2022年日本房地產(chǎn)發(fā)展史與現(xiàn)狀及房?jī)r(jià)相差

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:34:01 瀏覽：436 收藏

強(qiáng)勁的出口，讓日本經(jīng)濟(jì)遙遙領(lǐng)先于其他國(guó)家，匯率走高，銀行低利率，國(guó)外熱錢(qián)涌入，日本又推出稅制改革，一下子日本仿佛進(jìn)入了最好的時(shí)代。
日元的升值，帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)物價(jià)的下降，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)全部由內(nèi)需拉動(dòng)。絲路印象投資分析日本事業(yè)部根據(jù)對(duì)日本建筑房產(chǎn)市場(chǎng)多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了日本房地產(chǎn)發(fā)展史與現(xiàn)狀及房?jī)r(jià)相差。

金融行業(yè)繁榮，也讓更多的企業(yè)放棄了主業(yè)，轉(zhuǎn)為投機(jī)，普通員工的工資也飛漲。一些日本和世界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家紛紛說(shuō)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論對(duì)日本不適用，日本正在創(chuàng)造“新的經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。

于是，日本人買(mǎi)了美國(guó)金融帝國(guó)的象征——洛克菲勒大廈，買(mǎi)了美國(guó)電影的象征——哥倫比亞電影公司，買(mǎi)了加拿大的森林，澳洲鐵礦，香港最貴的房子，日本女人買(mǎi)了70%法國(guó)生產(chǎn)的LV手袋，日本男人成群結(jié)隊(duì)飛去泰國(guó)打高爾夫……
那時(shí)的日本房地產(chǎn)更是不可一世，一個(gè)東京市的地價(jià)就可以買(mǎi)一個(gè)半美國(guó)。一間900萬(wàn)的公寓，在泡沫時(shí)代可以賣(mài)出16.5億日元的高價(jià)。

根據(jù)絲路印象投資分析日本事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組發(fā)布的《2022-2026年日本房地產(chǎn)行業(yè)投資前景及風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，簽訂完廣島協(xié)議的1986年，東京平均房?jī)r(jià)直接暴漲120%,1991年樓市頂峰，平均能到272萬(wàn)日元每平米，而東京市區(qū)更是高達(dá)1450萬(wàn)每平米。
到后來(lái)，大家都買(mǎi)不起房了，達(dá)到了無(wú)力承受的地步。

于是民眾開(kāi)始抗議了，希望政府提高利率，出臺(tái)房產(chǎn)稅壓制房?jī)r(jià)。正好政府也認(rèn)為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱房?jī)r(jià)過(guò)高，加上賣(mài)土地的錢(qián)不是自己的，但是房產(chǎn)稅收的錢(qián)妥妥的是自己的，于是順應(yīng)民意開(kāi)征房產(chǎn)稅，另外提高利率。

加息和房產(chǎn)稅是壓制房?jī)r(jià)最有效的大殺器，每一個(gè)效果都很好，雙劍一合璧，日本房?jī)r(jià)直接崩了。到了1992年日本經(jīng)濟(jì)就不能正常運(yùn)作了。

房?jī)r(jià)下跌最狠的是1991年，跌幅達(dá)到20%-30%。
隨著房?jī)r(jià)無(wú)休止下跌看不到希望，投資炒房客開(kāi)始大量拋盤(pán)，惡性循環(huán)，房子越來(lái)越廉價(jià)。

雖然房子越來(lái)越廉價(jià)，窮人卻依然買(mǎi)不起。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)風(fēng)暴來(lái)臨是無(wú)人可以幸存的，大量企業(yè)倒閉，工薪階級(jí)首當(dāng)其沖，失業(yè)率飆升，大批日本人被套死在樓市中，一輩子給銀行打工償還債務(wù)。

擴(kuò)展資料：
泡沫破裂后許多日本居民成為千萬(wàn)“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長(zhǎng)期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬(wàn)億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬(wàn)億日元。

日本房?jī)r(jià)從1991年開(kāi)始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷時(shí)，東京平均房?jī)r(jià)已經(jīng)從91年的272萬(wàn)每平米（人民幣15萬(wàn)）跌到了61萬(wàn)每平（人民幣3萬(wàn)）。

房?jī)r(jià)崩塌，會(huì)連帶整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，結(jié)果就是企業(yè)倒閉，萬(wàn)業(yè)具廢。
參考資料：百度百科——樓市崩盤(pán)。

2.1989年日本房地產(chǎn)泡沫始末

1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值。

為刺激日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)以及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。
美元貶值（大量增發(fā)美元）后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲。

受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開(kāi)始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來(lái)錢(qián)更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進(jìn)行投機(jī)。

到1989年，日本的房地產(chǎn)價(jià)格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時(shí)，國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本，其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4倍。

到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià)。
一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住宅，能買(mǎi)得起住宅的只有億萬(wàn)富翁和極少數(shù)大公司的高管。

1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。

從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。

受此影響，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。

人們常稱(chēng)這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。
擴(kuò)展資料原因 1、日本經(jīng)濟(jì)、金融自由化和國(guó)際化步伐加快
在日本歷史上，1985年是一個(gè)極具特殊意義的年份，這一年日本發(fā)生了許多足以影響日本歷史、改變?nèi)毡久\(yùn)的大事。

戰(zhàn)后，日本的經(jīng)濟(jì)和金融都有著濃厚的“封閉”和“管制”色彩。20世紀(jì)70年代，日本開(kāi)始了經(jīng)濟(jì)、金融自由化和國(guó)際化進(jìn)程。

20世紀(jì)80年代，這一進(jìn)程迅速加快。1985年，日本政府發(fā)表了《關(guān)于金融自由化、日元國(guó)際化的現(xiàn)狀與展望》公告，揭開(kāi)了日本經(jīng)濟(jì)、金融全面自由化、國(guó)際化的序幕。

2、日本政治國(guó)際化進(jìn)程加速
20世紀(jì)80年代初，日本政府提出，日本要從一個(gè)“經(jīng)濟(jì)大國(guó)”走向“政治大國(guó)”，而日美關(guān)系將成為“政治大國(guó)”的基石。在1985年的“廣場(chǎng)會(huì)議”和1986年的“盧浮宮會(huì)議”中，日本均成為美國(guó)最堅(jiān)定的盟友。

3、日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變
從1980年起，國(guó)際社會(huì)要求日本開(kāi)放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、改變出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的呼聲越來(lái)越高。1985年的日本《經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)》指出：出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)不可持續(xù)，日本必須擴(kuò)大內(nèi)需，以緩和與國(guó)際社會(huì)的關(guān)系。

1985年的日本，同時(shí)面臨著三個(gè)重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：由“管制經(jīng)濟(jì)”向“開(kāi)放經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)變；由“經(jīng)濟(jì)大國(guó)”向“政治大國(guó)”轉(zhuǎn)變；由“外需主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)”向“內(nèi)需主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時(shí)間內(nèi)，有可能使宏觀政策失去回旋的空間。

內(nèi)部均衡與外部均衡、國(guó)內(nèi)政策協(xié)調(diào)與國(guó)際政策協(xié)調(diào)等問(wèn)題交織在一起時(shí)，宏觀政策的權(quán)衡、選擇和調(diào)整會(huì)變得非常困難，可能會(huì)因失去平衡而出現(xiàn)嚴(yán)重失誤。