2016年中國房地產市場特征回顧(四)：政策頻出，擲地有聲

來源：絲路印象 2024-07-19 17:33:24 瀏覽：1233 收藏

2016年房地產市場出現了新的局面，政策環(huán)境也隨之發(fā)生了變化。熱點城市房價、地價不斷上漲，政策分化愈發(fā)明顯，因城施策全面展開。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現樓市過熱現象。

為了遏制投機性需求，防止房地產市場泡沫，地方政府在中央政策指導下，政策調控也經歷著一個從全面寬松到一城一策的轉變。從四季度開始，房地產政策逐步收緊，熱點城市不斷出臺限購、限貸、限地等政策以控制房價、地價過快上漲。

全年由松入緊的政策走勢明顯的同時，中央從加強房地產長效機制建設，從非戶籍人口、住房租賃、新型城鎮(zhèn)化等方面著手，為房地產平穩(wěn)發(fā)展建構良好環(huán)境?；仡櫲辏{控政策主要表現為以下特點：

(一)新政頻繁出臺，引導市場平穩(wěn)發(fā)展

2016年3月召開的“兩會”期間，李克強表示，房地產市場要適應住房剛性需求和改善型需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展。隨后，住建部相關官員在十二屆全國人大四次會議上表示，一線城市會是2016年的重點工作，要對一線城市繼續(xù)增加供應，打擊市場上的違法違規(guī)行為，限購政策不退出。至此，2016年房地產市場以去庫存為主、因城施策分類調控的思路已經敲定。

圖表 2016年影響房地產行業(yè)的重要政策

分類	政策	時間	內容要點	作用
貨幣政策	央行保持穩(wěn)健貨幣政策	1月、2月、7月	明確穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度。保持金融機構存貸款利率水平，長貸利率保持在4.9%，存款準備金下調0.5%。	保持市場信心
信貸政策	首套房認定標準	3月	首套房：不限貸城市中，居民家庭商貸首套房最低首付比例為25%，可向下浮動5%。二套房：商貸二套房未結清的最低首付為30%。	鼓勵改善型住房消費，利好潛在需求釋放和提振市場信心
財稅政策	出臺營改增細則	3月	個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售免征營業(yè)稅。首套房90㎡及以下的減按1%的稅率征收，90㎡以上減按1.5%的稅率征收；二套房90㎡以下減按1%的稅率征收，90㎡以上減按2%的稅率征收。	企業(yè)稅負壓力明顯減輕
公積金政策	公積金政策	1月、2月、4月	建設住房公積金綜合服務平臺、下調公積金存款利率及比例、擴大公積金使用范圍	刺激需求，但作用有限
地方政策	地方政策	2月-11月，其中政策主要集中在10月前后	多地調控收緊，從限購、限貸、土地供應、市場監(jiān)管方面進行調節(jié)。	打擊投資客，對剛需客預期有一定的積極意義
保障房建設	棚戶區(qū)住房改造	1月、7月	棚戶區(qū)住房改造已完成超過600萬套。	改善中低收入人群住房，增加中低價位住房供給
租賃市場	培育發(fā)展租賃市場	2月、5月、6月	住房租賃補貼、推進住房制度建設健全、鼓勵住房租賃消費、雙向稅收優(yōu)惠。	穩(wěn)定及改善租賃市場

12月召開的中央經濟工作會議上強調，要以“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，明確強化房屋居住屬性，以貨幣信貸政策、土地供應及長效機制建設、去庫存等多方面政策千方百計抓好房地產調控，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

(二)地方因城施策注重穩(wěn)樓市，房地產市場出現積極變化

從出臺新政中央“分類調控、因城施策”的方針指導下，20余城在國慶期間集中出臺新政。在國慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺“補丁”政策，長沙則首次出臺新政。截止2016年12月，全國已有至少24個城市出臺了50多次調控措施。調控政策出臺后，四季度這些熱點城市已經開始降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌，調控效果正在顯現中。

1.一線城市供給側調控

為了保持房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，房價漲幅過快，一線城市率先出臺調控政策。3月滬深兩市帶頭加碼限購限貸政策，6月份北京通州商住限購，進一步限制外來投資客，為過熱的市場需求降溫，也將促使市場回歸理性。10月開始，一線城市開展供給側調控，并對中小戶型、人才公寓、租賃住房都提出了相關的計劃。

圖表一線城市房地產政策變化

深圳除90/70政策外，還對小戶型供給、人才住房、保障住房、特區(qū)外住房等政策性住房的供應力度提出要求。北京也提出90/70政策要求，在核心區(qū)要保證90㎡以下的住房面積達到總供給量的70%以上。此外，北京還針對自住型商品住房出臺政策，要求盡快安排第一批自住型商品住房入市交易，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例。

廣州則針對住宅用地進行政策調整，要求加大住宅用地供應比例，同時提出租賃住房建設規(guī)模一定要擴大或盡快確立起來。上海則在人才公寓方面著手，提出多渠道配建人才公寓，增加開發(fā)商自持住房比例。

政策出臺后，一線城市房價增速下滑，成交量持續(xù)下降。世聯(lián)客戶上門指數研究所得，一線調控政策收緊后，一線城市客戶上門指數為15.6，同比下跌35.2%。

2.二線需求側調控

二線城市收緊效應持續(xù)蔓延，調控頻加碼。熱點二線城市房地產市場持續(xù)高溫態(tài)勢，二季度已有一輪收緊政策出臺，但市場熱度依然不減，調控收緊政策也在不斷擴圍。熱點二線城市通過重啟限購限貸抑制非理性的購房需求、制約部分非剛需人群的資金來源。

圖表二線熱點城市房地產調控政策

二線城市主要在需求端調控，從調控方法來看，以限購、限貸、加強市場監(jiān)管及輿論控制為主。以限購限貸為主的為核心二線城市如上半年漲幅最高的四小龍(蘇州、南京、合肥、杭州)等，其中，最高首付出現在南京、蘇州，首套未結清二套房首付高達八成；除最高首付外，核心二線城市還出現了非本市戶籍購房限制，要求連續(xù)繳交社保。此外，以加強市場監(jiān)管及輿論控制為主要調控手段的則有普通二線城市，如南京、南昌等；即使這些普通二線城市也有出臺限購限貸政策，但對非戶籍購房者住房的連續(xù)繳交社保年限并沒有加以限制，還是允許購買的。

總的來看，一二線在因城施策、分類調控上，注重抑制投資投機的同時，仍保持對合理消費者需求的支持，并且地方進行多輪政策調控逐步升級，房價走勢明顯趨穩(wěn)。

3.三四線加大力度去庫存

2016年，縱觀十一前后全國樓市，并非都是“一片火熱”。當前庫存壓力主要集中于大多數三四線城市，去庫存穩(wěn)樓市的政策不斷出臺，進一步化解房地產既有和潛在庫存，不斷優(yōu)化供給結構，穩(wěn)定市場預期。

圖表東三省及中部地區(qū)去庫存政策