2024年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、走勢(shì)及對(duì)策研究

一、2024年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)深度調(diào)整

  (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍承壓運(yùn)行,交易量和價(jià)格延續(xù)下降態(tài)勢(shì),且降幅擴(kuò)大。2024年1-5月,全國(guó)商品房銷售面積同比下降20.3%,降幅較2023年全年擴(kuò)  大11.8個(gè)百分點(diǎn),較一季度擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,期房銷售面積同比下降31.0%,現(xiàn)房銷售面積同比增加23.0%,商品房銷售面積的較快下滑主要  受期房影響。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),1-5月,重點(diǎn)25城市二手房成交套數(shù)同比下降13%,而同口徑下新房成交套數(shù)同比下降42.7%,二手房表現(xiàn)好于  新房。

  房?jī)r(jià)延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。5月份,70大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格分別環(huán)比下降0.7%、1.0%,下降城市數(shù)分別為68個(gè)、70個(gè),二手住宅價(jià)格  全面下跌。其中,一線、二線、三四線城市新建商品住宅價(jià)格分別環(huán)比下降0.7%、0.8%、0.7%,二手住宅價(jià)格分別環(huán)比下降1.3%、1.0%、  0.9%,一線城市二手住宅價(jià)格下降幅度最大。二)房地產(chǎn)庫(kù)存去化壓力仍較大,截至2024年5月末,全國(guó)商品房待售面積74256萬平方米,同比增長(zhǎng)  15.8%,自2021年下半年以來持續(xù)上升。其中,商品住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積分別為38712萬平方米、5214萬平方米、14308萬平    方米,分別同比增長(zhǎng)24.6%、9.3%、2.0%,住宅待售面積增幅最大。

  根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),截至2024年5月末,50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約3.34億平米,較2023年末下降2.2%,按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算,庫(kù)  存出清周期為21.3個(gè)月,較2023年末延長(zhǎng)3.9個(gè)月。其中,三四線代表城市出清周期高達(dá)30.7個(gè)月,短期庫(kù)存去化壓力大。從非住宅物業(yè)看,根據(jù)  wind數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì),2024年一季度,北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市寫字樓租賃市場(chǎng)空置率分別為18.3%、15.8%、18.4%、27.0%,均較上  年同期有所升高,各城市普遍遇到寫字樓招租難問題。

  (三)房地產(chǎn)供給端指標(biāo)繼續(xù)收縮

  房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

  2024年1-5月,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%,降幅較一季度擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn),在2022年下降10.0%、2023年下降9.6%的基礎(chǔ)上再度呈現(xiàn)

  較大幅度下降。1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工

  面積同比下降24.2%,在2022年下降39.4%、2023年下降20.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)出現(xiàn)20%以上負(fù)增長(zhǎng)。

  土地市場(chǎng)依然低迷。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),上半年,全國(guó)300城住宅用地成交量同比下降35.4%,土地出讓金同比下降40.6%,僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)  地塊尚能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交,大多數(shù)城市地塊底價(jià)成交甚至出現(xiàn)流拍,整體成交樓面均價(jià)同比下降8.0%,溢價(jià)率較2023年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。此外,  央企、國(guó)企仍是拿地主力,上半年,22城市拿地金額中,央企、國(guó)企及地方國(guó)資平臺(tái)占比高達(dá)76%。

  二、市場(chǎng)逐步優(yōu)化出清疊加政策面積極信號(hào),或推動(dòng)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善

  (一)房地產(chǎn)過度金融化程度得到極大扭轉(zhuǎn)

