歐洲主要國家房地產調控措施

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：994 收藏

1.德國房地產調控措施

德國房價完全取決于市場供求關系，政府并不直接對房地產市場進行干涉，而是通過出臺一系列法律和政策以確保房地產有序發(fā)展。德國規(guī)范住房市場的法律基礎是《住宅建筑法II》。這項法律規(guī)定，開發(fā)商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設施和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。

盡管《住宅建筑法II》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由于收入低或者其他原因買不起合適的房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。

德國柏林大教堂

戰(zhàn)后幾十年里聯邦德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低于成本的租金供應給低收入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內，政府還資助私人投資者和地方房地產公司，幫助他們?yōu)樵谑袌錾想y以獲得住房的家庭提供質優(yōu)價廉的租用房。政府還資助房地產開發(fā)商對現有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德國許多地區(qū)，開發(fā)商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋，還可以得到政府的補貼。

柏林有許多“社會住房”專供低收入者租住。要想租住“社會住房”，必須申請獲得居住資格證明。在柏林，個人年收入低于1.7萬歐元，兩口之家年收入低于2.5萬歐元，都可以向所在區(qū)政府部門申請居住資格證明。通常單身申請者可以獲得一居室居住資格證明，允許居住面積不超過50平方米。兩口之家可以獲得兩居室居住資格證明，允許居住面積不超過60平方米。此外，德國政府還實施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。

2.法國房地產調控措施

在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的資金主要來自于中央政府和地方各級政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。

有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。由于房地產價格受供求關系影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩(wěn)定房價的作用。

法國的房屋租賃市場十分完善，政府通過各種福利政策鼓勵租房。許多法國人認為，與其為買房背上沉重的經濟負擔，不如簡單方便地租房住。這樣還可以保證資金支配的靈活性，將錢用于其他領域以提高生活質量。因此，在法國租房住的人不在少數。

法國巴黎凱旋門

此外，法國政府對房產所有者征收重稅，以免投機者擾亂房地產市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還征收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，而那些想通過“倒房”賺錢的人的成本也大幅增加，這在某種程度上也減少了市場上的住房需求。長期以來，房地產市場都不是法國人投資或財產保值的重要領域。

3.瑞典房地產調控措施

瑞典在住房政策的研究和實踐中，具有鮮明的特點和典型性。20世紀90年代后期，像一些發(fā)達的歐美國家一樣，瑞典也被“居住分異”的問題所困擾。在瑞典，這種分化和相互隔離的狀況，不僅存在于城市內部，更重要的是體現在城市與城市之間。在不同的城市間，居住群體的特性差異（如年齡、收入和種族等）越來越明顯。由此引發(fā)城市格局失衡、城市間發(fā)展不均衡、低收入與高收入居民的矛盾、低收入居民被排斥現象的加劇等一系列問題，引起了瑞典政府的高度重視。

瑞典哥德堡港

自1997年開始，瑞典政府提出“發(fā)展和公平-21世紀城市政策”的發(fā)展目標，強調在積極促進各城市持續(xù)發(fā)展的基礎上，減少居民群體間的、不同種族間的以及城市間的居住分異現象。

為此，瑞典政府汲取了以往推行“百萬工程”過程中單一依靠增加供給產生弊端的教訓，成立了一個由7個部門（涉及法律、社會事務、金融、教育、文化、工業(yè)和環(huán)境部門）組成的委員會，從就業(yè)、教育、公共衛(wèi)生、鄰里關系等方面綜合考慮，以期營造出一個個公平、平等和可持續(xù)發(fā)展的居住城市。該委員會和各區(qū)域政府一起，對中心城市周圍的弱勢城市進行全方位改進，以減少城市間的分異現象。

從瑞典的經驗來看，政府在考慮制定住房政策時，不僅僅是局限在提高中低收入居民的住房可支付性等問題上，還囊括了減小居住分異、降低城市間發(fā)展失衡等方面。由于瑞典政府的早期介入，在進行了較全面的研究后，從住房供應、補貼、城市規(guī)劃、城市間的協調管理等方面出發(fā)，經過縝密籌劃，最終才能得以制定出具有明確針對性和相互配套的調整政策。

