在瑞士如何投資房地產(chǎn)

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2203 收藏

瑞士被阿爾卑斯山和汝拉山環(huán)抱，是南北歐之間的通訊和交通樞紐，多種歐洲文化和語言在這里相交匯。沒有其他任何一個國家可以在如此狹小的地域內(nèi)呈現(xiàn)出如此豐富的多樣性。瑞士經(jīng)濟高度發(fā)達，這得益于瑞士自由的經(jīng)濟體系、穩(wěn)定的政治體系以及與其他國家經(jīng)濟緊密的融合。瑞士建立了必要的框架結(jié)構(gòu)，只有在謀求社會普遍利益時才進行干預。瑞士高質(zhì)量的教育體系和一流的基礎設施構(gòu)成了瑞士經(jīng)濟競爭力的基石。

盡管瑞士有很多不同類型的商業(yè)地產(chǎn)，但住宅地產(chǎn)，尤其是市中心的住宅地產(chǎn)相對短缺，這與其他國際性城市的情況非常相似。尋求租借或購買合適房源的人們會發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)和報紙可以提供很好的幫助。甚至身居國外的個人也可以購買瑞士的商業(yè)地產(chǎn)，并且不用獲得預先批準。但在住宅地產(chǎn)方面，這些人會受到一定的限制。

絲路印象瑞士事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組成立于2011年，總部位于北京，分部設在伯爾尼。目前，絲路印象以世界級顧問服務，創(chuàng)造出色業(yè)績：

已經(jīng)為70多宗商業(yè)地產(chǎn)銷售和收購擔任顧問；

促成商業(yè)地產(chǎn)交易總額達68億瑞士法郎；

交易規(guī)模大小不等，小至170萬瑞士法郎，大至17億瑞士法郎；

各個主要區(qū)域都有交易達成?？蛻魜碜?5個不同國家；中東和亞洲投資者的成交占總量的43%。

絲路印象瑞士事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組除了擔任顧問角色之外，還承擔搜集、監(jiān)測瑞士房地產(chǎn)領(lǐng)域交易、成交、開發(fā)等基礎數(shù)據(jù)，并定期撰寫并發(fā)布瑞士房地產(chǎn)投資分析報告。下面內(nèi)容摘選自絲路印象在2017年1月撰寫并發(fā)布的《最新瑞士房地產(chǎn)行業(yè)投資風險及前景預測報告(2017-2021年)》，該報告共八章，報告首先介紹了瑞士房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政治、經(jīng)濟、社會、金融、政策環(huán)境；緊跟著，報告闡述了瑞士房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展情況；隨后，報告剖析了中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)進入瑞士市場的機會、威脅等；然后，報告詳細分析了瑞士房地產(chǎn)行業(yè)外部與內(nèi)部投資風險及主要壁壘；最后，報告剖析了"一帶一路"戰(zhàn)略對瑞士房地產(chǎn)行業(yè)帶來的機遇以及對瑞士房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前景做了預測。您若想對瑞士房地產(chǎn)行業(yè)有個系統(tǒng)深入的了解，或者想投資瑞士房地產(chǎn)行業(yè)，本報告將是您不可或缺的重要參考資料。若想了解詳細內(nèi)容，請點擊：http://www.miottimo.com/CH/jzfc/3410.html

一、尋覓合適房源

1、住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

當您在搜尋合適房源時，互聯(lián)網(wǎng)和報紙是最重要的信息來源。認識本地人士也會大有幫助。供出售的不動產(chǎn)包括公寓、單戶和多戶住宅、寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)、甚至還包括用于出租或購買的停車場和車庫。

表1 有關(guān)瑞士房地產(chǎn)的網(wǎng)絡信息資源渠道統(tǒng)計

另一個不錯的信息來源是房地產(chǎn)信托機構(gòu)的網(wǎng)站。比如，您可以通過房地產(chǎn)搜索門戶網(wǎng)站或瑞士房地產(chǎn)中介協(xié)會(SVIT,www.svit.ch)的網(wǎng)站查找這些信息。各市政府的網(wǎng)站也能提供幫助：現(xiàn)在，許多市政府網(wǎng)站中都提供了有關(guān)未來建筑項目的信息，其中包括有關(guān)出租地產(chǎn)和出售地產(chǎn)的信息。

2、臨時居所和帶家具公寓

由于瑞士是一個旅游目的地，所以每一檔價格中都有范圍廣泛的酒店和度假出租房?；ヂ?lián)網(wǎng)依然是個人尋找合適房源的最佳起點。

瑞士國家旅游局的網(wǎng)站“MySwitzerland.com”會向您提供綜合性的介紹。帶家具住房或公寓、以及酒店式公寓都相當稀少，而且可能代價不菲。不過，有不少專門服務于外派人員的房地產(chǎn)供應商和公司可以提供幫助。目前尚無對全國范圍內(nèi)所有服務提供商的綜合介紹。因此，利用酒店式公寓、帶家具、工作室、公寓、臨時住所或假期、度假公寓等關(guān)鍵詞進行在線搜索，不失為一個好辦法。

