新形勢下租購市場的現(xiàn)狀與痛、難點

  租房市場與購房市場是住房市場中密切相連、相互影響的兩個重要組成部分。兩者之間相互聯(lián)系又有所差異，存在互補和替代效應，在市場供求上相互影響，共同構(gòu)成了 房地產(chǎn)市場的兩大支柱。在當前形勢下，分析和研究租房與購房市場的現(xiàn)狀與痛、難點，對于后續(xù)處理好租房與購房市場的關系，并提出相應的對策建議具有積極的作用。

  級供給與梯級消費、穩(wěn)定市場預期的作用。1994年以來，住房租賃市場被劃分為商品房租賃市場和廉租房市場，奠定了我國住房租賃市場“二元制”的發(fā)展基調(diào)，根據(jù)家庭收入供應不同類型的租賃住房；2009年提出積極發(fā)展公共租賃房，公租房逐漸取代經(jīng)濟適用房成為保障性住房供應主體；2014年，廉租房與公租房并軌；2021年推出保障性租賃住房，保租房成為保障房的主要載體；2024年啟動配售型保障房的籌建。對比美國、日本住房市場發(fā)展，我國租買比例失調(diào)，房屋租賃交易額占住房市場交易份額僅為6%。

  我國雖然很早就確立了根據(jù)家庭收入的不同來供應不同類型的租賃住房，但是各類保障性租賃住房之間的分類、供應對象、定位和作用并沒有非常明顯的差異。比如，上海規(guī)定公共租賃房的供應對象是就業(yè)的常住人口，不設收入線標準，房租略低于市場租金；保障性租賃住房的供應對象也是就業(yè)的常住人口及其家庭，房租是市場租金的九折以下。在實際操作中，公共租賃住房（公租房）和保障性租賃住房（保租房）對于租房者而言，往往界限模糊，難以明確區(qū)分。實際上，租房者在選擇時并不會嚴格區(qū)分公租房和保租房，這兩種住房類型構(gòu)成了同一選擇范疇。租賃市場體系還有待健全完善，租賃住房市場發(fā)展有待進一步發(fā)展。租賃供求總量平衡，但租房品質(zhì)有待提升

  根據(jù)第七次人口普查抽樣數(shù)據(jù)，上海城鎮(zhèn)租房家庭戶數(shù)約為252萬戶，而結(jié)合“十四五”規(guī)劃，截至2025年，上海整體租賃住房供給量約316萬套，整體供求基本平衡。但是上海租賃住房中部分居住條件較差，難以滿足品質(zhì)住房需求。第一財經(jīng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，97%的租客希望住房有獨立廚衛(wèi)，“90后”租客70%選擇有電梯的住房。與之對應的是，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部公布的數(shù)據(jù)，我國主要城市租賃房中僅有40%是商品房，而老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房等占比達到60%。上海由于市區(qū)房屋建設年代更為久遠、老公房中依然有較多房屋缺少獨立廚衛(wèi)和電梯，這一方面的問題會更為顯著。

  租房權(quán)益保障與公共服務配套還有待完善

  在當前租購并舉的住房政策推進過程中，盡管已經(jīng)取得了一定的成效，但承租人的權(quán)益保護、租金管制、配套公共服務等方面仍存在一些挑戰(zhàn)和不足，體現(xiàn)在以下3個方面。

  一是承租人權(quán)益保護機制不健全。盡管政策鼓勵建立穩(wěn)定的租賃關系，但是在實踐中承租人面對租賃期短、租金只漲不跌、合同未到期解約、押金退還難等問題時，往往缺乏有效的法律和制度約束，以及快速解決糾紛的渠道。與日本、德國等國家對承租人權(quán)益保護的立法力度相比，我國現(xiàn)有法律法規(guī)的保護力度、管理制度的精細度和可操作性有待加強，承租人在租賃市場整體偏弱勢。

