肯尼亞房地產(chǎn)開發(fā)市場前瞻與發(fā)展規(guī)劃分析

肯尼亞位于非洲東部，赤道橫貫中部，東非大裂谷縱貫?zāi)媳?。東鄰索馬里，南接坦桑尼亞，西連烏干達(dá)，北與埃塞俄比亞、南蘇丹交界，東南瀕臨印度洋。境內(nèi)多高原，平均海拔1500米。全境位于熱帶季風(fēng)區(qū)，沿海地區(qū)濕熱，高原氣候溫和，全年最高氣溫為攝氏22-26℃，最低為10-14℃。

肯尼亞是撒哈拉以南非洲經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的國家之一。實(shí)行以私營經(jīng)濟(jì)為主、多種經(jīng)濟(jì)形式并存的“混合經(jīng)濟(jì)”體制，私營經(jīng)濟(jì)占整體經(jīng)濟(jì)的70%。農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)和工業(yè)是肯尼亞國民經(jīng)濟(jì)三大支柱，茶葉、咖啡和花卉是農(nóng)業(yè)三大創(chuàng)匯項(xiàng)目。旅游業(yè)較發(fā)達(dá)，為主要?jiǎng)?chuàng)匯行業(yè)之一。

2003年以來肯尼亞政府實(shí)行嚴(yán)格的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策，經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展勢頭。2008年肯尼亞政府正式啟動(dòng)2030年遠(yuǎn)景規(guī)劃，提出優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，爭取年均經(jīng)濟(jì)增長10%，到2030年將肯尼亞發(fā)展成新興工業(yè)化和中等發(fā)達(dá)國家。

近年來，肯尼亞的土地和房產(chǎn)交易非?；鸨?，已成為其經(jīng)濟(jì)增長的第四大動(dòng)力。寫字樓市場受到經(jīng)濟(jì)和跨國公司擴(kuò)張而強(qiáng)勁增長，尤其是甲級(jí)寫字樓短缺，高端物業(yè)租金平均年增長5%-10%。零售物業(yè)市場方面，肯尼亞的消費(fèi)能力不斷提高，但市場供給不足，促使國際零售商蜂擁而入。家樂福、德本漢姆等品牌都將在2015年開業(yè)。住宅市場方面，市場資金和租金價(jià)值小幅增長，優(yōu)質(zhì)物業(yè)供大于求并受到安全問題影響，不過中低端住宅仍然供不應(yīng)求。工業(yè)物業(yè)市場由于肯尼亞現(xiàn)有工業(yè)物業(yè)過時(shí)，該市場一直低迷。目前市場對大型工業(yè)物業(yè)和高質(zhì)量倉庫需求很大。酒店和旅游市場受到政府投資900萬先令復(fù)蘇旅游業(yè)的刺激，大型酒店連鎖品牌紛紛擴(kuò)張。

中國是肯尼亞最大的外國直接投資國，第二大進(jìn)口貿(mào)易國。截至2013年底，中國對肯尼亞投資額5.37億美元。中資企業(yè)最早于上世紀(jì)80年代進(jìn)入肯尼亞，從援外工程做起。據(jù)中國商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2013年中國企業(yè)在肯新簽承包工程合同86份，新簽合同額15.62億美元，完成營業(yè)額14.47億美元。中國企業(yè)還積極在肯尼亞投資房地產(chǎn)：中國武夷集團(tuán)承建的長城公寓由國開行貸款，共528套住房，總投資約2000萬美元，該項(xiàng)目第一期已售罄，第三期即將竣工；中航國際承建的內(nèi)羅畢雙河城市綜合體占地面積100英畝，包括住宅、寫字樓、酒店和購物中心等，建成后將成為南撒哈拉地區(qū)最大的地產(chǎn)項(xiàng)目；中國商人投資2000多萬人民幣修建的多米諾國際酒店坐落于肯尼亞著名景點(diǎn)馬賽馬拉。

肯尼亞完善的金融體系也為投資房地產(chǎn)帶來便利。肯尼亞先令可與美元、歐元自由兌換，實(shí)行浮動(dòng)匯率制度，由國內(nèi)銀行間外匯市場供需決定，并且沒有外匯管制?？夏醽喯攘顑度嗣駧沤Y(jié)算業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，花旗銀行、渣打銀行已提供人民幣賬戶服務(wù)，銀聯(lián)卡持有者也可通過肯尼亞公平銀行自動(dòng)柜員機(jī)及營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行貨幣兌換。中國企業(yè)可以向肯尼亞當(dāng)?shù)仄髽I(yè)申請融資貸款，但肯尼亞先令貸款利率較高約為16%-18%，美元貸款利率為9%左右。