二、瑞士商業(yè)地產(chǎn)

1、租賃

圖1 瑞士辦公場地的市場價格

2、購買

圖2 瑞士商業(yè)地產(chǎn)的市場價格

居住在瑞士以外的個人購買商業(yè)地產(chǎn)不受任何限制。

表2 瑞士房地產(chǎn)購買交易步驟

步驟	說明
購買前的說明：公、私法設計的問題	? 規(guī)劃法律問題 ? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)評估 ? 受限制地點的地籍圖 ? 公路建設項目 ? 營業(yè)許可證 ? 空氣質(zhì)量行動規(guī)劃 ? 噪音污染水平 ? 稅收 ? 對所有土地登記記錄進行檢查（附屬建筑、警示、通知） ? 地籍圖 ? 建筑保險 ? 委托的房地產(chǎn)評估 ? 融資 ? 賣方身份核查 ? 租賃和占用情況
完成銷售談判	? 購買經(jīng)準確定義的房地產(chǎn) ? 確定價格 ? 權(quán)責移交日期 ? 經(jīng)確認的融資 ? 金融抵押
該城鎮(zhèn)/市公證人員的正式公證	? 公證人在場的情況下簽署合同 ? 任何已支付的金融抵押品
由合格的土地注冊機構(gòu)實行的土地登記程序	? 交換: 房地產(chǎn)與支付款項相互交換 ? (已經(jīng)簽字的土地登記記錄)
資料來源：絲路印象(www.miottimo.com)瑞士事業(yè)部

三、瑞士住宅地產(chǎn)

1、租賃

在瑞士，每三個人中有兩人是租房居住的。這一需求很高，但供應不足，尤其在城市和大型城區(qū)。自2003年以來，房屋空置率一直保持在1%一線附近（2010年：0.94%)。因此，要找到合適的公寓需要耐心和運氣。

圖3 瑞士公寓的市場價格

瑞士的公寓通常都不帶家具。廚房配備比較齊全，一般包括洗碗機、烤箱和冰箱。在瑞士的大城市或者中等城市中，四居室公寓（三間臥室、一間客廳、以及廚房和浴室）的平均月租金是1,546瑞士法郎（截至2011年第1季度），但各地區(qū)的租金差異較大。租金價格亦取決于公寓的“年齡”和內(nèi)部裝修質(zhì)量。

許多因素可能會影響到租金價格。租金水平最高的州往往都是主要城市中心區(qū)范圍內(nèi)的黃金地段。導致租金水平較高的另一個因素是稅務負擔很小。

2、購買

那些居住在海外的個人“(海外人士”)購買住宅地產(chǎn)會受到一定的法律限制（見7.5節(jié)）。2010年，瑞士的房屋擁有率約為40%。這一比率在有子女和老人的家庭以及高收入人群中特別高。一旦找到合適的房源，下一步就是簽訂銷售合同。銷售合同是購買房地產(chǎn)的基礎，因此務必擬好合同，由公證人員進行公證。

圖4 瑞士房主自用公寓的市場價格

該合同使賣方有義務移交房地產(chǎn)，而買方有義務支付約定的購買價格。合同也對房地產(chǎn)本身加以說明，并規(guī)定移交日期以及對房地產(chǎn)的任何資本利得稅的擔保。

在簽署合同之前，建議您先查看一下土地登記薄，以便弄清該房地產(chǎn)所在或計劃建造該房地產(chǎn)所在的土地是否存在任何相關(guān)的權(quán)利和產(chǎn)權(quán)負擔。出于提供證據(jù)考慮，您可以通過土地登記薄的摘要資料獲得詳細信息，并需為此支付一定費用。土地登記簿上記錄的信息可能很復雜。雖然對外行來說優(yōu)先權(quán)很好理解，但是，當涉及到適用于共管公寓的建筑法律或法規(guī)時、情況就遠遠復雜的多。在此情況下，建議您向?qū)＜易稍?。處理房地產(chǎn)銷售事宜的公證人員也可以提供進一步的信息。銷售合同必須始終是公開公證的，代表的是實際標的買賣，并且必須在隨后到當?shù)赝恋氐怯洐C構(gòu)登記。進行土地登記之后，所有權(quán)實際上已轉(zhuǎn)移給買方。瑞士全國沒有中央土地登記機構(gòu)，每個州都設有各自的土地登記機構(gòu)，并受到聯(lián)邦司法部的監(jiān)管。

四、瑞士建筑許可證的規(guī)定

建筑物和已安裝系統(tǒng)必須經(jīng)相關(guān)機構(gòu)同意方能建造或改裝。建筑項目首先必須遵循市政府的區(qū)域使用規(guī)劃，還必須符合規(guī)劃法律和環(huán)境法規(guī)（水、空氣、廢物和噪音）方面的其他規(guī)定，或者符合有關(guān)公共健康和安全利益的規(guī)定。

