2016年上半年浙江省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀回顧

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：146 收藏

隨著房地產(chǎn)去庫存政策的不斷強(qiáng)化和落實(shí)，2016年上半年浙江省房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢，商品房銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，杭州、寧波等部分城市商品住宅庫存總量及去化周期下降明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)，市場信心有所恢復(fù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場分化加劇，中小城市房地產(chǎn)市場依然疲弱。隨著房地產(chǎn)去庫存政策逐步完善，“分城施策、有保有壓、精準(zhǔn)發(fā)力”將是今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，下半年房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快，房企進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。

一、去庫存政策持續(xù)發(fā)力，“分城施策”有待深化

從2015年開始，面對巨大的房地產(chǎn)庫存壓力，中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)“去庫存”政策，力度逐漸加大。中央層面的政策主要有貨幣政策、信貸與稅收政策、戶籍制度改革以及保障性住房政策等引導(dǎo)性政策，地方政府層面政策主要有控制土地供應(yīng)、打通商品房與保障房的通道、貨幣化拆遷安置、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房以及提高公積金貸款額度等操作性政策。其中，對房地產(chǎn)市場去庫存作用較為明顯政策是2016年2月2日中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》和2016年2月17日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知(財(cái)稅(2016)23號(hào))》，這兩項(xiàng)政策的核心是降低商品房貸款首付比例、降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅等，對刺激商品住宅市場需求起到了關(guān)鍵性作用。

表1 2016上半年國家、浙江省和部分城市房地產(chǎn)政策主要內(nèi)容

出臺(tái)時(shí)間	主要內(nèi)容
2016年2月2日	中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。通知要求，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。
2016年2月17日	財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅（2016）23號(hào)）》，對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
2016年3月1日	央行宣布普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
2016年5月17日	國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（國辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）》，《意見》明確了稅收、金融和土地等一攬子住房租賃市場扶持政策措施，完善房地產(chǎn)市場體系，加快房地產(chǎn)去庫存工作。
2016年3月25日	浙江省人民政府出臺(tái)了《關(guān)于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見（浙政發(fā)〔2016〕11號(hào)）》。在房地產(chǎn)去庫存方面，《意見》提出了“力爭2017年起基本實(shí)現(xiàn)全省商品住宅庫存消化周期控制在16個(gè)月內(nèi)”的目標(biāo)。同時(shí)，《意見》對積極推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存提出了三項(xiàng)具體措施。一是取消過時(shí)的限制性政策。根據(jù)國家政策和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，調(diào)整限購、限價(jià)和限貸等政策。二是積極穩(wěn)妥推進(jìn)宅基地分配貨幣化。各地要結(jié)合實(shí)際制定宅基地多途徑分配政策，有條件的地方，可實(shí)行宅基地分配貨幣化安置，對需要安排宅基地建房的農(nóng)民，鼓勵(lì)其拿錢不拿地。三是全面推行貨幣化安置。2016年起棚改貨幣化安置率原則上都要達(dá)到50%以上，并將重點(diǎn)鎮(zhèn)納入棚改政策支持范圍。打通普通商品住房與安置住房通道，嚴(yán)格控制并逐步減少新開工實(shí)物安置項(xiàng)目，2020年起原則上不再安排各類安置房項(xiàng)目用地指標(biāo)。
2016年6月24日	浙江省人民政府出臺(tái)了《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》，《行動(dòng)方案》目標(biāo)任務(wù)是：到2017年，全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10至16個(gè)月的合理水平。到2020年，全省兼并、重組、淘汰房地產(chǎn)企業(yè)20%以上，強(qiáng)企名企市場份額達(dá)到75%以上，產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展能力明顯提升；建立完善的土地供應(yīng)、開發(fā)經(jīng)營、財(cái)稅金融、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測等房地產(chǎn)政策制度，房地產(chǎn)投資、商品房銷售和商品住宅價(jià)格保持基本穩(wěn)定。
2015年2月26	杭州市人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知（杭政辦函（2016）27號(hào)）》?！锻ㄖ方Y(jié)合杭州房地產(chǎn)市場“成交量高，區(qū)域、結(jié)構(gòu)分化明顯”的特點(diǎn)，在優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面，提出了導(dǎo)向性和操作性相結(jié)合的十條措施。
2016年4月1日	寧波市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見（甬政發(fā)（2016）38號(hào)）》，意見主要內(nèi)容有：信貸支持力度進(jìn)一步加大，將原有稅補(bǔ)貼延長至年底。其中，購買商業(yè)、辦公用房的，補(bǔ)貼比例調(diào)整到80%。

