墨西哥土地制度與城市人口現(xiàn)狀分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：1608 收藏

在過去的20個月里，墨西哥出臺了11項(xiàng)雄心勃勃的結(jié)構(gòu)性改革，以提高關(guān)鍵領(lǐng)域的生產(chǎn)力，如教育、勞工、經(jīng)濟(jì)競爭力、電信、稅務(wù)、金融以及能源（石油、天然氣以及電力產(chǎn)業(yè)）。經(jīng)墨西哥國會批準(zhǔn)進(jìn)行的這一系列改革將會進(jìn)一步促進(jìn)墨西哥發(fā)展，如今墨西哥已然成為全球最具活力經(jīng)濟(jì)體之一同時也是新興市場中的佼佼者。

中國恒天紡織墨西哥廠區(qū)外景圖

墨西哥的快速工業(yè)化以及由此發(fā)生的經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展直接導(dǎo)致了城市化速度大幅提高，特別是在1940-1980期間的40年時間里，每十年城市化水平上升幅度超過7個百分點(diǎn)。城市人口的超高速發(fā)展，一方面是因?yàn)榭焖俟I(yè)化對就業(yè)人口產(chǎn)生大量需求，另一方面是與墨西哥當(dāng)時實(shí)行的土地分配政策，尤其是與土地的不可分割性以及由此規(guī)定的土地單一繼承人制度緊密相連。可以說，大量涌入城市的農(nóng)民既受到了因快速工業(yè)化而產(chǎn)生的就業(yè)機(jī)會增加與收入水平改善的吸引；同時，因?yàn)樗麄儫o法通過正常渠道在農(nóng)村獲得最基本的生產(chǎn)資料即土地，所以又是一種無奈的選擇，即不得不選擇離開其出生地進(jìn)入城市尋找生存之路。不管是自愿還是無奈，城市人口的超常規(guī)增加首先為快速工業(yè)化和高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充足與廉價的勞動力，反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)在一定的時間里能夠保持持續(xù)高速發(fā)展水平。這樣使得對勞動力的需求缺口在一定時期里繼續(xù)存在，進(jìn)一步吸引了對農(nóng)民工的需求，更多的農(nóng)民繼續(xù)進(jìn)入城市。在農(nóng)民進(jìn)入城市的初期，城市往往有一定的儲備用地或者閑置土地，新移民對住宅的要求可以相對容易得到滿足，并且在許多情況下，進(jìn)城的農(nóng)民可能只是短暫的停留，其最終還是回到農(nóng)村，從而在短期內(nèi)以租賃的方式居住在城市，對城市用地不會形成過大壓力。

2006-2014年墨西哥人口及增長統(tǒng)計(jì)

年份	人口總量(人數(shù))	人口增長率(%)
2014	1.25億	1.32
2013	1.22億	1.22
2012	1.21億	1.24
2011	1.15億	1.2
2010	1.13億	1.23
2009	1.12億	1.26
2008	1.11億	1.28
2007	1.09億	1.28
2006	1.08億	1.26
數(shù)據(jù)來源：墨西哥國家統(tǒng)計(jì)、地理與信息局絲路印象(www.miottimo.com)墨西哥事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組

但是，隨著移民數(shù)量的不斷增加以及越來越多的農(nóng)民最終選擇留在城市，不僅在數(shù)量上而且在發(fā)展趨勢上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，更為嚴(yán)重的是，由于城市儲備用地或者閑置用地是固定的，隨著城市人口的增加必然導(dǎo)致其逐步減少和枯竭，對城市用地的壓力也越來越大。

