2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征回顧(一)：多項(xiàng)指標(biāo)，行業(yè)新高

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：886 收藏

2016年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用兩個(gè)詞概括，屢創(chuàng)新高，跌宕起伏。上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情極為火爆，商品房成交量、房?jī)r(jià)等指標(biāo)都屢創(chuàng)歷史新高。而下半年，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和確保市場(chǎng)健康發(fā)展，全國(guó)多地調(diào)控緊縮政策頻頻加碼。第四季度，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)過(guò)熱態(tài)勢(shì)受到抑制，商品房成交量、成交額均明顯回落?；仡欉^(guò)去高歌猛進(jìn)的十年，不斷有市場(chǎng)見(jiàn)頂、已觸天花板的聲音出現(xiàn)，但2016年，多項(xiàng)指標(biāo)依舊攀上了新的高峰。我們不會(huì)輕易妄言這是市場(chǎng)到頂?shù)囊荒?，更愿意相信這僅僅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越過(guò)又一座山丘的年份。2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著太多值得我們關(guān)注的事件：

圖表1 1999-2016年我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況

1.2016年3家開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額突破3千億元，千億房企達(dá)12家；而在2010年僅有一家房企銷(xiāo)售額超過(guò)1千億元。

2.拍地樓板價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元，2016年8月17日競(jìng)得上海靜安區(qū)的地塊最終成交價(jià)格110.1億元，刷新了全國(guó)住宅地塊的最高單價(jià)及最高總價(jià)。

3.競(jìng)拍土地歷史性開(kāi)啟抓鬮時(shí)代，同時(shí)，拍得土地在2016年首次出現(xiàn)全自持要求。

圖表20 歷年商品房待售面積

4.一線城市上車(chē)盤(pán)指數(shù)再創(chuàng)新高，深圳從2010年的115萬(wàn)元，提升至2016年的358萬(wàn)元。

圖表各等級(jí)城市商品住宅銷(xiāo)售面積占比

5.一線城市首置年齡突破35歲，早已打破了三十而立，安家置業(yè)的傳統(tǒng)認(rèn)知。

6.租賃生命周期被拉長(zhǎng)至10年以上，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域群雄爭(zhēng)霸。

圖表各等級(jí)城市商品住宅銷(xiāo)售金額占比

7.一線城市出現(xiàn)歷史最嚴(yán)調(diào)控政策，深圳商住二套首付70%，上海全方位包括從取地資金方面進(jìn)行限制等。

這些事件是房地產(chǎn)發(fā)展周期的必然現(xiàn)象，也將成為行業(yè)發(fā)展的歷史足跡，為未來(lái)的發(fā)展提供了無(wú)限可能。

圖表2 1999-2016年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況

回顧整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，從2003年出臺(tái)的‘18號(hào)文’算起，房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)走過(guò)了十三年。2005-2007年的房地產(chǎn)的收緊期，出臺(tái)了‘國(guó)八條’、‘國(guó)六條’等調(diào)控政策，調(diào)控從指導(dǎo)意見(jiàn)轉(zhuǎn)向可操作性。2008-2009年政策逐漸放寬，擺脫金融危機(jī)影響后的中國(guó)房地產(chǎn)邁入新的上升期。

圖表19 2016年房屋新開(kāi)工面積

2010-2012年，進(jìn)入了政策全面加碼期，陸續(xù)出臺(tái)了‘新國(guó)十條’、‘新國(guó)五條’等調(diào)控措施，全國(guó)多座城市加入限購(gòu)限貸大軍。直至2013-2015年全面解除限購(gòu)、降首付，又進(jìn)入新的一輪政策寬松期。

圖表3 2006-2016年全國(guó)不同類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)情況

在經(jīng)歷了兩個(gè)政策收緊期、兩個(gè)政策寬松期的輪回之后，隨著2016年限購(gòu)限貸持續(xù)加碼，整個(gè)行業(yè)伴隨經(jīng)濟(jì)規(guī)律也將進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。

圖表4 1999-2016年我國(guó)商品房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況

從房地產(chǎn)行業(yè)這一粒沙中，我們可以窺見(jiàn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的規(guī)律，在波浪式上升的過(guò)程中，有高峰也有低谷。房地產(chǎn)行業(yè)雖經(jīng)歷了無(wú)數(shù)次風(fēng)雨，但無(wú)疑，依舊是很好的行業(yè)：2016年中國(guó)房地產(chǎn)的商品房銷(xiāo)售額為11.8萬(wàn)億元，商品房銷(xiāo)售額同比增速高達(dá)34.8%。在國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先行業(yè)中也只有快遞行業(yè)2016年?duì)I業(yè)收入增速43.5%超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)。在如此高的總量及如此高的增速下，2016年，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。隨著消費(fèi)升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化的步伐加快，軌道交通大行其道、特色小鎮(zhèn)興起等，都為未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)提供著新的發(fā)展模式。