從中央房地產(chǎn)去庫存政策目標(biāo)來看，主要是為了化解過高庫存對金融系統(tǒng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，降低地方政府債務(wù)壓力，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長。但是，在房地產(chǎn)去庫存政策初步見效的同時(shí)，城市之間的分化走勢更加突出。深圳等熱點(diǎn)城市房價(jià)地價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，市場熱度迅速提高，引起各方面的關(guān)注和擔(dān)憂。為此，兩會(huì)期間中央強(qiáng)調(diào)要“分類調(diào)控、分城施策、精準(zhǔn)發(fā)力”，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，深圳和上海在2016年3月底臺(tái)政策強(qiáng)化限購措施。2016年4月29日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。房地產(chǎn)“去庫存”的工作基調(diào)被定位為“有序消化”，既要整體推進(jìn)去庫存工作，又要防止熱點(diǎn)城市地價(jià)和房價(jià)持續(xù)過快上漲。隨后，蘇州、南京、合肥、廈門等地價(jià)和房價(jià)上漲較快的城市，相繼出臺(tái)了抑制市場過熱的政策。

在中央去庫存政策指導(dǎo)下，2016上半年浙江省和省內(nèi)部分城市，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場特點(diǎn)，及時(shí)出臺(tái)了具有針對性的房地產(chǎn)去庫存政策措施，促進(jìn)了購房需求持續(xù)釋放，重點(diǎn)城市核心區(qū)域去庫存政策效果明顯。同時(shí)也要看到，中小城市商品房庫存量仍然很大，去庫存任務(wù)艱巨。因此，下半年需要細(xì)化、深化“分城施策、精準(zhǔn)發(fā)力”有關(guān)政策措施，實(shí)現(xiàn)庫存“有序消化”和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、商品房銷售規(guī)模擴(kuò)大，部分城市去化周期明顯縮短

在各級政府一系列房地產(chǎn)去庫存政策的作用下，2016上半年浙江省商品房市場銷售規(guī)模顯著擴(kuò)大。特別是在杭州市主城區(qū)和蕭山、余杭的熱點(diǎn)板塊，商品房市場量價(jià)齊升，庫存顯著下降。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年浙江省商品房銷售面積為3848.72萬萬平方米，同比增長50.0%。其中，商品住宅銷售面積3339.96萬平方米，同比增長50.5%；辦公樓銷售面積136.75萬平方米，同比增長74.7%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積181.76萬平方米，同比增長7.3%；其他房屋銷售面積190.25萬平方米，同比增長91.4%。

表2 2016年6月底杭州市、市區(qū)、主城區(qū)可售商品住房主要指標(biāo)表

2016年上半年浙江省商品房銷售額為4248.91億元，同比增長58.0%。其中，商品住宅銷售額3788.03億元，同比增長59.1%；辦公樓銷售額150.33億元，同比增長91.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額232.53億元，同比增長23.8%；其他房屋銷售額78.03億元，同比增長89.8%。商品住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售額增幅都超過銷售面積增幅，表明成交均價(jià)有所上漲。

表3 2016年1-6月浙江省11個(gè)城市市區(qū)二手住宅價(jià)格月度變化表

與前幾年同期相比，2016年上半年浙江省商品房銷售規(guī)模創(chuàng)出歷史新高。從商品房銷售面積來看，2016年上半年浙江省商品房銷售面積分別比2011年上半年、2012年上半年、2013年上半年、2014年上半年和2015年上半年增長120.70%、171.29%、73.66%、124.37%和49.99%。從商品房銷售額來看，2016年上半年浙江省商品房銷售額分別比2011年上半年、2012年上半年、2013年上半年、2014年上半年和2015年上半年增長140.46%、189.44%、70.21%、134.75%和58.03%。