  在我國(guó)以間接融資為主的金融市場(chǎng)中,房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)了多方利益主體長(zhǎng)期信貸抵押品的作用。在市場(chǎng)長(zhǎng)期上行的條件下,房地產(chǎn)市場(chǎng)也承擔(dān)了  優(yōu)質(zhì)投資回報(bào)率的投資品作用,在融資端和投資端連接了生產(chǎn)部門和居民部門的長(zhǎng)期借貸和長(zhǎng)期投資,發(fā)揮著“類資本市場(chǎng)”的作用。近年來,隨  著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整出清以及金融政策的優(yōu)化,房地產(chǎn)過度金融化程度得到極大扭轉(zhuǎn)。從企業(yè)層面來看,通過房企金融化指數(shù)①的計(jì)算可知,該指  數(shù)從2016年的0.45下降到2023年的0.31左右,房企金融化程度已大大降低,房地產(chǎn)去金融化進(jìn)程已基本完成。

  此外,房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰已過,在一定程度上也有助于緩解企業(yè)資金壓力。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2024年,房企到期債務(wù)規(guī)模為7703.1億元,與上  一年到期余額相比下降19.6%(9500億元),其中海外債占比為31.0%,整體回到2020年前的水平。

  (二)住房供給結(jié)構(gòu)逐步完善和優(yōu)化

  傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式下形成的“重市場(chǎng)輕保障”“重售輕租”的住房供給體系,一直是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要方面。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)  調(diào)整和政策引導(dǎo),目前住房供給體系中的保障短板和租賃短板正在逐步補(bǔ)齊。2024年5月17日,全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議上提出,商品房  庫(kù)存較多城市,政府可以需定購(gòu),酌情以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作保障性住房,同時(shí)央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款給予支持。  之后,相關(guān)部門積極推進(jìn)政策落地。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議,推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力有序有  效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì),明確支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建  成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

  在增量住房建設(shè)中,高品質(zhì)住房供給的逐步增加將更好滿足居民住房需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將“下力氣建設(shè)好房子,在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽  道”作為今年住房和房地產(chǎn)板塊的工作重點(diǎn),鼓勵(lì)采用智能化、裝配式等新型建造方式,打造“好房子”樣板,讓老百姓真正享受便利、感到舒適  。各地在高品質(zhì)住房建設(shè)中也在不斷探索實(shí)踐,江蘇省出臺(tái)?改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則?,對(duì)新建住宅的層高設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、房屋  質(zhì)量進(jìn)行全方位升級(jí)要求。企業(yè)致力于為住宅產(chǎn)品提供更多的附加值及創(chuàng)新點(diǎn),按照“四代居”的產(chǎn)品理念進(jìn)行設(shè)計(jì),通過空中院落等更具創(chuàng)新  性的產(chǎn)品設(shè)計(jì),進(jìn)一步提升非低層住宅的居住品質(zhì),發(fā)展住宅建筑“新質(zhì)生產(chǎn)力”。

  (三)政策層面更加聚焦并釋放積極信號(hào)

  2024年4月30日,中央政治局會(huì)議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)與優(yōu)化增量住房的政策措施”以來,房地產(chǎn)政策在取向上更加聚焦,瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市  場(chǎng)關(guān)鍵問題,也為市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)。地方在中央政策導(dǎo)向下積極探索并形成一些經(jīng)驗(yàn)做法。根據(jù)克而瑞研究院數(shù)據(jù),截至2024年5月31日,全  國(guó)222城市共出臺(tái)優(yōu)化政策341個(gè),包括:降低首付款比例,降低首套房、二套房利率,降低公積金貸款利率,放松限購(gòu)、限貸、限價(jià),買房落戶,房票  安置,存量住房“以舊換新”等。2024年6月,自然資源部發(fā)布?關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知?,其中要求對(duì)于庫(kù)存壓力大、去化  周期長(zhǎng)的城市,要暫停新增商品住宅用地出讓。調(diào)研中,各方普遍認(rèn)為暫停土地供應(yīng)和存量房“以舊換新”政策有助于去庫(kù)存和暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)  循環(huán)。

  在中央和地方利好政策的共同作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有所提升,從房企、中介和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研看,5月份以來,樓盤來訪量和二手房帶看量較4  月份明顯增加。

