英國房地產(chǎn)行業(yè)管理部門與主要政策

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2808 收藏

英國的房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。

英國的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中占有極其重要的地位。2008年，英國房地產(chǎn)業(yè)為英國經(jīng)濟貢獻約2800億英鎊的總產(chǎn)值，占英國GDP近的10%。

一、英國房地產(chǎn)管理部門

英國是一個高度發(fā)達的資本主義社會，市場機制廣泛地應(yīng)用于社會各個領(lǐng)域，其房地產(chǎn)市場的運作和管理也完全按市場經(jīng)濟規(guī)律進行調(diào)節(jié)和規(guī)范。政府主要依據(jù)所制定的相關(guān)法律進行管理。英國的房地產(chǎn)業(yè)管理基本是分權(quán)管理，目前英國中央政府的機構(gòu)設(shè)置中，沒有部級的專門統(tǒng)一負(fù)責(zé)中央政府房地產(chǎn)管理的機構(gòu)。其管理職能分散在幾個主要部門。在有關(guān)部門設(shè)有專門的房地產(chǎn)管理的政策協(xié)調(diào)機構(gòu)，以保證各部門房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一完整。各有關(guān)部門對房地產(chǎn)管理工作都十分重視，都設(shè)有負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理的機構(gòu)，對房地產(chǎn)的建設(shè)、租賃、轉(zhuǎn)讓等進行管理。目前，英國中央政府與房地產(chǎn)管理方面有關(guān)的職能部門主要有：

英國行政區(qū)劃圖

(1)社區(qū)和地方政府部(The Department for Communities and Local Government)，其房地產(chǎn)管理的主要職能有：負(fù)責(zé)管理區(qū)域規(guī)劃、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、住房建設(shè)，同時負(fù)責(zé)住房政策的制定與實施，搞好財政預(yù)算中公房建設(shè)與維修資金的分配，以及撒切爾推行私有化改革之后公房優(yōu)先購買權(quán)政策的實施等。

(2)英國財政部，主要是通過保持合理的經(jīng)濟增長速度和合適的利率政策，保證居民住房支付能力的逐步提高；保證居民購房貸款的償還不發(fā)生大的波動。同時，英國財政部還對居民購房實行減稅優(yōu)惠(計算所得稅收入中扣除還款額)。

(3)英國土地登記局，其主要職能是負(fù)責(zé)土地所有權(quán)的審查、確認(rèn)、登記、發(fā)證以及辦理過戶換證等，它是統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的政府機構(gòu)。

(4)英國社會福利保障部，主要是涉及貸款居民失業(yè)之后的一定時間內(nèi)，會同一些保險機構(gòu)來幫助居民還款，使居民不至于因短期的支付能力問題而失去住房。

(5)商業(yè)、企業(yè)和管理改革部(以下簡稱商業(yè)部，-Department for Business，Enterprise& Regulatory Reform，BERR)，主管建筑業(yè)。

二、英國房地產(chǎn)管理的基本法律

早在1925年，英國就制定了房地產(chǎn)管理的基本法律文件《財產(chǎn)法》，對房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、買賣、租賃等方面作了具體規(guī)定，對于出現(xiàn)的問題，也都有相應(yīng)的法律條款進行處理。目前，英國涉及房地產(chǎn)管理方面的法律文件主要有：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地登記法》、《地產(chǎn)管理法》、《征地法》、《租賃法》、《建筑法》(Building Act)、《住宅法》(Housing Act)、《新城鎮(zhèn)規(guī)劃法》(New Town Planning Act)、《工作場所健康安全法》(Healthand Safetyat Work Act)、《消防法》(Fire Precautions Act)、《環(huán)境保護法》(Environmental Precautions Act)等。