2016年上半年商品房銷售面積大幅度增加，對部分城市商品房去庫存產(chǎn)生了積極效果。以杭州市為例，根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2016年6月底，杭州市區(qū)商品房庫存套數(shù)為135786套，相比于2015年底的161468套，市區(qū)商品房庫存下降了25682套。值得一提的是，這是自2010年以來，杭州市區(qū)商品房庫存量首次出現(xiàn)下降。從其他城市來看，市區(qū)商品房去庫存效果也較為顯現(xiàn)。例如，2016上半年，溫州市區(qū)銷售商品房11615套，而同期市區(qū)批準(zhǔn)可售商品房源10205套，市區(qū)商品房凈減少1410套。

表4 2016上半年浙江省11個(gè)地市商品房銷售面積及增幅

從商品住宅去化周期來看，部分城市，特別是中心城區(qū)下降十分明顯。以杭州為例，截止2016年6月底，全市商品住房可售房源93942套，可售面積1200.0萬平方米，同比分別下降24.4%和22.3%，環(huán)比2015年底分別下降23.3%和20.2%。按近一年月均成交面積146.34萬平方米計(jì)算，全市可售商品住房去化周期為8.2個(gè)月，同比下降6.0個(gè)月，環(huán)比2015年底下降4.9個(gè)月。市區(qū)商品住房可售房源72982套，可售面積910.4萬平方米，同比分別下降28.6%和26.1%，環(huán)比2015年底分別下降25.4%和22.3%。按近一年月均成交面積130.06萬平方米進(jìn)行計(jì)算，市區(qū)可售商品住房去化周期為7.0個(gè)月，同比下降5.6個(gè)月，環(huán)比2015年底下降4.5個(gè)月。主城區(qū)商品住房可售房源24018套，可售面積317.3萬平方米，同比分別下降35.6%和31.5%，環(huán)比2015年底分別下降30.1%和24.0%。按近一年月均成交面積51.18萬平方米進(jìn)行計(jì)算，主城區(qū)可售商品住房去化周期為6.2個(gè)月，同比下降5.4個(gè)月，環(huán)比2015年底下降3.9個(gè)月。

表5 最近3個(gè)季度浙江省11個(gè)地市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅表

最近3個(gè)季度浙江省11個(gè)地市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅表

三、商品房價(jià)格總體平穩(wěn)，部分城市核心板塊漲幅較大

從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，浙江省商品住宅價(jià)格有所上漲，部分城市上漲幅度較大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，杭州、寧波、溫州和金華4城市2016年6月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲17.4%、8.9%、3.2%和3.1%，這個(gè)漲幅在全國來看屬于基本平穩(wěn)狀態(tài)。

表6 2015-2016年浙江省上半年房屋新開工面積及增幅對比表

從二手住宅價(jià)格指數(shù)來看，杭州、寧波、溫州和金華4城市2016年6月份同比上漲了11.7%、6.1%、3.5%和2.1%，漲幅略低于新建商品住宅。

從絲路印象提供的數(shù)據(jù)來看，2016上半年浙江省11個(gè)地市市區(qū)二手住宅價(jià)格總體平穩(wěn)，少數(shù)城市(如杭州、寧波和衢州等)漲幅較大。

表7 2015-2016年浙江省上半年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金及增幅對比表

需要注意的是，在房價(jià)整體平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，部分城市核心板塊的房價(jià)漲幅較高。以杭州為例，受G20峰會(huì)、亞運(yùn)會(huì)在杭州舉辦等利好因素影響，蕭山區(qū)奧體板塊成為樓市熱點(diǎn)，房價(jià)漲幅較大。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，奧體板塊商品房成交均價(jià)從1月份的20018元/平方米上漲到6月份的27496元/平方米，漲幅達(dá)到37.4%。另據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計(jì)，2016上半年市區(qū)二手住宅均價(jià)為15829元/平方米，同比2015上半年上升1.6%。主城區(qū)二手住宅均價(jià)為19652元/平方米，同比2015上半年上升6.6%。其中，濱江區(qū)的漲幅最大，達(dá)到15.1%?？梢姡M管市區(qū)整體漲幅不大，但區(qū)域差異十分顯著。

圖1 2011-2016年上半年浙江省商品房銷售面積和銷售金額

四、市場分化較為突出，改善性需求所占比例提高

從房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，2016上半年浙江省房地產(chǎn)市場的各個(gè)維度分化加劇，城市之間、板塊之間、產(chǎn)品之間以及開發(fā)商之間都表現(xiàn)出分化態(tài)勢。

圖2 2010-2016年上半年杭州市區(qū)商品庫存套數(shù)

