倫敦寫字樓市場深度分析

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2650 收藏

絲路印象英國事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組成立于2011年，總部設(shè)在北京，分部位于倫敦。主要擔任搜集整理、監(jiān)測英國房地產(chǎn)交易、開發(fā)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并定期撰寫與發(fā)布英國房地產(chǎn)市場投資分析報告。下面內(nèi)容摘選自《最新倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)投資風險及前景預測報告(2016-2020年)》該報告共七章，首先介紹了倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政治、經(jīng)濟、社會、金融、政策環(huán)境；緊跟著，報告闡述了倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)在全國GDP中的地位以及倫敦市房地產(chǎn)整體投資概況；隨后，報告剖析了倫敦市土地供應(yīng)、成交情況；接著，報告分析了倫敦市房地產(chǎn)開發(fā)狀況、交易情況、成交情況以及財務(wù)狀況；緊跟著報告重點闡述了倫敦市商品房、公寓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等細分市場供應(yīng)情況、成交情況、重點區(qū)域存量與成交分布；然后，報告闡述了倫敦市各重點區(qū)域土地、房地產(chǎn)交易、供應(yīng)、主要房產(chǎn)項目概況；最后，報告對倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前景做了預測。您若想對倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)有個系統(tǒng)深入的了解，或者想投資倫敦市房地產(chǎn)行業(yè)，本報告將是您不可或缺的重要參考資料。若您想了解詳細內(nèi)容，請點擊：http://www.miottimo.com/GB/jzfc/42354.html

1、倫敦經(jīng)濟形勢

憑借高度集中的增值出口服務(wù)，富有活力與競爭力的業(yè)務(wù)及勞動力，倫敦將繼續(xù)領(lǐng)跑英國經(jīng)濟。

2013年，內(nèi)倫敦國民生產(chǎn)總值(GDP)同比增加3.4%，而英國GDP同期增幅僅為1.8%。專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域與科技領(lǐng)域是主要增長點，GDP同比增加12%。

據(jù)國際預測機構(gòu)牛津經(jīng)濟學公司(Oxford Economics)，未來五年(2014-2018，下同)內(nèi)倫敦GDP年均增幅為3.2%。

倫敦核心區(qū)寫字樓市場能否持續(xù)增長？從就業(yè)增長的角度來看，內(nèi)倫敦的寫字樓就業(yè)情況已擺脫經(jīng)濟低迷的影響并全面恢復。未來五年中，預計將新增20萬個職位。

表1 英國與倫敦重要資料

就業(yè)增長將支撐寫字樓吸納量以正常速度增加，增長主要來自高價值行業(yè)，如技術(shù)、媒體與電信業(yè)。過去五年(2009-2013，下同)中，該領(lǐng)域?qū)懽謽俏{量占倫敦核心區(qū)總吸納量的21%。預期該領(lǐng)域未來五年就業(yè)年均增長3.2%。

圖1 英國與倫敦國民生產(chǎn)總值增幅對比

盡管金融服務(wù)領(lǐng)域出現(xiàn)就業(yè)萎縮，過去五年寫字樓吸納量仍然可觀，占倫敦核心區(qū)總吸納量的21%。倫敦作為全球主要金融中心，其金融服務(wù)業(yè)將繼續(xù)成為該市就業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要板塊。

2、費用與稅收

收購費用一般相當于成交價的5.8%，包括印花稅、建筑測量費、地產(chǎn)顧問費和法務(wù)費用。

投資者可以選擇交增值稅，隨后用各種費用抵減增值稅。如果投資者決定將地產(chǎn)作為持續(xù)經(jīng)營前提下的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓，而不是將其用于生產(chǎn)或服務(wù)，也可抵減增值稅。

圖2 內(nèi)倫敦寫字樓就業(yè)情況

印花稅是因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而征收的一種稅?？們r在50萬英鎊以上的，最高征收4%的印花稅。

英國許多資產(chǎn)為境外(如海峽群島、馬恩島)特殊目的公司持有，若所屬資產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，或只需繳納0-0.5%的印花稅。

圖3 房產(chǎn)投資論壇（IPF）資產(chǎn)買賣流程圖

我們建議投資者進行法律咨詢，從而確定稅收最優(yōu)惠的投資結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)處置費用由資產(chǎn)規(guī)模決定，預計相當于成交價的1.8%。

3、資產(chǎn)管理

英國商業(yè)樓宇租約均為FRI(full repairing and insuring)租約，即所有維修和保險費義務(wù)均由承租人承擔，業(yè)主不負責相關(guān)費用。

租約到期時，承租人有義務(wù)將資產(chǎn)恢復原樣，可以自己負責，也可與業(yè)主協(xié)商支付相應(yīng)費用。這是英國房地產(chǎn)市場特有的操作模式，可大大降低投資者的風險。

建筑中有多個承租人時，承租人需支付服務(wù)費，用于建筑管理、維護和修理。

表2 倫敦重要租賃指標

《業(yè)主與租客條例》(1954年)規(guī)定，若承租人將房產(chǎn)用于商務(wù)用途，租賃關(guān)系并不因為租約到期而自動終止。

除非合同另有規(guī)定，承租人有權(quán)繼續(xù)使用房產(chǎn)，并享受最多15年的續(xù)租，同時受新租約條款約束。

圖4 倫敦西區(qū)寫字樓分布

標準租約一般長達10-15年，每5年根據(jù)市場水平調(diào)整租金，且租金只接受上調(diào)。

租約可包含解除條款，可解除租約的時間通常與租金調(diào)整時間一致。租約可由承租人或業(yè)主單方解除，也可由雙方共同解除。

4、租賃過程

業(yè)主需委托律師和房產(chǎn)顧問負責寫字樓的營銷和租賃事宜。

找到租戶后，業(yè)主與租戶代理人將就資金、入住及法律條款進行協(xié)商。

主要條款成功協(xié)商后，即可擬定意向書，并交予雙方律師起草租約。隨后測量師對房產(chǎn)進行全面測量，包括結(jié)構(gòu)、機械、電力等方面。

承租人可委托承包商及/或項目經(jīng)理，對房產(chǎn)進行必要的裝修。咨詢師/承包商負責向業(yè)主提交圖紙、計劃書和裝修內(nèi)容書，征得其同意后方可施工。

表3 倫敦西區(qū)寫字樓市場重要資料

一般幾周后，律師完成租約條款的制定。正式書面文件將先后送至承租人與業(yè)主簽署。

租約簽署并交換后，即成為具有約束力的合同。自租約交換之日或裝修工作結(jié)束之日起，承租人即享有房產(chǎn)使用權(quán)。

圖4 倫敦金融城寫字樓分布

裝修費用通常由承租人承擔，費用高低因裝修要求而異。業(yè)主有時也會承擔部分費用，以促成租賃。

營業(yè)稅由租約中的承租方承擔。需要注意，如果房產(chǎn)出現(xiàn)空置，營業(yè)稅將由業(yè)主承擔。

5、倫敦核心區(qū)子市場

下文是對倫敦西區(qū)、金融城和碼頭區(qū)等寫字樓子市場的行情綜述。這些市場的規(guī)模、可供選擇物業(yè)類型、通常性成交租金范圍、目標租戶類型均不相同。

選擇倫敦核心區(qū)投資的八大理由

表4 倫敦金融城寫字樓市場重要資料