【圖】2014年泰國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：388 收藏

2014年所有的商業(yè)行情包括房地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展都開始于不穩(wěn)定的政局，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者信心和期望不高，經(jīng)營(yíng)者第一季度開盤出售住房項(xiàng)目，沒有收到應(yīng)有的成效，特別是公寓項(xiàng)目預(yù)定量低于預(yù)計(jì)量。

2014年泰國(guó)新出售土地情況

當(dāng)政府變換，政局形勢(shì)變得更加穩(wěn)定后，又重新喚起了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)用房的信心，指數(shù)級(jí)別從第一季度的43.7上升至第二季度的56.0。經(jīng)營(yíng)者從年中開始增加新項(xiàng)目的銷售，經(jīng)營(yíng)者再次恢復(fù)了銷售住房項(xiàng)目的信心，特別是在2014年后5個(gè)月公寓項(xiàng)目類型新出售的套房總共有38100套，8-12月份期間，新出售的套房總銷售量占年銷售的52%，共為73100套。至于住宅新出售量多的月份為5-8月，新出售的住宅量約為19500套，以上4個(gè)月，新出售的套房總銷售量占年銷售的44%，共為43700套。

無論如何，2014年住房市場(chǎng)還是有需求的，部分需求是之前遺留下來的決定，金融機(jī)構(gòu)之間房貸競(jìng)爭(zhēng)。從年2014普通人住房的總房貸可以看出，增加至575000百萬(wàn)泰銖。

2014年泰國(guó)新出售聯(lián)排式住宅范圍

曼谷周邊鄉(xiāng)村鐵路交通項(xiàng)目的快速運(yùn)行以及包括在曼谷周邊和各個(gè)府重新修路是泰國(guó)住房市場(chǎng)的有利因素，為新項(xiàng)目開辟道路以及使消費(fèi)者有更多的選擇，政府開支開始增多，將會(huì)促進(jìn)2015年泰國(guó)經(jīng)濟(jì)的壯大發(fā)展，2014年經(jīng)濟(jì)的低增長(zhǎng)率促進(jìn)2015年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

除此之外，東盟區(qū)域合作及強(qiáng)大鄰國(guó)的有利因素，將會(huì)更加刺激房地產(chǎn)商業(yè)和住房的投資和需求。

石油價(jià)格大降價(jià)以及提高公務(wù)員的工資，將會(huì)拉動(dòng)部分消費(fèi)者的購(gòu)買力，2015年大部分政局穩(wěn)定的時(shí)間，將會(huì)穩(wěn)定應(yīng)有的住房市場(chǎng)。

至于不利因素可能會(huì)影響住房，包括受到世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。盡管美國(guó)的綜合經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)，但歐洲的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，尤其是俄羅斯盧布危機(jī)，有可能影響到歐洲的金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人。以上俄羅斯金融危機(jī)，有可能影響到俄羅斯人喜歡來游玩游或入住的當(dāng)?shù)鼐频攴康禺a(chǎn)以及公寓套房，如芭提雅、普吉。

2014年泰國(guó)新出售住宅量分類

主要的府大部分的住房市場(chǎng)面臨著政局的不利因素，曼谷周邊也一樣，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格下降也是附加的不利因素，所以，農(nóng)業(yè)市場(chǎng)直接或間接的影響了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)，除此之外，府的市場(chǎng)沒有可以作為有利因素的公共交通運(yùn)輸系統(tǒng)。

無論如何，大部分問題主要出現(xiàn)在由中央或地方的房地產(chǎn)開發(fā)商于2012-2013年大量開發(fā)的公寓項(xiàng)目。于2014-2015年間竣工轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致供過于求。與此同時(shí)，2012-2013年期間的強(qiáng)購(gòu)買力，一部分來自曼谷及周邊正面臨著洪災(zāi)的購(gòu)買者及部分投資商。2014年的購(gòu)買力下降以及大量開發(fā)新項(xiàng)目沒有及時(shí)促進(jìn)購(gòu)買需求，尤其是孔敬府、烏隆府、普吉府以及春武里府芭提雅-中天地區(qū)。

2014年泰國(guó)新出售公寓分類

房地產(chǎn)開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，影響2014年10個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商合并，即接管4個(gè)，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)6個(gè)，有突破國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo)，預(yù)計(jì)明年2015年還有可能有多項(xiàng)目似2014年的合并。

泰國(guó)房地產(chǎn)信息中心根據(jù)2014年后半年曼谷周邊受到諸多公交線路項(xiàng)目的快速發(fā)展影響預(yù)測(cè)2015年曼谷周邊的住房市場(chǎng)惡化或稍有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)狀況，包括多條鐵路的開通、公路以及新開通的跨湄南河橋梁或者其它公共事業(yè)項(xiàng)目，曼谷市內(nèi)地區(qū)將會(huì)比其它地方發(fā)展快，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)快速發(fā)展，特別是辦公樓、酒店以及公寓房。與此同時(shí)，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)多用途建筑包括湄南河岸邊酒店及豪華公寓項(xiàng)目的發(fā)展，以上沿江地區(qū)道路建筑項(xiàng)目將會(huì)帶動(dòng)更加符合放松身心生活方式的新型房地產(chǎn)的發(fā)展。

主要的府的公寓市場(chǎng)包括春武里，受到過去2-3年大量出售的的影響，與實(shí)際市場(chǎng)需求不相符，且受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，致使房地產(chǎn)開發(fā)商必須改變?cè)械陌l(fā)展模式以適應(yīng)某些商品的購(gòu)買需求和價(jià)格層次。

府公布了5-6個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，沒有促進(jìn)住宅地產(chǎn)銷售，但影響到工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃，如以園區(qū)和物流中心工廠、商品集散中心為主。