一是城市分化。隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá)，以及大城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等資源，大量具有較強(qiáng)購買力的人群選擇到大城市買房，而一些三、四線城市由于購房需求面臨著大城市“抽血”和特色化小鎮(zhèn)“截流”的雙重壓力，商品住房去庫存任務(wù)依然艱巨。2016上半年杭州市和溫州市商品房銷售面積增長幅度分別達(dá)到67.8%和65.7%，麗水市商品房銷售面積增長幅度只有9.5%，城市之間房地產(chǎn)市場分化有所加劇。

圖3 2016年上半年浙江省4城市新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)

二是城市內(nèi)部板塊分化。以杭州為例，蕭山區(qū)奧體城、錢江世紀(jì)城等板塊，由于G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)舉辦所帶來的利好預(yù)期，上半年商品房市場量價(jià)齊升。余杭區(qū)未來科技城板塊，由于夢想小鎮(zhèn)和城西科創(chuàng)大走廊等大型項(xiàng)目建設(shè)，上半年商品住宅交易規(guī)模也大幅增加，價(jià)格上漲明顯。與此同時(shí)，臨平、下沙、九堡、閑林等板塊，雖然經(jīng)過多年發(fā)展，但商品房市場表現(xiàn)一般，庫存消化速度較慢。

三是產(chǎn)品分化。“商冷住熱”的現(xiàn)象仍然持續(xù)。由于前幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得商業(yè)地產(chǎn)積累了較大規(guī)模的庫存量。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)市場在整體經(jīng)濟(jì)增幅緩慢、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)類型的蠶食、電商等新經(jīng)濟(jì)體的沖擊下，銷售整體低迷。房地產(chǎn)去庫存政策刺激下雖然房地產(chǎn)市場有所回暖，但總體上以商品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，商業(yè)地產(chǎn)供過于求的問題十分嚴(yán)重。

圖4 2016年上半年浙江省4城市二手住宅同比價(jià)格指數(shù)

四是企業(yè)分化。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售量、市場份額、產(chǎn)品駕馭能力、品牌影響力、顧客美譽(yù)度等方面差距拉大，優(yōu)勢企業(yè)的市場集中度進(jìn)一步提高。根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院分析，2016上半年杭州市區(qū)銷售規(guī)模前10大企業(yè)總銷售金額達(dá)到658億元，占市區(qū)總銷售額的42%。其中，綠城集團(tuán)銷售額達(dá)160億元，濱江房產(chǎn)銷售額121億元，市場集中度進(jìn)一步提高。

圖5 2016年上半年浙江省不同面積商品住宅銷售面積比例圖

從商品住宅需求結(jié)構(gòu)來看，改善性需求所占比例較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年浙江省商品住宅銷售面積3339.96萬平方米，其中，90平方米以下商品住宅銷售面積818.08萬平方米，占24.49%，90-144平方米商品住宅銷售面積1691.17萬平方米，占50.63%，144平方米以上商品住宅銷售面積685.35萬平方米，占20.52%，別墅和高檔公寓商品住宅銷售面積145.36萬平方米，占4.36%。改善性需求(90-144平方米)占市場總需求一半以上。

從近幾年不同面積商品住宅銷售面積比例來看，改善性需求所占比例逐漸增加。根據(jù)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013上半年、2014上半年、2015上半年和2016上半年90平方米以下商品住宅的比重分別為24.77%、24.08%、23.44%和24.49%，剛性需求變化不大。與此同時(shí)，2013上半年、2014上半年、2015上半年和2016上半年90-144平方米商品住宅銷售面積占比分別為40.83%、47.18%、46.27%和50.63%，2016上半年改善性需求(90-144平方米)比2013上半年增加近10個(gè)百分點(diǎn)，并總體呈上升態(tài)勢，改善性需求已經(jīng)成為商品住宅市場需求主力。

五、房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)，市場信心有所恢復(fù)

2016上半年浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資開始企穩(wěn)。根據(jù)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年1-6月份浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資3504.00億元，同比下降0.8%。其中，商品住宅開發(fā)投資2199.50億元，同比下降0.2%；辦公樓開發(fā)投資248.69億元，同比下降1.1%；商業(yè)營業(yè)用開發(fā)投資496.71億元，同比增長0.2%。各種類型房地產(chǎn)開發(fā)投資下降幅度已經(jīng)趨緩。

