2014年馬來(lái)西亞房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：1613 收藏

馬來(lái)安邦曾在《中國(guó)東盟觀察》第021期(2013年11月份)撰文分析馬來(lái)西亞柔佛州的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，并針對(duì)當(dāng)時(shí)馬來(lái)西亞政府在財(cái)政預(yù)算案中提出多項(xiàng)房產(chǎn)降溫措施進(jìn)行探討。

馬來(lái)安邦曾指出，包括限制外國(guó)投資者購(gòu)屋價(jià)格底限、征收較高的房產(chǎn)盈利稅(RPGT)等措施，而馬來(lái)西亞國(guó)家銀行(BNM)近期公布的金融領(lǐng)域數(shù)據(jù)，以及馬來(lái)西亞產(chǎn)業(yè)評(píng)估與服務(wù)局(JPPH)發(fā)布的2014年首季房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，就印證了馬來(lái)安邦的觀點(diǎn)。

2013-2014年馬來(lái)西亞房產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)

盡管2014年初就開(kāi)始落實(shí)相關(guān)的房產(chǎn)降溫措施，但馬來(lái)西亞房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)依然按年上升8%，以及按季上漲0.3%，平均房產(chǎn)價(jià)格為27萬(wàn)6668令吉(約合8萬(wàn)5920美元)。當(dāng)中，所有州屬與地區(qū)都實(shí)現(xiàn)按年增長(zhǎng)，雖然有5個(gè)州屬面臨著按季下滑的現(xiàn)象，但主要地區(qū)如吉隆坡、檳城與柔佛則依然維持增長(zhǎng)趨勢(shì)。這意味著，降溫措施的效應(yīng)依然沒(méi)有體現(xiàn)在首季的房產(chǎn)價(jià)格上，尤其大型城市的房產(chǎn)價(jià)格依然有顯著的升勢(shì)。

其次，根據(jù)國(guó)家銀行公布截至4月份的貨幣與金融數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月的房產(chǎn)貸款批準(zhǔn)額按年增長(zhǎng)2.5%，約為357億令吉(約合110億美元)。同期的房產(chǎn)貸款申請(qǐng)額則下跌7.5%，促使房貸批準(zhǔn)率從47.7%提升至52.86%。

房貸批準(zhǔn)額以及房貸批準(zhǔn)率的增長(zhǎng)，并不能反映出馬來(lái)西亞房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)及需求是否活躍。畢竟，從房產(chǎn)價(jià)格上升8%的趨勢(shì)來(lái)看，房貸批準(zhǔn)額僅上升2.5%，這其實(shí)意味著房產(chǎn)需求有著下滑的現(xiàn)象。若加上房貸申請(qǐng)額的減少，足以顯示馬來(lái)西亞房產(chǎn)需求在今年首季或出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。

首季的房產(chǎn)需求看似走軟，這是否意味著馬來(lái)西亞房產(chǎn)需求已開(kāi)始受到降溫措施的影響，而將持續(xù)低迷呢？可以從幾個(gè)方面去剖析。

第一，可以肯定的是，馬來(lái)西亞房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢(shì)將會(huì)維持一段時(shí)間，并將在2015年落實(shí)消費(fèi)稅(GST)之前，呈現(xiàn)顯著的上升格局。這股升勢(shì)除了受到國(guó)內(nèi)成本上升影響(如土地價(jià)格、建筑材料、稅費(fèi)等的增長(zhǎng))外，也受到東盟以及區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)影響(如海外投資者前來(lái)投資與置業(yè)等)。根據(jù)房產(chǎn)代理公司萊坊(Knight Frank)發(fā)布的數(shù)據(jù)，馬來(lái)西亞房產(chǎn)價(jià)格今年第一季度增長(zhǎng)8%，成為東南亞增幅第二的國(guó)家，僅次于印尼的9%。

2014年第一季度馬來(lái)西亞房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

第二，首季傳統(tǒng)上都是房產(chǎn)交易的淡季，這主要在于房產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)在季末進(jìn)行許多促銷活動(dòng)，同時(shí)政府都會(huì)在年初開(kāi)始實(shí)行一些改革措施，因而導(dǎo)致末季的房產(chǎn)交易高度活躍，年初則顯得疲軟。國(guó)家銀行數(shù)據(jù)顯示，去年最后一個(gè)季度房貸申請(qǐng)飆升，批準(zhǔn)率下滑，都反映了這種趨勢(shì)。

第三，多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，將推動(dòng)馬來(lái)西亞的房產(chǎn)投資與需求。隨著馬新高鐵已進(jìn)入可行性研究的招標(biāo)階段，相信該工程將會(huì)如期進(jìn)行，這無(wú)疑將帶動(dòng)從新加坡至吉隆坡之間銜接地區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，大吉隆坡計(jì)劃、馬來(lái)西亞各大走廊計(jì)劃，以及東盟之間的合作項(xiàng)目等，都將推動(dòng)馬來(lái)西亞房產(chǎn)市場(chǎng)的投資與需求，尤其來(lái)自海外的投資與需求。

第四，消費(fèi)稅落實(shí)前的房產(chǎn)需求小漲勢(shì)。消費(fèi)稅法案已獲得國(guó)內(nèi)兩院的通過(guò)，目前僅待2015年4月1日的正式生效與執(zhí)行。由于房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將不會(huì)豁免征收稅務(wù)，因此市場(chǎng)普遍相信有意購(gòu)屋的投資者，將會(huì)在消費(fèi)稅落實(shí)之前進(jìn)行房產(chǎn)交易。這亦足以讓房產(chǎn)需求維持穩(wěn)定及微幅增長(zhǎng)的狀態(tài)。

綜合上述的分析，馬來(lái)安邦認(rèn)為，馬來(lái)西亞的房產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是投資還是需求方面，都將維持在活躍與火熱的狀態(tài)，并基本上與中國(guó)、香港及新加坡等市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)有著不同的發(fā)展方向。但關(guān)鍵還是在于，投資者(無(wú)論是發(fā)展商還是置業(yè)者)必須認(rèn)清楚自身的產(chǎn)業(yè)定位，并在合適的地點(diǎn)進(jìn)行相關(guān)的投資活動(dòng)。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)馬來(lái)西亞事業(yè)部。若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

相關(guān)內(nèi)容：

最新馬來(lái)西亞建筑工程承包行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)

最新馬來(lái)西亞基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)

最新馬來(lái)西亞市政工程行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)

最新馬來(lái)西亞電力行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及前景預(yù)測(cè)報(bào)告(2016-2020年)