肯尼亞房地產(chǎn)投資專題研究

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2402 收藏

導讀：絲路印象肯尼亞事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組總部位于肯尼亞內(nèi)羅畢，由長期調(diào)研中國海外投資的哥倫比亞大學畢業(yè)生創(chuàng)立，成員均來自國內(nèi)外名校，兼具中國知識與國際視野。絲路印象為中國企業(yè)提供市場調(diào)研、項目考察、投資落地、勞工與環(huán)境問題咨詢、企業(yè)社會責任項目設(shè)計等服務(wù)，自2014年初成立至今，已經(jīng)被中央電視臺等國內(nèi)外媒體多次報道。

本文內(nèi)容節(jié)選自絲路印象撰寫并發(fā)布的《最新肯尼亞房地產(chǎn)行業(yè)投資風險及前景預測報告(2017-2021年)》，主要概述了肯尼亞房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和趨勢、中國在肯尼亞房地產(chǎn)投資分析、肯尼亞房地產(chǎn)投資流程、肯尼亞房地產(chǎn)投資注意事項、肯尼亞房地產(chǎn)公司注冊程序、內(nèi)羅畢房地產(chǎn)投資項目介紹等。若想獲取《最新肯尼亞房地產(chǎn)行業(yè)投資風險及前景預測報告(2017-2021年)》全部內(nèi)容，請點擊：http://www.miottimo.com/KE/jzfc/3369.html

1、肯尼亞房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和趨勢

肯尼亞是東非第一大經(jīng)濟體，也是非洲擁有第二多外國直接投資項目的國家：

1963年獨立至今，從未發(fā)生過戰(zhàn)爭，穩(wěn)定的政治和完善的英國法律體系，使首都內(nèi)羅畢成為聯(lián)合國非洲總部和眾多跨國公司的東非總部，東非交通樞紐和金融中心；

農(nóng)業(yè)是肯尼亞第一創(chuàng)匯行業(yè)，其次是旅游業(yè)和僑匯；

肯尼亞地理位置

肯尼亞地理位置

政府《2030年遠景規(guī)劃》提出優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，爭取年均經(jīng)濟增長10%，人均GDP超過3000美元，成為新興工業(yè)化和中等發(fā)達國家。

肯尼亞基本情況

肯尼亞基本情況

近年來，肯尼亞的土地和房產(chǎn)交易非?；鸨?，已成為其經(jīng)濟增長的第四大動力：

寫字樓市場：受到經(jīng)濟和跨國公司擴張而強勁增長，尤其是甲級寫字樓短缺，高端物業(yè)租金平均年增長5%-10%；

內(nèi)羅畢優(yōu)質(zhì)物業(yè)租金和收益

零售物業(yè)市場：肯尼亞的消費能力不斷提高，但市場供給不足，促使國際零售商蜂擁而入。家樂福、德本漢姆等品牌都將在2015年開業(yè)；

長城公寓

住宅市場：市場資金和租金價值小幅增長，優(yōu)質(zhì)物業(yè)供大于求并受到安全問題影響，不過中低端住宅仍然供不應(yīng)求；

工業(yè)物業(yè)市場：由于肯尼亞現(xiàn)有工業(yè)物業(yè)過時，該市場一直低迷。目前市場對大型工業(yè)物業(yè)和高質(zhì)量倉庫需求很大；

酒店和旅游市場：受到政府投資900萬先令復蘇旅游業(yè)的刺激，大型酒店連鎖品牌紛紛擴張。

肯縣令匯率變動

肯先令匯率變動

2、中國在肯尼亞房地產(chǎn)投資分析

中國是肯尼亞最大的外國直接投資國，第二大進口貿(mào)易國，截至2013年底，中國對肯尼亞投資額5.37億美元。

中資企業(yè)最早于上世紀80年代進入肯尼亞，從援外工程做起，據(jù)中國商務(wù)部統(tǒng)計，2013年中國企業(yè)在肯新簽承包工程合同86份，新簽合同額15.62億美元，完成營業(yè)額14.47億美元：

肯尼亞房地產(chǎn)開發(fā)成本占比

肯尼亞房地產(chǎn)開發(fā)成本占比

項目包括中國路橋工程有限責任公司承建的內(nèi)羅畢南環(huán)城路，中國水利水電建設(shè)股份有限公司承建的肯蘇木公路項目，江西中煤建設(shè)集團有限公司承建的肯尼亞A1公路項目等。

