2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征回顧(二)：特征二：大象起舞，資源集中

來(lái)源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2134 收藏

(一)房企業(yè)績(jī)高歌猛進(jìn)，企業(yè)集中度越來(lái)越高

從業(yè)績(jī)來(lái)看，2016年房企的業(yè)績(jī)亮眼。恒大、萬(wàn)科、碧桂園三家房企銷(xiāo)售額超過(guò)了3000億元，全年千億房企再次擴(kuò)容達(dá)12家。過(guò)千億的12家房企銷(xiāo)售總額約為2.4萬(wàn)億元，比去年千億房企總額1.6萬(wàn)億元同比增長(zhǎng)49%。13-50名的房企銷(xiāo)售總額約為1.7萬(wàn)億，前50名房企銷(xiāo)售總額占2016年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額35%，對(duì)比2015年前50名房企銷(xiāo)售總額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額，上升了3個(gè)百分點(diǎn)。房企進(jìn)入寡頭時(shí)代，行業(yè)集中度飆升，各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售金額集中度均繼續(xù)上升。

圖表 2015-2016年我國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)銷(xiāo)售額對(duì)比(億元)

我國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)銷(xiāo)售額對(duì)比

2016年銷(xiāo)售額前三十的房企除了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，今年銷(xiāo)售額同比均增長(zhǎng)，其中七家房企同比漲幅超100%。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)收入同比雖減少，但2016年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)服務(wù)收入占比55%，首次超過(guò)了房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入，比計(jì)劃提前一年實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主，已步入轉(zhuǎn)型的下半階段。

圖表 2015-2016年前三季度及全年房企融資情況

(二)房企總體融資規(guī)模擴(kuò)大，四季度驟然下降

2016年在寬松的貨幣環(huán)境下，融資渠道多元化，房企融資動(dòng)作頻繁，主要集中在前三季度。2016年1-9月，A股上市房企發(fā)行企業(yè)債964億元，同比漲幅373.7%；發(fā)行公司債2,623億元，發(fā)債金額已超2015年全年，實(shí)施增發(fā)1,073億元，同比微降2.4%。房企資金狀況良好，主要渠道融資規(guī)模增長(zhǎng)，2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額為56,600億元，同比保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

圖表 2016年我國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)拿地面積及同比情況

我國(guó)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)拿地面積及同比情況

在2016年第四季度，受各類(lèi)調(diào)控監(jiān)管影響，融資規(guī)模略有收緊。A股上市房企在2016年四季度發(fā)行企業(yè)債75億元，與去年四季度同比下跌75.6%；發(fā)行公司債109億元，同比下跌88.8%，實(shí)施增發(fā)194億元，同比下跌64.5%，全年企業(yè)債與公司債同比漲幅可能不如早前預(yù)期。

(三)進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q

企業(yè)融資渠道寬松，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了補(bǔ)庫(kù)存周期，拿地積極熱情高漲。15家標(biāo)桿企業(yè)拿地面積(按規(guī)劃面積計(jì)算)1.8萬(wàn)㎡，僅有三家拿地面積同比增幅下滑。其中融創(chuàng)、恒大、招商蛇口三家企業(yè)規(guī)劃面積同比增幅均超過(guò)100%。

圖表 2015-2016年全國(guó)各省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增速(億元)

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額在2016年達(dá)到了10.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.9%;其中河南、廣西、天津同比增速最快，增速分別為28.2%、25.6%和22.9%;緊接著是廣東和青海、江西。東北、西北、西南地區(qū)則出現(xiàn)了同比下跌較為嚴(yán)重，新疆、黑龍江和遼寧分別為-7.6%、-12.8%、-41.1%，在全國(guó)增速中排名倒數(shù)。

房企集中投資在重點(diǎn)地區(qū)及熱門(mén)都市圈，城市分化格局更加明朗。東北三省中的黑龍江及遼寧均為全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資額增速的倒數(shù)一二；吉林雖然同比增速可觀，然而體量較小，截止到2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資吉林的總額為1016.76億元，約為廣東投資額的十分之一；青海投資增速雖排全國(guó)第五，但是體量?jī)H相當(dāng)于廣東的二十五分之一。

以上內(nèi)容摘自絲路印象(www.miottimo.com)中國(guó)事業(yè)部建筑房產(chǎn)課題組。若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處。