圖表歷年商品住宅去化周期走勢(shì)(單位：年)

在此背景下，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出一些值得我們回顧的特征。

圖表 5 1999-2016年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況

特征一：多項(xiàng)指標(biāo)，行業(yè)新高

(一)全年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額均創(chuàng)新高，商品房銷(xiāo)售金額達(dá)11.8萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)34.8%。

在貨幣寬松的影響下，全年房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)火爆熱銷(xiāo)的局面,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額雙雙走高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)商品房累計(jì)成交面積157,349萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)22.5%，其中商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)22.4%，辦公樓成交面積同比增長(zhǎng)31.4%，商業(yè)用房成交面積同比增長(zhǎng)16.8%；商品房累計(jì)成交金額117,627億元，同比增長(zhǎng)34.8%，其中商品住宅成交金額同比增長(zhǎng)36.1%，辦公樓成交金額同比增長(zhǎng)45.8%，商業(yè)用房成交金額同比增長(zhǎng)19.5%。

圖表6 歷年全國(guó)不同類(lèi)型物業(yè)銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)情況

從全國(guó)新建商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，全國(guó)商品住宅成交量持續(xù)增長(zhǎng)，成交均價(jià)上漲明顯，2016年商品住宅均價(jià)7,203元/㎡，同比增長(zhǎng)11.3%。

圖表 18 2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額

2016年上半年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售火熱，遍地開(kāi)花。1-6月，全國(guó)商品房成交面積64,302.49萬(wàn)㎡，同比上漲27.93%，其中商品住宅成交面積57,093.85萬(wàn)㎡，同比上漲28.6%；商品房銷(xiāo)售金額48,682.35億元，同比上漲42.1%，其中商品住宅銷(xiāo)售金額41,801.92億元，同比上漲44.4%。2016下半年受?chē)?guó)家政策密集調(diào)控影響下商品住宅銷(xiāo)售面積增速下滑明顯，11月成交面積同比比10月降低了18%。

圖表 7 新建商品房均價(jià)走勢(shì)

總體來(lái)看，2016年全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：1、銷(xiāo)售面積和金額雙創(chuàng)歷史新高2、均價(jià)再創(chuàng)新高；3、調(diào)控效果明顯，第四季度成交增速下滑明顯。

(二)熱門(mén)城市價(jià)格上漲帶動(dòng)周邊城市成交量攀升，都市圈效應(yīng)持續(xù)。

圖表主要城市群商品房庫(kù)存及去化周期

全國(guó)來(lái)看，一二線熱門(mén)城市商品房均價(jià)上漲帶動(dòng)周邊城市銷(xiāo)售套數(shù)同比加速增長(zhǎng)，都市圈效應(yīng)明顯。

圖表 8 新建商品住宅均價(jià)走勢(shì)

2016年各線城市商品房住宅銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套的城市達(dá)20個(gè)，重慶商品住宅成交33萬(wàn)套位居首位，其中一線城市2個(gè)，二線城市表現(xiàn)出色占14個(gè)，三線城市4個(gè)；2016年商品房住宅銷(xiāo)售套數(shù)同比上升較大的城市有珠海、長(zhǎng)沙、泉州、天津、徐州、韶關(guān)、宿州、重慶等；同比下降較大的有湛江、深圳、北京、中山、蘇州、廈門(mén)等。

圖表 9 2016年商品住宅銷(xiāo)售面積

2016年商品房住宅銷(xiāo)售金額超過(guò)1,000億的城市達(dá)20個(gè)，其中上海商品住宅成交5,058億元位居首位，二線城市占12個(gè)，三線城市4個(gè)；2016年商品房住宅銷(xiāo)售金額同比上升較大的城市有天津、南通、珠海等；同比下降較大的有貴陽(yáng)、廈門(mén)、蘭州等。

圖表 10 2016年商品住宅銷(xiāo)售金額

按都市圈來(lái)看，截至2016年12月，京津冀地區(qū)，北京商品房成交均價(jià)同比上漲25%，帶動(dòng)天津、石家莊、廊坊地區(qū)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)同比增幅97%、16%、22%；長(zhǎng)三角地區(qū)，上海商品房成交均價(jià)同比上漲50%，帶動(dòng)南京、杭州、合肥、無(wú)錫商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)同比增長(zhǎng)17%、31%、37%、48%，南京商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)33%；珠三角地區(qū)，深圳商品房住宅成交均價(jià)以55,122元/㎡、同比上漲76%穩(wěn)居全國(guó)之首，廣州量?jī)r(jià)齊升，商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)37%，珠海商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)同比增長(zhǎng)163%，漲幅為全國(guó)之首。

圖表 11 2016年全國(guó)新建商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)