肯尼亞房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)等。中國企業(yè)需要清楚相關(guān)成本，以便規(guī)劃投資。建材成本方面，除水泥外，肯尼亞的大部分建材依賴進(jìn)口，具體價(jià)格依進(jìn)口市場供求行情變動(dòng)。人工成本方面，肯尼亞勞動(dòng)力資源豐富，但是普遍缺乏職業(yè)培訓(xùn)，熟練技術(shù)工人短缺。當(dāng)?shù)厣绫ＹM(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每人每月27元，個(gè)人繳存1.5元，企業(yè)另繳存14元。稅務(wù)成本方面，肯尼亞的主要稅種為企業(yè)所得稅、增值稅、消費(fèi)稅和關(guān)稅及個(gè)人所得稅等。企業(yè)所得稅：外國公司在肯尼亞開設(shè)分公司的稅率為37.5%，在肯尼亞注冊公司的稅率為30%。增值稅：標(biāo)準(zhǔn)稅率為16%，可以申請出口退稅。消費(fèi)稅：限部分進(jìn)口或肯尼亞生產(chǎn)的產(chǎn)品，包括香煙、酒類、含酒精飲料、軟飲料、汽油、柴油和大型客車等。關(guān)稅：向大部分進(jìn)口商品征收，稅率為0%，10%和25%。個(gè)人所得稅(Pay As You Earn)：公司需為員工代扣代繳個(gè)所得稅和社會(huì)保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等，每月10號(hào)前繳納。

肯尼亞鼓勵(lì)外商投資，并頒發(fā)了相應(yīng)稅務(wù)優(yōu)惠和減免措施。外商符合以下條件，即可享受其100%投資額的稅負(fù)減免：以生產(chǎn)為目的，修建廠房；或以生產(chǎn)為目的，為廠房購買和安裝機(jī)器設(shè)備；或以生產(chǎn)為目的，從所有者處購買和租賃廠房和機(jī)器設(shè)施。以生產(chǎn)為目的，投資總額在200萬肯先令或以上的外商，可享受其150%投資總額的稅負(fù)減免。投資工業(yè)建筑，并符合以下條件，享受10%投資總額的稅負(fù)減免：該建筑用作工廠、磨坊或相似用途；或該建筑用作生產(chǎn)或加工物料；或該建筑用作存儲(chǔ)物料。其它稅務(wù)注意事項(xiàng)：在稅負(fù)減免四年后，該減免措施失效；利息成本的稅負(fù)減免，僅適用于在該完稅年內(nèi)，當(dāng)外商企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比高于1:3時(shí)；跨境產(chǎn)品和服務(wù)的轉(zhuǎn)讓定價(jià)需遵循獨(dú)立交易原則。

肯尼亞房地產(chǎn)投資流程包括土地購買流程和房地產(chǎn)銷售流程。土地購買流程如下：盡職調(diào)查：買方律師前往國土局調(diào)查該土地的所有權(quán)和使用權(quán)；銷售合同：土地所有者/賣方律師起草，由買方律師審閱；交易資金：買方預(yù)先支付賣方律師10%押金，并在30-90天內(nèi)付清余款。在買方從國土局獲得該土地所有權(quán)后，賣方律師才能將全款付給賣方；法律文件：付清余款后，賣方律師將協(xié)助買方獲得土地所有權(quán)，憑雙方護(hù)照，個(gè)人納稅識(shí)別號(hào)(PIN)和土地出租費(fèi)用證明，雙方簽署土地移交文件。如果該土地出租，需提交申請表至國土局獲得批準(zhǔn)；完成交易：買方律師前往國土局完成交易注冊，賣方律師將全款付給賣方。

房地產(chǎn)銷售流程如下：購房者可以聘請律師調(diào)查該房地產(chǎn)的開發(fā)情況。房屋銷售方起草銷售合同，由買賣雙方簽字確認(rèn)。購房者支付定金后，雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。在完成所有手續(xù)后，購房者支付尾款并獲得房產(chǎn)證書。

肯尼亞房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用。房地產(chǎn)業(yè)是肯尼亞國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟(jì)增長起到重要的拉動(dòng)作用。隨著城市化率的提高和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的推進(jìn)，肯尼亞房地產(chǎn)市場前景廣闊。預(yù)計(jì)到2030年，肯尼亞城市化率將達(dá)到50%，這將極大推動(dòng)住房和商業(yè)地產(chǎn)的需求。此外，肯尼亞的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目如蒙內(nèi)鐵路和拉穆港等也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極影響。

然而，投資者在考慮進(jìn)入肯尼亞房地產(chǎn)市場時(shí)也必須意識(shí)到潛在的風(fēng)險(xiǎn)。首先，政治穩(wěn)定性是影響房地產(chǎn)投資的重要因素。雖然肯尼亞相對穩(wěn)定，但政治事件仍可能對市場產(chǎn)生影響。其次，法律和監(jiān)管框架的變化也可能對投資回報(bào)產(chǎn)生不確定性。投資者需要密切關(guān)注肯尼亞相關(guān)法律政策的變化以規(guī)避可能的風(fēng)險(xiǎn)。最后，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也是一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮到全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性這可能會(huì)影響肯尼亞房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

盡管存在一定風(fēng)險(xiǎn)但從長遠(yuǎn)來看肯尼亞房地產(chǎn)市場仍然具有較大的投資潛力對于有意向的投資者而言進(jìn)行充分的市場調(diào)研選擇合適的投資時(shí)機(jī)和地點(diǎn)以及與當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)豐富的合作伙伴合作將是降低風(fēng)險(xiǎn)增加投資成功率的關(guān)鍵同時(shí)關(guān)注肯尼亞政府的政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃將有助于捕捉更多的投資機(jī)會(huì)。