從近期按季度浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)回升。2015年1季度、2季度、3季度、4季度和2016年1季度、2季度浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為12.70%、7.80%、2.40%、-2.10%、-1.70%和-0.80%，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資從2015年4季度達(dá)到最低點(diǎn)后，從2016年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始回升。2016年1季度環(huán)比增長0.4個(gè)百分點(diǎn)，2016年2季度環(huán)比增長0.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖6 2013-2016年上半年浙江省不同面積商品住宅銷售面積比例

分區(qū)域來看，浙江省11個(gè)地市中，除了杭州市由于受到G20峰會(huì)在杭州市舉辦等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降較為明顯外，其他城市房地產(chǎn)開發(fā)投資基本穩(wěn)定，一些城市(如，溫州、金華、紹興、衢州麗水等)房地產(chǎn)開發(fā)投資還呈增長趨勢。

從房屋新開工面積看，浙江省房屋新開工面積持續(xù)增長。根據(jù)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016上半年浙江省房屋新開工面積為3156.28萬平方米，同比增長12.4%。其中，住宅新開工面積為1893.65萬平方米，同比增長19.7%，辦公樓新開工面積為173.74萬平方米，同比下降2.5%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為416.27萬平方米，同比下降12.6%，其他房屋新開工面積為672.61萬平方米，同比增長17.3%。住宅和其他房屋新開工面積增長較為明顯。

與2015上半年相比，浙江省房屋新開工面積增幅十分顯著。2015年上半年浙江省房屋新開工面積同比下降36.4%，而到了2016年上半年浙江省房屋新開工面積同比增長12.4%。其中，2015年上半年住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他房屋的新開工面積分別同比下降38.8%、45.7%、18.1%和37.9%，而2016年上半年住宅和其他房屋的新開工面積分別同比增長19.7%和17.3%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的新開工面積分別同比下降2.5%和12.6%，2016上半年浙江省各種類型房屋新開工面積增幅都明顯高于2015上半年新開工面積增幅。2016上半年房屋新開工面積幅度增長，從一定程度上表明開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場信心增強(qiáng)。

圖7 2015年1季度-2016年2季度浙江省開發(fā)投資增速

從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金來看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增幅較大。根據(jù)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016上半年浙江省房地產(chǎn)到位資金約為5108.76億元，同比增長24.8%。分資金類型來看，國內(nèi)貸款資金約為691.58億元，同比下降5.9%，利用外資資金約為8.04億元，同比下降18.3%，自籌資金約為1224.60億元，同比下降6.5%，其他資金來源約為3184.55億元，同比增長56.2%。國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金都有所下降，只有其他資金來源增長，且增長幅度最大。

從其他資金來源來看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款都有大幅度增長。2016上半年浙江省房地產(chǎn)企業(yè)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別為1763.26億元和1161.33億元，同比分別增長42.9%和80.6%，而2015上半年浙江省房地產(chǎn)企業(yè)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別增長了18.7%和35.8%。2016上半年浙江省房地產(chǎn)企業(yè)定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款大幅度增長，從一個(gè)側(cè)面表明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場信心逐步恢復(fù)。

另外，從浙江省土地市場來看，2016上半年浙江省房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積、土地成交價(jià)款以及契稅都有大幅度增長，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房地產(chǎn)市場看好。

房地產(chǎn)投資規(guī)模、房屋新開工面積、房地產(chǎn)企業(yè)到位資金以及土地市場等指標(biāo)都表明，2016上半年無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場信心有所恢復(fù)。但也要看到，浙江省商品房庫存規(guī)模依然較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年6月底浙江省商品房待售面積同比仍然增長14.6%，表明浙江省待售商品房建筑面積總量繼續(xù)增加。如果加上正在施工還未銷售、新購置土地還未開工等潛在商品房庫存，浙江省商品房總體庫存更大。分城市來看，三、四線城市“去庫存”壓力仍然較大。分用途來看，非住宅商品房去庫存任務(wù)非常艱巨。因此，從浙江省整體來看，下半年還必須繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)去庫存政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

六、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快，企業(yè)進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期