三、英國房地產(chǎn)業(yè)的投資主體

英國的房地產(chǎn)市場包括開發(fā)、租賃、交易、投資等部分，其中以出租、二手房交易、中介、金融、改建活動為主，開發(fā)市場反倒退居次要地位。這些活動提供了大量的就業(yè)，又創(chuàng)造了很高的價值。在英國房地產(chǎn)投資市場中，機構(gòu)投資者占主導(dǎo)地位。機構(gòu)投資者中一是房地產(chǎn)投資公司，以對房地產(chǎn)投資、收取租金為主營業(yè)務(wù);二是保險公司和養(yǎng)老基金，以房地產(chǎn)為保值、增值的手段；三是外國投資者也持有大量英國房地產(chǎn)，如卡塔爾主權(quán)財富基金旗下的卡塔爾控股公司、摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國的“全球基金投資”公司等。中國投資有限公司也從2009年開始進軍英國的房地產(chǎn)業(yè)。

在英國的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中政府也是參與者之一。在房地產(chǎn)業(yè)中政府除擔(dān)當(dāng)管理角色外，還直接參與該行業(yè)的建設(shè)投資，特別是住宅建設(shè)投資中，政府是重要力量之一。英國政府早在19世紀(jì)末便著手進行住房干預(yù)，二戰(zhàn)后更是大力推動社會保障性住宅的建設(shè)，1979年時這類住房占到了全國住房總量的1/3，政府對此的建設(shè)開支達到了政府總開支的8%。此后政府的投入有所減少，保障性住房的發(fā)展進入低潮期。進入新世紀(jì)以來，隨著商品房價格不斷上漲和住房供應(yīng)的逐漸短缺，“保障性住房”，亦稱“可負(fù)擔(dān)住宅”再次成為政府的關(guān)注焦點。英國可負(fù)擔(dān)住宅就是政府補貼房，提供給那些需要住宅但沒有經(jīng)濟能力在市場中租賃或者購買商品房的居民，它包括廉租房、經(jīng)濟適用房(包括產(chǎn)權(quán)共享的經(jīng)濟適用房，即部分買部分租的房屋)以及部分情況下的低價位商品房。

布萊爾政府對“可負(fù)擔(dān)住宅”的發(fā)展十分重視，接任的戈登?布朗更是明確做出承諾“:可負(fù)擔(dān)住宅”建設(shè)將是其執(zhí)政中優(yōu)先考慮的對象，因為它是我們時代最偉大的事業(yè)之一。2007年7月，英國政府發(fā)布了住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展綠皮書，提出在2006~2008年投入390億英鎊建設(shè)8.4萬套可負(fù)擔(dān)住宅的基礎(chǔ)上，自2008年到2011年再投入800億鎊每年建造至少7萬套可負(fù)擔(dān)住宅，形成21萬套的總量規(guī)模，到2020年全國新增的300萬套住宅中，可負(fù)擔(dān)住宅的比例應(yīng)達到30%或更多，重點加大對房價上漲重災(zāi)區(qū)(如倫敦地區(qū)和西南部地區(qū))的財政支持力度，到2020年倫敦的可負(fù)擔(dān)住宅比例能達到35%，西南部地區(qū)的目標(biāo)是到2026年每年建造1萬套可負(fù)擔(dān)住宅以滿足需要。2007年9月，政府又宣布追加5億鎊資金專門投入到可負(fù)擔(dān)住宅的建設(shè)中，主要用于土地的購置方面。