同時，中資企業(yè)還積極在肯尼亞投資房地產(chǎn)：

肯尼亞主要建材價格

2014年4月肯尼亞主要建材價格

中國武夷集團承建的長城公寓，由國開行貸款，共528套住房，總投資約2000萬美元，該項目第一期已售罄，第三期即將竣工；

中航國際承建的內(nèi)羅畢雙河城市綜合體，占地面積100英畝，包括住宅、寫字樓、酒店和購物中心等，建成后將成為南撒哈拉地區(qū)最大的地產(chǎn)項目；

內(nèi)羅畢、蒙巴薩、基蘇木等大城市最低工資標準(人民幣)

2013年內(nèi)羅畢、蒙巴薩、基蘇木等大城市最低工資標準(人民幣)

中國商人投資2000多萬人民幣修建的多米諾國際酒店，坐落于肯尼亞著名景點馬賽馬拉。

肯尼亞完善的金融體系也為投資房地產(chǎn)帶來便利：

肯尼亞先令可與美元、歐元自由兌換，實行浮動匯率制度，由國內(nèi)銀行間外匯市場供需決定，并且沒有外匯管制；

肯尼亞房地產(chǎn)投資流程

肯尼亞房地產(chǎn)投資流程

肯尼亞先令兌人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，花旗銀行、渣打銀行已提供人民幣賬戶服務(wù)，銀聯(lián)卡持有者也可通過肯尼亞公平銀行自動柜員機及營業(yè)網(wǎng)點進行貨幣兌換；

中國企業(yè)可以向肯尼亞當?shù)仄髽I(yè)申請融資貸款，但肯尼亞先令貸款利率較高約為16%-18%，美元貸款利率為9%左右。

肯尼亞房地產(chǎn)企業(yè)注冊程序

肯尼亞房地產(chǎn)企業(yè)注冊程序

房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費等。中國企業(yè)需要清楚相關(guān)成本，以便規(guī)劃投資。

建材成本：除水泥外，肯尼亞的大部分建材依賴進口，具體價格依進口市場供求行情變動。

人工成本：肯尼亞勞動力資源豐富，但是普遍缺乏職業(yè)培訓，熟練技術(shù)工人短缺。當?shù)厣绫ＹM標準為每人每月27元，個人繳存1.5元，企業(yè)另繳存14元。

內(nèi)羅畢地價分布

內(nèi)羅畢地價分布

稅務(wù)成本：肯尼亞的主要稅種為企業(yè)所得稅、增值稅、消費稅和關(guān)稅及個人所得稅等。

企業(yè)所得稅：外國公司在肯尼亞開設(shè)分公司的稅率為37.5%，在肯尼亞注冊公司的稅率為30%。

增值稅：標準稅率為16%，可以申請出口退稅。

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目1

消費稅：限部分進口或肯尼亞生產(chǎn)的產(chǎn)品，包括香煙、酒類、含酒精飲料、軟飲料、汽油、柴油和大型客車等。

關(guān)稅：向大部分進口商品征收，稅率為0%，10%和25%。

個人所得稅(PayAs You Earn)：公司需為員工代扣代繳個?所得稅和社會保險、養(yǎng)老保險等，每月10號前繳納。

肯尼亞鼓勵外商投資，并頒發(fā)了相應(yīng)稅務(wù)優(yōu)惠和減免措施。外商符合以下條件，即可享受其100%投資額的稅負減免：以生產(chǎn)為目的，修建廠房；或以生產(chǎn)為目的，為廠房購買和安裝機器設(shè)備；或以生產(chǎn)為目的，從所有者處購買或租賃廠房和機器設(shè)施。以生產(chǎn)為目的，投資總額在200萬肯先令或以上的外商，可享受其150%投資總額的稅負減免。

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目2

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目2

投資工業(yè)建筑，并符合以下條件，享受10%投資總額的稅負減免：該建筑用作工廠、磨坊或相似用途；或

該建筑用作生產(chǎn)或加工物料；或該建筑用作存儲物料。

其它稅務(wù)注意事項：

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目3

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目3

在稅負減免四年后，該減免措施失效；利息成本的稅負減免，僅適用于在該完稅年內(nèi)，當外商企業(yè)的資產(chǎn)負債比高于1:3時；跨境產(chǎn)品和服務(wù)的轉(zhuǎn)讓定價需遵循獨立交易原則。

