影響加拿大房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：162 收藏

影響加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素是多方面的，其中宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是其賴以生存和發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件，主要包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)情況、通脹水平、利率政策和銀行系統(tǒng)。

1、加拿大經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)為其提供了重要基礎(chǔ)

21世紀(jì)以來，加拿大經(jīng)濟(jì)規(guī)模除了在2009年負(fù)增長(zhǎng)外，其余年份基本保持在3%左右的增長(zhǎng)速度，沒有長(zhǎng)時(shí)間的低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，且在2010年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。這對(duì)于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)屬良好表現(xiàn)，可以說是在多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)時(shí)脫穎而出。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)為加拿大房地產(chǎn)發(fā)展提供了重要基礎(chǔ)。

2、加拿大較低的失業(yè)率保障了居民收入的穩(wěn)定，從而為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了條件

21世紀(jì)以來，加拿大的失業(yè)率主要在6%-8%的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。在2008-2009年，受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，加拿大失業(yè)率急劇上升，直至2009年8月份失業(yè)率上升到8.75%的歷史高位。然而，加拿大的經(jīng)濟(jì)自我調(diào)整能力強(qiáng)，到2012年12月，失業(yè)率已回調(diào)至7.1%，且下降趨勢(shì)明顯。

2007年次貸危機(jī)以來，美國(guó)失業(yè)率長(zhǎng)期維持在8%以上，盡管現(xiàn)在有所好轉(zhuǎn)，也在7.5%的高位。歐元區(qū)的情況更為惡劣，在“歐債危機(jī)”的困擾下，其失業(yè)率長(zhǎng)期維持在9%-10%的高位，且上升的趨勢(shì)仍未見衰退。在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家的一片哀嚎中，加拿大在失業(yè)率的調(diào)控方面也做得非常出色。這很大程度得益于2009年1月開始實(shí)施的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃-《加拿大經(jīng)濟(jì)行動(dòng)計(jì)劃》。該計(jì)劃通過一系列的減稅措施以避免受國(guó)際金融危機(jī)沖擊較大的行業(yè)大規(guī)模裁員。

3、穩(wěn)定的通脹水平

自上世紀(jì)90年代開始，以消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)為代表的通脹率，加拿大始終保持在較低的、穩(wěn)定的水平。其中最具代表意義的工業(yè)產(chǎn)品物價(jià)指數(shù)和消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)走勢(shì)顯示，加拿大近十年來，都保持著2%-3%的低通脹水平。通脹水平過高或過低均易引起房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。加拿大穩(wěn)定的、適度的通脹水平，為該國(guó)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展提供了條件。穩(wěn)定的通脹水平會(huì)從準(zhǔn)購(gòu)房者的收入、投資者的收益、房地產(chǎn)商的成本以及央行的決策這四個(gè)渠道影響到其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。

為了保證通脹目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，加拿大政府還加大了對(duì)加拿大銀行的問責(zé)制。加拿大銀行也提高了決策透明度，積極主動(dòng)地向外界說明可能影響通脹水平的因素和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，并制定相應(yīng)的措施。除此以外，央行和政府明文規(guī)定了通脹目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的時(shí)間期限，以此影響通脹預(yù)期，從而促使通脹目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(王應(yīng)貴，2011)。加拿大央行行長(zhǎng)斯蒂芬普洛茲在2013年5月3日明確表示，加拿大央行通脹目標(biāo)框架被證明是有效的，通脹目標(biāo)神圣不可侵犯。穩(wěn)定的通脹水平為加拿大經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供了有效的支持。

4、完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度和穩(wěn)定的銀行系統(tǒng)

加拿大完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度和穩(wěn)定的銀行系統(tǒng)為其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的貸款支持與保障。美國(guó)“次貸危機(jī)”以及隨后的“歐債危機(jī)”爆發(fā)后，加拿大的銀行業(yè)也不可避免地受到了一定的沖擊。但加拿大銀行沒有出現(xiàn)倒閉風(fēng)潮不需政府注資救急，這表明加拿大銀行業(yè)有很強(qiáng)的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。主要原因在于:首先，經(jīng)營(yíng)策略穩(wěn)健和風(fēng)險(xiǎn)管理到位。審慎的國(guó)民性格和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略使加拿大銀行業(yè)信貸標(biāo)準(zhǔn)高，金融衍生工具運(yùn)用少，涉足高風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款資產(chǎn)較少。其次，內(nèi)部金融監(jiān)管機(jī)制完善。銀行監(jiān)管實(shí)行以風(fēng)險(xiǎn)為核心的綜合統(tǒng)一監(jiān)管，注重防范和化解銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，嚴(yán)格控制次貸規(guī)模。加拿大監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定，超過房?jī)r(jià)80%的房屋按揭貸款必須到保險(xiǎn)公司投保后方可獲批。按揭貸款不可抵扣個(gè)人所得稅。次貸占全部房貸的規(guī)模不到5%。第四，外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施充足。加拿大金融業(yè)實(shí)行有限度的對(duì)外開放措施，有效抵御了各種金融危機(jī)的不良影響。

5、穩(wěn)定可預(yù)期的利率政策

加拿大央行擁有很強(qiáng)的穩(wěn)定貨幣政策和控制預(yù)期的能力。從2005-2013年的利率走勢(shì)看，傳統(tǒng)一年期、五年期的按揭貸款利率和銀行基準(zhǔn)利率三者的走勢(shì)基本保持一致。加拿大央行穩(wěn)健可預(yù)期的利率政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了直接的良性影響。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益相關(guān)者，包括購(gòu)房者、投資者和開發(fā)商等對(duì)利率的變化十分敏感，因此，穩(wěn)健可預(yù)期的利率政策有利于市場(chǎng)參與者對(duì)利率的變化作出及時(shí)的資產(chǎn)組合調(diào)整，進(jìn)而有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的不理性波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)加拿大事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組《最新加拿大房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)》，若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

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