英國各地方政府在發(fā)展可負(fù)擔(dān)住宅方面也起著重要作用，是各地區(qū)建設(shè)事業(yè)的決策者和協(xié)調(diào)者，也是實際的推動者。它要同土地所有者、住宅合作社等機構(gòu)探討并購買可負(fù)擔(dān)住宅的建設(shè)用地，同規(guī)劃師、開發(fā)商探討具體的規(guī)劃設(shè)計和指標(biāo)，與開發(fā)商談判、協(xié)調(diào)開發(fā)過程中的各種利益，評估和管理當(dāng)?shù)氐淖≌献魃?，分配和管理部分可?fù)擔(dān)住宅。各地方政府擁有一定量的可負(fù)擔(dān)住宅所有權(quán)，可通過租售獲得利益，加上歷史上租售保障性住房積累的資金，以及中央財政撥付的建設(shè)資金，形成為各地方政府發(fā)展可負(fù)擔(dān)住宅的基本資金來源。在此基礎(chǔ)上，地方政府積極鼓勵和吸收社會多方面的投資、包括私人投資共同壯大資金來源，特別是住宅合作社在改進投資機制、吸引多種投資方面發(fā)揮著積極的作用，逐漸形成為地方政府牽頭、多方共同融資的局面，保證了可負(fù)擔(dān)住宅的建設(shè)資金。同時，地方政府處于與房地產(chǎn)商直接博弈的前線，除了傳統(tǒng)的以批準(zhǔn)規(guī)劃為條件爭取開發(fā)商建造部分可負(fù)擔(dān)住宅的手段外，隨著近年來房地產(chǎn)市場的升溫和開發(fā)商影響力的上升，地方政府也在努力尋求更多的方法和途徑來應(yīng)對日益復(fù)雜的局面，包括希望中央政府賦予自己更大的自主權(quán)以消除中央政策的一些盲點、更有效地應(yīng)對本地區(qū)的特殊情況，比如向開發(fā)商做出建設(shè)一定比例可負(fù)擔(dān)住宅的強制規(guī)定、一旦違背即高額處罰，將開發(fā)商從拿地至開工的間隔期限從3年縮短到1年等等。

盡管這些動議還處于醞釀討論之中，但地方政府發(fā)展可負(fù)擔(dān)住宅的態(tài)度和愿望已經(jīng)有了明確的表達。

四、房地產(chǎn)業(yè)的土地供給

英國房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地主要來自土地購買和土地租賃，而后者占有重要地位。英國的土地租賃市場十分活躍，土地持有者并不經(jīng)常發(fā)售手中的土地所有權(quán)，而是將土地出租給開發(fā)商，通過契約對房地產(chǎn)的開發(fā)和使用進行直接控制，以獲取最大的收益。租期屆滿，土地和建筑物無償歸于土地所有者。租賃方式主要有4種：①變動地租年租制，即按年計算和收取地租，地租在租賃期內(nèi)定期調(diào)整；②固定地租年租制，即以年為單位計算和收取地租，地租在租賃期內(nèi)不作調(diào)整；③出讓制，即土地所有者一次性收取出租期內(nèi)的地租；④出讓年租混合制，即提前收取部分地租，余下部分按年計算和收取，地租在租賃期內(nèi)定期調(diào)整。

英國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是用土地出租的形式，開發(fā)用地是商業(yè)、辦公、住宅和工業(yè)用地。其中，商業(yè)、辦公和工業(yè)用地多采用變動地租年租制，住宅用地采用出讓年租混合制。住宅用地租賃用在多層住宅開發(fā)上，房價已包括了部分地租，其余的地租由購房者每年繳納。在租賃期限方面，歷史上曾有999年的租期，這些租約現(xiàn)在還有未到期的。19世紀(jì)和20世紀(jì)初期廣泛使用的期限是99年。20世紀(jì)60年代以來，為125年的期限，而到了90年代后，則擴大為150年的期限。在地租標(biāo)準(zhǔn)方面，目前地租一般占房地產(chǎn)租金收入的10%~15%，部分達到20%。

五、英國房地產(chǎn)交易市場

英國的房產(chǎn)交易大多是通過房產(chǎn)代理完成的，例如在英格蘭和威爾士通過房產(chǎn)代理商完成的房屋購銷業(yè)務(wù)占總量的90%以上。

(一)英格蘭和威爾士的房屋代理制度

1.地產(chǎn)代理商的作用

在英格蘭及威爾士，地產(chǎn)代理商的作用是協(xié)助賣方對其物業(yè)作正確估值、制作相關(guān)房屋的宣傳資料，以及為準(zhǔn)買方安排預(yù)約視察房屋。他們在過程的早期扮演關(guān)鍵的角色：促成買賣雙方會面及令買賣程序展開。

在布里斯托爾，自愿參加試驗計劃的地產(chǎn)代理協(xié)助賣方擬備“賣方資料冊”。通常來講，地產(chǎn)代理所收取的傭金通常是房屋售價的1.5%至4%(另加17.5%的增值稅)，而實際傭金金額可協(xié)商確定。