2016上半年浙江省商品房銷售呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的良好勢頭，各級政府持續(xù)出臺(tái)的去庫存政策初顯成效。在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和去庫存政策逐步完善的前提下，下半年浙江省房地產(chǎn)市場仍將維持活躍態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望恢復(fù)性增長。但是，由于前期政策作用“釋放”和市場需求“透支”，加之熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)抑制市場過熱的政策，下半年浙江省商品房成交量可能逐步回落，房地產(chǎn)市場分化將更加明顯。因此，在進(jìn)一步完善和落實(shí)去庫存政策的同時(shí)，還必須形成“倒逼機(jī)制”，加快房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

2016年6月24日，浙江省人民政府出臺(tái)了《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動(dòng)方案》，從“有序化解庫存，促進(jìn)供需平衡；優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)型升級；加強(qiáng)制度保障，健全長效機(jī)制；強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任”等五個(gè)方面，提出了21條具體措施，構(gòu)建了今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的系統(tǒng)框架。

在政策引導(dǎo)的同時(shí)，市場倒逼機(jī)制正在發(fā)揮作用。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，生存環(huán)境的壓力和風(fēng)險(xiǎn)越來越大，在管控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)型升級和創(chuàng)新發(fā)展將成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略方向。

第一，轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新模式。“新常態(tài)”意味著國家發(fā)展進(jìn)入了新的階段，高速度、數(shù)量型、外延擴(kuò)張的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，創(chuàng)新性、可持續(xù)、內(nèi)涵發(fā)展成為時(shí)代主題。與此對應(yīng)的是，房地產(chǎn)業(yè)“黃金十年”已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整企業(yè)經(jīng)營思路，告別原來的業(yè)務(wù)模式，形成新時(shí)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在這個(gè)階段，無論企業(yè)大小強(qiáng)弱，都站在新的起點(diǎn)，每個(gè)企業(yè)家都要深入思考自己企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀和未來，明確自己的定位和目標(biāo)，并由此引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展方向和模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)“內(nèi)生性”可持續(xù)發(fā)展。

第二，盤活資產(chǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營。戰(zhàn)略思考和模式調(diào)整是一個(gè)痛苦的過程，一切皆有可能，一切都有風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的選擇千差萬別。在這個(gè)過程中，會(huì)出現(xiàn)很多搖擺、波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定十分關(guān)鍵。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)資產(chǎn)狀況進(jìn)行評估，做好財(cái)務(wù)和現(xiàn)金流規(guī)劃，盤活資產(chǎn)，穩(wěn)健經(jīng)營，管控風(fēng)險(xiǎn)，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)經(jīng)營。

第三，多元投資，分享發(fā)展。在經(jīng)歷“黃金十年”后，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都完成了“原始積累”，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和資金實(shí)力比較雄厚，為轉(zhuǎn)型升級和模式創(chuàng)新奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)難度增加、風(fēng)險(xiǎn)提高的情況下，應(yīng)該逐步從“開發(fā)商”向“投資商”轉(zhuǎn)變，積極探索多元化投資機(jī)會(huì)。但是也必須看到，在科技進(jìn)步加速、市場需求多變、商業(yè)模式顛覆的今天，投資機(jī)會(huì)層出不窮，投資風(fēng)險(xiǎn)變幻莫測，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入任何新的領(lǐng)域都要十分謹(jǐn)慎。除了資產(chǎn)規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)、資產(chǎn)質(zhì)量好等優(yōu)勢外，多元化投資要以“外行”思維，選擇優(yōu)秀的專業(yè)性投資標(biāo)的，適當(dāng)分散風(fēng)險(xiǎn)，分享其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。

第四，創(chuàng)新產(chǎn)品，開拓藍(lán)海。經(jīng)過20多年的大規(guī)模快速開發(fā)，多數(shù)城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)都趨于飽和，傳統(tǒng)產(chǎn)品的市場空間越來越小。但是，這并不意味著房地產(chǎn)成為夕陽產(chǎn)業(yè)。正如張瑞敏所言，“沒有疲弱的市場，只有疲軟的產(chǎn)品”。對于堅(jiān)守房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，如果能夠針對城市發(fā)展、人口轉(zhuǎn)換、生產(chǎn)方式變革和生活方式演化等所出現(xiàn)的新需要，細(xì)分市場，針對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商業(yè)業(yè)態(tài)變革和家庭消費(fèi)升級，開發(fā)創(chuàng)新性產(chǎn)品，構(gòu)建企業(yè)核心競爭力，房地產(chǎn)的“藍(lán)?！本蜁?huì)不斷出現(xiàn)。