表3 瑞士主要許可證規(guī)定

整個建筑許可證流程的平均時間為3個月。提交規(guī)劃申請（申請建筑許可證）基本上屬于標準流程。除項目規(guī)劃之外，還須提交許多其他表格和各種證明，這將視特定項目而定。盡快取得合法的建筑許可證符合房地產(chǎn)所有人的利益，因為房地產(chǎn)所有人在規(guī)劃和建筑許可證階段必須承擔財務費用。標準的建筑許可證流程分四個階段：

1.上報政府機構(gòu)

2.遞交規(guī)劃申請、初步審查、進一步調(diào)查（環(huán)境影響評估、歷史遺跡保護等）

3.審查申請、公示（發(fā)布通知并界定建筑范圍）、頒發(fā)建筑許可證（包括條款和截止日期）

4.對該項目提出反對意見的時間期；批準建造購買土地以建造住宅需遵循7.5章節(jié)中提及的相關(guān)規(guī)定。

五、海外人士如何在瑞士購買房地產(chǎn)

“海外人士”購買瑞士的房地產(chǎn)將受到法律限制，可能需要獲得許可證。但是，這一許可證要求基本上只適用于購買度假房，以及不會被當事方直接使用的住宅地產(chǎn)。因此，實際居住在瑞士的外國公民可以購買住宅地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)。

1、無許可證要求

下列人群和實體可以在未預先獲得許可證的情況下購買房地產(chǎn)：

對于用來開展商業(yè)活動的房地產(chǎn)，即開展專業(yè)性活動、商業(yè)或行業(yè)活動（用于土地的建造和交易或者房屋出租的情況被排除在外）的房地產(chǎn)，并不存在許可證要求。商業(yè)活動的概念非常廣泛。

它不僅適用于典型的交易、行業(yè)和商業(yè)，也適用于金融和服務業(yè)。

因此，商業(yè)活動涵蓋了自雇的專業(yè)人士，如信息技術(shù)專家或酒店所有人，以及貿(mào)易或服務中心的運營，甚至工業(yè)生產(chǎn)的運營。也可以通過收購房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式從事此類房地產(chǎn)的買賣。如果是出于必要的商業(yè)目的（比如向需要長期駐守現(xiàn)場的看管人或技術(shù)人員提供住所），或者如果與商業(yè)地產(chǎn)的拆分并不現(xiàn)實或不合理，那么可以采用“營業(yè)處所”的名義購買住宅地產(chǎn)。

2、有許可證要求

下列人群購買非商業(yè)地產(chǎn)必須取得許可證：

?居住在瑞士以外的外國公民

?在瑞士居住但未取得定居許可證（即永久居留身份）的非歐盟/非EFTA成員國公民

?總部未設在瑞士的公司（即使公司所有人是瑞士公民）

?合法注冊地址和實際總部位于瑞士，但由居住在瑞士以外的非瑞士公民控制的公司。這種情況包括外國公民持有公司三分之一以上的資本、或擁有公司三分之一以上的投票權(quán)、或者已向公司提供了巨額貸款。

?以海外人士的名義購買某處房地產(chǎn)（信托交易）的買家許可證要求不僅適用于需要進行土地登記的房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也適用于非居民得以實際控制任何有許可證要求的房地產(chǎn)的合法交易。為此，這些人群未經(jīng)許可不得直接投資于房地產(chǎn)市場，或者進行涉及住宅地產(chǎn)的房地產(chǎn)交易。

3、申請許可證的理由

在下列情況下，可依法準予購買有許可證要求的房地產(chǎn)：

?如果該房地產(chǎn)不遵守銀行與保險公司（具有瑞士牌照）的按揭貸款，則可以通過強制執(zhí)法或清算過程收回該房地產(chǎn)

?針對國內(nèi)業(yè)務精算儲備的保險公司

?若瑞士公司購置房地產(chǎn)是出于向在瑞士工作的員工提供退休計劃之目的，則可獲得許可證

?若房地產(chǎn)被專門用于慈善事業(yè)之目的，則可獲得許可證

?繼承人和受遺贈人：若規(guī)定房地產(chǎn)必須在兩年內(nèi)出售，則可獲得許可證（例外情況：與具有保護價值的房地產(chǎn)有密切關(guān)系）

?陷入困境的情況：對于度假房或酒店公寓單位，若賣方陷入財務困境，并且向并不需要獲得許可證的個人出售該房地產(chǎn)失敗時，則可獲得許可證；

?僅適用于某些州：海外人士在旅游地收購用于度假之目的的房地產(chǎn)

?僅適用于某些州：居住在瑞士以外的外國公民在與自身有密切的經(jīng)濟、科學/學術(shù)或文化聯(lián)系的城鎮(zhèn)購買第二套住房時，可獲得許可證；

?僅適用于某些州：海外人士用于經(jīng)濟適用房建造的房地產(chǎn)。

4、執(zhí)行

執(zhí)法主要由房地產(chǎn)所在各州負責。各州指定的相關(guān)機構(gòu)有權(quán)決定某項交易是否需要許可證，以及是否應發(fā)放許可證。在某些情況下，也允許海外人士購買度假房。但是，瑞士房地產(chǎn)的外籍所有人未必有資格獲得居住許可證。