2.買賣房屋所涉及的費用

(1)出售房屋：在英格蘭及威爾士賣方所須支付的平均費用包括地產(chǎn)代理費用(傭金和廣告費等)、律師費用(傭金和房屋轉(zhuǎn)移費等)、增值稅等。在一宗交易中，賣方的平均費用為1400英鎊至1500英鎊之間，約相當(dāng)于售價的2.3%。

(2)購買房屋：在英格蘭及威爾士買方繳付的平均費用包括房屋轉(zhuǎn)移費、資料查詢費、土地登記費、印花稅、估價費、測量費、經(jīng)紀(jì)人費等。由于不是所有買方都須繳付上述每項費用，在一宗交易中，買方的平均費用為1060英鎊，約相當(dāng)于買價的1.6%。

3.住宅交易的基本程序

(1)賣方指示地產(chǎn)代理在市場放售房屋。

(2)準(zhǔn)買方視察有關(guān)房屋。

(3)在英格蘭及威爾士，準(zhǔn)買方會作出口頭購買建議，并由地產(chǎn)代理以書面形式向賣方作實。然后，買賣雙方可選擇在一段期間內(nèi)進行洽商。

(4)即使賣方已接納買方的購買建議，這接納只會被視作非正式，雙方均可撤銷購買建議而不須承擔(dān)任何法律懲罰。

(5)買賣雙方指示其代表律師準(zhǔn)備交換合約。

(6)買方的代表律師進行業(yè)權(quán)查冊及提出其他查詢。

(7)賣方的代表律師草擬合約的擬本。

(8)買方接觸按揭貸款人以取得對方確實的按揭承諾。

(9)買方可就有關(guān)房屋進行測量(亦可選擇不做)。

(10)按揭貸款人進行房屋估價及其他信貸和抵押審查。

(11)如果雙方就最終售價及條款達成協(xié)議，買方向賣方支付定金。

(12)雙方代表律師交換合約及定下交易完成的日期。

(13)買方的代表律師前往土地注冊處，作最后查冊。如果沒有任何問題，有關(guān)的交易便告完成，而房屋的所有權(quán)亦會易手。買方的代表律師稍后便會向有關(guān)機構(gòu)登記產(chǎn)權(quán)。

(二)蘇格蘭的房屋代理制度

蘇格蘭房屋代理市場非?；钴S，絕大部分房屋交易活動都是通過房屋代理機構(gòu)完成的。蘇格蘭的房屋代理機構(gòu)主要有兩種形式：一種是房地產(chǎn)律師事務(wù)代理(蘇格蘭有12個房地產(chǎn)律師事務(wù)代理中心，分布于各主要城市)，另一種是非律師性房地產(chǎn)代理(NSEA’s)。

前者在蘇格蘭住宅代理市場占據(jù)著支配地位，后者主要活動在蘇格蘭的中西部，特別是在格拉斯哥，非律師性房地產(chǎn)代理占有相當(dāng)大的市場份額。兩種代理機構(gòu)的運作方式存在一定差異，但有一點是一致的，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易程序都必須由律師辦理。

房地產(chǎn)律師事務(wù)代理中心的房產(chǎn)營銷有一定的成本，基本被轉(zhuǎn)嫁到售房者的總付費中，在阿伯丁和愛丁堡，這部分費用的數(shù)額通常為200英鎊左右。這一費用包括在房地產(chǎn)律師事務(wù)代理中心的登記費、在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)律師代理中心的報紙欄目“房屋版”上以及網(wǎng)站上登錄的費用。對一個房地產(chǎn)律師代理中心來說，一宗已注冊登記的財產(chǎn)可以限制其他市場再以它做廣告。例如，阿伯丁的房地產(chǎn)律師代理中心實行這樣一種政策，即如果一宗財產(chǎn)已通過他們做廣告，就不能再在其他與之競爭的媒體諸如網(wǎng)站、房屋搜索上做廣告。

