔn)率的增長，并不能反映出馬來西亞房地產(chǎn)銷售市場及需求是否活躍。畢竟，從房產(chǎn)價(jià)格上升8%的趨勢來看，房貸批準(zhǔn)額僅上升2.5%，這其實(shí)意味著房產(chǎn)需有著下滑的現(xiàn)象。若加上房貸申請額的減少，足以顯示馬來西亞房產(chǎn)需求在今年首季或出現(xiàn)下滑的趨勢。

首季的房產(chǎn)需求看似走軟，這是否意味著馬來西亞房產(chǎn)需求已開始受到降溫措施的影響，而將持續(xù)低迷呢？可以從幾個(gè)方面去剖析。

第一，可以肯定的是，馬來西亞房產(chǎn)價(jià)格的漲勢將會維持一段時(shí)間，并將在2015年落實(shí)消費(fèi)稅（GST）之前，呈現(xiàn)顯著的上升格局。這股升勢除了受到國內(nèi)成本上升影響（如土地價(jià)格、建筑材料、稅費(fèi)等的增長）外，也受到東盟以及區(qū)域市場的發(fā)展趨勢影響（如海外投資者前來投資與置業(yè)等）。根據(jù)房產(chǎn)代理公司萊坊（Knight Frank）發(fā)布的數(shù)據(jù)，馬來西亞房產(chǎn)價(jià)格今年第一季度增長8%，成為東南亞增幅第二的國家，僅次于印尼的9%。

2014年第一季度馬來西亞房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

州屬/地區(qū)	平均價(jià)格（令吉）	按年增長（%）	按季增長（%）
吉隆坡	647189	10.8	0.5
雪蘭莪	414224	8.7	-0.4
柔佛	211385	11.5	0.1
檳城	329792	14.8	0.0
霹靂	154636	3.6	-0.6
森美蘭	172179	8.7	1.9
馬六甲	159298	0.9	2.1
吉打	149180	0.3	-0.7
彭亨	186886	7.8	-1.4
登嘉樓	204858	10.3	4.0
吉蘭丹	171366	8.6	2.7
玻璃市	135545	8.8	-0.9
沙巴	427087	5.7	1.2
砂拉越	341928	1.5	2.7
馬來西亞	276668	8.0	0.3

第二，首季傳統(tǒng)上都是房產(chǎn)交易的淡季，這主要在于房產(chǎn)市場都會在季末進(jìn)行許多促銷活動(dòng)，同時(shí)政府都會在年初開始實(shí)行一些改革措施，因而導(dǎo)致末季的房產(chǎn)交易高度活躍，年初則顯得疲軟。國家銀行數(shù)據(jù)顯示，去年最后一個(gè)季度房貸申請飆升，批準(zhǔn)率下滑，都反映了這種趨勢。

第三，多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，將推動(dòng)馬來西亞的房產(chǎn)投資與需求。隨著馬新高鐵已進(jìn)入可行性研究的招標(biāo)階段，相信該工程將會如期進(jìn)行，這無疑將帶動(dòng)從新加坡至吉隆坡之間銜接地區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，大吉隆坡計(jì)劃、馬來西亞各大走廊計(jì)劃，以及東盟之間的合作項(xiàng)目等，都將推動(dòng)馬來西亞房產(chǎn)市場的投資與需求，尤其來自海外的投資與需求。

第四，消費(fèi)稅落實(shí)前的房產(chǎn)需求小漲勢。消費(fèi)稅法案已獲得國內(nèi)兩院的通過，目前僅待2015年4月1日的正式生效與執(zhí)行。由于房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將不會豁免征收稅務(wù)，因此市場普遍相信有意購屋的投資者，將會在消費(fèi)稅落實(shí)之前進(jìn)行房產(chǎn)交易。這亦足以讓房產(chǎn)需求維持穩(wěn)定及微幅增長的狀態(tài)。

綜合上述的分析，馬來安邦認(rèn)為，馬來西亞的房產(chǎn)市場，無論是投資還是需求方面，都將維持在活躍與火熱的狀態(tài)，并基本上與中國、香港及新加坡等市場的降溫趨勢有著不同的發(fā)展方向。但關(guān)鍵還是在于，投資者（無論是發(fā)展商還是置業(yè)者）必須認(rèn)清楚自身的產(chǎn)業(yè)定位，并在合適的地點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的投資活動(dòng)。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)馬來西亞事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組《最新馬來西亞房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測報(bào)告(2016-2020年)》，若轉(zhuǎn)載，請注明出處。