3、肯尼亞房地產(chǎn)投資流程

①肯尼亞土地購買流程

盡職調(diào)查：買方律師前往國土局調(diào)查該土地的所有權(quán)和使用權(quán)；

銷售合同：土地所有者/賣方律師起草，由買方律師審閱；

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目4

內(nèi)羅畢地產(chǎn)投資項目4

交易資金：買方預先支付賣方律師10%押金，并在30-90天內(nèi)付清余款。在買方從國土局獲得該土地所有權(quán)后，賣方律師才能將全款付給賣方；

法律文件：付清余款后，賣方律師將協(xié)助買方獲得土地所有權(quán)，憑雙方護照，個人納稅識別號(PIN)和土地出租費用證明，雙方簽署土地移交文件。如果該土地出租，需提交申請表至國土局獲得批準；

完成交易：買方律師前往國土局完成交易注冊，賣方律師將全款付給賣方。

②肯尼亞房地產(chǎn)銷售流程

購房者可以聘請律師調(diào)查該房地產(chǎn)的開發(fā)情況。

房屋銷售方起草銷售合同，并協(xié)助買方完成房屋所有權(quán)注冊。

③肯尼亞房地產(chǎn)公司注冊程序

外國公司在肯尼亞注冊有五種類型：當?shù)毓?、外國公司的分公司、合資、獨資和合作公司。根據(jù)肯尼亞公司法第486條，在當?shù)毓净蛲鈬镜姆止究勺詾橛邢挢熑喂尽?/span>

注冊公司：首先到大法官辦公室注冊公司名稱，公司需要至少兩個股東，無各自占股比例要求，無需注冊資本。股東須在公司備忘錄和章程上署名。公司備忘錄明確公司的名稱、經(jīng)營目的、辦公地點、責任及股本金額。公司章程規(guī)定內(nèi)部管理及成員的權(quán)利。批準后，頒發(fā)公司成立證明，即可以開展業(yè)務(wù)。耗時一至兩周，費用大概400美金。

辦理增值稅證書與個人納稅識別號：向肯尼亞稅務(wù)總局增值稅專員申請。個?納稅識別號簡稱PIN號，免費申請。

辦理單一營業(yè)許可證：到所在地方市政廳辦理，每年續(xù)辦，手續(xù)費為20,200先令。

辦理貿(mào)易執(zhí)照：若公司業(yè)務(wù)中涉及貿(mào)易，需到貿(mào)易工業(yè)部貿(mào)易司辦理貿(mào)易執(zhí)照。執(zhí)照兩年有效，在到期前三個月續(xù)辦。

注意：在營業(yè)地點要懸掛公司成立證明，單一營業(yè)許可證和增值稅證書，貿(mào)易執(zhí)照的復印件或原件，以便稅務(wù)官員檢查。

4、肯尼亞房地產(chǎn)投資注意事項

房地產(chǎn)交易涉及大額資金，但由于缺乏本地專業(yè)知識，中國投資者容易遭遇商業(yè)詐騙，我們的法律顧問提醒大家注意：

虛假土地：投資者需要親自檢查土地，確定其是否真實存在；

虛假土地所有權(quán)：投資者需要持賣方出具的土地所有權(quán)證明，前往國土局確認其的土地所有權(quán)，并追溯該土地的所有權(quán)歷史；

案例：某客戶購買Athi River附近一塊土地，三個人都聲稱擁有該土地所有權(quán)，通過盡職調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)該土地被冠以不同名稱出售，及時告知客戶后，避免了不必要損失。

虛假土地使用面積：投資者需要確認土地面積與合同約定相符；

案例：我們曾協(xié)助客戶測量其打算在Syokimau購買的20英畝土地，發(fā)現(xiàn)該土地實際面積僅為18英畝，經(jīng)過溝通，賣方同意降價出售，為該客戶成功挽回了損失。

虛假土地用途：投資者需要與有關(guān)政府部門確認購買的土地不會被征用做公眾目的，比如道路、學校等，并確認該土地不在調(diào)查委員會的《公共土地違法違規(guī)報告》里(The Ndungu Report)；

案例：通過與肯尼亞國家高速公路管理局(KeNHA)確認目標土地不會被征用，我們協(xié)助客戶順利購買高速公路附近土地。

同時，由于肯尼亞特殊的商業(yè)環(huán)境和中國公司的處理方式，據(jù)我們了解，大多數(shù)中國地產(chǎn)企業(yè)都曾遭到市政廳、環(huán)保局和稅局的調(diào)查，并被索要賄賂，影響工程進度。

因此，我們建議，在投資房地產(chǎn)前，聘請當?shù)貙I(yè)市場研究機構(gòu)和律師事務(wù)所開展盡職調(diào)查。在項目過程中，與當?shù)卣３至己藐P(guān)系，在律師協(xié)助下開展合法業(yè)務(wù)，并與非盈利組織一起運作企業(yè)社會責任項目，積極融入社區(qū)。

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