(三)上述兩種房屋代理制度的主要差別

英格蘭和威爾士的房屋代理制度與蘇格蘭房屋代理制度的區(qū)別主要體現(xiàn)在3個方面：①在蘇格蘭，地產(chǎn)代理服務(wù)通常由律師提供。律師協(xié)助賣方把房屋在市場上放售，并為買賣雙方進行商議。而在英格蘭和威爾士，律師只參與部分環(huán)節(jié)的工作。②在蘇格蘭，買方通常在律師的協(xié)助下，根據(jù)房屋測量報告及有關(guān)的按揭承諾，向賣方作出購買建議。這點與英格蘭和威爾士的情況不同。在英格蘭和威爾士，只有在賣方接納買方的購買建議后，才須準(zhǔn)備房屋測量報告及按揭估價報告等。③在蘇格蘭，準(zhǔn)買方向賣方作出的購買建議，通常是以書面作出，并連同對該房屋的現(xiàn)金承諾(定金)一并提交。因此，在蘇格蘭的買方較在英格蘭和威爾士的買方更早支付費用；在英格蘭和威爾士，當(dāng)買賣雙方達成合約條款后才須支付定金。

六、英國房地產(chǎn)業(yè)的基本政策和措施

英國房地產(chǎn)業(yè)的基本政策是滿足社會住房需要，提高土地利用率，促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。

(一)保障社會住房需求

保障社會住房需求，特別是中低收入群體的住房需求是英國房地產(chǎn)業(yè)的重要政策之一。該項政策的實施可劃分為兩個階段：一是1980年以前，實施以公共住房為代表的公房制度，即由政府大量投資興建公共住房，以低于市場水平的租金出租給居民；二是1980年后至今，實行可負(fù)擔(dān)住房制度，以私有化、提高自有率為特點，滿足低收入家庭、關(guān)鍵崗位人員和首次購房者的住房需求。

作為英國住房保障制度的主體，可負(fù)擔(dān)住房制度大體分為租房和購房兩方面。

1.可負(fù)擔(dān)住房有關(guān)政策

目前英國房屋的平均價格已經(jīng)接近10年前的2.25倍，使許多人無力承擔(dān)購房成本。租賃居住已經(jīng)成為英國人特別是中低收入居民住房的重要選擇。根據(jù)英國社區(qū)與地方政府部(DCLG)的《英國住房狀況調(diào)查》，英國業(yè)主自住住房的比例已從2003年的71%下降至2010年的68.3%。英國政府對于低收入者的住房租房幫助主要采取兩種方式。一是由居民自己去租市政府規(guī)定房租范圍以內(nèi)的住房，即政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)低、房租低的住房，其月租金超過居民收入一定百分比的部分，由政府給予補貼，這是發(fā)達國家普遍采用的方式。二是居民租住專門為低收入者提供租金低的公房，通稱廉租屋。政府通過這樣兩種方式從根本上保障了低收入者的住房問題。

2.可負(fù)擔(dān)住房購房有關(guān)政策

該政策包括一系列相關(guān)政策和計劃，如購買權(quán)政策；置業(yè)計劃政策；首次購房者計劃；共同所有權(quán)政策；重要工人居住計劃等。通過政府財政補貼鼓勵購房者按一定折扣購買現(xiàn)租住房屋，或半買半租；或買部分產(chǎn)權(quán)，分階段購買住房等。如首次購房者計劃。主要針對無力購買全產(chǎn)權(quán)的首次購房者。參與者需購買計劃指定的住房，就可得到政府的財政支持。全球金融危機爆發(fā)之后，英國房地產(chǎn)市場陷入低迷，2010年的新建住宅數(shù)量降至數(shù)十年來的最低水平。但另一方面，由于按揭貸款門檻較高，許多首次購房者因付不起首付款而無法買房。因此，英國近來要求重視首次購房者需求的呼聲日益高漲。為此加大了這方面的支持力度。2011年3月公布的英國2011~2012年度財政預(yù)算案，政府將實施一項總金額為2.5億英鎊(約合4.06億美元)的計劃，用以支持1萬名首次購房者買房。根據(jù)此項計劃，收入較低的首次購房者可從政府和建筑商分別獲得相當(dāng)于房價10%的貸款，這樣，他們只需支付5%的首付款，另外75%靠銀行貸款就可以買房了。不過，首次購房者只有在購買新建住宅、而非存量房時才能得到上述支持。

