澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)深度分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：1016 收藏

近幾年澳大利亞房地產(chǎn)市場比較活躍，價格總體呈逐步上升趨勢。因地區(qū)不同，而房價差別較大。據(jù)了解，影響住宅價格的主要因素有三，一是城市就業(yè)的機會，二是二手房市場活躍的程度，三是政府的住宅政策。

悉尼市是澳大利亞經(jīng)濟、交通、貿(mào)易和文化的中心，有全國最大的海港，工業(yè)以后石油提煉、機械制造、化學和紡織為主，有發(fā)達的鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)與廣大內(nèi)地相連。巨大的就業(yè)機會和人才市場吸引了來自世界各地和國內(nèi)其它城市的移民，悉尼市人口目前已達到400多萬。隨著人口的增加，住房強勁需求，帶動了住宅市場價格的攀升，近幾年房價提高了將近30%。墨爾本市的繁華程度僅次于悉尼，房價也提高了10%。首都堪培拉清新和寂靜的環(huán)境適合老年人養(yǎng)老居住，黃金海岸、布里斯班市以旅游度假為主，這些地區(qū)的人口相對穩(wěn)定，住宅價格持續(xù)平穩(wěn)。

悉尼房價指數(shù)

二手房交易在澳大利亞非?；钴S，尤其是悉尼和墨爾本市，平均每個家庭每2.8年搬一次家，據(jù)說，除了職業(yè)變動原因外，這也是他們的一種生活習慣和傳統(tǒng)，甚至可看作是一種文化。事實上，很多澳大利亞家庭是把房屋作為一種投資去進行交易。移民的不斷涌入，增大了住房需求。而一般家庭如果需要住房，最先考慮的是到市場選擇二手房，再考慮新建住宅。同時又由于市場上新建的公寓住宅數(shù)量有限，二手房市場需求量就更大。如果政府的住宅政策再鼓勵人們投資和消費，二手房市場就會更加活躍，房價自然會不斷增長。

1.澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)項目

在澳大利亞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要具有相應(yīng)的注冊資金，到政府部門申請執(zhí)照，登記后即可成立。澳大利亞政府沒有規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有資質(zhì)，但是卻嚴格規(guī)定了規(guī)劃設(shè)計師、建筑師、營銷策劃師、房地產(chǎn)中介人員必須具有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書才能執(zhí)業(yè)。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從業(yè)人員中有設(shè)計師、建筑師、營銷專家和市場研究人員，但多數(shù)企業(yè)僅有幾個財務(wù)專家，每建一棟住宅請設(shè)計師設(shè)計，找建筑師征求意見，提出施工方案，委托建筑師雇工人施工，完全是一種合同關(guān)系。

澳大利亞主要城市房屋空置率

澳大利亞的土地分為國有和私有兩種，任何企業(yè)和個人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買地后，建好房子出售或者出租，這種開發(fā)形式多數(shù)建設(shè)的是商業(yè)用房或其它非住宅用房(公寓式住宅建造量很少)，一般由資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。一般情況下，從事住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模很小，幾個人、十幾個人，只建幾棟房子、十幾棟房子。澳大利亞地域廣闊，建造的絕大多數(shù)為獨立式住宅，建筑式樣體現(xiàn)很強的個性化。個人到市場上愿意購買的是二手房，或居住，或重建。

在澳大利亞建造一套住宅，只要符合政府的有關(guān)規(guī)定，整個過程完全是一種個人行為。個人通常不是到市場上去買新建的住宅，而是首先購買土地，再請開發(fā)商建造，開發(fā)商實際上更像是建造商。如果你打算購買一塊土地，那么選擇一套你所需要的樣板房，請某一顧問公司為你安排視察地盤，以確定你所選擇的樣板房適合建在哪塊土地上，并且確定在哪塊土地上建造房子是最合算的。澳大利亞政府規(guī)定，購買土地必須是自有資金或者合伙，不能貸款。土地出售以后，政府收取地價稅和服務(wù)費，用于社區(qū)的清潔、垃圾處理及上下水道的維修，負責開發(fā)的企業(yè)首先要將房屋的設(shè)計圖、施工圖及其有關(guān)細則送交當?shù)貐^(qū)政府批準。政府批準后，先立牌2周征求鄰居意見，之后個人再憑政府批準的文件，獲取個人選擇的財務(wù)機構(gòu)的貸款建造房子。房子建好后，由政府指派人員驗收，合格后交付使用。個人與開發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系即結(jié)束。

澳大利亞中間房價格體系和房價收入比

建在悉尼西部地區(qū)的一個“獨立式住宅樣板村”(HOMEWORLD)，是由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)商建造的，那里展示了130多套不同設(shè)計標準的獨立式住宅，面積從200～500平方米不等，住宅設(shè)計還包括室內(nèi)裝修、裝飾和室外花園，房價(不包括土地)每套25～50萬澳元之間。

