2022年挪威房地產(chǎn)行業(yè)投資市場發(fā)展及投資現(xiàn)狀

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:01 瀏覽：2116 收藏

1995年以來，挪威房價(jià)增長200%以上。本文認(rèn)為，伴隨著房價(jià)的高速增長，以住房增值部分為抵押的再貸款在一定程度上支撐了挪威過去多年的高消費(fèi)與經(jīng)濟(jì)繁榮。系統(tǒng)性的基于房價(jià)增長的再貸款加大了經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)幅度，不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，值得引起注意。絲路印象投資分析挪威事業(yè)部根據(jù)對挪威建筑房產(chǎn)市場多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了挪威房地產(chǎn)行業(yè)投資市場發(fā)展及投資現(xiàn)狀。

作為20世紀(jì)大蕭條以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)，2007年爆發(fā)的金融危機(jī)以及此后的歐債危機(jī)對西方發(fā)達(dá)國家的影響是深刻的。平均來說，歐洲大陸國家在危機(jī)嚴(yán)重時(shí)期國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）下降4%，失業(yè)率攀升到10%以上并維持?jǐn)?shù)年，幾個(gè)南歐國家至今還掙扎在破產(chǎn)邊緣。然而，在這次波及全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，挪威的表現(xiàn)獨(dú)樹一幟。

根據(jù)絲路印象投資分析挪威事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組發(fā)布的《2022-2026年挪威房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)北歐高福利國家在危機(jī)最嚴(yán)重的2009年，GDP微降1.5%并很快恢復(fù)，失業(yè)率稍稍上升到3.3%，此后5年一直維持相近水平。圖1與圖2分別比較了4個(gè)歐洲國家自2000年來的GDP增長率與失業(yè)率。圖中清晰地顯示出挪威經(jīng)濟(jì)在危機(jī)中的獨(dú)特表現(xiàn)。

事實(shí)上，在挪威，除了迅速增長的來自東歐與南歐的移民，人們對本世紀(jì)金融危機(jī)的感受并不深。亮麗的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，也讓人們對危機(jī)淡忘得很快。然而，2014年1月，諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獲得者保羅·克魯格曼（Paul
Krugmann）警告挪威“金融危機(jī)并沒有走遠(yuǎn)”?？唆敻衤闹饕獡?dān)憂是挪威房價(jià)與家庭貸款“令人難以置信的增長”，而這歷來都是金融危機(jī)的前兆。

無獨(dú)有偶，另外兩名諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，弗農(nóng)·史密斯（Vernon
Smith）與羅伯特·希勒（Robert
Shiller）分別在2012年與2013年對挪威房地產(chǎn)價(jià)格泡沫提出警告。國際貨幣基金組織（IMF）在其2013年發(fā)布的報(bào)告中明確指出“挪威房地產(chǎn)市場是世界上泡沫最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場之一，房價(jià)被高估30%以上”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的警告并非沒有根據(jù)，圖3與圖4分別比較了挪威與美國的房價(jià)指數(shù)、家庭貸款與居民可支配收入比在過去近20年的變化。自1995年以來，挪威的房價(jià)增長了200%以上，同期美國房價(jià)最大升幅發(fā)生在2007年，2007年的房價(jià)較1995年上漲約100%，隨之就發(fā)生次貸危機(jī)。同時(shí)，挪威家庭貸款與居民可支配收入的比值也從120%增長到200%以上，而對于美國來說這個(gè)數(shù)字最高發(fā)生在危機(jī)之前，最高約140%，危機(jī)過后基本維持在100%左右。