  三、當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)需解決三方面關(guān)鍵問題

  (一)銷售回款壓力大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況的影響

  根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù),2024年一季度,新增房地產(chǎn)貸款6095億元,新增個(gè)人購(gòu)房貸款僅51億元;房地產(chǎn)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額同比分別下降  1.1%和1.9%。房地產(chǎn)類貸款下滑至歷史低位。

  從房地產(chǎn)企業(yè)資金來源看,2024年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降24.3%,降幅比上月小幅收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源結(jié)構(gòu)上看,在城  市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制支持下,國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金有邊際改善,1-5月,累計(jì)到位資金分別同比下降6.2%、9.8%,降幅較年初收窄4.1個(gè)和5.4個(gè)百  分點(diǎn);而在資金來源中占比接近一半的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別同比下降36.7%和40.2%,降幅分別比年初擴(kuò)大1.9個(gè)和3.6個(gè)百分點(diǎn),銷  售回款壓力依然較大。

  (二)政策出臺(tái)節(jié)奏和協(xié)同性對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響

  2024年以來,各地樓市政策繼續(xù)放松,部分熱點(diǎn)城市也先后解除了限購(gòu),出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策,并下調(diào)了首付比例和首套、二套房貸款利率,對(duì)市場(chǎng)修  復(fù)起到了正向推動(dòng)作用。但政策的陸續(xù)、頻繁出臺(tái)也在一定程度上增加了市場(chǎng)觀望。

  此外,部分城市政策目標(biāo)的協(xié)同性仍需提高。例如,部分房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大的城市,為了實(shí)現(xiàn)土地出讓收入目標(biāo)和投資增速目標(biāo),2024年以來仍  在積極推出優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、盤活已供未開發(fā)土地,新供土地和盤活地塊規(guī)劃和配套條件較好,反而對(duì)周邊一些在建和在售項(xiàng)目產(chǎn)生較大沖擊,影響  到已開盤項(xiàng)目去化。隨著新增房貸利率的下調(diào),存量房貸和調(diào)降新增放貸差值拉大,“提前還貸”現(xiàn)象明顯增多。其后果是對(duì)于銀行系統(tǒng)可能客    觀上造成較大壓力。

  (三)地方財(cái)政能力對(duì)房地產(chǎn)政策力度和可持續(xù)性的影響

  根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研,目前地方政府出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策、房票安置政策、存量房“以舊換新”政策,對(duì)激活市場(chǎng)熱度起到了一定的效果。但上述政策  都需要地方政府給予資金支持,資金來源主要依賴于地方政府財(cái)政資金和房企的自有資金。當(dāng)前,地方財(cái)政困難、國(guó)資平臺(tái)債務(wù)壓力大,且房企資  金流動(dòng)性受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大,這可能導(dǎo)致政策執(zhí)行過程中面臨資金不足的問題。同時(shí),當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存量仍然較大、二手房成交周期長(zhǎng)等主要矛  盾都對(duì)政策的可持續(xù)性提出了更高的要求,很難依靠一個(gè)政策一次性地帶來市場(chǎng)根本性扭轉(zhuǎn),系列政策的有效且持續(xù)發(fā)力才能起到助力市場(chǎng)恢復(fù)  的效果。

  四、政策建議

  (一)堅(jiān)決完成保交房攻堅(jiān)戰(zhàn),維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益

  為防止房地產(chǎn)行業(yè)下行連鎖反應(yīng)蔓延,當(dāng)務(wù)之急是堅(jiān)決取得保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的勝利。這不僅是維護(hù)新老業(yè)主基本民生權(quán)利的必然舉措,同時(shí)也是重  塑全社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信任的關(guān)鍵舉措。一是建立健全“保交房”工作機(jī)制,建立完善的信息公示制度,及時(shí)公開保交房工作的進(jìn)展情況、政 策解讀等信息,提高居民對(duì)保交房政策的知曉度和參與度。加強(qiáng)政府與居民部門的溝通渠道建設(shè),設(shè)立專門的咨詢和投訴平臺(tái),及時(shí)解決居民的問  題和訴求。二是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管體系。以房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”和房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制為基礎(chǔ),形成動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)  控聯(lián)動(dòng)機(jī)制,因城施策構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系,提高政策科學(xué)性、連續(xù)性和可預(yù)見性。

