澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)主要特點(diǎn)

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:23 瀏覽：878 收藏

1.總體呈現(xiàn)出快速和穩(wěn)健發(fā)展的特征。據(jù)澳洲國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，自1960年以來，澳大利亞的房地產(chǎn)平均每年按照10%的增長(zhǎng)率在不斷的遞增，平均7年翻一番。下圖中以1970年房?jī)r(jià)為基期進(jìn)行分析，不難發(fā)現(xiàn)，2004年相對(duì)1970年上漲接近220%，尤其1995年以后上漲趨勢(shì)明顯。

2011年受歐洲債務(wù)危機(jī)的影響，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較疲軟，但還是穩(wěn)健上升。以悉尼為例，2006年4月-2011年4月的5年時(shí)間里，房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)平緩上升趨勢(shì)。

澳大利亞房?jī)r(jià)指數(shù)

2.房屋銷售供不應(yīng)求，空置率較低。2008年以來，澳大利亞的房產(chǎn)就呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。據(jù)澳大利亞財(cái)政部長(zhǎng)史旺(WanyeSwan)在堪培拉舉行的房地產(chǎn)業(yè)大會(huì)上表示，目前澳洲房產(chǎn)供不應(yīng)求，供需差為17.84萬。又據(jù)澳大利亞全國住房供應(yīng)理事會(huì)最新報(bào)告顯示，截至2010年底，全國房屋短缺187000套，預(yù)計(jì)在20年內(nèi)，這個(gè)差距將會(huì)擴(kuò)大到64萬套。

悉尼房?jī)r(jià)指數(shù)

由于房屋銷售供不應(yīng)求，所以導(dǎo)致房屋空置率較低。目前，澳洲全國空置率只有2.5%左右，相對(duì)于我國25%以上的商品房空置率，是比較低的。

下圖是1988-2008年首都的房屋空置率，從中我們可以看到近幾年房屋空置率是逐年遞減的。下圖是悉尼、墨爾本、布里斯班和佩斯四大首府城市的空置率。悉尼和墨爾本這樣的大城市，房屋空置率相對(duì)較低，而布里斯班以及佩斯的房屋空置率相對(duì)較高。這說明澳大利亞發(fā)達(dá)地區(qū)的房屋空置情況要明顯好于次發(fā)達(dá)地區(qū)。但一樣是呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

澳大利亞首都房屋空置率

3.從供給結(jié)構(gòu)看，公寓增長(zhǎng)最為迅猛。澳大利亞的房型供給主要包括兩種房型:House(帶花園的類似小型或中型別墅式)和Unit(與國內(nèi)的公寓式住房類似)。澳大利亞的土地分為國有和私有兩種，任何企業(yè)和個(gè)人都可通過拍賣形式購買政府土地或私人土地。2009年2月以來，建筑審批數(shù)增長(zhǎng)了71%，其中公寓增長(zhǎng)最為迅猛。2010-2011年間建筑完工數(shù)也增長(zhǎng)19%，達(dá)到30300套。

4.房?jī)r(jià)收入比合理，低于國際警戒線。雖然澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)一直都處于上升的態(tài)勢(shì)，但與此同時(shí)澳大利亞人均收入增長(zhǎng)也比較快，房?jī)r(jià)收入比還比較低，2000年以前澳大利亞的房?jī)r(jià)收入比一直保持在1左右，到2000年才上升到2以上，低于國際警戒線3-6。

澳大利亞主要城市房屋空置率

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)主體不同，分為開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。澳大利亞擁有眾多的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，前者保證在市場(chǎng)供給不足的情況下，不至于受開發(fā)商操縱，后者保證市場(chǎng)信息的相對(duì)公開透明。

6.公寓房租金回報(bào)率和出租率都有超過別墅獨(dú)立房的趨勢(shì)。澳大利亞市場(chǎng)需求也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)的澳大利亞住房需求一般以House為主，可隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和澳大利亞國內(nèi)市場(chǎng)的變化，以及投資性需求增加，Unit市場(chǎng)需求在逐步提升。從下表中明顯可以看出，Unit比House的升值空間更大，尤其在悉尼最為明顯。目前悉尼普通的獨(dú)立房總的投資回報(bào)率為4.4%，公寓房的回報(bào)率為5.2%。一般Unit比別墅更容易出租，并且靠近工作中心區(qū)域、大學(xué)以及主要公共交通樞紐的更為理想。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)澳大利亞事業(yè)部。若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。

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