2015年?yáng)|盟經(jīng)濟(jì)特區(qū)或東盟經(jīng)濟(jì)共同體的開放，將會(huì)引起會(huì)員國(guó)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)，加快交通運(yùn)輸框架的構(gòu)建以及其它框架等等，居民的持續(xù)搬遷，促進(jìn)跨境房地產(chǎn)的需求，多類型外國(guó)開發(fā)商蜂擁而入，包括越來越多的房地產(chǎn)合資企業(yè)。

泰國(guó)房地產(chǎn)信息中心持續(xù)追蹤不能定量調(diào)查的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況就要保證調(diào)查質(zhì)量。調(diào)查的地區(qū)包括府內(nèi)區(qū)域以及多條鄰國(guó)線路，以便及時(shí)了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)及鄰國(guó)市場(chǎng)發(fā)展走向，能夠預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來。

2014年面臨著持續(xù)的政治動(dòng)蕩，削弱房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的信心。大部分的住房項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)是冷淡的，特別是今年預(yù)先推出的公寓公寓住房。

泰國(guó)政局恢復(fù)穩(wěn)定，軍隊(duì)接管政權(quán)，以防止國(guó)家暴跌陷入混亂。房地產(chǎn)開發(fā)商利好市場(chǎng)，政變之后，信心指數(shù)從季度前期43.7上升為56.0。

房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)了很多附加項(xiàng)目，后半年在曼谷周邊開放預(yù)訂新的公寓超過38000多所，2014年代表單位有73100項(xiàng)，占據(jù)52％，年住房總數(shù)為43000個(gè)單位，在市場(chǎng)需求的刺激下，金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈。2014年新發(fā)行的抵押貸款總額575，000，000，000泰銖，比去年534，000，000，000泰銖多。

曼谷市加快軌道交通項(xiàng)目和新的道路建設(shè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有因素，新區(qū)域的發(fā)展使消費(fèi)者有更多的選擇。

2015年其他積極因素包括：區(qū)域合作刺激商業(yè)住房項(xiàng)目的需求，全球石油價(jià)格下跌，政府雇員加薪，以及穩(wěn)定政局。

不利因素，我們看到脆弱的世界經(jīng)濟(jì)，盡管美國(guó)復(fù)蘇，但歐洲市場(chǎng)仍然繅絲。俄羅斯盧布危機(jī)，影響芭堤雅和普吉島酒店業(yè)和公寓市場(chǎng)。此外，資本市場(chǎng)需要進(jìn)行定期隨訪，房地產(chǎn)購(gòu)買資金來自于股票資本利得。

家庭債務(wù)和農(nóng)資價(jià)格下降，降低府消費(fèi)者的購(gòu)買力，這些市場(chǎng)不具備交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，曼谷周邊比較有優(yōu)勢(shì)。

無論如何，大部分問題主要出現(xiàn)在公寓項(xiàng)目，來自中部或鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)開發(fā)商于2012-2013年大量開發(fā)新項(xiàng)目，建完轉(zhuǎn)讓于2014-2015年，導(dǎo)致供過于求，購(gòu)買力下降尤其是孔敬府、烏隆府、普吉府以及春武里府芭提雅-中天地區(qū)。

激烈的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)問題，影響10例房地產(chǎn)開發(fā)商的合并，分為接管4例，聯(lián)合經(jīng)營(yíng)6例，有突破國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的目標(biāo)以及預(yù)計(jì)明年2015年，還有可能有多項(xiàng)類似于2014年的合并。

泰國(guó)房地產(chǎn)信息中心根據(jù)2014年后半年曼谷周邊受到諸多公交線路項(xiàng)目的快速發(fā)展影響預(yù)測(cè)2015年曼谷周邊的住房惡化或稍有好轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)狀況，包括銜接修路，新開通使用跨湄南河橋梁或者其它公共事業(yè)項(xiàng)目，曼谷市內(nèi)地區(qū)將會(huì)比其它地方發(fā)展快，商業(yè)用房將會(huì)快速發(fā)展，特別是辦公樓、酒店以及公寓房，與此同時(shí)，也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)多用途建筑包括湄南河岸邊酒店及豪華公寓項(xiàng)目的發(fā)展，以上沿江地區(qū)道路建筑項(xiàng)目將會(huì)更加符合放松身心生活方式的新型房地產(chǎn)趨勢(shì)。

5-6個(gè)府經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍公布，沒有立桿見效影響房地產(chǎn)住房銷售的發(fā)展模式，但將會(huì)限制房地產(chǎn)工業(yè)發(fā)展計(jì)劃，如以園區(qū)和物流中心工廠、商品集散中心為主。

2015年?yáng)|盟經(jīng)濟(jì)特區(qū)或東盟經(jīng)濟(jì)共同體的開放，將會(huì)引起會(huì)員國(guó)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)，加快交通運(yùn)輸框架的構(gòu)建以及其它框架等等，居民的持續(xù)搬遷，促進(jìn)跨境房地產(chǎn)的需求，多類型外國(guó)開發(fā)商蜂擁而入，包括越來越多的房地產(chǎn)合資企業(yè)。

泰國(guó)房地產(chǎn)信息中心持續(xù)追蹤不能定量調(diào)查的地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及保證調(diào)查質(zhì)量，調(diào)查的地區(qū)包括府內(nèi)區(qū)域以及多條鄰國(guó)線路對(duì)接，以便及時(shí)了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)及鄰國(guó)市場(chǎng)發(fā)展走向，能夠預(yù)測(cè)房地產(chǎn)系統(tǒng)的未來。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)泰國(guó)事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組撰寫的《最新泰國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》，若轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。

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