建房者可以任選一套樣板房在自己購買的土地上請開發(fā)商建造或翻建。整個樣板村將130多套住宅建設(shè)得錯落有致，村內(nèi)還配備典雅的辦公用房，提供周到的信息、中介、咨詢服務(wù)，同時也建設(shè)了一系列的餐飲、酒吧、衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施。開發(fā)商們經(jīng)常根據(jù)社會的需求，每年對部分樣板房的外部造型和室內(nèi)布局進行更新。樣板村建筑內(nèi)外的清潔衛(wèi)生則是由政府資助。參觀樣板村，就像逛公園一樣，令人賞心悅目。

2.澳大利亞住房補貼政策和稅收政策

受美國經(jīng)濟影響澳大利亞經(jīng)濟近幾年不景氣，政府為了鼓勵住房投資，拉動消費，特別規(guī)定凡是澳大利亞公民或者在澳有居留權(quán)的居民在2001～2002年購建新房者，政府對每一次購房者一次性補貼14000澳元，購買舊房者，補貼7000澳元，有力地促進了居民買房、建房，很多家庭甚至用剛上學孩子的名字買房、建房。同時，銀行近幾年不斷降低存貸利率，這對于已習慣于住房借貸的澳大利亞家庭來說，在沒有其它更好的領(lǐng)域來投資的情況下，住宅投資成為目前最熱。住宅投產(chǎn)和消費的增加，必然伴隨著一定的投機，這也刺激了住宅價格的上揚。這就是很多西方國家經(jīng)濟不景氣，但住房市場卻并不蕭條的原因。

悉尼別墅和公寓租售情況比較

區(qū)域	房型	平均價	一年來的增減百分比	3個月來的增減百分比	租金比例	每周租金
悉尼	House	$667500	+1.51%	－0.98%	4.07%	$520
悉尼	Unit	$483500	+5.23%	+1.26%	4.86%	$450
絲路印象(http://www.miottimo.com)澳大利亞事業(yè)部

澳大利亞政府實行的是刺激人們購房的稅收政策。澳大利亞稅法規(guī)定，個人年收入0～8000澳元，所得稅的稅率為0；8000～23000澳元，稅率為13%；23000～34000澳元，稅率為23%；34000～48500澳元，稅率為43%；48500澳元以上，稅率為50%。與其它西方國家比較，澳大利亞個人所得稅率是不低的。為了鼓勵住房投資和消費，政府特別規(guī)定，住房抵押貸款利息可以從年收入中扣除，減少所得稅納稅基數(shù)；租金收入扣除房屋維修費、管理費、利息、地價稅等成本后的凈收入，可以在扣除房屋折舊后，再加入到所得收入；購建房時，請律師、顧問公司、財務(wù)公司、中介機構(gòu)等所需費用可以從年收入中扣除；自住房賣出去后的收入不計交所得稅。除個人所得稅政策優(yōu)惠外，政府收取的交易契稅也較低，租金凈收入還可以抵扣住宅交易后的增值稅。很多澳大利亞家庭用貸款購買數(shù)套住宅，有的用于出售，有的出租，而且完全委托律師和中介去做，這樣既可以通過買賣房屋得到住宅增值的收益，還可以減少所得稅交稅基數(shù)，同時，出租房屋得到的凈租金收入還可以抵扣增值稅，從而又可抵扣收入減少了所得稅，對住宅投資者來說很劃算。

租用住房者，其租金也可抵扣收入，這對海外人員和白領(lǐng)職員來說，租房也是很有吸引力的。如在悉尼市北區(qū)，租2臥室約100平方米的一套公寓，每周租金750澳元左右，一年近4萬澳元，這4萬澳元可抵扣個人所得稅稅基，澳大利亞一個中等收入家庭年收入約為5～6萬澳元，可抵一半以上的收入所得，減少了很多所得稅。同時也活躍了租賃市場。

澳大利亞政府負責解決貧困線以下的家庭住房問題。政府規(guī)定家庭年收入在35000澳元以下的為貧困家庭，政府建造公屋以每周200～250元的廉價租金(兩個臥室，面積100平方米左右住宅)租給貧困家庭，并付給每周50～100澳元的住房補貼。公民如果失業(yè)，政府還提供每月350澳元的失業(yè)費，并負責定期幫助找工作和專業(yè)培訓。家庭年收入一旦超過35000澳元就將搬出公屋，自己買房或建房。

3.澳大利亞房地產(chǎn)金融體系與住房抵押貸款

澳大利亞家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念和上面提到的貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數(shù)優(yōu)惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的理由。各地除了一般商業(yè)銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務(wù)公司。

退休金由政府每月從各企業(yè)職員薪金中，強行抽取7%～11%，一般由公司老板支村，職員退休后，還給個人。私人財務(wù)公司以低于市場借貸的價格從政府手里拿到退休金，再以低于銀行住房抵押貸款利息0.5%～1%的利息貸給購房者。這種方式運營市場效果很好。