墨西哥城獨(dú)立紀(jì)念碑

首先，在此環(huán)境的影響下，隨著城市儲備用地或者閑置用地的逐漸減少，其價格往往是成倍上升。與此相伴的則是住房的價格也是呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。另外如果考慮到投機(jī)因素對房地產(chǎn)市場的影響普遍很大，土地與住宅價格的提高更是難以預(yù)料?？梢哉f，盡管選擇進(jìn)城并留在城市居住的農(nóng)民的收入水平肯定要優(yōu)于其在農(nóng)莊的情況，但是，土地與住宅價格的提高速度則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的收入水平的增加幅度，甚至無法讓他們有經(jīng)濟(jì)能力在城區(qū)獲得土地和住宅。如果考慮到城市原有居民的增長速度以及改善居住條件的需求，那么面對城市土地與住宅價格的提高，同樣使大部分城市原有居民也是望洋興嘆。其結(jié)果是，許多城市不斷將其所有的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地，并且往往并入臨近地區(qū)從而擴(kuò)大其行政區(qū)域面積，增加城市用地的供應(yīng)。另外，盡管不屬于同一行政區(qū)，大城市周邊的一些原來以農(nóng)業(yè)為主的市往往憑借其地理優(yōu)勢，無形之中慢慢地將原來的農(nóng)業(yè)用地變?yōu)槌鞘杏玫?，為相鄰大城市的居民提供了價格具有很大競爭優(yōu)勢的土地和住宅。譬如墨西哥城與聯(lián)邦區(qū)最初是有著嚴(yán)格區(qū)別的，墨西哥城只包含Miguel Hidalgo、Benito Juárez、Cuauhtémoc和Venustiano Carranza四個區(qū)。后來隨著城區(qū)面積的不斷擴(kuò)展，1976年聯(lián)邦區(qū)法正式確定墨西哥城與聯(lián)邦區(qū)被當(dāng)做同義詞使用，即二者都包含16個行政區(qū)。1900年當(dāng)時的墨西哥城區(qū)面積為10.4平方公里，人口34.5萬；2010年包括16個城區(qū)的總面積達(dá)1，494.5平方公里，人口也上升到885.1萬。與此同時，圍繞著墨西哥城周邊的行政上隸屬于墨西哥州、伊達(dá)爾戈州的大部分市區(qū)逐漸逐漸擴(kuò)展其城區(qū)面積，縮短與墨西哥市地理上的距離，基本形成一片的局面，很難劃分出墨西哥城與這些周邊城市的行政界限。這樣，隸屬于三個州一級的行政單位的76個市區(qū)形成了現(xiàn)在的墨西哥谷地都市圈（ZMVM），2010年的人口達(dá)2，012萬，面積7，866.1平方公里。如果這一過程是沿著有序和有計(jì)劃的渠道進(jìn)行，城市用地的擴(kuò)展以及城市用地的效率會得到一定程度上的控制。但是，不管是城市的自身擴(kuò)展還是與周邊市區(qū)的融合，大多數(shù)情況下并沒有得到國家具體的法律規(guī)劃和布局安排。實(shí)際上，在這一過程中涉及到了大量的農(nóng)業(yè)用地，并且很大程度上是集體所有制下的土地。換句話說，城市擴(kuò)張的過程也就是農(nóng)業(yè)用地不斷減少的過程。譬如，即使是現(xiàn)在的墨西哥城或者是墨西哥聯(lián)邦區(qū)，在其16個市區(qū)仍然存在集體農(nóng)莊，仍然存在集體所有制土地。問題的復(fù)雜性在于，1992之前，按照墨西哥年憲法27條以及其農(nóng)業(yè)法的具體規(guī)定，融于城市化過程中的集體所有制土地是不能買賣的，具有不可侵犯的屬性。所以，實(shí)際中發(fā)生的集體所有制土地的城市化是違法的。但是，正如前面提到的，墨西哥城市擴(kuò)張所占用的土地其中60%以上是集體有制土地。不僅如此，占同一比重的城市用地是屬于非規(guī)范用地，有的城市這一數(shù)據(jù)可以達(dá)到75%。

也就是說，涌入城市的大量農(nóng)民以及那些收入水平低下的城市居民，面對日益攀升的城區(qū)土地和住宅價格，他們不可避免地要在城市邊緣地帶，尤其是集體所有制框架下的土地尋找出路，將集體所有制下的農(nóng)業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，成為所謂的“所有者”。這些新居民的背后往往有某個政黨或組織的支持，這會使農(nóng)民對土地使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)變得更為復(fù)雜。在大對數(shù)情況下，農(nóng)民是被迫出賣自己使用的土地，并且其價格也是大大低于市場價格。

當(dāng)然，還要看到，集體所有制土地的一部分是集體所有但由農(nóng)民個人永久使用，并可以繼承，這部分以農(nóng)業(yè)用地為主；另一部分是集體所有集體使用土地，包括山坡、森林、草場、水面以及其他非農(nóng)業(yè)用地；最后是住宅用地和公共用地。盡管在法律上講，集體所有集體使用土地是存在所有者的，但是在實(shí)際中往往很難對此作出明確規(guī)定，農(nóng)民并不認(rèn)為是土地的主人。所以在大多數(shù)情況下，尤其是在城市土地?cái)U(kuò)張的初期，對這部分土地的侵占，并不會引起農(nóng)民過多的注意。隨著非法占地違規(guī)用地現(xiàn)象的越來越嚴(yán)重，城市郊區(qū)的農(nóng)民利益受到了越來越多的侵占和威脅，由此引起的農(nóng)民與“所有者”之間的沖突不時發(fā)生，嚴(yán)重地影響了社會的穩(wěn)定。

墨西哥鐵路網(wǎng)絡(luò)

針對該現(xiàn)象，墨西哥政府在1973年成立了土地所有規(guī)范委員會（CORETT），其目的是保護(hù)農(nóng)民利益并消除非法用地與不規(guī)范用地現(xiàn)象。首先，面對被侵占的集體所有制土地，該委員會從農(nóng)民手中將被占有或者需要城市化的土地收歸國有（大多數(shù)情況下是前者），在轉(zhuǎn)化為城市用地之后按照城市規(guī)劃或者出售給占有者以及其他居民作為住宅用地，或者是其他有別于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的其他經(jīng)濟(jì)活動。至2008年，該委員會共實(shí)現(xiàn)規(guī)范化用地14.6萬公頃，并且頒發(fā)了220萬個土地產(chǎn)權(quán)證?？紤]到同期城市用地增加總額接近80萬公頃，土地所有規(guī)范委員會的貢獻(xiàn)占了幾乎六分之一（Clara Eugenia Salazar C．2009）。盡管如此，規(guī)范委員會的努力并沒有完全解決非法用地與不規(guī)范用地的問題，應(yīng)當(dāng)講，依然還有大量的工作要做；并且這種工作往往是在實(shí)際占用集體所有制土地之后進(jìn)行的，其結(jié)果是變相地承認(rèn)了城市居民以及大量入城農(nóng)村移民違法和違規(guī)占用集體所有制土地的事實(shí)，無疑是助長和鼓勵這一問題的深化，不利于從根本上消除違法和違規(guī)占用集體所有制土地，往往是一邊規(guī)范化一邊繼續(xù)著非法占地與違規(guī)用地的活動。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)墨西哥事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組

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