2022年如何投資美國商業(yè)地產(chǎn)

來源：絲路印象 2024-07-19 17:34:02 瀏覽：1312 收藏

目前美國商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模高達(dá)11萬億美元，占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的10%以上，是居民地產(chǎn)市場(chǎng)的一半、美國股票市場(chǎng)規(guī)模的兩倍。很多投資移民的客戶都擔(dān)心到了美國如何生活，投資商業(yè)地產(chǎn)是獲得穩(wěn)健收入一種方式。和單買房出租不同，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營可以讓你獲得美國公司經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，融入美國主流社會(huì)。絲路印象投資分析美國事業(yè)部根據(jù)對(duì)美國市場(chǎng)多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)的分析了如何投資美國商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是指除居住以外的建筑集合，像購物中心，百貨大樓，加油站，寫字樓，酒店等。基本的買賣流程與一般的住宅并沒有本質(zhì)上的不同，但需要關(guān)注的重點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)卻與住宅類房產(chǎn)有很大區(qū)別。無論您是移民到了美國，還是人在中國，美國的商業(yè)地產(chǎn)投資都是獲得長期，穩(wěn)定收入的一種有效方式。

無論在世界各地，最基本的商業(yè)地產(chǎn)投資要素都大同小異。比如地段地勢(shì)，交通便利性，人流狀況，該區(qū)域購買力消費(fèi)力，城市規(guī)劃對(duì)該處地產(chǎn)的影響，比價(jià)，收益率等。如果是以零售業(yè)為主的各種地產(chǎn)，比如購物中心，百貨公司大樓等等，還要考慮當(dāng)前租客情況，租約情況和租金收益情況。以零售業(yè)為例，美國市場(chǎng)上有上萬個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，平均出租凈回報(bào)（CapRate）在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%屬于回報(bào)率很好的項(xiàng)目了。專業(yè)、認(rèn)真地評(píng)估賣方提供的CapRate報(bào)告非常重要。如果當(dāng)前的租客是全國知名的大型企業(yè)，口碑一流，租約較長，則吸引力會(huì)更強(qiáng)，但報(bào)出的CapRate會(huì)比較低，比如6%以下，反之應(yīng)該要求較高的Caprate如9%或更高來抵消風(fēng)險(xiǎn)。

此外，如果不是單一租客，則需綜合考慮所有租客的租約，租金情況。另外，對(duì)一些租金明顯很高的租約，他們可能不是真正的租客只是來拉高了物業(yè)的出租率，很快可能離開，扛抬高了賣價(jià)，要特別小心。

美國現(xiàn)在比較流行NNN的三凈租約模式，意思是租客除了繳付租金，同樣承擔(dān)地稅，保險(xiǎn)和維護(hù)的開銷。這種模式一定程度上保護(hù)了業(yè)主，免去了業(yè)主很多麻煩。指的注意的是，有些小型的公司，比如小型的餐館等，租期短，凈回報(bào)很高，甚至15%。但這樣的商業(yè)地產(chǎn)，往往伴隨很大的風(fēng)險(xiǎn)和很多不確定因素，作為不熟悉當(dāng)?shù)氐耐鈦砣?，不要只被?shù)據(jù)迷惑，去碰之前還需三思。

美國商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)

隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，在美投資的中國人越來越多。不少富豪為求穩(wěn)定的收益和在美發(fā)展商業(yè)，而對(duì)美國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了投資。以下我們整理總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)投資的優(yōu)勢(shì)，供對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)有興趣的人借鑒。

1.
永久產(chǎn)權(quán)

和中國40年的產(chǎn)權(quán)不一樣，美國的商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是永久的，包括土地下面的礦產(chǎn)和地下水等自然資源都是歸產(chǎn)權(quán)方所有的。

2.
高收益

根據(jù)絲路印象投資分析美國事業(yè)部撰寫并發(fā)布的《2022-2026年后疫情時(shí)代美國投資環(huán)境及發(fā)展?jié)摿?bào)告》數(shù)據(jù)顯示，美國的房產(chǎn)年租金和房子的售價(jià)比是比較高的，租售比一般都在1/20，而國內(nèi)租售比在1/50甚至更低。美國商業(yè)平均收益率6-8%，中國基本低于4.5%。由于美國市場(chǎng)是屬于國際市場(chǎng)，從長遠(yuǎn)的角度，也更為穩(wěn)定。

3.
簡(jiǎn)單管理

商業(yè)地產(chǎn)中零售商鋪和工業(yè)地產(chǎn)等，房東只管收租金就好。稅費(fèi)和維修費(fèi)等是由租戶承擔(dān)的。商業(yè)租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東很多更換租約租戶的麻煩。

4.
投資策略靈活

在美國購買商業(yè)地產(chǎn)投資比較靈活。首先，如果您不想全款買房，我們可以為您找到合適的貸款政策，并為您聯(lián)系銀行協(xié)助辦理貸款買房。第二，如果您暫時(shí)手頭上有現(xiàn)金全款買房了，買房后需要現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，您還可以做
Refinance，用已購房產(chǎn)找銀行貸款。第三，您還可以和其他人一起投資購買，以出價(jià)多少分割地產(chǎn)股權(quán)。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的不同

我們都知道，商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，住宅是人居住的，價(jià)格可以沒有什么標(biāo)準(zhǔn)，但是商業(yè)房地產(chǎn)是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價(jià)值。在住宅上，一般是采用市場(chǎng)比較法來評(píng)估，所以就用已往的銷售數(shù)據(jù)來做市場(chǎng)價(jià)格分析即
CMA，但在商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估不是用市場(chǎng)比較法，而是用收入分析法 (Income Approach) 來分析的。

在商業(yè)房地產(chǎn)中，就是要計(jì)算投資回報(bào)率ROI，Cap
Rate，凈現(xiàn)金收入(Netcash Flow)，DSCR 等來綜合評(píng)定一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 (Market Price 或 Market
Value)。這些數(shù)據(jù)對(duì)于投資市場(chǎng)是非常關(guān)鍵的：

對(duì)于賣主來說，可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)來制定合理的出售價(jià)格，不至于滿天要價(jià)或者開出低價(jià)。

對(duì)于買主來說，也是同樣通過專業(yè)的計(jì)算與分析，來進(jìn)行投資的可行性研究，然后才做出科學(xué)合理的決策。

對(duì)于專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估師來說，評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)也是用這些方法，評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果要與實(shí)際成交價(jià)一致時(shí)，銀行才會(huì)貸款，除非買主原意用現(xiàn)金支付不足的部分。

對(duì)于商業(yè)銀行來說，也是如此，除了對(duì)貸款人的信用，收入考慮之外，還要對(duì)物業(yè)的經(jīng)營情況來判斷是否對(duì)于這個(gè)物業(yè)貸款。