  二是租金管理制度僅覆蓋有限的保障性租賃房源。租金管理制度既是對承租人利益的保護，也是維護市場秩序的一種手段。日本《借地借家法》對租金上漲幅度的規(guī)定覆蓋全部市場房源，并通過租金托管機制賦予租戶議價能力。德國《住房租賃法》對租金上漲幅度有明確規(guī)定：房東要上調(diào)租金，必須滿足租金15個月未變且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質(zhì)量、位置等條件相當?shù)耐愋妥》康淖饨饦藴?。而上海目前的租金管控制度覆蓋保租房、公租房等政府保障性質(zhì)的租賃房。目前，上海保租房已供應26.7萬套，公租房項目的供應量為3.8萬套，合計占到全市租賃房源的9.6%，覆蓋范圍有限。

  三是公共服務享受不完全。與購房者相比，承租人在享受子女教育、停車位、戶籍登記等公共服務方面仍面臨諸多限制或者非優(yōu)先待遇，這種權(quán)益差異目前有所縮小，主要是政府保障類租賃住房，占比不足10%。這種現(xiàn)狀不利于租購并舉政策的深入落實。租賃市場區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等供需失衡

  雖然上海市目前的租房市場整體供求基本平衡，但是在租賃住房供給規(guī)模不斷增加的同時，上海供給錯配問題持續(xù)存在，體現(xiàn)為整租小戶型供需失衡、中心城區(qū)及產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域房源緊張等。在戶型供給方面，上海市戶均人數(shù)呈下降趨勢，小戶型的住房需求增多。上海市2022年一居室租金單價超過100元/m2/月，參照人均住房建筑面積40m2計算，一居室租金占城鎮(zhèn)居民可支配收入的60%以上，遠超上海房租收入比平均水平，這迫使大量青年人不得不選擇合租，合租在獨立性和舒適性上與整租差距較大，難以滿足青年人長期穩(wěn)定生活的需求。另一方面，隨著積極生育支持政策的完善和落實，育齡家庭中多子女家庭占比有小幅提升，更多的房間數(shù)和更大的戶型面積的需求也會有所增加。

  在產(chǎn)品類型方面，市場上長租公寓產(chǎn)品絕大部分都是白領公寓產(chǎn)品。而針對產(chǎn)業(yè)工人、城市運行所必需的公共服務人員，在藍領宿舍床位租賃供給方面，還存在不少缺口。還有一部分中高端租賃需求也存在缺口。2022年，常住上海的境外人才21.5萬人、留學歸國人才20萬人。假設其中20%的境外人才及10%的來上海工作和創(chuàng)業(yè)的留學人員租住中高端長租公寓，租賃轉(zhuǎn)化人群合計約為6.3萬，目前上海高端服務式公寓數(shù)量僅1.8萬間，僅從機構(gòu)化長租公寓的供應來看，需求端存在缺口。以保租房來說，新建項目用地規(guī)定了70%～90%以上房源為建筑面積不超過70m2的小戶型，目前上市供應的保租房中一居室和單間合計占比達82.5%，兩居室及以上戶型的占比偏低。

  在空間布局方面，處于人口、就業(yè)相對集中的中心城區(qū)以及產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域的房源供給不足而外圍區(qū)域供給偏多?？臻g的錯配主要源于中心城區(qū)、就業(yè)集中地租賃需求旺盛和增量建設空間受限之間的矛盾。上海產(chǎn)業(yè)布局以及“五個新城”發(fā)展戰(zhàn)略造成勞動年齡人口特別是生產(chǎn)制造及有關人員，向郊區(qū)，尤其是新城所在區(qū)集聚的空間特征，但就業(yè)仍高度集聚在市區(qū)，導致市區(qū)職住不平衡問題長期存在，市區(qū)職住比偏高。根據(jù)上海居民出行調(diào)查數(shù)據(jù)，全市新青年群體的就業(yè)主要集中在中心城，占比接近60%，但中心城的保障性租賃住房整體供應規(guī)模略顯不足，67.6%的套數(shù)位于外環(huán)外，未來供給量最大的區(qū)域是浦東、閔行、青浦，3個區(qū)房源的占比超過全市的50%。目前，上海市投運的保租房出租率平均達到74%，出租率低于集中式長租公寓85%平均水平，并呈下降趨勢。企業(yè)面臨出租回報率低、退出難等問題