此舉旨在為建筑業(yè)保持和創(chuàng)造就業(yè)機會。許多建筑商認(rèn)為，吸引首次購房者入市是推動英國建筑業(yè)整體復(fù)蘇的唯一途徑。

(二)提高土地利用率

土地供應(yīng)是影響英國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素之一。為了確保土地供應(yīng)，英國政府委托凱蒂?巴克對英國土地利用規(guī)劃體系進行了研究。巴克在2006年12月完成了該研究，提出在兼顧可持續(xù)發(fā)展的前提下，解決土地供應(yīng)問題的關(guān)鍵在于提高土地利用率，而提高土地利用率的核心在于提高住宅的密度。巴克的建議保留英國實行半個多世紀(jì)的綠帶制度，新增住宅建設(shè)用地應(yīng)優(yōu)先考慮已開發(fā)但利用率不高的土地。根據(jù)巴克的研究，英國社區(qū)與地方部在2007年7月出臺了新的住宅供應(yīng)政策，提出在2008～2020年間建造300萬套新住宅的目標(biāo)。為達到這一目標(biāo)，住宅的年凈增量將由2005～2006年的18.5萬套提高到24萬套。新建住宅將采用高節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，合理布局，循環(huán)使用土地，提高密度，實現(xiàn)住宅的可持續(xù)供應(yīng)。為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和住宅可持續(xù)供應(yīng)，英國主要實施了以下兩項新措施：

(1)土地循環(huán)使用制度。為保護綠地，英國比較注重土地的循環(huán)使用。從20世紀(jì)90年代中期以來，英國政府確定了新開發(fā)用地要有60％是已開發(fā)土地的目標(biāo)。目前這一制度得到很好的執(zhí)行，住宅土地的循環(huán)使用率由1990年的54％增加到2005年的73％。不少受污染的土地也得到無害化治理和循環(huán)使用。

(2)高密度政策。提高居住密度是英國實現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展的重要措施。目前，英格蘭居住毛密度只有38人/公頃，相當(dāng)于16戶/公頃。1993~2001年新建住宅的平均密度也只有每公頃25套，其中超過一半的新建住宅的密度小于每公頃25套。因此，英國政府一直鼓勵通過合理的規(guī)劃設(shè)計提高密度來節(jié)省土地和提高住宅的產(chǎn)量。在2006年11月出臺的《規(guī)劃政策文件第三號：住宅》中，規(guī)定了新建住宅應(yīng)達到30戶/公頃的最低密度。倫敦在執(zhí)行高密度政策方面最為積極，新建住宅的平均密度在1993年是每公頃48套，2000年上升到每公頃56套，2005年更達到每公頃102套。

(三)政府通過金融和房源等手段調(diào)控房價保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在英國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，樓市的大幅度波動影響著經(jīng)濟的發(fā)展。英國是市場經(jīng)濟國家，房價的升降完全由市場的供求關(guān)系決定。過去50年間，英國的住房價格總體上一直保持上升的態(tài)勢。但當(dāng)房價在市場出現(xiàn)過快增長并出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時,政府便通過稅收等手段進行調(diào)控。

1996年后，英國的房價在低通脹的大環(huán)境下持續(xù)快速上漲，引起了政府和社會的關(guān)注。為了防止房價上漲影響經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定，英國政府委托英格蘭銀行貨幣政策委員會的凱蒂?巴克進行住宅供應(yīng)的研究。

2004年3月，巴克的研究完成，提出英國房價問題的核心是住宅供應(yīng)不足。該研究認(rèn)為，英國的住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能不足，不思創(chuàng)新，未能增加住宅竣工量，而英國現(xiàn)有的土地供應(yīng)體系又不能滿足住宅建設(shè)的用地需求。該報告建議，英國應(yīng)增加商品住宅和廉租房供應(yīng)，從根本上解決高房價問題。政府需制定相應(yīng)政策并提供相應(yīng)的激勵措施，增加融資，降低住宅建設(shè)成本，增加供應(yīng)。報告認(rèn)為，隨著供應(yīng)增加，人們長期以來形成的房價會大幅上漲的期望會逐漸改變，投機行為將減少，房價漲幅將趨緩至接近社會總通貨膨脹的水平。凱蒂?巴克的住宅供應(yīng)研究，奠定了英國未來20年的住房政策的核心。

