2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征回顧(三)：地王涌現(xiàn)，供需拐點(diǎn)

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：2268 收藏

(一)供需拐點(diǎn)全面出現(xiàn)

自2002年來，全國(guó)住宅用地招拍掛新增建面137.6億㎡，商品住宅累計(jì)銷售面積億116.6億㎡，供應(yīng)比銷售多出近兩成。2016年，全國(guó)住宅用地招拍掛新增建面13.1億㎡，商品住宅銷售面積13.7億㎡，連續(xù)六年(從2010年起)全國(guó)商品住宅供應(yīng)面積超過了成交面積的局勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，土地供給出現(xiàn)拐點(diǎn)的同時(shí)，地王涌現(xiàn)。

圖表全國(guó)住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì) 圖表一線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì)

2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征回顧(三)：地王涌現(xiàn)，供需拐點(diǎn) 一線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì)

分城市來看，一、三線城市也進(jìn)入了供求拐點(diǎn)。一線城市土地長(zhǎng)期供應(yīng)不足，早在2015年就已進(jìn)入商品住宅供應(yīng)面積小于商品房銷售面積的局面，2016年住宅用地累計(jì)規(guī)劃建面供應(yīng)更是遠(yuǎn)低于近年的水平。

圖表二線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì) 圖表三線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì)

二線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì) 三線住宅用地招拍掛新增建面及銷售面積走勢(shì)

二線城市雖然今年土地供應(yīng)面積超過了成交面積，但是仍是最有希望的。二線城市是中國(guó)城市化最大的受益方，有較強(qiáng)的人口吸附能力，土地市場(chǎng)需求比較旺盛，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。二線城市2010年銷售面積1.63億㎡，至2016年住宅銷售面積達(dá)3.36億㎡(近6年復(fù)合增長(zhǎng)14.2%)，是近年銷售增長(zhǎng)的主力；土地供求差距在逐年縮減，可以預(yù)見二線城市不久亦將進(jìn)入土地供求拐點(diǎn)。三線城市在2016年進(jìn)入政策性拐點(diǎn)，供應(yīng)縮減，銷量平穩(wěn)，高企的庫存緩慢消化。

圖表全國(guó)所有用地類型招拍掛供應(yīng)建面(億㎡) 圖表全國(guó)所有用地類型招拍掛出讓金(百億元)

(二)住宅用地價(jià)格飆升呈現(xiàn)量縮價(jià)漲態(tài)勢(shì)

2016年全年，全國(guó)所有用地類型累計(jì)規(guī)劃建面供應(yīng)32.63億㎡，同比下跌3.4%。另一方面，2016年所有用地類型累計(jì)出讓金3.69萬億元，同比上漲24.6%。今年土地出讓面積同比減少3.4%，但土地出讓金的金額同比增長(zhǎng)24.6%，成為房?jī)r(jià)上漲的直接推手。

圖表全國(guó)所有用地類型招拍掛供應(yīng)建面及出讓金同比走勢(shì)

從住宅用地來看，住宅土地市場(chǎng)熱度更高，是全國(guó)地價(jià)上漲的主要原因。雖然在土地調(diào)控政策的影響下，四季度住宅土地出讓金增幅有所回落，但全年地價(jià)增幅仍遠(yuǎn)高于2013年。2016年全年全國(guó)住宅用地累計(jì)規(guī)劃建面供應(yīng)13.0億㎡，同比下跌9.3%；而累計(jì)出讓金2.7萬億，同比上漲32.7%。

圖表全國(guó)住宅用地招拍掛供應(yīng)建面(億㎡) 圖表全國(guó)住宅用地招拍掛出讓金(百億元)

(三)地王涌現(xiàn)，高價(jià)地集中在重點(diǎn)二線城市

2016年二線整體土地市場(chǎng)表現(xiàn)火熱，住宅用地招拍掛供應(yīng)建面總量幾乎持平，但土地出讓金累計(jì)同比高達(dá)82.5%，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格飆升。以土地成交總價(jià)10億元以上、溢價(jià)率超過50%的土地定義為高價(jià)地(亦稱地王)。2016年全國(guó)地王數(shù)量為146宗，比去年多出了70宗地，幾乎翻倍。

圖表二線住宅用地招拍掛供應(yīng)建面及出讓金累計(jì)同比走勢(shì) 圖表高價(jià)地城市數(shù)量分布(塊)