  (二)全面優(yōu)化房地產(chǎn)政策,盡快穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

  當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下需要出臺(tái)超預(yù)期政策扭轉(zhuǎn)預(yù)期,以全面釋放住房消費(fèi)、加快去庫(kù)存為目標(biāo),相關(guān)利好政策盡出快出。一是明確居民存量房  貸利率同步下調(diào)機(jī)制,探索允許借款人申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、提前還款后再重新申貸等調(diào)整方式,減少提前還貸和觀望,減輕存量還貸壓力并釋  放消費(fèi)潛力。二是根據(jù)房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況,實(shí)施有節(jié)制的供地機(jī)制。摸排具備社會(huì)企業(yè)競(jìng)買意向的地塊,根據(jù)住房市場(chǎng)變化和商品房庫(kù)存去化  情況,差異化細(xì)分市場(chǎng),合理確定入市地塊產(chǎn)品類型,穩(wěn)步盤活已供未開發(fā)地塊,防止對(duì)在建或在售項(xiàng)目形成沖擊。

  (三)及時(shí)總結(jié)評(píng)估地方政策效果,形成可推廣經(jīng)驗(yàn)

  一是總結(jié)征收項(xiàng)目房票安置推行經(jīng)驗(yàn)。鼓勵(lì)地方一體化推行房票安置,形成“市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)級(jí)落實(shí)、部門聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)“房源超市”  上線試運(yùn)行,優(yōu)化“房源超市”,完善操作流程。借鑒蘇州經(jīng)驗(yàn),建立全市統(tǒng)一的房票房源庫(kù),房票房源庫(kù)可納入非住宅商品房、車庫(kù)、地下車位等  房源,做好房票通兌工作,提高房票使用效率。二是探索設(shè)立存量房“以舊換新”專項(xiàng)支持資金,為地方國(guó)企收購(gòu)存量房提供穩(wěn)定的低成本、長(zhǎng)期   限資金支持,對(duì)企業(yè)收房、賣房環(huán)節(jié)給予稅收減免,推動(dòng)“以舊換新”形成規(guī)范性、可推廣操作流程。持續(xù)的、低成本的接收到政策信息。一是  要形成周期性反饋機(jī)制,定期對(duì)上階段物價(jià)變動(dòng)預(yù)期管理的實(shí)際效果進(jìn)行評(píng)估,在實(shí)踐中不斷改進(jìn)信息溝通方式,讓家庭和企業(yè)能以最低的物質(zhì)和  時(shí)間成本接收到政策信息。二是要重視物價(jià)變動(dòng)預(yù)期管理的連續(xù)性,即使在物價(jià)變動(dòng)較為平穩(wěn)、走勢(shì)符合調(diào)整方向的時(shí)期也必須持續(xù)推進(jìn)物價(jià)  變動(dòng)預(yù)期管理,避免因其暫時(shí)性特征導(dǎo)致前期工作失效。

  第五,靈活化物價(jià)變動(dòng)預(yù)期管理目標(biāo)。目前,我國(guó)在設(shè)定物價(jià)變動(dòng)目標(biāo)時(shí)會(huì)確定一個(gè)具體數(shù)值,未來可以調(diào)整為類似匯率管理的區(qū)間目標(biāo)制,明確目  標(biāo)的“上限”與“下限”。區(qū)間目標(biāo)制的優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn),一是可以靈活根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況調(diào)整最終物價(jià)變動(dòng)目標(biāo),對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)起到一定的調(diào)控作用;  二是能夠降低政策目標(biāo)達(dá)成的難度,提升政策可信度,而更高的可信度也能夠反過來降低物價(jià)變動(dòng)預(yù)期管理的執(zhí)行難度,形成物價(jià)變動(dòng)預(yù)期管理的  正循環(huán)機(jī)制。