  租金、出租率決定了租賃項目的資產(chǎn)回報率，從供需兩端的變化看，未來租金增幅及出租率的提高有限，租賃行業(yè)中的市場主體通過租金上漲、出租率的顯著提高來增加收入的空間進一步收窄，企業(yè)面臨的盈利困難還將長期持續(xù)。近期，“自如租房”被爆出在同一時間、全國大范圍，大批量單向強制與房東解約。即便面臨著企業(yè)在市場中的信用降低也要強制解約，這反映了長租機構(gòu)對租賃市場走勢預期的不樂觀。

  另外，國內(nèi)退出渠道較少、退出難的問題，也進一步壓縮了企業(yè)的盈利空間。對比國外租賃企業(yè)的盈利能力，可以發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)退出獲得的資本升值收益至關重要。比如，美國公平住屋（EquityResidential，簡稱EQR）的盈利就由兩部分構(gòu)成，一部分是旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓后獲得的資本利得。其中資產(chǎn)出售、升值對凈利潤的貢獻在40%以上，出售資產(chǎn)的平均收益率為4.9%。而國內(nèi)目前重資產(chǎn)模式的租賃項目退出方式較少，保租房不允許銷售，而保租房REITs上市的要求較高、體量較小，且融資僅能繼續(xù)用于保租房項目。

  政府面臨財政壓力大、后續(xù)供給難等問題

  房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行導致土地財政難以為繼后，地方財政都非常緊張。近期，各地自來水、電力、燃氣、地鐵公交等公共服務價格的大漲，就是地方財政壓力傳遞的信號。連經(jīng)濟強勁、財政穩(wěn)健的浦東新區(qū)，面對財政壓力的上升，都采取了上調(diào)自來水價格的措施。土地出讓收入大幅減少，而剛性支出持續(xù)增加，還要面臨地方化債的要求，無論是基于地方財政承壓的現(xiàn)狀，還是基于地方財政收支的預期，未來上海的財政壓力都是巨大的。繼續(xù)以較低的價格提供大量新增租賃住房這種方式難以持續(xù)，也難以解決租房市場目前的區(qū)域布局等結(jié)構(gòu)性問題。

  租購房關系復雜，房地產(chǎn)政策調(diào)控難

  隨著租賃市場規(guī)范化、品質(zhì)化發(fā)展，越來越多的年輕人和初入職場人士選擇長期租房而非急于購房，尤其是在高房價背景下，這種選擇有助于緩解購房市場的壓力，但也可能導致首次購房年齡延后，影響房地產(chǎn)銷售市場的預期。租賃市場的供需矛盾如果得不到有效解決，部分租戶可能因長期找不到合適的租賃房源或不堪忍受高昂租金，轉(zhuǎn)而考慮購房，即便這超出了他們的經(jīng)濟承受能力，這又會反過來加劇購房市場的競爭，推高房價。

  過去，房地產(chǎn)政策更多傾向于購房市場的調(diào)控，如限購、限貸、調(diào)整首付比例、房貸利率等措施。在購房市場方面的政策工具已經(jīng)發(fā)展得較為成熟和豐富，但租賃市場方面的政策工具并不多，對租房市場和購房市場進行統(tǒng)籌管理的政策則更為罕見。并且，在現(xiàn)實中，政策的制定與執(zhí)行往往面臨多重挑戰(zhàn)，包括如何在抑制投機性購房的同時，不誤傷剛需購房群體；如何在推動租賃市場發(fā)展的同時，不降低居民購房意愿等。