澳大利亞政府規(guī)定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95%(房價是由銀行或財務(wù)公司的估價師估價)，但貸款額超過房價80%的，需按貸款額的1%付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的110%(包括律師費、印花稅等)，可以首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20～25年。據(jù)了解，一個中等收入家庭購買一套250～300平方米的獨立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的33%～40%。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100～200平方米左右，支付的房款數(shù)額，約占家庭年總收入的30%～35%。個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監(jiān)督實施。

在抵押貸款期限內(nèi)，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續(xù)即可，甚至還可以追加貸款數(shù)額。寬松的住房金融政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。

4.澳大利亞房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員情況

伴隨著房地產(chǎn)交易的頻繁，澳大利亞房地產(chǎn)中介活動非常活躍。由于律師費、代理費、中介費等都能抵交一定的所得稅，凡是需要買賣、租賃或建造住房的家庭和個人，沒有不請中介機構(gòu)和專業(yè)人員幫助的，據(jù)介紹，一些規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20%的房子自己賣，80%的房子則通過當?shù)氐闹薪闄C構(gòu)賣。

澳大利亞政府嚴格規(guī)定了從事房地產(chǎn)中介活動的專業(yè)人員的資質(zhì)審批，其中包括律師、咨詢?nèi)藛T、代理人、經(jīng)紀人等。從事房地產(chǎn)中介活動的專業(yè)人員，必須具有一定的學歷，相應(yīng)幾年的實踐經(jīng)歷，考試合格頒發(fā)資質(zhì)證書，經(jīng)注冊登記后方能執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)必須持有政府審批的執(zhí)照，公司老板也需要有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書，以保障中介服務(wù)的質(zhì)量和信譽。澳大利亞政府還規(guī)定了嚴格的懲罰制度。在房地產(chǎn)中介活動中，如發(fā)現(xiàn)有“黑箱操作”行軍為，一旦查實，最高罰款25萬澳元，最長坐牢10年。

開發(fā)公司或個人委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)賣房，一般支付房價2%～3%的傭金，(不包括廣告費)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)可以將幾家開發(fā)公司或眾多私人客戶的待售房屋一起登廣告，費用由開發(fā)商或私人客戶共同支付。房地產(chǎn)中介機構(gòu)一般不從事房屋吞吐的經(jīng)營活動。如果客戶委托中介機構(gòu)做住房抵押貸款業(yè)務(wù)，每貸款10萬澳元、收500澳元代理費。

以墨爾本市FLETCHERS中介公司為例，客戶委托該公司代理銷售，先要簽訂委托售房合同。私人客戶的住宅一般要求60～90天賣出去，開發(fā)公司的要求不超過一年時間賣出去，中介公司按房價的2%～3%收取傭金。

在代理銷售中，F(xiàn)LETCHERS公司雇傭了幾十名房地產(chǎn)經(jīng)紀人，并為他們提供辦公用房和一切辦公設(shè)備，以及支付通訊和其它辦公費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以FLETCHERS公司的名義接受客戶的委托，公司老板每周還墊付給每人400澳元。交易成功后，傭金的45%歸個人，55%交給老板，歸個人的45%傭金中，要扣除每周由老板墊付的400澳元。

如果售房代理工作是由不同經(jīng)紀人共同完成的，那么，在45%歸個人的傭金中，其中接受代理的人分得18個百分點，作具體事務(wù)的人分得9個百分點，最后把房子賣出去的人分得18個百分點。

FLETCHERS公司自己擁有300棟住宅出租，靠收7%的管理費維持本公司的成本，傭金是公司的利潤。據(jù)了解，房地產(chǎn)中介機構(gòu)代賣的房屋，在約定的時間內(nèi)一般都能賣出去，除非是房子本身有問題或者房子的價位明顯不合理。住宅出售的方式是70%通過拍賣，30%通過討價還價實現(xiàn)。澳大利亞房地產(chǎn)中介機構(gòu)基本都像FLETCHERS公司一樣運作，差別只是公司的規(guī)模不同。澳大利亞規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀中介人員必須在某一家公司謀職，不能單獨以個人身份承攬業(yè)務(wù)。

澳大利亞房地產(chǎn)中介機構(gòu)是在房地產(chǎn)交易活動中通過客戶周到、多方位的服務(wù)而生存，通過競爭而不斷發(fā)展的。因為個人買房或建房過程中，都需要找律師、顧問公司、經(jīng)紀人、和財務(wù)公司。律師負責文件和監(jiān)督整個購房或建房過程；顧問公司提供測算、驗證、察看土地、解決鄰里關(guān)系等咨詢代理服務(wù)；經(jīng)紀人幫助尋找房源，討價還價；財務(wù)公司解決做好抵押貸款。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)澳大利亞事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫的《最新澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)投資風險及前景預測報告》，若轉(zhuǎn)載請注明出處。

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