另外，瑞典的經驗顯示出，僅僅依靠住房政策本身并不能完全有效地解決問題，而是應當建立一個涉及住房市場、勞動力市場、文化傳統、社會體系、教育狀況等全方位的政策體系。這一點十分重要，因為它揭示了住房政策是整個社會保障政策的一個重要組成部分，它不單單是與作為物質的城市相關聯，更重要的是與居住在城市中的人密切相連。因此，一個有效的住房政策，要有賴于整體社會保障政策的健全。這就要求政府在制定政策時，不僅對整個區(qū)域的發(fā)展有深入了解，更需要對人們的需求、愿望以及面臨的困難有全面的掌握，以期有一個長期的、全方位的視角。相關政府職能部門也必須做到密切配合，保障各工作環(huán)節(jié)有效運行。

4.西班牙房地產調控措施

西班牙政府十分重視住房問題，專門設立了住房部，對住房政策、住房市場等進行宏觀調控。

為解決一部分低收入家庭和年輕人住房困難問題，政府實行了保障住房政策，即在土地價格等方面給予開發(fā)商優(yōu)惠，開發(fā)商還可以得到一定的資金支持，但由政府規(guī)定房屋的最高限價、住房面積不得超過一定標準、房屋出售或出租對象為特定困難群體。

西班牙保障住房受惠范圍是35歲以下青年、65歲以上老人、殘疾人、低收入家庭、家庭暴力或恐怖主義受害者、無依無靠者和多人口家庭等，出售時根據收入情況決定優(yōu)惠幅度。此外，還有一小部分公共部門建設的保障住房，價格更便宜，專門出售給特困群體。

西班牙馬德里機場

政府對保障住房的資助，一是直接與金融機構達成協議，在貸款條件方面優(yōu)惠；二是從公共預算中撥款，實行直接補貼。個人在購買保障住房時，可根據收入情況申請抵押貸款，利率由政府與銀行商定后不能隨意改變。與此同時，政府還對購買者給予首付補助，困難家庭每月還貸同樣可以申請政府補助。對租賃住房的低收入青年，政府每年給予適當補貼。

為使住房保障政策能夠惠及更多的人，政府規(guī)定每個家庭只能購買一套保障住房，不能在同一城鎮(zhèn)同時擁有商品房。購買保障住房后必須用于經常性居住，一般都規(guī)定不得出售的年限。如果提前出售，須退還政府補貼。

西班牙政府還通過了一項《土地法》草案，規(guī)定建筑住房用地的25%必須用于保障性住房建設，在土地分配和使用過程中，加大透明度和廣大市民參與力度，所有關于土地開發(fā)的計劃和協議都必須公之于眾。同時，政府將著手建立一個土地評估體系，對土地進行客觀評估。

此外，西班牙政府還制定了中期住房計劃，提高保障住房比例，鼓勵閑置房出租，確保土地合理使用。為鼓勵有閑置住房的人出租房屋，政府發(fā)給房主最高6000歐元的修繕補貼，但房主須將其房屋在規(guī)定價格范圍內至少出租5年。

5.匈牙利房地產調控措施

匈牙利政府2004年推出的“安居計劃”主要服務于年輕人。如年輕夫婦第一次購置舊房的商業(yè)貸款利率為9%-10%，政府可以墊付2%-3%，實際上降低了貸款利率。如有孩子的年輕夫婦，加上相關的財政補貼，首付10%-20%的購房款就可購置一套小戶型住房。2005年匈牙利政府推出的“預制板樓優(yōu)惠貸款計劃”，主要是幫助生活困難的家庭解決住房問題，政府撥出200億福林（1匈牙利福林約合0.04元人民幣）專款實施該計劃。低收入家庭，在政府的幫助下無需首付就可以搬進預制板樓，并以5%-6%的利率還貸，15年后就可以得到屬于自己的一套預制板樓。

匈牙利國會大廈