對于房價的過快上漲，英國政府采取的重要手段是上調(diào)銀行基準(zhǔn)利率，即通過利率杠桿來抑制過旺的需求。實踐證明在市場經(jīng)濟條件下，利率杠桿的作用是明顯的。例如2002年和2003年的房價瘋漲，使房價問題從經(jīng)濟領(lǐng)域延伸到民生領(lǐng)域，開始成為一個社會問題。對此，從2004年開始，英國央行為調(diào)控住房市場連續(xù)加息，經(jīng)過10個月的5次加息,使央行基準(zhǔn)利率由3.5%上升到4.75%，帶動房貸利率由4.25%~5.5%增至5.5%~6.75%。給市場一個明確的信息，央行將不惜其他行業(yè)如制造業(yè)受打擊的代價堅決控制房價。到2004年9月房價的宏觀調(diào)控取得了初步效果。房價漲幅開始回落，市場的氣氛也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。相反在近兩年當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)衰退房地產(chǎn)市場走低時則采取降息手段，例如2008年10月到2009年1月間，英格蘭銀行連續(xù)4次降息(將基準(zhǔn)利率降低至1.5％，這是該行1694年成立315年以來的最低水平)促進人們買房，以期望樓市升溫推動經(jīng)濟復(fù)蘇。

(四)實施綠帶政策和生態(tài)城鎮(zhèn)計劃促進社會的可持續(xù)發(fā)展

(1)綠帶制度。為了防止城市蔓延，英國政府1956年在英格蘭14個主要城市設(shè)置了綠帶，綠帶里不能開發(fā)建設(shè)。截止到2004年綠帶的總面積已經(jīng)占英格蘭陸地面積的12.87％。綠帶制度在英國已經(jīng)實行了50多年，為一些城市保護生態(tài)環(huán)境作出了重大貢獻。倫敦在實行了綠帶制度以后，城區(qū)蔓延的現(xiàn)象即告結(jié)束，倫敦保持了良好的生態(tài)環(huán)境，使該市一直享有很強的競爭力。

(2)生態(tài)城鎮(zhèn)計劃。2007年英國政府出臺了生態(tài)城鎮(zhèn)計劃。生態(tài)城鎮(zhèn)是兼顧全球變暖、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的生活方式和提高住宅供應(yīng)的發(fā)展模式。它要求做到溫室氣體零排放，在現(xiàn)有的城市附近形成不連接的新的定居點，具有良好的規(guī)劃設(shè)計。這樣，生態(tài)城鎮(zhèn)減輕了現(xiàn)有城市的住房壓力，保護了現(xiàn)有城市的環(huán)境。生態(tài)城鎮(zhèn)計劃出臺以后，總共有47個地方政府提出了申請，最后有15個申請獲得支持。這15個待批的生態(tài)城鎮(zhèn)基本上都大量循環(huán)使用土地，規(guī)模為5000到20000個住宅，與現(xiàn)有城市有良好的交通聯(lián)系。

(3)商品房和廉租房混合制度。英國目前要求每一個中等規(guī)模以上的小區(qū)都必須有一定數(shù)量的廉租房，其中倫敦要求50％的高比例。商品房和廉租房外觀要一樣，盡可能混合布置。這是英國多年建設(shè)廉租房取得的經(jīng)驗。其目的是要避免建造專門的廉租房小區(qū)，因為專門的廉租房小區(qū)實際上是貧民區(qū)，不利于社會的穩(wěn)定和社會的可持續(xù)發(fā)展。

總之，英國是一個發(fā)達的資本主義國家，在房地產(chǎn)管理方面有著許多成熟的經(jīng)驗和教訓(xùn)，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。