東部沿海地區(qū)受政策推動(dòng)多地商品房成交量上漲。山東半島區(qū)域，青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、泰安商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)同比增長(zhǎng)50%、48%、29%、22%。東部沿海地區(qū)更出現(xiàn)了量?jī)r(jià)背離供不應(yīng)求的情況，廈門(mén)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)32,115元/㎡，同比增長(zhǎng)59%，成交套數(shù)卻僅有2.5萬(wàn)套，同比降低17%。

圖表12 2015-2016年我國(guó)主要城市商品房(住宅)銷(xiāo)售套數(shù)(套)

中原地區(qū)核心城市鄭州量?jī)r(jià)齊升交易活躍，2016累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)16.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)59%。武漢累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)29萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)30%。長(zhǎng)沙商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)16.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了101%。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)出一線城市，人群回流至三四線，中部城市價(jià)值凸顯。

圖表13 2015-2016年我國(guó)主要城市商品房(住宅)銷(xiāo)售金額(單位：億元)

傳統(tǒng)冷門(mén)地區(qū)，東北四城(沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連)繼兩年慘淡之后，2016年銷(xiāo)量均已由負(fù)轉(zhuǎn)正。2016年沈陽(yáng)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)15.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)65%；長(zhǎng)春累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)10.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13%；哈爾濱累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)4.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)63%；大連累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)13%。西部城市復(fù)蘇，2016年西安累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)22.7萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)43%；蘭州累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售套數(shù)4.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)50%。

圖表14 2016年我國(guó)三大核心城市商品住宅銷(xiāo)量情況

(三)去庫(kù)存逐見(jiàn)成效，去化周期持續(xù)下行，一二線雖火熱但三四線城市效果不明顯。

從全國(guó)整體來(lái)看，2016年12月商品房待售面積為6.9億㎡，增速下滑明顯，但庫(kù)存去化結(jié)構(gòu)不均衡，集中去化的大部分是一二線城市的住宅，商業(yè)地產(chǎn)與三四線城市的住宅依然庫(kù)存明顯。換而言之，庫(kù)存少的地方市場(chǎng)火爆，而庫(kù)存多的城市去庫(kù)存的節(jié)奏不明顯。

圖表15 2016年沿海城市商品住宅銷(xiāo)售情況

2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)102,581億元，同比增幅6.9%，新開(kāi)工面積166,928萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.1%，商品房待售面積69,539萬(wàn)㎡，同比降低3.2%。

圖表16 傳統(tǒng)冷門(mén)城市商品住宅銷(xiāo)售情況

從商品住宅成交量上來(lái)看，一二線城市商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額占全國(guó)的比例持續(xù)上升，三四線城市占比則持續(xù)收縮。數(shù)據(jù)顯示，2016年一二線城市銷(xiāo)售面積占全國(guó)的的比例為35.7%，比2015年提升了0.68%；一二線城市銷(xiāo)售金額占比為53.4%，二線城市住宅銷(xiāo)售金額比2015年提升了2.5%。

據(jù)我們推算，至2017年住宅累計(jì)可售量降為32億㎡(假設(shè)項(xiàng)目新開(kāi)工1年后陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)；上一年的新開(kāi)工面積-當(dāng)年的銷(xiāo)售面積=可售面積，逐年累加即為累計(jì)可售面積)，這些量將在未來(lái)幾年陸續(xù)入市。但2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度，以及去庫(kù)存政策的引導(dǎo)，預(yù)計(jì)到2017年，待售面積按照2016年的銷(xiāo)售量去計(jì)算去化周期(去化周期=當(dāng)年末可售面積/當(dāng)年銷(xiāo)售面積)，2017年后若無(wú)新開(kāi)工的住宅，消化全部庫(kù)存需大約2年。

圖表17 2016年中部核心城市商品住宅銷(xiāo)售情況

以相同的方法計(jì)算不同城市群的庫(kù)存及去化周期，結(jié)果如下表。結(jié)果顯示，城市群的庫(kù)存分布不均仍然持續(xù)。廣東、成渝、長(zhǎng)江中游、長(zhǎng)三角、山東半島、西南六個(gè)地區(qū)的去化周期均低于全國(guó)，其中廣東、成渝、長(zhǎng)江中游地區(qū)的去化周期都低于1年。東三省去庫(kù)存相對(duì)于2015年已縮短了0.4年，但依舊令人擔(dān)憂(yōu)，在2017年全無(wú)新開(kāi)工的情況下，仍需要6.7年才能去化完全。珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀地區(qū)為我國(guó)傳統(tǒng)人口聚集地區(qū)，按照當(dāng)前的去化來(lái)看，這幾個(gè)地區(qū)的庫(kù)存問(wèn)題不大，甚至隱約有緊缺的傾向?？傮w來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存逐見(jiàn)成效，去化周期持續(xù)下行。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)中國(guó)事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組。若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。